ZNALECKÝ POSUDOK 132/2018

Transkript

1 Znalec: Ing.Zuzana Ponechalová Školská 1136/ Teplička nad Váhom Zadávateľ: Profesionálna dražobná spoločnosť s.r.o., so sídlom Masarykova 21, Košice Číslo spisu (objednávky): 132/2018 ZNALECKÝ POSUDOK 132/2018 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č. 1219, ktorý je postavený na pozemku parc.č. KN-C 3220/140, kat. územie Terchová, s príslušenstvom a pozemkami pre účel dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 32(8) Počet odovzdaných vyhotovení: 5 Dátum odovzdania:

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č. 1219, ktorý je postavený na pozemku parc.č. KN-C 3220/140, kat. územie Terchová, s príslušenstvom a pozemkami pre účel dobrovoľnej dražby 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú.terchová, vydaný cez GKÚ Bratislava Kópia z katastrálnej mapy Pôdorysy rodinného domu Kolaudačné rozhodnutie Pôdorysy rodinného domu 5.2 Získané znalcom : Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu za účasti vlastníka nehnuteĺnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. O územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. O jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba.

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Vlastnícke a evidenčné údaje: Podľa listu vlastníctva č k.ú. Terchová Majetková podstata: Parcely registrac "C Parcely č. 3220/12 zastavaná plocha a nádvoria 254 m 2 Parcely č. 3220/140 zastavané plochy a nádvoria 98 m 2 Stavby súp.č. Na parc.č. popis stavby /140 rodinný dom čs.1863 Vlastníci: 1 Lacek Tomáš r.lacek,013 03,Lutiše,č.271,SR 1/1 nar v podiel 1/1 Poznámka: P - 29/ Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. PDS-014/ MŠ Profesionálnou dražobnou spoločnosťou, s.r.o., Masarykova 21, Košice, IČO: na nehnuteľnosti v katastrálnom území Terchová : C-KN parc.č. 3220/12, zastavaná plocha a nádvorie o výmere 254 m 2, C-KN parc.č. 3220/140, zastavaná plocha a nádvorie o výmere 98 m 2 a stavba: rodinný dom č.s na C KN parc.č. 3220/140 vo vlastníctve Tomáš Lacek, rod. Lacek, nar , bytom Lutiše 271, v spoluvl. podiele 1/ /18 V 2623/ Kúpna zmluva, vklad povolený dňa /2015 Časť C: Ťarchy: viď.lv č.7055 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti zamestnanca dražobnej spoločnosti Fotodokumentácia vyhotovená dňa D)Stavebno-právna dokumentácia

4 Projektová dokumentácia domu bola poskytnutá a porovnaná so skutkovým stavom pri obhliadke,majiteľ bol prítomný. Kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa Rodinný dom bol daný do užívania v r.2001.rodinný dom sa z časti prenajíma ako penzion.časť penziónu tvoría izby rodinného domu. e) Údaje katastra nehnuteľností: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Prístup k nehnuteľnosti je z miestnej komunikácie. f)vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú vlastnícky podložené: rodinný dom č.s.1219 na parc.č.kn C 3220/140 oplotenie vonkajšie úpravy altánok pozemky 3220/12,3220/140 k.ú.terchová g)vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY rodinný dom s.č k.ú Terchová POPIS STAVBY Predmetom hodnotenia je rodinný dom súp.č. 1219, ktorý je úpostavený na pozemku parc.č. KN-C 3220/140, kat. územie Terchová, Životnosť a opotrebenie: podľa priložených dokalv bol dom postavený v roku 2001 Vek stavby je dokladovaný prloženým kolaudačným rozhodnutím na stavbu rod. domu 1 b.j. - radová výstavba, p.č. 3220/12, k.ú Terchová" vydaným Okresný úrad, Odbor životného prostredia v Žiline, pod. č. 2001/00095/ OU-ZP-AŠ dňa , ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa , t.j. k roku ohodnotenia je vek pôvodnej stavby 14 rokov. Životnosť celého objektu bola stanovená odhoadom, ako aj stavieb vydanej Žilinská univerzita Žilina na 100 rokov. stav objektu ako aj jeho materálovov - konštrukčné vyhotovenie zodpovedá uvažovanému veku stavby. Dispozičné riešenie objektu: Rodinný dom je trojpodlažný objekt - prízemie, poschodie a podkrovie, pričom obvodové murivo domu je murované tehlové, strecha sedlová, na ktorej je krytina z asfaltových šindľov. Na prízemí domu sa nachádza sklad, kuchyňa, vstpná hala, skald pod schodišťom, kotoľňa a spoločenská miestnosť. Na 1. poschodí domu sa nachádza chodba so schodišťom a štyri izby, pričom tri izby sú so spoločnou kúpeľňou s WC. V podkroví domu sa nachádza chodba so schodišťom a štyry izby, pričom v každej sa nachádza spoloční kúpeľňa s WC. Rodinný dom je napojený na vodovod, kanalizáciu, elektriku a plynovod. Popis konštrukcií a vybavenie domu: Základy - sú betónové, monolitické s vodovodnou oizoláciou proti zemnej vlhkosti Obvodové a nosné murivo- je murovanné, tehlové, hrúbky nad 40 cm s dostatočným zateplením. Deliace koštrukcie - vnútorné deliace konštrukcie - priečky sú murovaní, tehlové.

