ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1/

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/ Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karviná, Paní Mgr. Simona Kiselová Na Bělidle 801/ Karviná - Fryštát Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je zpracováván podle usnesení k č.j. 171 EX 00918/ ve věci oprávněného VZP ČR, IČ , Orlická 4/2020, Praha 3 proti povinnému Pavlu Hronkovi, r.č /0841, nar , Kukelská čp./č.- 1, Praha - Hloubětín k ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinného zapsaných na LV č. 108, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, pro obec Nová Ves, kat. území Nová Ves u Českých Budějovic. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kubů Hartmanice Dolní Bukovsko

2 Počet stran: NUMPAGES včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Bukovsku

3 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitostí včetně součástí a příslušenství podle obvyklých a vhodných metod pro oceňování majetku pro účely prodeje nemovitostí dražbou: 1) nemovitosti zapsané na LV č. 108 pro kat. území: Nová Ves u Českých Budějovic. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům s pozemky Adresa předmětu ocenění: Nová Ves Nová Ves LV: 108 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Nová Ves Katastrální území: Nová Ves u Českých Budějovic Počet obyvatel: 734 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 195,00 /m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech - Počet obyvatel 739 osob. VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení a základní škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 721,00 /m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Bez přítomosti majitele nemovitosti.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV č snímky z katastrální mapy ČÚZK - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Pan Pavel Hronek, Kukelská 903/1, Praha 9, podíl 1 / 1 Vlastník nemovitostí: Hronek Pavel, Kukelská 903/1, Hloubětín, Praha 9, r.č /0841. Viz příloha znaleckého posudku

4 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části Podklady. Další dokumentace nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti na pozemku parc. č. 297 a pozemky parc. č. 297, 298, 299 a 306, tak jak jsou zapsány v k. ú Nová Ves u Českých Budějovic na LV č Pozemky tvoří ucelený celek. Rodinný dům je situován do ulice od vlakového nádraží. Vedlejší stavba je blízkosti rodinného domu. Popis polohy nemovitosti je uveden výše. Doloženo fotografiemi v příloze. 8. Základní pojmy a metody ocenění Použita platná oceňovací vyhláška a ocenění pomocí porovnávací metody. Závěrečný odborný odhad obecné ceny je podle odborné úvahy znalce ke dni V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je takzvaná obvyklá cena definována následujícím způsobem: 1. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Ocenění podle oceňovacího předpisu - je metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (i vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 3. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu inzerovány a jsou známé. Tato metoda je použita vzhledem ke skutečnosti, že jsou ke dni ocenění k dispozici porovnatelné nemovitosti v dostatečné četnosti. 4. Závěrečný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně tohoto znaleckého posudku. Jeho platnost je omezena takovými faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle této zásady je vypracováno toto ocenění. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům 2. Vedlejší obytná budova 3. Zastavěná plocha a nádvoří 4. Zahrada 5. Trvalý travní porost 6. Orná půda - 4 -

5 7. Zahrada 8. Trvalý travní porost 9. Orná půda - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality III 1,00 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 1,020 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 1,000 i = 1 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01-6 -

7 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná možnost komerčního využití III 0,01 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Poptávka nemovitostech v okolí krajského města České Budějovice- III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,353 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,380 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Rodinný dům Majitel nemovitosti nebyl ve stanovenou dobu prohlídky přítomen. V objektu byla přítomna starší žena, která mě sdělila, že o ničem neví, majitel ji neinformoval a odmítla mojí žádost o vstup na pozemky a prohlídku nemovitosti. Z tohoto důvodu jsem pořídil fotografie z veřejné komunikace. Údaje které zadávám jsou na základě obhlídky z veřejných komunikací a vizuálního posouzení skutečného stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím - 7 -

8 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než nabídka - V této lokalitě je zájem o podobné samostatně stojící domy. III 0,06 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Nemovitost zatížená exekucí. I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Podle vnějšího vizuálního III 0,30 ohledání jsou nemovitosti dobře stavebně udržovány. Na domě je namontován zateplovací systém s tenkovrstvou omítkou. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 1,00 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel VI 1,00 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 1,320 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná možnost komerčního využití III 0,01 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00-8 -

