ZNALECKÝ POSUDOK číslo 185/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , Zadávateľ: Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, Hlohovec, IČO Číslo spisu /objednávky/: Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 185/2018 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 44 na parc.č. 223/2 v k.ú. Horná Strehová, obec Horná Strehová, okres Veľký Krtíš, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 223/2 a 223/3. Počet strán /z toho príloh/: 36 /z toho 14 strán príloh/ Počet vyhotovení: 5

2 I. ÚVOD 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 44 na parc.č. 223/2 v k.ú. Horná Strehová, obec Horná Strehová, okres Veľký Krtíš, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 223/2 a 223/ Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok /rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu/: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : a/ Dodané zadávateľom : Objednávka sp.zn. DDHC 014/2018 na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Znalecký posudok č. 1/2013 znalca Ing.Mariana Novotného vypracovaný dňa originál. b/ Obstarané znalcom : Obhliadka a kontrolné zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 85, k.ú. Horná Strehová - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Horná Strehová - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Cenové indexy stavebných prác. Programové vybavenie HYPO, verzia od firmy Kros s.r.o. Žilina. 1.6 Použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 228/2018 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.7 Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: Všeobecná hodnota (VŠH) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota stavieb (VH) Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Strana 2

3 Výnosová hodnota (HV) Výnosová hodnota je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Základné postupy ohodnocovania: Všeobecná hodnota sa stanoví týmito metódami: porovnávacia metóda, kombinovaná metóda (použije sa u stavieb, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), výnosová metóda (použije sa pri pozemkoch, ktoré sú schopné dosahovať výnos) metóda polohovej diferenciácie Tento znalecký posudok je vypracovaný podľa Prílohy č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. Strana 3

4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Vybranou metódou je metóda polohovej diferenciácie, ktorá je v danom prípade najobjektívnejšia. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 85, k.ú. Suchá Hora A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 223/2, zastavané plochy a nádvoria o výmere 1324 m2 parc.č. 223/3, záhrada o výmere 443 m2 Stavby rodinný dom súp.č. 299 na parc.č. 820 B. Vlastníci: Zdenka Biewenová rod. Klempárová, Horná Strehová 44, Dolná Strehová, PSČ , SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. a exekučné záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia domu boli vykonané dňa , v tomto termíne znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka domu, znalecký posudok je preto vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov. Na vypracovanie znaleckého posudku boli použité list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, vonkajšia obhliadka nehnuteľností /z vnútorných priestorov boli prístupné suterén domu, hospodárska časť domu a polozbúraná garáž vo dvore domu/, okrem toho boli použité aj podklady znalca Ing.Mariana Novotného z obhliadky interiérov domu zo dňa , kedy bol vypracovaný Znalecký posudok č.1/2013. d/ Technická dokumentácia : Znalcovi bola predložená čiastočná technická dokumentácia stavby, ktorá je v časti vonkajších rozmerov domu v súlade so zisteným skutkovým stavom, interiéry domu neboli sprístupnené, doplňujúce údaje potrebné pre vypracovanie tohto posudku boli zistené pri miestnom šetrení, vek stavby pre výpočet opotrebenie nehnuteľnosti bol stanovený podľa potvrdenia príslušného obecného úradu. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom, s ktorým je v súlade čiastočne. Rodinný dom aj pozemky sú v katastri nehnuteľností evidované tak popisne na liste vlastníctva č. 85 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Veľký Krtíš pre k.ú. Horná Strehová, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Nesúlad spočíva v tom, že dom je v katastrálnej mape zakreslený nepresne, zistený stav nie je totožný s mapovým zakreslením. Murovaná stavba garáže, ktorá je zakreslená v katastrálnej mape nie je zapísaná na liste vlastníctva. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky parc.č. 223/2, zastavané plochy a nádvoria o výmere 1324 m2 parc.č. 223/3, záhrada o výmere 443 m2 Strana 4