5 vnútorné omietky - sú vápenné, štukové a vrátane stropcov. Stropy - sú železobetónové, monolitické s rovným podhľadom, nespáliteľné, strop nad podkrovím je drevený, trámový s rovným podhľadom s obkladom zo sadrokartónových tvárnic. Preklady, prievlaky a stužujúce vence sú taktiež železobetónové, monolitické. Strecha - je tvorená dreveným sedlovým krovom s vikierkmi. Krytina strechy - je z asfaltových šindľov na plnom debnení klapmiarske konštrukcie strechy - sú z oceľového pozinkovaného plechu v rozsahu žľaby, zvody a zaveterné lišty. Klampiarske konštrukcie ostatné- oplechovanie parapetov je z oceľového pozinkovaného plechu. Fasádne omietky - vonkajšia omietka je na báze umelých hmôt prízemie - v rozsahu nad 2/3 plochy - 3 strany, poschodie - v rozsahu nad 2/3 plochy - 3 strany,podkrovie - v rozsahu do 2/3 plochy - 2 strany Obklady fasád - vonkajšia fasáda je obložená podkrovia je z časti obložená dreveným obkladom v rozsahu do 1/2 plochy - 2 strana schody - z prízemia na poschodie sú železobetónové, monolitické s povrchom nástupníc z tvrdého dreva, schody, schody z poschodia do podkrovia sú oceľové, schodnicové s povrchom nástupníc z tvrdého dreva. Dvere - vnútorné dvere sú rámové s výplňou z mäkkého dreva s drevenými zárubňami, vstupné dvere do domu su drevené zateplené do 1/2 zasklenené. Okná - sú drevené zdvojené Okenné žalúzie - vnútorné, hliníkové podlahy obyxtných miestnosti - prízemie - v spoločenskej miestnosti je podlaha z keramickej dlažby, poschodie - v izbách je podlaha z textilnej polahoviny, podkrovie - v izbách je podlaha t textilnej podlahoviny Ústredné vykurovanie - teplovodné s oceľovými panelovými radiátormi s medenými rozvodmi. Elektroinštalácia - je svetelná ako aj motorická s automatickým istením Rozvod televízie pod omietkou - vyskytujúce sa Bleskozvod - vyskytújúce sa, nevyskytujúce sa rozvod vody - v objekte je rozvod studenej ako aj teplej vody z plastových rúr. Inštalácia plynu - rozvod plynu na prízemi ku plynovému kotlu ako aj k plynovému sporáku v kuchyni. Kanalizácia - z materiálu PVC od všetkych zariaďovacích predmetov. Zdroj teplej vody - príprava TUV je zabezpečená centrálne pomocou plynového zásobníka, ktorý sa nachádza v kotolni Zdroj vykurovania- plynový kotol v kotolni Vybavenie kuchyne: 1.NP plynový sporák e elektrickou rúrou - 1 ks nerezový drez kuchynská linka na báze dreva poschodie: keramické umývadlo - 3 ks samostatná sprcha - 3 ks podkrovie keramické umývadlo- 4 ks samostatná sprcha - 4 ks Vodovodné batérie : pákové nerezové so sprchou 7 ks pákové nerezové 8ks Záchod : Vnútorné obklady: splachovací kombi keramický obklad stien nad 135 mm na prízemí krb s vyhrievacou zložkou balkón nad 5 m 2 Naviac vybavenie- centrálny vysávač, je osadený v miestnosti pod schodiskom MERNÉ JEDNOTKY

