ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č / Praha 10. Komárov, okres Zlín

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně neovitých věcí č /018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Pavel Kosař Adresa: Francouzská 99/98, Praha 10 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny neovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předětu ocenění: Pozeky leží na adrese Koárov u Napajedel, Koárov, okres Zlín Prohlídka předětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 174/5, 1000 Praha Tel.: Eail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datu vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozeku parc. č. 56/6; 58/; 59/; 56/0; 755; 800; podílu ¼ na p.č. 570 a podílu ½ na p.č. 5 nacházející se v obci Koárov, okres Zlín, katastrální úzeí Koárov u Napajedel pro potřeby insolvenčního řízení.. Základní inforace Název předětu ocenění: Adresa předětu ocenění: Pozeek parc. č. 56/6; 58/; 59/; 56/0; 755 ; 800, podíl ¼ na p.č. 570 a podíl ½ na p.č.5, katastrální úzeí Koárov u Napajedel Koárov u Napajedel, Koárov, okres Zlín Kraj: Zlínský kraj Okres: Zlín Obec: Koárov Katastrální úzeí: Koárov u Napajedel. Prohlídka a zaěření Prohlídka společně se zaěření neovitosti byla provedena dne Prohlídka proběhla za přítonosti: bez přítonosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: výpis z elektronické verze katastru neovitostí, sníek katastrální apy, povodňová apa, inforace realitních kanceláří, inforace z katastru neovitostí o realizovaných prodejích, úzení plán, technické řešení systéu INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Zelíková Anna, K Alejí 61, 7661 Pohořelice Neovitosti:

3 Pozeek parc. č. 56/6; 58/; 59/; 56/0; 755 ; 800; podíl ¼ na p.č. 570 a podíl ½ na p.č. 5 nacházející se v obci Koárov, okres Zlín, katastrální úzeí Koárov u Napajedel. 6. Dokuentace a skutečnost Dokuentace odpovídá skutečnéu stavu. 7. Celkový popis neovitosti Oceňované pozeky jsou užívány jako zeědělský pozeek, s přepočtenou (včetně podílů) plochou ( 854 na LV ¼ z 66 na LV 1 + ½ z 570 na LV 469) Plocha pozeků je dle úzeního plánu regulovaná jako, v alé íře lesní. Poloha pozeků je v nezastavěné části obce Koárov. Dostupnost obchodů v příslušné obci je nedostatečná nutnost dojezdu. Soustava škol není v ístě dostupná nutnost dojezdu a v ístě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozeku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci se nenachází pobočka České pošty nutnost dojezdu. Tabulkový popis Rozloha Druh pozeku zeědělský pozeek Úzení plán, v alé íře lesní Popis Trvalé porosty oceňovaného Venkovní stavby pozeku Sklon pozeku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Popis okolí Poloha v obci io zastavěné úzeí nedostatečná dostupnost obchodů nutnost dojezdu, soustava škol není v ístě dostupná nutnost dojezdu, v ístě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních Vybavenost sídelní obce zařízení, v ístě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v ístě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci se pobočka České pošty nenachází nutnost dojezdu Životní prostředí Spojení a parkovací ožnosti klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti,

4 Sousedé a kriinalita Věcná břeena Další inforace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vyezení poju obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování ajetku a o zěně některých zákonů (zákon o oceňování ajetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první,, Způsoby oceňování ajetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozuí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného ajetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklé obchodní styku v tuzesku ke dni ocenění. Přito se zvažují všechny okolnosti, které ají na cenu vliv, avšak do její výše se neproítají vlivy iořádných okolností trhu, osobních poěrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Miořádnýi okolnosti trhu se rozuějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalait. Osobníi poěry se rozuějí zejéna vztahy ajetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy ezi prodávající a kupující. Zvláštní oblibou se rozuí zvláštní hodnota přikládaná ajetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ni. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnání. Volba etody: Za účele stanovení obvyklé ceny dané neovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní etodika, která je v ráci tržního porovnání použita, je klasická etoda porovnání poocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování neovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita etodika "Postupy při oceňování ajetku státu" vytvořená Úřade pro zastupování státu ve věcech ajetkových. Rovněž se v ráci výpočtu používá etodika "Koentář k určování obvyklé ceny (ocenění ajetku a služeb)" vydaná Ministerstve financí České republiky. Pro vyřazení extréních hodnot je použita etodika "Postupy při oceňování ajetku státu" vytvořená Úřade pro zastupování státu ve věcech ajetkových.