9 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Poptávka nemovitostech v okolí krajského města České Budějovice- III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,353 Koeficient pp = I T * I P = 1,786 i = 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Konstr. Zastavěná výška [m] plocha 1. NP 3,40 72,00 m 2 Podkroví 2,80 36,00 m 2 Obestavěný prostor 108,00 m 2 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 4,50*72,00 = 324,00 m 3 Podkroví 3,20*36,00 = 115,20 m 3 Střecha 0,5*3,00*72 = 108,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 324,00 m 3 Podkroví Z 115,20 m 3 Střecha Z 108,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 547,20 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30-9 -

10 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [/m 3 ] = 4 377,16 Plná cena: 547,20 m 3 * 4 377,16 /m 3 = ,95 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 120 = 53,3 % Koeficient opotřebení: (1-53,3 % / 100) * 0,467 Nákladová cena stavby CS N = ,97 Koeficient pp * 1,786 Cena stavby CS = ,

11 Rodinný dům - zjištěná cena = ,25 2. Vedlejší obytná budova Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Nemovitá věc je součástí pozemku typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví Zastavěné plochy a výšky podlaží Konstr. Zastavěná Název výška [m] plocha 1.NP 3,00 40,50 m 2 Obestavěný prostor 40,50 m 2 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 3,00*40,50 = 121,50 m 3 Krov 0,50*2,00*40,50 = 40,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP PP 121,50 m 3 Krov Z 40,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 162,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,

12 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1420 Základní cena upravená [/m 3 ] = 2 142,- Plná cena: 162,00 m 3 * 2 142,- /m3 = ,- Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 49 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 51 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 49 / 100 = 49,0 % Koeficient opotřebení: (1-49,0 % / 100) * 0,510 Nákladová cena stavby CS N = ,04 Koeficient pp * 1,353 Cena stavby CS = ,17 Vedlejší obytná budova - zjištěná cena = ,17 3. Zastavěná plocha a nádvoří Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,353 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i

13 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,353 = 1,353 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [/m 2 Index Koef. ] [/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [/m 2 ] [] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , ,87 Stavební pozemek - celkem ,87 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50,00% Celková úprava ceny: 50,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [/m2] [%] [/m2] [] zahrada ,29 50,00 9, ,92 trvalý travní porost ,29 50,00 9, ,92 orná půda ,29 50,00 9, ,72 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,56 Zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena celkem = ,43 4. Zahrada

14 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50,00% Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3,00% Celková úprava ceny: 47,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [/m2] [%] [/m2] [] Zahrada ,29 47,00 9, ,25 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 793 m ,25 Zahrada - zjištěná cena celkem = 7 335,25 5. Trvalý travní porost Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50,00% Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3,00% Celková úprava ceny: 47,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [/m2] [%] [/m2] [] trvalý travní porost ,29 47,00 9, ,75 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: m ,75 Trvalý travní porost - zjištěná cena celkem = ,75 6. Orná půda Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - okolí do 3 km: 50,00% Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3,00% Celková úprava ceny: 47,00 % Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena Název BPEJ číslo [m2] [/m2] [%] [/m2] [] orná půda ,29 47,00 9, ,

15 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: m ,50 Orná půda - zjištěná cena celkem = ,50 7. Zahrada Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: ,87 Celková výměra pozemku m 2 337,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 793,00 Cena pokryvné plochy porostů ,87 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,55 Zahrada - zjištěná cena celkem = ,55 8. Trvalý travní porost Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: ,87 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: 1 m 2 500,00 Cena pokryvné plochy porostů ,26 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,56 Trvalý travní porost - zjištěná cena celkem = ,56 9. Orná půda Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem:

16 Celková cena pozemku: ,87 Celková výměra pozemku m 2 337,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: 1 m 2 338,00 Cena pokryvné plochy porostů ,87 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,55 Orná půda - zjištěná cena celkem = ,

