Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, Bratislava. ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 57/2017

Transkript

1 Ing. Sylvia Piffková Znalec z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Turnianska 80, Senec; mobil: ; piffkovas@gmail.com Zadávateľ: Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo 57/2017 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty Prevádzkovej budovy na spracovanie textilu s. č. 75 postavenej na pozemku parc. č. 27, k. ú. Želovce, skladu palív s. č. 76 postaveného na pozemku p. č. 24, k. ú. Želovce vrátane príslušenstva a pozemkov parc. č. 24, 25/1 a 27, k. ú. Želovce, obec Želovce, okres Veľký Krtíš. Počet strán (z toho príloh): 38 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 exempláre + 2 CD V Senci,

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty Prevádzkovej budovy na spracovanie textilu s. č. 75 postavenej na pozemku parc. č. 27, k. ú. Želovce, Skladu palív s. č. 76 postavenéhona pozemku p. č. 24, k. ú. Želovce vrátane príslušenstva a pozemkov parc. č. 24, 25/1 a 27, k. ú. Želovce, obec Želovce, okres Veľký Krtíš.. 2. Účel znaleckého úkonu: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Rozhodujúce dátumy: Dátum vyžiadania posudku: ústna objednávka Dátum miestneho šetrenia: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 4.1 Dodané zadávateľom: Znalecký posudok č. 5/2013 vo veci Stanovenia VŠH prevádzky na spracovanie textilu, vypracovaný znalcom: Ing. Igor Kokavec, Dúbravská cesta 38, Veľký Krtíš pre účely záložnej zmluvy v prospech banky zo dňa Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 2110, k. ú. Želovce, zo dňa , vytvorený cez Informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa , vytvorená cez Obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti Fotodokumentácia 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN ) zo dňa vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.Q/2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: ne sú. 8. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s Vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 2

3 Kombinovaná metóda vychádza z váhového priemeru technickej a východiskovej hodnoty. Táto metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti sa v posudku použila, nakoľko ohodnocovaná nehnuteľnosť je takého charakteru, že môže dosahovať primerané výnosy formou prenájmu. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bola tiež použitá metóda polohovej diferenciácie, ktorej základom je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtové ukazovatele sú stanovené v zmysle citovanej metodiky s tým,, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží.. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 2110, k. ú. Želovce A. Majetková podstata: Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 3

4 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka, zameranie a fotodokumentácia boli vykonané znalcom dňa v prítomnosti zástupcov firmy Auctioneer, s.r.o. (p. Strelecký, p. Jaňa) a zástupcu vlastníka ohodnocovaných nehnuteľností. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Z poskytnutého ZP 5/2013 bola prevzatá projektová dokumentácia pre zmenu účelu využívania stavby "Prevádzka na spracovanie textilu" vypracovaná projektantom Ing. Jozefom Cibuľom, ul. Petofiho 4, Čebovce v októbri Technická dokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti bola porovnaná so skutkovým stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdiely. Súbor budov bol pôvodne postavený pre potreby prevádzky základnej školy (učebne, jedáleň s kuchyňou, telocvičňa a kotolňa). V posledných rokoch boli objekty neprevádzkované a boli v stave a boli v stave vyžadujúcom si okamžitú rozsiahlu rekonštrukciu, resp. odstránenie stavby. Podľa potvrdenia o veku stavby vydaného Obcou Želovce dňa pod Č. j. 631/2012 boli budovy ZŠ, telocvičňa s. č. 75 dané do trvalého užívania v roku Podľa vyjadrenia zástupcu Obce Želovce v tom istom čase bol vybudovaný sklad paliva oceľovej konštrukcie. Na základe predloženého Rozhodnutia o povolení zmeny v užívaní stavby "Prevádzka na spracovanie textilu" vydané Obcou Želovce pod Č. spisu: 709/ /2012, bolo povolené súčasné využitie objektov adaptovaných na nový účel využitia. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom Na základe obhliadky možno konštatovať, že popisné a geodetické údaje vedené v katastri LV 2110, k. ú. Želovce sú v súlade so skutočným stavom. Na pozemku p. č. 24 bola v minulosti postavená stavba, ktorá bola zbúraná a pozemok upravený ako zelená plocha a spevnené plochy areálu - stavba je ešte zakreslená v katastrálnej mape. Prístupová cesta k areálu je z pozemku p. č. 1188/1, ku ktorému nie založený list vlastníctva. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: Stavba Prevádzky na výrobu textilu s. č. 75 postavená na p. č.27, k. ú. Želovce Sklad palív s. č. 76 postavený na pozemku p. č. 25/1, k. ú. Želovce Vonkajšie úpravy na p. č. 25/1, k. ú. Želovce (prípojky: vody, elektriky, kanalizácie, žumpa, domová vodáreň, vonkajšie schody, spevnená plocha) Oplotenie areálu na p. č. 25/1, k. ú. Želovce Studňa na p. č. 25/1, k. ú. Želovce Pozemky p. č. 24, 25/1, 27, k. ú. Želovce g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Prípojka vody z verejného vodovodu na p. č. 24, 25/1 a 27, k. ú. Želovce, ktorú nebolo možné identifikovať. Oplotenie areálu na pozemku p. č. 26, k. ú. Želovce - užívanom pozemku, ktorý nie je premetom ohodnotenia. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Stavba: Prevádzková budova na spracovanie textilu postavená na pozemku p. č. 27, k. ú. Želovce POPIS STAVBY Ohodnocovaná nehnuteľnosť je samostatne stojaci objekt nepravidelného pôdorysu s jedným nadzemným podlažím, pozostávajúci z viacerých častí, ktoré sú stavebne a prevádzkovo poprepájané. Strechy jednotlivých častí sú sedlové a pultové. Objekt má celkov dva vstupy (hlavný do prednej časti objektu a vedľajší do samostatne prístupného skladu náradia (bývalej kotolne). Dispozičné riešenie: 1. NP: chodba, sklad textilu - hotové výrobky (čiastočne delený priestor), šatňa, ženy, sklad textilu - surovina, sklad, šatňa muži, kancelária, kuchynka, hygienické zariadenia, výrobná hala, dve miestnosti skladu náradia. 2. NP: nevyužitý priestor po bývalej kotolni. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 4