5 Stavby rodinný dom súp.č. 44 na parc.č. 223/2 hospodárska časť domu na parc.č. 223/2 garáž na parc.č. 223/2 plot uličný na parc.č. 232/2 studňa kopaná na parc.č. 232/2 vodovodná prípojka na parc.č. 223/2 kanalizácia na parc.č. 223/2 žumpa na parc.č. 223/2 vonkajšie schody na parc.č. 223/2 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom č.súp. 44 na p.č. 223/2 POPIS STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť je murovaný rodinný dom, JKSO 803.6, ktorý má jedno čiastočné podzemné a jedno nadzemné podlažie, podkrovie sa na obytné účely nevyužíva. Podľa predložených podkladov a predchádzajúcich znaleckých dokazovaní bol pôvodný dom daný do užívania cca v roku 1930, prístavba domu v roku 1960, dom je čiastočne zrekonštruovaný /plastové okná, systém vykurovania, krytina nad časťou domu/, v súčasnom období sa nevyužíva a jeho stavebná údržba sa nevykonáva. Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka domu, znalecký posudok je preto vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov. Na vypracovanie posudku boli použité list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, vonkajšia obhliadka nehnuteľností /z vnútorných priestorov boli prístupné suterén domu, hospodárska časť domu a polozbúraná garáž vo dvore domu/, okrem toho boli použité aj podklady znalca Ing.Mariana Novotného z obhliadky interiérov domu zo dňa , kedy bol vypracovaný Znalecký posudok č.1/2013. Dispozične sa v suteréne nachádza len jedna miestnosť kotolne, suterén je prístupný samostatným vchodom z dvora domu. V prízemí sú chodba, 5 izieb, kuchyňa, kúpeľňa, WC, veranda a komora. Konštrukčne ide o murovanú stavbu, podzemné podlažie je osadené v priemernej hĺbke 1-2 m, základy domu sú betónové pásové, obvodové konštrukcie murované zo zmiešaných murív, prevažujúcim materiálom je pravdepodobne plná pálená tehla, deliace konštrukcie sú murované. Stropy sú nad suterénom železobetónové monolitické s rovnými podhľadmi, nad prízemím drevené trámové s rovnými podhľadmi, strecha je sedlová s valbami, krytina nad väčšinovou zadnou časťou domu je nová, z plechových lisovaných šablón, nad prednou časťou pôvodná škridlová pálená, klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Fasádne povrchové úpravy sú prevažne brizolitové, na jednej strane vnútorné omietky vápenné štukové hladké. Okná sú vo väčšej časti vymenené za plastové, dve predné okná sú drevené dvojité, vnútorné dvere drevené rámové s výplňou, vchodové dvere /2 ks/ bezpečnostné. Podlahy v suteréne sú betónové, v obytných miestnostiach prízemia parketové, alebo z paluboviek, v ostatných miestnostiach keramické dlažby. Vykurovanie je riešené ako ústredné teplovodné, zdrojom je kotol na tuhé palivo umiestnený v suteréne a oceľové panelové radiátory, doplnkovým zdrojom sú krbové kachle na tuhé palivo, na ohrev TÚV slúžil zásobníkový elektrický ohrievač /bojler/ v suteréne domu, ktorý bol v čase obhliadky zdemontovaný. Dom je napojený na elektroinštaláciu a verejných sietí, voda je vedená z vlastnej studne cez pôvodnú domovú vodáreň DARLING /v čase obhliadky bolo čerpadlo zdemontované/, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy, prípojka plynu je privedená na hranicu pozemku, domovú prípojku dom nemá. Zo zariaďovacích predmetov sa v suteréne nachádza kotol ÚK na tuhé palivo. Prízemie domu nebolo sprístupnené, podľa predchádzajúceho znaleckého posudku sa v kuchyni prízemia nachádza rohová linka na báze dreva rozvinutej dĺžky 4,70 bm s nerezovým drezom, pákovou batériou, elektrickým sporákom so sklokeramickou varnou doskou a sporák na tuhé palivo. V kúpeľni sú plastová vaňa, umývadlo, pákové nerezové batérie, samostatné WC je bez umývadla. Strana 5