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací etodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání neovitosti s obdobnýi neovitosti nabízenýi k prodeji nebo prodanýi v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní inforaci o tržní hodnotě, za kterou by neovitost ohla být sěněna. Při porovnávání se u porovnávaných neovitostí uvažuje s noha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčníi koeficienty. Na základě porovnání těchto paraetrů a vyhodnocení jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované neovitosti. Srovnávané neovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozeek parc. č. 56/6; 58/; 59/; 56/0; 755 ; 800 a 570 a 5, katastrální úzeí Koárov u Napajedel Pozeek v katastrální úzeí Koárov u Napajedel, obec Koárov č. Oceňovaný K1 poloha Koárov u Napajedel, Koárov, K velikost plocha 1055 K účel užití objekt okres Zlín 1 Kvítkovská, Pohořelice, okres Zlín Lhota, okres Zlín Oldřichovice, okres Zlín 4 Svárov, okres Uherské Hradiště 5 Honětice, okres Kroěříž 6 Březová, okres Uherské Hradiště plocha 1075 plocha 550 plocha 680 plocha 9845 plocha 15 plocha 614 K4 inženýrské K5 další sítě vlastnosti

6

7 Cena Cena požadovan á resp. zaplacená za 1 Koef. po redukce redukci K1 na na poloha praen prae K K K4 K5 velikos účel inženýrsk další t užití é sítě vlastnosti Cena K6 úvaha K1 x. odhadc x K6 oceňovaného objektu odvozená ze e srovnání n 1 1, Kč Nepoužit 1,00 Kč Nepoužit 5,00 Kč ,79 Kč ,97 Kč Nepoužit 6 14,6 Kč Nepoužit 1, Kč 1,00 Kč,50 Kč 16,91 Kč 15,97 Kč 14,6 Kč 00 1, Kč 00 1,00 Kč 00,50 Kč 00 16,91 Kč 00 15,97 Kč 00 14,6 Kč Celke průěr 17,18 Kč Miniu 1,00 Kč Maxiu,50 Kč Sěrodatná odchylka s 4,05 Kč Pravděpodobná spodní hranice průěr s 1,1 Kč Pravděpodobná horní hranice průěr + s 1, Kč K1 Koeficient úpravy na polohu neovitosti K Koeficient úpravy na velikost pozeku K Koeficient úpravy na využití neovitosti K4 Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší horší) Koeficient redukce na praen ceny u inzerce přiěřeně nižší Koentář: Jedná se o podobné pozeky ve srovnatelné stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota neovitostí celke: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích neovitostí stanovujee srovnávací hodnotu předětné neovitosti na 17,18 Kč/ * = Kč Celková cena po zaokrouhlení:

8 07.000, Kč

9 II) Ocenění dle etodiky UZSVM (Postupy při oceňování ajetku státu) a dle etodiky MFČR Pozeek v katastrální úzeí Koárov u Napajedel, obec Koárov č. K1 poloha Oceňovaný K velikost K účel užití Koárov u Napajedel, Koárov, plocha okres Zlín objekt plocha Kvítkovská, Pohořelice, okres Zlín Lhota, okres Zlín plocha 550 Oldřichovice, okres Zlín plocha Svárov, okres Uherské Hradiště plocha Honětice, okres Kroěříž plocha 15 6 Březová, okres Uherské Hradiště plocha 614 K4 inženýrské K5 další sítě vlastnosti Výpočet relace dle čl. 5 odst. Postupy při oceňování ajetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 1, 1, 1,00 1,00 5,00 0,90, ,79 0,90 16, ,97 15, ,6 14,6 Maxiální hodnota,50 (případ č.) Miniální hodnota 1,00 (případ č.) Relace in vs. ax hodnoty 1,8750 OK Aritetický průěr 17,18 II. a) Výpočet dle etodiky UZSVM (Postupy při oceňování ajetku státu) Pozeek v katastrální úzeí Koárov u Napajedel, obec Koárov č. Oceňovaný K1 poloha Koárov u Napajedel, K velikost K účel užití plocha objekt Koárov, okres Zlín K4 K5 další Váha inženýrské sítě vlastnosti srovnání X