5 Konštrukčné riešenie objektu: Objekt je vybudovaný na základových ŽB pätkách, základových pásoch doskách. Izolácie proti vode a zemnej vlhkosti z ťažkých asfaltových natavovaných pásov, penetračných asfaltových náterov a z asfaltovej lepenky. Zvislé nosné konštrukcie sú kombinované z drevenej nosnej konštrukcie, vrátane opláštenia s murovanými z pálených tehál a z plynosilikátových tvárnic. Priečky sú murované z pálených tehál, po odstránení pôvodných priečok z plošných drevených panelov. Strop prevažne drevený, sendvičovej konštrukcie s izolačnými vrstvami, v časti ŽB stropná doska s rovným omietnutým podhľadom. Strechy nad krídlami budovy a nad zvýšenou strednou časťou sú sedlové, krytina z pozinkovaného plechu a v časti z vlnitých dosiek z pozinkovaného plechu. Strecha nad vstupnými a spojovacími priestormi (chodba, sociálna časť) je pultová, nad skladmi plochá, krytina z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu nové. Parapetné dosky okien z pozinkovaného plechu. Objekt po zateplení krídel kompaktným zatepľovacím systémom z polystyrenových dosiek so stierkami, stredná časť (sklad textilu - surovina)je s impregnáciou a obkladmi z plastových profilov, v murovaných častiach omietky brizolitové. Vnútorné priestory majú hladké omietky. V sociálnych priestoroch sú obklady. Podlahy vo vstupných priestoroch sú z cementovej dlažby, v sociálnych priestoroch z keramickej dlažby, v priestoroch skladu hotových výrobkov z cementového poteru s úpravou priemyselnej podlahy, v sklade textilu - suroviny je pôvodná podlaha z bukových vlyskov ( telocvičňa). Podlahy v šatniach, sklade, v kanceláriách z povlakovej podlahoviny - PVC, sklad náradia -cementová poter. Vstupné dvere plastové s izolačným dvojsklom, a zhrňovacia plastová lamelová brána na diaľkové ovládanie. Okná plastové s izolačným dvojsklom, niektoré drevené zdvojené. Bleskozvod. Vnútorne rozvody sú vyhotovené: Vodovod rozvod studenej a teplej vody z plastového potrubia, úpravňa vody. Elektroinštalácia svetelná a motorická, istenie poistkovými automatmi - po úplnej rekonštrukcii. Kanalizácia zvody, rozvody a pripojenia z plastových rúr. Vykurovanie lokálne elektrickými konvektormi a priemyselnou teplovzdušnou pecou na pevné palivo, elektrický bojlér na ohrev TÚV v sociálnych priestoroch. Vybavenie: Kuchynka - kuchynská linka s nerezovým dvoj-drezom s vodovodnou batériou. Sociálne zariadenia - keramické WC misy s horným splachovaním, keramickými pisoármi a umývadlami s vodovodnými batériami, pákovými. Objekt bol daný do užívania v roku 1977 ako súbor budov pre školstvo. V roku 2012 bola vykonaná rekonštrukcia objektu a jeho adaptácia pre nové účely využitia - prevádzka na spracovanie textilu, nakoľko objekt bol dlhodobo nevyužívaný a schátraný. V rámci rekonštrukcie boli vymurované nové nosné a protipožiarne múry v polovici objektu, sanované pôvodné múry, zosilené základy v pravom krídle budovy, doplnený obvodový plášť o zateplenie objektu, vymenená poškodená časť krytiny striech, vymenené klampiarske konštrukcie. Nové vnútorné a vonkajšie úpravy povrchov, vrátane keramických obkladov soc. priestorov. Vymenená časť okien, vstupné dvere, interiérové dvere a brána. Vymenené podlahy, zariaďovacie e predmety, ústredné vykurovanie nahradené elektrickým lokálnym, vymenená časť vnútorných rozvodov vody, kanalizácie, elektrické nové úplne. Zastavaná plocha: 24,28*(13,25+13,35)/2+24,20*13,05+24,34*12,85+13,27*4,85+9,6*4,91+9,55*4,92+13,25*4,85+4,68*13,25 = = 1 172,00 m 2. Zrovnávancia rovina základov je 0,2 až 025 m. Výška objektu v najvyššej časti (stredný trakt - sklad textilu -suroviny) je 825 m. Konštrukčná výška podlažia: (24,28*(13,25+13,35)/2*7,05+24,20*13,05*3,85+24,34*12,85*3,82+13,27*4,853,54+9,6*4,91*3,54+9,55*4,92*3,54+13,2 5*4,85*3,54+4,68*13,25*2,31)/1172,00 = 4,6003 m 3. Obstavaný priestor: 1. Vstupná časť objektu (komunikačné a sociálne zariadenie) O1 = Oz + Ov + Ot Oz = 13,27*4,85*0,2 = 12,87 m 3 Oz = 13,27*4,85*3,54 = 227,83 m 3 Oz = 13,27*4,85*/2*0,2 = 6,44 m O1 = 12, ,73 + 6,44 = 247,14 m 3 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 5