6 Pre výpočet opotrebenia nehnuteľnosti lineárnou metódou stanovujem životnosť domu na 120 rokov, vek pôvodnej časti domu od roku 1930 a vek prístavby od roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP PP ,60*3,10 17,36 Spolu 1. PP 17,36 120/17,36=6, NP ,62*6,30 92,11 1. NP ,55*7,57 79,86 Spolu 1. NP 171,97 120/171,97=0,698 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 17 Dvere 18 Okná 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické zvlakové jednoduché drevené alebo oceľové Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 Spolu 4100 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Strana 6

7 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.4.b podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ rámové s výplňou plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu Strana 7

8 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (3 ks) Zdroj vykurovania 35.2.d lokálne - naftové a stáložiarne kachle (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.7 bm) Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (3 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1169 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 6,912)/30, ,48 1. NP ( * 0,698)/30, ,60 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,33 26,67 1. PP - prístavba ,44 35,56 1. NP ,33 26,67 1. NP - prístavba ,44 35,56 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1930 Východisková hodnota 162,48 /m 2 *0,00 m 2 *2,458*0,95 0,00 Technická hodnota 26,67% z 0,00 0,00 Strana 8

9 1. PP - prístavba z roku 1960 Východisková hodnota 162,48 /m 2 *17,36 m 2 *2,458*0, ,51 Technická hodnota 35,56% z 6 586, ,16 1. NP z roku 1930 Východisková hodnota 260,60 /m 2 *92,11 m 2 *2,458*0, ,43 Technická hodnota 26,67% z , ,92 1. NP - prístavba z roku 1960 Východisková hodnota 260,60 /m 2 *79,86 m 2 *2,458*0, ,97 Technická hodnota 35,56% z , ,08 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 6 586, ,16 1. nadzemné podlažie , ,00 Spolu , , GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž na parc.č. 223/2 POPIS STAVBY Stavba garáže je postavená vo dvore domu na parc.č. 223/2, v čase miestneho šetrenia bola garáž vo väčšej časti značne poškodená a polozbúraná, t.j. nie je užívaniaschopná. Pôvodná stavba postavená v roku 1930 mala jedno nadzemné podlažie a sedlovú strechu so škridlovou krytinou, zvislé konštrukcie boli z tehlových murív, strop drevený trámový, garážové vráta drevené otváravé, omietky vápenné hladké, podlaha betónová. Vzhľadom na zistený technický stav objektu hodnotím stavbu ako poškodenú, pre výpočet opotrebenia nehnuteľnosti lineárnou metódou stanovujem vek stavby od roku 1930 a životnosť na 90 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,75*4,50 21,38 18/21,38=0,842 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Pošk. Výsled. 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy ,0 Strana 9

10 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm ,0 4 Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu ,0 5 Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové ,0 6 Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové ,8 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo ,0 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka ,5 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové ,0 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba ,5 Spolu ,8 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP nepoškodeného podlažia ( * 0,842)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP poškodeného podlažia (967, * 0,842)/30,1260 Hodnota RU nepoškodeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU poškodeného podlažia [ /m 2 ] 126,54 35,37 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,78 2,22 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 126,54 /m 2 *21,38 m 2 *2,458*0, ,44 Východisková hodnota poškodeného podlažia 35,37 /m 2 *21,38 m 2 *2,458*0, ,83 Technická hodnota 2,22% z 1 765,83 39,20 Poškodenosť stavby: ( 6 317, ,83 ) / 6 317,44 * 100 % = 72,05% Strana 10