17 C. REKAPITULACE 1. Rodinný dům ,30 2. Vedlejší obytná budova ,20 3. Zastavěná plocha a nádvoří ,40 4. Zahrada 7 335,30 5. Trvalý travní porost ,80 6. Orná půda ,50 7. Zahrada ,50 8. Trvalý travní porost ,60 9. Orná půda ,50 Výsledná cena - celkem: ,10 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- slovy: Dvamilionysedmsetjedentisíctřista Ocenění porovnávací metodou Porovnávané nemovitosti byly vybrány v obdobných lokalitách s podobnými vlastnostmi nemovitostí, které jsou aktuálně nabízeny k prodeji. Bylo využito internetového vyhledávání v databázích realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny jsou cenami maximálními, pro vyjednávání, byly provedeny korekce pomocí cenového koeficientu, dalšími koeficienty byly ceny upraveny tak, aby co nejvíce vystihovaly oceňované nemovitosti. Podklady pro cenové nabídky jsou uvedeny v příloze. 1. Prodej rodinného domu, Roudné u Českých Budějovic, před rekonstrukcí, srovnatelná zastavěná plocha, srovnatelná výměra pozemků. Cena ,-. 2. Prodej rodinného domu, Vráto u Českých Budějovic, stav dobrý, větší zastavěná plocha a velikost domu, výrazně menší výměra pozemků. Cena ,-. 3. Prodej rodinného domu, Dříteň, stav dobrý, větší zastavěná plocha a velikost domu, srovnatelná výměra pozemků. Cena ,-. 4. Prodej rodinného domu, České Budějovice, stav výborný, větší zastavěná plocha a velikost domu,

18 menší výměra pozemků, vybavení zahrady bazénem. Cena ,-. 5. Prodej rodinného domu, České Budějovice, částečná rekonstrukce, větší zastavěná zastavěná plocha a velikost domu, srovnatelná výměra pozemků. Cena ,-. 6. Prodej domu, Nové Hodějovice u Českých Budějovic, stav dobrý, menší zastavěná plocha a velikost domu, menší výměra pozemků. Cena ,-. 7. Prodej rodinného domu, Líšnice u Hluboké nad Vltavou, srovnatelná zastavěná plocha, větší velikost domu, větší výměra pozemků. Cena ,-. Seznam porovnávaných objektů Poř. č. K cenový K velikosti K stavu K Výchozí cena (VC) v Váha polohy koeficientů (V) Korekce ceny (KC) v 1. 1,0 1,0 1,0 1, ,- 1, ,- 2. 1,0 1,05 1,0 1, ,- 1, ,- 3. 1,0 0,95 1,0 0, ,- 0, ,- 4. 0,9 0,85 0,85 1, ,- 0, ,- 5. 0,85 0,95 1,0 1, ,- 0, ,- 6. 0,95 1,1 1,0 1, ,- 1, ,- 7. 1,0 0,9 0,9 0, ,- 0, ,- V = Kcenový*Kvelikosti*Kstavu*Kpolohy KC = VC*V Průměrná cena za nemovitost v seznamu je vyjádřena jako průměr korigovaných cen: ,- Výsledná porovnávací hodnota: ,

19 Rekapitulace Výsledná cena obvyklá je zjištěna v souladu se zákonem, porovnávací metodou, která lépe vystihuje odhad ceny obvyklé než věcná hodnota. Cena byla stanovena s ohledem na níže uvedené faktory, ovlivňující výši ceny. Pozitivní faktory: - poloha nemovitosti v blízkosti Českých Budějovic (cca obyvatel) - dostupnost vlakového nádraží do 300 m - dobrý stav budov a udržované pozemky - velká výměra pozemků spojených do jednoho celku. Negativní faktory: - není provedena prohlídka nemovitosti pro zjištění stavu - nejsou známy možné další závazky vztahující se k nemovitosti Celková cena podle cenového předpisu: Cena zjištěná porovnávacím způsobem: , ,- Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce činí ,- Cena slovy: třimilionysedmdesátpěttisícšestsetsedmdesátkorunčeských V Dolním Bukovsku Ing. Josef Kubů Hartmanice Dolní Bukovsko Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne pod č.j. Spr. 36/2015 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/ znaleckého deníku

20 - 20 -

21 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí, mapové podklady 7 Příloha č. 2. Porovnávané nemovitosti 9 Příloha č- 3. Fotografická dokumentace

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 Pohled od ulice Pohled z ulice Pohled z ulice

35 Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice

36 Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled z ulice Pohled od železniční trati

37 Pohled od železniční trati Pohled od železniční trati