6 2. Ľavá spojovacia časť objektu (komunikačné a sociálne zariadenie) O2 = Oz + Ov + Ot Oz = 4,91*9,6*0,2 = 9,43 m 3 Oz = 4,91*9,6*3,54 = 166,86 m 3 Oz = 4,91*0,2/2*9,6 = 4,71 m O2 = 9, ,86 + 4,71 = 181,00 m 3 3. Pravá spojovacia časť objektu (komunikačné a sociálne zariadenie) O3 = Oz + Ov + Ot Oz = 4,92*9,55*0,2 = 9,4 m 3 Oz = 4,92*9,55*3,54 = 166,33 m 3 Oz = 4,92*0,2/2*9,55 = 4,70 m O3 = 9, ,33 + 4,70 = 181,00 m 3 4. Ľavé krídlo objektu (sklad textilu - hotoových výrobkov) O4 = Oz + Ov + Ot Oz = 13,05*24,20*0,2 = 63,16 m 3 Oz = 13,05*24,20*3,85 = 1 215,87 m 3 Oz = 13,05*1,05/2*24,2 = 165,80 m O1 = 63, , ,80 = 1 444,83 m 3 5. Pravé krídlo objektu (výrobná hala) O5 = Oz + Ov + Ot Oz = 12,85*24,34*0,2 = 62,55 m 3 Oz = 12,85*24,34*3,84 = 1 204,16 m 3 Oz = 12,85*10,5/2*24,34 =164,20 m O2 = 62, , ,20 = 1 430,91 m 3 6. Stredná časť objektu (sklad textilu - suroviny) O6 = Oz + Ov + Ot Oz = 24,28*(13,35+13,25)/2*0,2 = 80,73 m 3 Oz = 24,28*(13,35+13,25)/2*7,05 = 2 276,61 m 3 Oz = (13,35+13,25)/2*1,2*2*24,28 = 193,75 m O6 = 80, , ,75 = 2 551,09 m 3 7. Zadná časť objektu (sklad naradia) O7 = Oz + Ov + Ot Oz = 13,25*4,68*0,2 = 12,40m 3 Oz = 13,25*4,68*2,31+2,2*2*2,2 = 152,92 m 3 Oz = 4,68*0,1/2*13,25-2,2*2*0,2 = 5,98 m O6 = 12, ,92 + 5,98 = 171,30 m 3 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 6

7 O = O1 + O2 + O3 + O4 + O6 + O7 = 247, , , , , , ,30 = 6 206,70 m 3. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] 12,87+9,43+9,4+63,16+62,55+80,73+12,4 250,54 Vrchná stavba 227,83+166,86+166, , , ,61+152, ,58 Zastrešenie 6,44+4,71+4,7+165,8+164,2+193,75+5,98 545,58 Obstavaný priestor stavby celkom 6 206,70 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy spotrebného priemyslu KS: 1251 Priemyselné budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 71,57 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,029 (drevená a na báze drevnej hmoty) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné Repr. 4,6003 4,600 3 Nadzemné 2 2,2*2 4,4 Repr. 2 2 Priemerná zastavaná plocha: ( ,4) / 2 = 588,20 m 2 Priemerná výška podlaží: (1172 * 4, ,4 * 2) / ( ,4) = 4,59 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 588,2) = 0,9608 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 4,59) = 0,7575 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 7,87 2 Zvislé konštrukcie 21,00 1,00 21,00 20,67 3 Stropy 11,00 1,00 11,00 10,83 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 5,91 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,97 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,98 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 1,00 6,00 5,91 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,10 3,30 3,25 9 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,98 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2,95 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2,95 12 Vráta 1,00 1,00 1,00 0,98 13 Okná 5,00 1,00 5,00 4,92 14 Povrchy podláh 3,00 1,10 3,30 3,25 15 Vykurovanie 4,00 1,00 4,00 3,94 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 7