11 2.3 PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska časť domu č.súp. 44 na p.č. 223/2 POPIS STAVBY Stavba hospodárskej časti domu je postavená kolmo na dom v jeho zadnej časti, dispozične ide o jednopodlažnú obdĺžnikovú stavbu, ktorá má jedno nadzemné podlažie, nie je podpivničená, v budove sú dve miestnosti, konkrétne sklad - humno a sklad - dreváreň. Stavba z roku 1930 je konštrukčne postavená zo zmiešaného, prevažne kamenného muriva, časť humna je z dvornej strany otvorená, na sedlovej streche je škridlová pálená krytina, klampiarske konštrukcie nie sú vyhotovené. Strop je drevený trámový, v časti bez podhľadov, v drevárni s dreveným záklopom, vonkajšie omietky sú vápenné hladké, vnútorné povrchy stien tvoria len nátery vápnom, podlahy nie sú vyhotovené, tvorí ich len udusaná hlina. Vzhľadom na zistený technický stav objektu hodnotím stavbu ako poškodenú, pre výpočet opotrebenia nehnuteľnosti lineárnou metódou stanovujem vek stavby od roku 1930 a životnosť na 95 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,82*8,30 131,31 18/131,31=0,137 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Pošk. Výsled. 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy ,0 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie ,0 4.3 trámčekové bez podhľadu ,0 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové ,0 6 Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové ,5 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo ,0 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 10.4 nátery , oceľové alebo drevené zvlakové ,5 Strana 11

12 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové ,5 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 0,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP nepoškodeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP poškodeného podlažia Hodnota RU nepoškodeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU poškodeného podlažia [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,137)/30,1260 ( * 0,137)/30, ,90 91,35 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,63 7,37 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 102,90 /m 2 *131,31 m 2 *2,458*0, ,40 Východisková hodnota poškodeného podlažia 91,35 /m 2 *131,31 m 2 *2,458*0, ,92 Technická hodnota 7,37% z , ,33 Poškodenosť stavby: ( , ,92 ) / ,40 * 100 % = 11,22% Plot predný na p.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 42,40m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 42,40m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 55,12m ,44 /m Strana 12

13 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 42,40 m Pohľadová plocha výplne: 42,40*1,30 = 55,12 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot predný na p.č. 223/ ,00 24,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (42,40m * 53,98 /m + 55,12m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 8 086,28 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,458 * 0,95 Technická hodnota 24,00 % z 8 086, , Studňa na p.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Typ: kopaná Hĺbka: 8 m Priemer: 1600 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na p.č. 223/ ,00 12,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 3m) * 2,458 * 0, ,70 Technická hodnota 12,00 % z 1 996,70 239,60 Strana 13

14 2.3.4 Vodovodná prípojka zo studne na p.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 6,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka zo studne na p.č. 223/ ,86 17,14 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,5 bm * 59,09 /bm * 2,458 * 0,95 896,88 Technická hodnota 17,14 % z 896,88 153, Kanalizácia do žumpy na parc.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 3,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia do žumpy na parc.č. 223/ ,00 24,00 Strana 14

15 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3,2 bm * 35,19 /bm * 2,458 * 0,95 262,95 Technická hodnota 24,00 % z 262,95 63, Žumpa na parc.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 6,00 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc.č. 223/ ,50 52,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,458 * 0, ,46 Technická hodnota 52,50 % z 1 511,46 793, Vonkajšie schody na parc.č. 223/2 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 14,90 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,458 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Strana 15