6 Výpočet zastavanej plochy Podlažie 1. NP 2001 Zač. užívania Výpočet zast. plochy ZP [m2 ] Kzp 8.64* * * ,04 120/96,04=1,249 Spolu 1. NP: 96,04 1, NP * * ,48 120/98,48=1,219 Spolu 2. NP: 98,48 1, Podkrovie * /94=1,277 Spolu 1. Podkrovie: 94 1,277 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl. 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.7 keramické dlažby Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

7 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho 30.2.a zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 - Konštrukcie naviac - Centrálny vysávač 121 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s 34.1 ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania kotol ústredného vykurovania značkové kotle, aj prevedenia 35.1.c turbo (Junkers, Vailant, Leblanc...) (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.45 bm) 38 Vodovodné batérie 38.3 pákové nerezové (1 ks) Vnútorné obklady 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

8 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s 18.2 trojvrstv. zaskl. 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ b a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (3 ks) samostatná sprcha (3 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (3 ks) 105

9 38.3 pákové nerezové (3 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (3 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (3 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové,stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 14.2.a 2/3 15. Obklady fasád 15.3.e obklady keramické, obklady drevom nad 1/3 do 1/ Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl. 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho 30.2.a zdroja

10 Spolu 4850 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (4 ks) samostatná sprcha (4 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (4 ks) pákové nerezové (4 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (4 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky (4 ks) 320 Spolu 1000 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,249)/30, ,99 2. NP ( * 1,219)/30, ,98 1. Podkrovie TECHNICKÝ STAV ( * 1,277)/30, ,38 Podlažie Zač.užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 83,00 2. NP ,00 83,00 1. Podkrovie ,00 83,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Stavba z roku 2001 Východisková hodnota: 239,99 EUR/m 2 *96,04 m 2 *2,435*0, ,27 EUR Technický stav: 100 % - 17,00 % 83,00 % Technická hodnota: 83,00 % z ,27 EUR ,33 EUR 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Stavba z roku 2001

11 Východisková hodnota: 255,98 EUR/m 2 *98,48 m 2 *2,435*0, ,51 EUR Technický stav: 100 % - 17,00 % 83,00 % Technická hodnota: 83,00 % z ,51 EUR ,04 EUR 1. PODKROVIE Stavba z roku 2001 Východisková hodnota: 203,38 EUR/m 2 *94,00 m 2 *2,435*0, ,07 EUR Technický stav: 100 % - 17,00 % 83,00 % Technická hodnota: 83,00 % z ,07 EUR ,98 EUR VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie VH [EUR] TH [EUR] 1. nadzemné podlažie , ,33 2. nadzemné podlažie , ,04 1. podkrovné podlažie , ,98 Spolu , , VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka na parc.č.3220/13 Začiatok užívania: 2001 Vek: = 17 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 17 * 100 / 50 = 34,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: 13 bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Východisková hodnota: 13 bm*41,49 EUR/bm*2,435*0, ,70 EUR Technický stav: 100 % - 34,00 % 66,00 % Technická hodnota: 66,00 % z 1 247,70 EUR 823,48 EUR Kanalizačná prípojka na parc.č.kn C 3220/12

12 Začiatok užívania: 2008 Vek: = 10 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 10 * 100 / 50 = 20,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: 8 bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 EUR/bm Východisková hodnota: 8 bm*17,59 EUR/bm*2,435*0,95 325,52 EUR Technický stav: 100 % - 20,00 % 80,00 % Technická hodnota: 80,00 % z 325,52 EUR 260,42 EUR Spevnené plochy na parc.č.kn 3220/12 Začiatok užívania: 2002 Vek: = 16 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 16 * 100 / 50 = 32,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: 8* *5.5 = 35,33 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným Položka: 8.4.e) Z lomového kameňa - bez podkladových vrstiev Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 380/30,1260 = 12,61 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 35,33 m 2 ZP*12,61 EUR/m 2 ZP*2,435*0, ,58 EUR Technický stav: 100 % - 32,00 % 68,00 % Technická hodnota: 68,00 % z 1 030,58 EUR 700,79 EUR Oporný múr na parc.č.kn č.10925/6 Začiatok užívania: 2008 Vek: = 10 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 10 * 100 / 50 = 20,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: (3.25* )*0.6* *0.79*0.46 = 5,06 m 3 OP