8 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5,91 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,98 18 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,97 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,97 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,97 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,00 3,00 2,95 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,98 25 Ostatné 5,00 1,20 6,00 5,91 Spolu 100,00 101,60 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 101,60 / 100 = 1,0160 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 71,57 Eur/m 3 * 2,320 * 1,0160 * 0,9608 * 0,7575 * 1,029 * 0,95 VH = 120,0238 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Prevádzková budova na spracovanie textilu postavená na pozemku p. č. 27, k. ú. Želovce ,00 50,00 Východisková hodnota 120,0238 Eur/m 3 * 6206,70 m ,72 Technická hodnota 50,00 % z ,72 Eur , Stavba: Sklad paliva s. č. 76 postavený na p. č. 25/1, k. ú. Želovce POPIS STAVBY Jedná sa o samostatne stojaci prízemný objekt v SZ časti areálu pri kotolni na pozemku p. č. 25/1. Dispozične ide jednú miestnosť, sklad paliva. Konštrukčné vyhotovenie: Objekt je vybudovaný na základových pätkách z prostého betónu. Zvislé nosné konštrukcie sú vyhotovené z oceľových stĺpov kruhového prierezu. Opláštenie je z vlnitého plechu, spodná časť je vyhotovená z bočných strán s podmurovkou. Úpravy vonkajších a vnútorných povrchov, len podmurovky. Oceľové konštrukcie bez náterov. Sedlová strecha, konštrukcia krovu z oceľových priehradových väzníkov. Krytina z vlnitého pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie nie sú vyhotovené, bez stropu, bez okien. Dvere oceľové rámové, vráta oceľové rámové. Podlaha hrubá betónová. Objekt bez vykurovania, bez napojenia na inžinierke siete, objekt bez vybavenia. Výška objektu 6,2 m v štíte, zrovnávacia rovina základov je 0,15 m. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] 9,56*7,5*0,15 10,76 Vrchná stavba 9,56*7,5*5,11 366,39 Zastrešenie 7,5*0,91/2*9,56 32,62 Obstavaný priestor stavby celkom 409,77 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 8

9 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly pre skladovanie horľavín a výbušnín KS: 1252 Nádrže, silá a sklady Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 43,19 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,948 (kovová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 7,5*9,56 71,7 Repr. 5,11 5,11 Priemerná zastavaná plocha: (71,7) / 1 = 71,70 m 2 Priemerná výška podlaží: (71,7 * 5,11) / (71,7) = 5,11 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 71,7) = 1,2547 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 5,11) = 1,1045 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 12,00 0,90 10,80 19,37 2 Zvislé konštrukcie 29,00 0,90 26,10 46,82 3 Stropy 9,00 0,00 0,00 0,00 4 Zastrešenie bez krytiny 11,00 1,00 11,00 19,73 5 Krytina strechy 3,00 0,50 1,50 2,69 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,00 0,00 0,00 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 0,05 0,30 0,54 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,05 0,15 0,27 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 1,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 0,10 0,20 0,36 12 Vráta 2,00 0,60 1,20 2,15 13 Okná 4,00 0,00 0,00 0,00 14 Povrchy podláh 5,00 0,90 4,50 8,07 15 Vykurovanie 0,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 5,00 0,00 0,00 0,00 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 0,00 0,00 0,00 Spolu 100,00 55,75 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 55,75 / 100 = 0,5575 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 9

10 TECHNICKÝ STAV VH = 43,19 Eur/m 3 * 2,320 * 0,5575 * 1,2547 * 1,1045 * 0,948 * 0,95 VH = 69,7194 Eur/m 3 Sklad paliva s. č. 76 postavený na p. č. 25/1, k.ú. Želovce ,00 0,00 Východisková hodnota 69,7194 Eur/m 3 * 409,77 m ,92 Technická hodnota 0,00 % z ,92 Eur 0, PRÍSLUŠENSTVO Plot: Plot areálu Oplotenie areálu zo západnej strany a južnej strany na p.č. 25/1, ostatná časť oplotenia sa nachádza na p. č. 26 a nie je predmetom ohodnotenia. Táto časť pozemku je v užívaní ako súčasť areálu, ale nieje vo vlastníctve majiteľa prevádzky. Oplotenie je vyhotovené z oceľových, v zemi obetónovaných stĺpikov a zo strojového pletiva. Horná časť oplotenia je vybavená radom ostnatého drôtu. Dĺžka hodnotenej časti oplotenia je 156,80 m, výška je 1,9 m, výška výplne pohľadovej plochy je 1,70 m. Súčasťou plota sú jednokrídlové vráta a jedny jednokrídlové vrátka s výplňou z plechu do 1/5 výšky. Všetky konštrukcie sú opatrené antikorovým náterom. Vybudovaný bol v rámci rekonštrukčných prác budovy v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 156,80m 170 5,64 Eur/m Spolu: 5,64 Eur/m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 156,8 m Pohľadová plocha výplne: 156,8/1,7 = 92,24 m 2 TECHNICKÝ STAV 92,24m ,61 Eur/m 1 ks ,12 Eur/ks 1 ks ,12 Eur/ks Plot areálu ,67 83,33 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 10