16 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na parc.č. 223/ ,50 27,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14,9 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,458 * 0,95 444,65 Technická hodnota 27,50 % z 444,65 122, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom č.súp. 44 na p.č. 223/ , ,16 Garáž na parc.č. 223/ ,83 39,20 Hospodárska časť domu č.súp. 44 na p.č. 223/ , ,33 Plot predný na p.č. 223/ , ,71 Studňa na p.č. 223/ ,70 239,60 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka zo studne na p.č. 223/2 896,88 153,73 Kanalizácia do žumpy na parc.č. 223/2 262,95 63,11 Žumpa na parc.č. 223/ ,46 793,52 Vonkajšie schody na parc.č. 223/2 444,65 122,28 Celkom za Vonkajšie úpravy 3 115, ,64 Celkom: , ,64 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v obci Horná Strehová, okres Veľký Krtíš, v Banskobystrickom kraji. Obec má 165 obyvateľov /údaj k /, leží asi 15 km severovýchodne od okresného mesta Veľký Krtíš, v regióne Novohrad. V danom mieste je prevažne individuálna bytová výstavba, z inžinierskych sietí je dom napojený na elektroinštaláciu z verejných sietí, voda je vedená z vlastnej studne a kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy, prípojka plynu je privedená len po hranicu pozemku, domovú prípojku nehnuteľnosť nemá. Dom je prístupný po uličnej cestnej komunikácii, v poslednom úseku po úzkej slepej uličke medzi domami. V mieste je základná občianska vybavenosť, t.j. nachádza sa tu obecný úrad, kostol, obchod so základným spotrebným tovarom, prímestská hromadná doprava je autobusová. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom mieste predpokladám dopyt nižší ako ponuku, možnosti zamestnanosti obyvateľstva sú primerané resp. zodpovedajúce polohe nehnuteľnosti, t.j. s nezamestnanosťou nad 10%. Vzhľadom na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem pre výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,30. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom č.súp. 44 v k.ú. Horná Strehová je stavba určená na individuálne bývanie, v súčasnom období sa nevyužíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva sú zapísané záložné právo v prospech OTP Banka Slovakia, a.s. a exekučné záložné práva. Strana 16

17 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,15 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,00 III. 0, ,70 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,50 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, ,16 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,65 Strana 17

18 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,32 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,16 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,30 Spolu ,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 58,5/ 180 0,325 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,64 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Spolu výmera Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m [m 2 ] 2 ] 223/2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 1324,00 223/3 záhrada ,00 1/1 443,00 Spolu výmera 1 767,00 Obec: Horná Strehová Východisková hodnota: VHMJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, 2. obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30 2. stredná vybavenosť (možnosť napojenia najviac na dva druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny) 0,85 1,00 0,85 1,00 Strana 18

19 kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00 0. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,00 0,9393 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,9393 3,12 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 767,00 m 2 * 3,12 /m ,04 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov Výpočet pozemku v celosti [ ] parcela č. 223/ ,00 m 2 * 3,12 /m 2 * 1 / ,88 parcela č. 223/3 443,00 m 2 * 3,12 /m 2 * 1 / ,16 Spolu 5 513,04 Strana 19

20 III. ZÁVER 1. OTÁZKY ZADÁVATEĽA Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 44 na parc.č. 223/2 v k.ú. Horná Strehová, obec Horná Strehová, okres Veľký Krtíš, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 223/2 a 223/3. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom č.súp. 44 na p.č. 223/ , Garáž na parc.č. 223/ ,38 1 Hospodárska časť domu č.súp. 44 na p.č. 223/2 131,31 1 Pozemky: Názov pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemky 223/ ,00 Pozemky 223/3 443,00 2. ODPOVEDE NA OTÁZKY Tento znalecký posudok je vypracovaný podľa Prílohy č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, použitá je metóda polohovej diferenciácie. a/ Rekapitulácia všeobecných hodnôt : Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom č.súp. 44 na p.č. 223/ ,95 Garáž na parc.č. 223/2 12,74 Hospodárska časť domu č.súp. 44 na p.č. 223/2 670,91 Plot predný na p.č. 223/2 630,73 Studňa na p.č. 223/2 77,87 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka zo studne na p.č. 223/2 49,96 Kanalizácia do žumpy na parc.č. 223/2 20,51 Žumpa na parc.č. 223/2 257,89 Vonkajšie schody na parc.č. 223/2 39,74 Spolu za Vonkajšie úpravy 368,11 Spolu stavby ,31 Pozemky Pozemky - parc. č. 223/2 (1 324 m 2 ) 4 130,88 Pozemky - parc. č. 223/3 (443 m 2 ) 1 382,16 Spolu pozemky (1 767,00 m 2 ) 5 513,04 Všeobecná hodnota celkom ,35 Všeobecná hodnota zaokrúhlene ,00 Slovom: Osemnásťtisícpäťsto Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 20

21 IV. PRÍLOHY 4.1 Objednávka znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Technická dokumentácia 4.6 Fotodokumentácia Strana 21