ZNALECKÝ POSUDEK. č. 99/7849/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 99/7849/2017 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely st. 447, rodinném domě č.p. 404 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 308/18 (zahrada) a 1908 (pozemek ve zjednodušené evidenci), k.ú. Třebenice, v ulici Bezručova, v Třebenicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 99/7849/2017 LV no.: 196 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely st. 447, jehož součástí je rodinný dům č.p. 404 s příslušenstvím, na pozemku čís. parcely 308/18 a na pozemku čís. parcely 1908, vše k.ú. Třebenice, v ulici Bezručova, v obci Třebenice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bezručova 404, Třebenice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Spoluvl. podílu 1/4 Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Spoluvl. podílu 1/4 Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota celkem Spoluvlastnického podílu1/4 Common price Obvyklá cena celkem Spoluvlastnického podílu 1/4 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům vedlejší stavba, venkovní úpravy okraj obce základní MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh: Kč Kč Kč Kč nestanoveno Kč st. 447, ppč. 308/18, m2, 1680 m 2 zastavěná plocha a nádvoří zahrada a pozemek zjednodušené evidence Unit price: Jednotková cena 300,- a 10,- Kč/m 2 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: (odvozeno z kat. mapy) 72 m2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 odhad 346 m 3 75 % Kč/m Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč %

3 A. NÁLEZ Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 196 pro k.ú. Třebenice, obec Třebenice, prokazující stav k jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Fořt Jindřich, Koželužská 312, Libochovice - podíl o velikosti 1/4 Fořtová Jana, Koželužská 312, Libochovice - podíl o velikosti 1/4 Hartman Jiří, Bezručova 404, Třebenice - podíl o velikosti 1/2 Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 196 nejsou evidována omezení vlastnického práva. V části D listu vlastnictví je evidován záznam o zahájení pozemkových úprav parcely PK 1908 Nemovité věci se nachází v rozsáhlém chráněném území s omezeným nakládáním s pozemky. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 196 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 196 nejsou evidována zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 404 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům, nachází se v zastavěném území obce s okolní zástavbou rodinných domů venkovského typu. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V době prohlídky není dle sdělení uživatelky domu p. Hartmanové (manželka spoluvlastníka p. Hartmana) není v domě koupelna, dům pravděpodobně nesplňuje standard trvalého bydlení. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům není napojena na přípojku vody, kanalizace a plynu - technický stav vyžadující náklady do obnovy a modernizace - absence sociálního zázemí Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - dobré dopravní spojení větších měst prostřednictvím blízké D8 (Ústí nad Labem, Praha) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 196 pro k.ú. Třebenice, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Třebenice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. a následné telefonické domluvy s Fořtovou Janou, provedena dne v 11:00 hodin. Fořtová Jana sdělila, že se prohlídky nezúčastní a zároveň souhlasila s prohlídkou nemovitostí bez její přítomnosti. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny na základě prohlídky z veřejně přístupných sousedních ploch, zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy a obestavěný prostor byl určen odhadem. Dále dle sdělených informací manželky spoluvlastníka domu paní Hartmanové