11 Východisková hodnota (156,80m * 5,64 Eur/m + 92,24m 2 * 12,61 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,320 * 0, ,33 Technická hodnota 83,33 % z 5 346,33 Eur 4 455, Studňa: Kopaná na p. č. 25/1 - Kopaná Studňa sa nachádza na pozemku p. č.25/1 v SV rohu pozemku, je kopaná a slúžila ako zdroj vody pre technické účely (kotolňa a záhrada). Studňa je vyhotovená z betónových skruží do hĺbky 15m, priemer 1000 mm, s betónovým poklopom. V roku 2012 bola vybudovaná prípojka vody zo studne do prevádzky a slúži ako zdroj vody po jej úprave v kuchynke pre celú prevádzku. Studňa boa vybudovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 15 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 TECHNICKÝ STAV Kopaná na p. č. 25/ ,00 60,00 Východisková hodnota (81,49 Eur/m * 5m + 149,21 Eur/m * 5m + 204,47 Eur/m * 5m + 398,00 Eur/ks * 1 ks) * 2,320 * 0, ,77 Technická hodnota 60,00 % z 5 672,77 Eur 3 403, Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka Budova je zásobovaná vodou zo studne na pozemku p. č. 25/1. Prípojka je z vodovodnej PE rúry DN 25 mm. Potrubie je vedené v zemi v nezamŕzanej hĺbke. Celková dĺžka prípojky je cca 34,5 m. Predpokladaná životnosť prípojky je 50 rokov, dokončená bola v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 34,5 bm TECHNICKÝ STAV Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 11

12 Vodovodná prípojka ,00 90,00 Východisková hodnota 34,5 bm * 41,49 Eur/bm * 2,320 * 0, ,82 Technická hodnota 90,00 % z 3 154,82 Eur 2 839, Vonkajšia úprava: Domová vodáreň s úpravou vody Domová vodáreň s úpravou vody je napojená na studňu vodovodnou prípojkou, je umiestnená v kuchynke. Vybudovaná bola v roku 2012, životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 Eur/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks TECHNICKÝ STAV Domová vodáreň s úpravou vody ,67 83,33 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 Eur/Ks * 2,320 * 0,95 486,51 Technická hodnota 83,33 % z 486,51 Eur 405, Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka Potrubie vonkajšej kanalizácie odvádza odpadovú a vodu zo sociálnej časti budovy žumpy umiestnenej JV od budovy Prípojka je z keramických rúr DN 150 mm, v celkovej dĺžke cca 25 m. Kanalizačné potrubie bolo vybudované v roku Predpokladaná životnosť prípojky je 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 Eur/bm Počet merných jednotiek: 25 bm Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 12

13 TECHNICKÝ STAV Kanalizačná prípojka ,67 33,33 Východisková hodnota 25 bm * 35,19 Eur/bm * 2,320 * 0, ,97 Technická hodnota 33,33 % z 1 938,97 Eur 646, Vonkajšia úprava: Žumpa Žumpa sa nachádza na pozemku p. č. 25/1 južne od pravého krídla budovy. Konštrukčne sú vyhotovená zo železobetónu. Vyhotovená bola v roku Predpokladaná životnosť je 100 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 3,9*5,6*2,9 = 63,34 m 3 OP TECHNICKÝ STAV Žumpa ,67 33,33 Východisková hodnota 63,34 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,320 * 0, ,19 Technická hodnota 33,33 % z ,19 Eur 5 019, Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka Stavba je pripojená na verejnú elektrickú sieť zemnou prípojkou vedenou od stĺpa podpery vzdušného vedenia umiestnenej na p. č. 25/1, 27 a 28/3 po priečelie budovy. Hodnotená je celá prípojka 64 m. Prípojka elektriky bola vybudovaná v roku Životnosť je predpokladaná na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) kábelová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 Eur/bm Počet merných jednotiek: 64 bm Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 13

14 TECHNICKÝ STAV Elektrická prípojka ,67 33,33 Východisková hodnota 64 bm * (15,93 Eur/bm + 0 * 9,56 Eur/bm) * 2,320 * 0, ,02 Technická hodnota 33,33 % z 2 247,02 Eur 748, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy z prostého betónu Jedná sa o priečne vedený chodník a ochranný chodník pozdĺž ľavého krídla budovy s. č. 75 na p. č. 25/1 a 27 južne a západne od budovy. sú vyhotovené z prostého betónu na upravený terén, priemerná hr. 150 mm. Vyhotovený v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,8*23+1,8*22,5+26*0,7 = 100,1 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Spevnené plochy z prostého betónu ,00 20,00 Východisková hodnota 100,1 m 2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,320 * 0, ,79 Technická hodnota 20,00 % z 2 415,79 Eur 483, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy z cestných panelov - pôvodné Jedná sa o spevnené plochy - prístupová komunikácia areálu od vstupu (vrát) do areálu pozdĺž západnej strany areálu až za kotolňu - terajší sklad náradia. Vybudovaná je na p. č. 25/1, je z cestných panelov kladených na štrkový podklad do betónového lôžka. Vyhotovená v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.h) Cestné panely hrúbky 150 mm - vrátane podklad. vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 630/30,1260 = 20,91 Eur/m2 ZP 132,5*3+5*2,5 = 410 m 2 ZP Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 14

15 TECHNICKÝ STAV Spevnené plochy z cestných panelov - pôvodné ,00 0,00 Východisková hodnota 410 m 2 ZP * 20,91 Eur/m2 ZP * 2,320 * 0, ,11 Technická hodnota 0,00 % z ,11 Eur 0, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy z cestných panelov - nové Jedná sa o spevnené plochy vybudované v neuzavretej časti areálu na prístupe z ulice Gottwaldovej, JZ od budovy. Vybudovaná je na p. č. 25/1 z cestných panelov kladených na zosilnený štrkový podklad do pieskového lôžka. Vyhotovená v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.h) Cestné panely hrúbky 150 mm - vrátane podklad. vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 630/30,1260 = 20,91 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 20*3+25*20 = 560 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Spevnené plochy z cestných panelov - nové ,50 87,50 Východisková hodnota 560 m 2 ZP * 20,91 Eur/m2 ZP * 2,320 * 0, ,96 Technická hodnota 87,50 % z ,96 Eur , Vonkajšia úprava: Vonkajšie schody Jedná sa o vonkajšie schody k zadnej časti - skladu náradia. Vyhotovené boli v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 15