13 Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) Bod: 9.2. Z lomového kameňa Kód KS: 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1345/30,1260 = 44,65 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 5,06 m 3 OP*44,65 EUR/m 3 OP*2,435*0,95 522,63 EUR Technický stav: 100 % - 20,00 % 80,00 % Technická hodnota: 80,00 % z 522,63 EUR 418,10 EUR Elektrická prípojka Začiatok užívania: 2001 Vek: = 17 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 17 * 100 / 50 = 34,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 EUR/bm Východisková hodnota: 10,5 bm*(14,77 EUR/bm+0*8,86 EUR/bm)*2,435*0,95 358,75 EUR Technický stav: 100 % - 34,00 % 66,00 % Technická hodnota: 66,00 % z 358,75 EUR 236,78 EUR Altánok Začiatok užívania: 2003 Vek: = 15 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 15 * 100 / 50 = 30,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,95 Počet merných jednotiek: 3.25*4.95 = 16,09 m 2 ZP Kategória: 21. Altánok Bod: Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 EUR/m 2 ZP

14 Východisková hodnota: 16,09 m 2 ZP*103,57 EUR/m 2 ZP*2,435*0, ,90 EUR Technický stav: 100 % - 30,00 % 70,00 % Technická hodnota: 70,00 % z 3 854,90 EUR 2 698,43 EUR 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota rodinný dom s.č k.ú Terchová ,85 EUR ,35 EUR Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc.č.3220/ ,70 EUR 823,48 EUR Kanalizačná prípojka na parc.č.kn C 3220/12 325,52 EUR 260,42 EUR Spevnené plochy na parc.č.kn 3220/ ,58 EUR 700,79 EUR Oporný múr na parc.č.kn č.10925/6 522,63 EUR 418,10 EUR Elektrická prípojka 358,75 EUR 236,78 EUR Altánok 3 854,90 EUR 2 698,43 EUR Celkom 7 340,08 EUR 5 138,00 EUR Celkom: ,93 EUR ,35 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Analýza polohy nehnuteľnosti: Rodinný dom s.č na parc.č. KN č. 3220/140 s príslušenstvom sa nachádza v zastavanom území obce terchová v strede obývaného útvaru na ul.lipová smer Struháreň, skolaudovaný v roku Posudzovaná nehnuteľnosť susedí s komunikáciou smerujúcou do centra obce. Je osadený na mierne svahovitom teréne v zastavanom území obce. Obec je vzdialená cca 35 km od krajského mesta Žilina. Dopravné spojenie verejnou autobusovou dopravou. Obec patrí medzi významné centrá zimnej a letnej turistiky, ktorej súčasťou je aj lyžiarske stredisko Vrátna v blízkom okolí sa nachádza základná občianska vybavenosť: lekár, obchody, kultúrny dom, obecný úrad a atď. Poloha domu vzhľadom na vzdialenosť k historickému centru obce, nemá vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite. Dopyt v tejto lokalite v závislosti na turisticky známej lokalite. Stavba je zaťažená nadmernou prašnosťou a hlučnosťou z dopravy. Pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. V danej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem verejnej kanalizácie. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno - technickým prevedením je uspôsobená na iný účel využitia, ako na bývanie ako rodinný dom,respektíve pemzión. V budúcnosti sa neočakávajú zmeny v blízkej okolitej zástavbe, ktoré ovplyvnia hodnotu stavby. Dom je prístupný cez prístupové a spevnené plochy z jednej strany. Rodinný dom bol využívaný na projektovaný účel - na bývanie, v čase obhliadky dom obývaný domácimi príslušníkmi. Vzhľadom k polohe, je možnosť využitia len pre dané účely. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