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Třebenice Kód obce: Název obce: Třebenice Počet obyvatel obce: 2008 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Třebenice je městem menší velikosti, s, kompletními inženýrskými sítěmi, dopravní spojení hromadnou dopravou autobusy a vlaky V obci je komplexní občanská vybavenost bez vyššího školství a vyšších správních úřadů základní a mateřská školka, lékař, obchod, restaurace, pošta, kulturní a sportovní zařízení. Vyšší správní úřady jsou v 15 km vzdálených Litoměřicích. Dopravní spojení: Obec má dobré napojení na silnici I/15 Lovosice Most a na rychlostní silnici D8 cca 5 km, se spojením krajské město Ústí nad Labem cca 20 km a hlavního města Prahy cca 70 km. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na severovýchodním okraji souvislé zástavby obce Třebenice, v ulici Bezručova, v lokalitě s převažující zástavbou řadových a solitérních rodinných domů, cca 500 m od centra obce. Jsou situovány v rovinném terénu, okolní zástavba je historická, venkovského typu, v blízkosti se nachází mateřská školka a sportovní hřiště. Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci je zemědělský bez identifikace v terénu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 404: Rodinný dům č.p. 404 je řadový krajní, situovaný v jihovýchodní části oploceného areálu, na pozemku čís. parcely st. 447, k.ú. Třebenice, čelní stranou podél ulice Bezručova. Dispoziční řešení: Dům je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem v sedlové střeše. Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu, dle sdělení uživatelky je v domě jedna bytová jednotka bez sociálního zázemí, sestávající z jedné obytné místnosti, kuchyně. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky pouze pozůstatky okapů z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit. Podle architektonického slohu lze usuzovat stáří stavby cca 100 let. Z vnějšího prohlídky domu je pravděpodobná dlouhodobá omezená údržba domu, bez modernizace, stavební vady ovlivňující životnost nejsou z vnější strany patrné, stavební stav většiny konstrukcí je však vyžadující jejich obnovu, vnitřní stav objektu z důvodu neumožnění prohlídky nebylo možné zjistit. Dům je trvale obydlen, ze sdělení uživatelky domu vyplývá spíše podstandardní vybavenost a absence hygienického zázemí (koupelny), voda čerpána ze studny, kanalizace do jímky. Opotřebení je pro stanovení věcné hodnoty určeno odhadem, s ohledem na vnější stav objektu a omezenou údržbu. Stavby v příslušenství: Příslušenství domu je tvořenou zděnou kolnou, přistavěnou kolmo k západní straně domu. Kolna je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím, s pultovou střechou. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí - elektro, studna, jímka, zpevněné plochy, oplocení apod. Další stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely st. 447, k.ú. Třebenice, o výměře 223 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný rodinným domem č.p. 404, nezastavěná plocha je užívána jako zázemí dvůr a zahrada, na pozemku se nachází vedlejší stavba zděná kolna. Pozemek je napojený na inženýrské sítě el. proudu. Pozemek čís. parcely 308/18, k.ú. Třebenice, o výměře 267 m 2, evidovaný v druhu zahrada, navazuje na pozemek stavební st. 447, je přibližně obdélníkového půdorysu, ohraničená oplocením sousedícím s areály sousedních rodinných domů. Pozemek čís. parcely 1908, k.ú. Třebenice, o výměře 1680 m 2, evidovaný ve zjednodušené evidenci původního Pozemkového katastru, jedná se o pozemek zemědělský v terénu bez identifikace. Tvary pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 vzhledem k celku na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 196 pro k.ú. Třebenice. Jedná se o pozemky se stavbou rodinného domu ve zanedbaném stavebně technickém stavu, s předpokladem vyšších finančních nákladů na rekonstrukci. Nemovité věci nebyly zpřístupněny, ocenění je provedeno na základě stavu zjištěného prohlídkou z vnější strany objektu a na základě dostupných informací. Míru nejistoty při odhadu vybavenosti objektu a technického stavu a provedení vnitřních konstrukcí, je třeba vnímat jako zdroj rizik a je třeba tuto míru rizika promítnout do výše výsledné obvyklé ceny nemovitých věcí srážkou odpovídající míře rizika. V daném případě, s ohledem na vnější stav objektu, jeho částečné, podstandardní vybavení, a vysokou míru nejistoty stavu vnitřních konstrukcí, bude výsledná porovnávací hodnota redukována na 90 %, což by mělo vyjádřit rizika související s nemožností prohlídky vnitřních prostor. Dále vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí - pozemku čís. parcely st. 447, rodinného domu č.p. 404 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 308/18 a 1908, vše k.ú. Třebenice, v ulici Bezručova, v Třebenicích, v okrese Litoměřice, v Ústeckém kraji ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku (zaokrouhlena na celé tis.) Obvyklá cena se zohledněním míry rizika vyplývající z nejistoty vnitřního stavu a vybavenosti nemovitých věcí. Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci Kč x 90 % = Kč x 1/4 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitých věcech - pozemku čís. parcely st. 447, rodinného domu č.p. 404 s příslušenstvím a pozemcích čís. parcel 308/18 a 1908, vše k.ú. Třebenice, v ulici Bezručova, v Třebenicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění po zaokrouhlení Slovy: Šedesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 196 nejsou evidována omezení vlastnického práva. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 99/7849/2017. Vypracoval: Ing. Říhová Magdalena Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. června

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 99/7849/2017 LV no.: 196 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům 346, , vedlejší stavba 36, , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář obestavěný prostor a opotřebení určeno odhadem Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 447 zastavěná plocha a nádvoří 223, /18 zahrada 267, pozemek ve zjednodušené evidenci 1680, Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 <meta http-e Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Built-up space Land area Price of land Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Total price of lands Celková cena za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Třebívlice, ul. Krátká ,00 V-17 nestanoven ,00 1, RD Podsedice - Chrášťany ,00 V-17 nestanoven ,00 1, Comments Komentář krajní řadový RD, 1NP, dispozice 1+1, k rekonstrukci, IS na hranici pozemku, bez vybavení krajní řadový RD, 1NP, dispozice 2+1 k rekonstrukci, koupelna v domě, IS - voda, el. 3 RD Třebívlice - Staré ,00 V-17 nestanoven ,00 0, samostatně stojící RD, 1NP, 2+1, po částečné rekonstrukci, kompletní IS 1) nabídka realitní společnosti Reaity IQ - sreality.cz 2) nabídka realitní kanceláře RK Štípek, zdroj:sreality.cz 3) nabídka společnosti Reality PROSTOR s.r.o., zdroj:severo.ceskereality.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,609 mil.kč není stanovena 0,383 mil.kč 0,380 mil.kč

9 Mapa širších vztahů, poz.parc.st. 447 s rodinný domem č.p. 404 a poz. parc. č. 308/18, k.ú. Třebenice, ulice Bezručova, obec Třebenice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Mapa oblasti

10 Kopie katastrální mapy zdroj: cuzk.cz

11 Snímek ortofotomapy zdroj: cuzk.cz

12 Přístupová komunikace ul. Bezručova p.č. 2539, k.ú. Třebenice Severní pohled jihozápadní pohled Severovýchodní štítová strana zahrada u domu