16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 Eur/bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,3*3 = 3,9 bm stupňa TECHNICKÝ STAV Vonkajšie schody ,00 20,00 Východisková hodnota 3,9 bm stupňa * 7,14 Eur/bm stupňa * 2,320 * 0,95 61,37 Technická hodnota 20,00 % z 61,37 Eur 12, Vonkajšia úprava: Prístupový pojazdný chodník Chodník od vrátok po rampu na hlavnom vstupe do budovy, nachádza sa na p. č. 24 a 25/1 JZ od budovy. Je ŽB panelov kladených do štrkového lôžka na pieskový podsyp. Slúži ako prístupový chodník pre zamestnancov do budovy ako aj na dovoz a odvoz materiálov a výrobkov z nákladných vozidiel. vybudovaný v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.h) Cestné panely hrúbky 150 mm - vrátane podklad. vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 630/30,1260 = 20,91 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 53*2,5 = 132,5 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Prístupový pojazdný chodník ,50 87,50 Východisková hodnota 132,5 m 2 ZP * 20,91 Eur/m2 ZP * 2,320 * 0, ,35 Technická hodnota 87,50 % z 6 106,35 Eur 5 343, Vonkajšia úprava: Spevnená plocha zo zámkovej dlažby Spevnená plocha sa nachádza na pozemku pred vstupom do areálu, nachádza sa tu oddychový stol so stoličkami pre zamestnancov. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 16

17 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 7*4 = 28 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Spevnená plocha zo zámkovej dlažby ,50 92,50 Východisková hodnota 28 m 2 ZP * 18,92 Eur/m2 ZP * 2,320 * 0, ,59 Technická hodnota 92,50 % z 1 167,59 Eur 1 080, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Bytové a nebytové budovy (haly) Prevádzková budova na spracovanie textilu postavená na pozemku p. č. 27, k. ú. Želovce , ,86 Sklad paliva s. č. 76 postavený na p. č. 25/1, k.ú. Želovce ,92 0,00 Celkom za Bytové a nebytové budovy (haly) , ,86 Plot areálu 5 346, ,10 Kopaná na p. č. 25/ , ,66 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 3 154, ,34 Domová vodáreň s úpravou vody 486,51 405,41 Kanalizačná prípojka 1 938,97 646,26 Žumpa , ,56 Elektrická prípojka 2 247,02 748,93 Spevnené plochy z prostého betónu 2 415,79 483,16 Spevnené plochy z cestných panelov - pôvodné ,11 0,00 Spevnené plochy z cestných panelov - nové , ,97 Vonkajšie schody 61,37 12,27 Prístupový pojazdný chodník 6 106, ,06 Spevnená plocha zo zámkovej dlažby 1 167, ,02 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,98 Celkom: , ,60 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 17

18 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Predmetom ohodnotenie je "Areál Prevádzkovej výroby textilu so skladom palív" rozprestierajú ci sa na pozemkoch situovaných na SV okraji obce Želovce, Obec Želovce, okres Veľký Krtíš. Nehnuteľnosť je prístupná z miestnej komunikácie Gottwaldovej ulice vedúcej do centra obce, kde sa následne napája na cestu druhej triedy č. II/527 (Šahy Želovce - Veľký Krtíš). Terén je rovinatý s miernym svahom orientovaným na JV, možnosť napojenia ne verejný vodovod, plynovod, elektrickú energiu a telekomunikačné vedenie. Kanalizácia je v dosahu, strednej, základnej školy a bytového domu. V obci sa nachádza Obecný úrad, pošta, materská, základná a stredná škola, zdravotné stredisko, lekáreň, základná sieť obchodov a služieb, športový areál, kostol. Dopravné spojenie je zabezpečené autobusovými linkami. Vzdialenosť k najbližšej autobusovej zástavke je cca 900m. Vzdialenosť od okresného mesta Veľký Krtíš je 10 km. b) Analýza využitia nehnuteľností Súbor budov bol pôvodne postavený pre potreby prevádzky základnej školy (učebne, jedáleň s kuchyňou, telocvičňa a kotolňa). V súčasnosti je budova prestavaná na prevádzku na spracovanie textilu, je v dobrom technickom stave po úplnej rekonštrukcii. Sklad paliva je na hranici životnosti a vyžaduje si opravu. Poloha, dispozičné riešenie a konštrukčné vyhotovenie budovy umožňuje priestory využiť na ľahkú výrobu a skladovanie. Výhodou je prístupnosť z hlavného dopravného ťahu, nevýhodou je poloha na okraji obce, ale z hľadiska využitia pre priemyselnú prevádzku je to výhodná poloha. Pre výhľadové využitie objektu vzhľadom k jeho umiestneniu, príslušenstvu a vybaveniu prichádza do úvahy len využitie na administratívno - prevádzkové účely, prípadne skladovacie účely, služby alebo obchod. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom: Dňa je Oznámenie OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: o začatí výkonu záložného práva zriadeného zmluvou V 1249/14 - P 289//16-62/ STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, a z dôvodu umiestnenia cudzej stavby v posudzovanom areáli, vo výpočte je uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,3. Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 18