15 Ťarcha evidovaná na LV 7055 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,200 II. trieda = 0,800 IV. trieda = 0,220 III. trieda % = (0,400+0,800) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,400 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,040 III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s nehnuteľnosťami III. 0, ,2000 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce I. 1, ,0000 obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská 3 Súčasný technický stav nehnuteľností III. 0, ,2000 nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti I. 1, ,4000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,4000 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti 6 Typ nehnuteľnosti II. 0, ,0000 priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0, ,2000 dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,8000 priemerná hustota obyvateľstva 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám III. 0, ,0000 orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu I. 1, ,2000 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby II. 0, ,6000 elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti IV. 0, ,5400 železnica, alebo autobus 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) III. 0, ,0000 obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná

16 obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby I. 1, ,6000 chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby I. 1, ,8000 bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. IV. 0, ,7600 zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia V. 0, ,2800 žiadna možnosť rozšírenia 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností V. 0, ,1600 nehnuteľnosti bez výnosu 19 Názor znalca II. 0, ,0000 dobrá nehnuteľnosť Spolu ,14 Koeficient polohovej diferenciácie: 134,14/ 180 = 0,745 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,35 EUR * 0,745 = ,27 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = ,27 EUR METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU pozemky Posudzovaná nehnuteľnosť susedí s komunikáciou smerujúcou do centra obce. Je osadený na mierne svahovitom teréne v zastavanom území obce. Obec je vzdialená cca 35 km od krajského mesta Žilina. Dopravné spojenie verejnou autobusovou dopravou. Obec patrí medzi významné centrá zimnej a letnej turistiky, ktorej súčasťou je aj lyžiarske stredisko Vrátna v blízkom okolí sa nachádza základná občianska vybavenosť: lekár, obchody, kultúrny dom, obecný úrad a atď. Poloha domu vzhľadom na vzdialenosť k historickému centru obce, nemá vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite. Dopyt v tejto lokalite v závislosti na turisticky známej lokalite. Parcela Druh pozemku Vzorec 3220/ /12 zastavaná plocha a nádvorie zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera Podiel Výmera ,00 1/1 254,00 m ,00 1/1 98,00 m 2

17 Spolu výmera 352,00 m 2 Obec: Terchová Východisková hodnota: 80,00% z 26,56 EUR/m 2 = 21,25 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: k S Koeficient intenzity využitia: k V Koeficient dopravných vzťahov: k D 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 5. nadštandardné bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min) Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: Hodnota koeficientu 1,50 1,10 1,00 k P 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: k I 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 Koeficient povyšujúcich faktorov: k Z 2. pozemky na chránených územiach 1,00 Koeficient redukujúcich faktorov: 1. ak sa v najbližšom čase predpokladá nižší stupeň k R využitia ako doteraz Koeficient polohovej diferenciácie: 1,50*1,10*1,00*1,20*1,50*1,00*1,00=2,97 Jednotková hodnota pozemku: 2,9700 * 21,25 EUR/m 2 = 63,11 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 352,00 m 2 *63,11 EUR/m 2 = ,72 EUR 1,00 VYHODNOTENIE Názov VŠH [EUR] parc. č.3220/ ,94 parc. č.3220/ ,78 Spolu ,72

18 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota stavieb: ,27 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: ,72 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Všeobecná hodnota [EUR] rodinný dom s.č k.ú Terchová ,46 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc.č.3220/13 613,49 Kanalizačná prípojka na parc.č.kn C 3220/12 194,01 Spevnené plochy na parc.č.kn 3220/12 522,09 Oporný múr na parc.č.kn č.10925/6 311,48 Elektrická prípojka 176,40 Altánok 2 010,33 Spolu 3 827,81 POZEMKY pozemky - parc. č. 3220/12 (254 m 2 ) ,94 pozemky - parc. č. 3220/140 (98 m 2 ) 6 184,78 Spolu pozemky (352,00 m 2 ) ,72 Spolu VŠH ,99 Zaokrúhlene ,00 Slovom: Jedenstodvadsaťdvatisíc Eur V Žiline,dňa Ing. Zuzana Ponechalová IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú.terchová, vydaný cez GKÚ Bratislava Kópia z katastrálnej mapy Pôdorysy rodinného domu Kolaudačné rozhodnutie Pôdorysy rodinného domu Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu za účasti vlastníka nehnuteĺnosti Fotodokumentácia

19 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod číslom zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Oceňovanie nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 132/2018 znaleckého denníka EPZ Za znalecký úkon a nevyhnutné náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.132/2018 V Žiline,dňa Ing.Zuzana Ponechalová