19 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,39 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, ,95 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,20 II. 0, ,60 II. 0, ,00 V. 0, ,27 malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,50 I. 0, ,40 III. 0, ,10 železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby 15 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,32 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0, ,10 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 19

20 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,21 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 62/ 180 0,344 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,60 Eur * 0, ,14 Eur KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Pri výpočte hrubého výnosu boli použité údaje zo znaleckého posudku 5/2013, nakoľko pri obhliadke nehnuteľnosti zo strany vlastníka neboli poskytnuté žiadne podklady. Vo výpočte výnosovej hodnoty je stanovená doba výnosovosti objektu na časovo neobmedzené obdobie, nakoľko sa jedná o rekonštruovaný objekt. Základná úroková sadzba je uvažovaná podľa údajov ECB vo výške 0,05% (i) - zdroj miera rizika je odhadovaná vo výške 5,5 % (r) a zaťaženie daňou z príjmu d = (i+r) * (100/100-19) - (i+r) = 1,3 %. Celková úroková miera je uvažovaná vo výške6,85 %. Vo výpočte je uvažované s konštantnými výnosmi aj nákladmi. Hrubý výnos Dostupné údaje - čestné prehlásenie spoločnosti J&D, s.r.o., Rožňava, kotré c obci Želovce prenajíma haly a budovy. V čestnom prehlásení sa uvádza výška 3,- EUR za 1m 2 /mesiac, t. j. 36,- EUr za 1m 2 /rok. Vzhľadom na tú skutočnosť, že objekty sú prenajímané prevažne zahraničným nájomníkom, je neprimeraná súčasnej hospodárskej situácií. S uvedenou hodnotu uvažujem len pri hlavnej stavbe v časti určenej pre výrobu a aj to len vo výške 70 %, t. j. 25,- EUR m2/ rok. Pri ostatných priestoroch - skladoch v hlavnej stavbe uvažujem s hodnotou vo výške 50%, t. j. 18,- EUR m2/ rok. Pri samostatne stojacom sklade palív uvažujem s hodnotou 10 EUR za 1 m 2 /rok. Nájomné za odstavnú spevnenú plochu areálu uvažujem 1,5 EUR za 1m2/rok, kde v úvahu beriem využiteľnosť 70% hlavných spevnených plôch. Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ I. NP budovy - výrobné a sociálne priestory I. NP budovy - skladové priestory 74,33+14,31+14,66+15,02+15, 08+13,25+12,11+249,63 Nájomné [Eur/MJ/rok] Nájomné spolu [Eur/rok] 408,39 m 2 25, ,43 276,8+282,83+25,27+25,41 610,31 m 2 18, ,58 Sklad paliva 71,7*0,8 57,36 m 2 10,00 573,60 Spevnená plocha areálu - využiteľné ( )*0,7 679,00 m 2 1, ,50 Hrubý výnos spolu: ,11 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Podiel pozemku pod stavbou na hrubom výnose je stanovený vo výške 10 %. Názov Výpočet Spolu [Eur/rok] Podiel pozemku na výnose 10% z , ,91 Hrubý výnos stavby: , ,91 = ,20 Eur/rok Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 20

21 Náklady Vstupné údaje sú použité zo ZP 5/2013: a) daň zo stavieb (podľa všeobecne záväzného nariadenia č. 2/2009, str. 5) = (1172,00m2 + 71,7 m2)*0,331 EUr/rok = 412,00 EUR/rok, b) poistenie stavieb (podľa získanej poistnej zmluvy a porovnaním veľkosti stavby) - objekty v obci Pôtor BCP Bulloneria Colombo, s.r.o. o zastavanej ploche 1994,00m2 = 526/72 EUR/ rok (poisťovňa UNIQA), - hodnotené objekty o zastavenej ploche 1 243,70 m2, po prepočte porovnaním veľkosti zastavaných plôch = 526,72/1994,00*1243,7 = 328,53 EUR/rok, c) prevádzkové náklady - zimná údržba spevnenej plochy areálu - 390,- EUR rok, d) prevádzkové náklady - údržba stavebných objektov - vzhľadom na zistený stav a drobné oprav uvažované 0,5% z východiskovej hodnoty, e) správne náklady - 1% z hrubého výnosu. Ostatné náklady sa nepredpokladajú (energie, odvoz smetí a pod.) boli by hradené nájomníkom. Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [Eur/rok] Prevádzkové náklady daň z nehnuteľností ,00 Poistenie nehnuteľnosti 328,53 328,53 Zimná údržba vonkajších priestorov ,00 Náklady na údržbu Bežné opravy objektorv 0,50 % z , ,41 Správne náklady Správne 1,00 % z ,20 205,82 Náklady spolu: 5 645,76 Odhad straty Odhad straty je uvažovaný vo výške 30 % hrubého výnosu. Názov Výpočet Spolu [Eur/rok] Odhad straty 30% z , ,66 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [Eur/rok] Náklady [Eur/rok] Odhad straty [Eur/rok] Odčerpateľný zdroj [Eur/rok] , , , ,78 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Neobmedzená Základná úroková sadzba ECB: i = 0,05 %/rok Miera rizika: r = 5,50 %/rok Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,30 %/rok Úroková miera: u = 0,05 + 5,50 + 1,30 = 6,85 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 6,85 / 100 = 0,0685 Výnosová hodnota HV = (OZ / k) = 8 761,78 / 0,0685 = ,20 Eur KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): Výnosová hodnota (HV): ,60 Eur ,20 Eur Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 21

22 Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R = TH - HV HV * 100 = , , ,20 * 100 = 227,96% Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 5 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = VŠH s = a * HV + b * TH a + b (5 * ,20) + (1 * ,60) = ,77 Eur VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [Eur] Metóda polohovej diferenciácie ,14 Kombinovaná metóda ,77 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH stavieb = ,14 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Pozemky, k. ú. Želovce POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky parc. č. 24, 25/1 a 27, k. ú. Želovce v zastavanom území obce Želovce, okres Veľký Krtíš.Pozemky tvoria ucelená areál. Pozemky sú rovinatého charakteru, oplotené po celom obvode s prístupom po spevnenej komunikácií zo Gottwaldovej ulice - pozemok p. č. 1188/1 (LV nie je založený). Možnosť napojenia pozemkov na elektrickú energiu, plyn, vodovod. Kanalizácia je vedená do žumpy, rozvod kanalizácie sa nachádza v blízkosti škôl a bytového domu. Na pozemku p. č. 27/1 je postavená Prevádzková budova na spracovanie textilu, na pozemku p. č. 25/1 sa nachádza sklad paliva a ostatná plocha p. č. 25/1 a 24 tvorí je spevnená plocha z betónových dielcov a trávnatá plocha areálu. Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území obce situované na okraji obce. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku v Senci je 9,96 EUR/m 2.. Cena pozemku je určená metódou polohovej diferenciácie, ktorá je upravená celkovým koeficientom prepočtu polohy, ktorý je násobkom jednotlivých koeficientov vyplývajúcich z polohy pozemku. Koeficient povyšujúcich faktorov je zvolený na hodnotu 3 a zohľadňuje výhľadové využívanie pozemku, na základe územnoplánovacej informácie, pre rekreačné a športové využívanie. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 Podiel Výmera [m 2 ] ] 24 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 297,00 25/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 4311,00 27 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 1549,00 Spolu výmera 6 157,00 Obec: Želovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 22

23 k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 0,85 1,00 1,00 4. priemyselná poloha 0,90 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,85 * 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,30 * 1,00 * 1,00 0,9945 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 Eur/m 2 * 0,9945 3,30 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠH POZ = M * VŠH MJ = 6 157,00 m 2 * 3,30 Eur/m ,10 Eur Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [Eur] parcela č ,10 parcela č. 25/ ,30 parcela č ,70 Spolu ,10 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 23

24 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Pre stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti je zvolená ako vhodnejšia metóda polohovej diferenciácie, ktorá objektívnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti a priamo zohľadňuje jej súčasný technický stav. Kombinovaná metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty bola stanovená ako alternatívna metóda, pričom ako vstupné údaje boli použité hodnoty hrubého výnosu stavby so skutočnými nákladmi z roku Výška hrubého výnosu je v porovnaní s výnosmi porovnateľných obdobných nehnuteľnosti vyššia, nakoľko priestory sú prenajímané zahraničnou firmou. Dá sa predpokladať, že z výhľadového hľadiska pri zmene nájomníkov by hrubý výnos mohol výrazne nižší. Metóda polohovej diferenciácie je zvolená ako vhodnejšia, pretože reálnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase k dátumu ohodnotenia pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie ,77 Eur ,14 Eur ,10 Eur 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [Eur] Bytové a nebytové budovy (haly) Prevádzková budova na spracovanie textilu postavená na pozemku p. č. 27, k. ú. Želovce ,69 Sklad paliva s. č. 76 postavený na p. č. 25/1, k.ú. Želovce 0,00 Spolu za Bytové a nebytové budovy (haly) ,69 Plot areálu 1 532,55 Kopaná na p. č. 25/ ,86 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 976,73 Domová vodáreň s úpravou vody 139,46 Kanalizačná prípojka 222,31 Žumpa 1 726,73 Elektrická prípojka 257,63 Spevnené plochy z prostého betónu 166,21 Spevnené plochy z cestných panelov - pôvodné 0,00 Spevnené plochy z cestných panelov - nové 7 768,20 Vonkajšie schody 4,22 Prístupový pojazdný chodník 1 838,01 Spevnená plocha zo zámkovej dlažby 371,53 Spolu za Vonkajšie úpravy ,03 Spolu stavby ,14 Pozemky Pozemky, k. ú. Želovce - parc. č. 24 (297 m 2 ) 980,10 Pozemky, k. ú. Želovce - parc. č. 25/1 (4 311 m 2 ) ,30 Pozemky, k. ú. Želovce - parc. č. 27 (1 549 m 2 ) 5 111,70 Spolu pozemky (6 157,00 m 2 ) ,10 Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 57/2017 Str. č. 24