10 1 Kvítkovská, Pohořelice, plocha 1075 okres Zlín Lhota, okres Zlín Oldřichovice, okres Zlín plocha 550 plocha 680 Svárov, okres Uherské plocha 9845 Hradiště plocha 15 Honětice, okres Kroěříž Březová, okres Uherské plocha 614 Hradiště Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 1, 1, 6,99 1,00 1,00 6,00 5,00 0,90,50 67, ,79 0,90 16,91 50,7 5 15,97 15,97 47, ,6 14,6 4, ,1 Mezisoučet Celke 17,18 Základní cena: 17,18 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 17,18 * 1,0000 = 17,18 Kč/ Výsledná cena dle etodiky popsané v dokuentu Postupy při oceňování ajetku státu je vzhlede k výše uvedenéu stanovena na 17,18 Kč/ * = Kč Celková cena po zaokrouhlení: , Kč II. b) Výpočet dle etodiky MFČR

11 Vyloučení extréní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 1 1, 1 1,00 5 0,90, ,90 16, , ,6 Střední hodnota 17,18 Medián 16,44 Rozdíl axin 10,50 Miniu 1,00 Maxiu,50 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 1 až až až až až 0. Výsledná cena dle etodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 14,10 Kč/do,50 Kč/ * od ,50 Kč do 71.7,50 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od , Kč do 70, Kč

12 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací etody , Kč II. a) Výsledek dle etodiky ÚZSVM , Kč II. b) Výsledek dle etodiky MFČR od , Kč do 70, Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutí ke stavu a k ístní podínká polohy neovitostí je obvyklá cena předětné neovitosti v dané ístě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Slovy: dvěstěsedtisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 174/5, 1000 Praha Tel.: Eail: info@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jse podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jenovaný podle ustanovení 1 zákona č. 6/1967 Sb., o znalcích a tluočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 7/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tluočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstve spravedlnosti České republiky, č. j. 55/01OSDSZN/9 ze dne do prvního oddílu seznau ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonoika s rozsahe znaleckého oprávnění pro ceny a odhady neovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadový čísle /018 znaleckého deníku. Znalec si je vědo následků vědoě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 17a zákona č. 99/196 Sb., občanský soudní řád, v platné znění.

13 E. Přílohy Výpis z katastru neovitostí a vyobrazení v katastrální apě

14

15

16 Pořízená fotodokuentace

17

18 Srovnávané neovitosti Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 9970, Kvítkovská, Pohořelice, okres Zlín Celková cena: 9.10 Kč Adresa: Kvítkovská, Pohořelice, okres Zlín. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Číslo řízení Poznáka k ceně Kvítkovská, Pohořelice, okres Zlín 9 10 Kč Provize Plocha pozeku () Současné využití V1869/18 Zasíťovaný pozeek Uístění objektu 9970 zeědělská půda Slovní popis Prodej zeědělských pozeků o celkové výěře nacházející se v katastrální úzeí Pohořelice u Napajedel. Nabídku tvoří 1 parcela orné půdy o velikosti 6 87 a 8 parcel trvalých travních porostů o celkové velikosti 097, které tvoří jeden celek. Orná půda je obhospodařována a přihlášena v LPIS. V případě záju nás neváhejte kontaktovat.

19 4. Fotodokuentace 5. Mapové zobrazení

20 Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č. 1. Identifikace Prodej, Pozeek, 550, Lhota, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Lhota, okres Zlín. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Číslo řízení Poznáka k ceně Lhota, okres Zlín Kč Provize Plocha pozeku () Současné využití V505/018 Zasíťovaný pozeek Uístění objektu 550 zeědělská půda Slovní popis Nabízíe k prodeji poloviční podíl na zeědělských pozecích v katastrální úzeí Lhota u Zlína. Celková plocha podílu činí 5 50 a je tvořena parcelai orné půdy. Na všech parcelách hospodaří Agrolstat, spol. s.r.o. V případě záju nás kontaktujte. List vlastnictví na vyžádání. Požadavek na platbu v hotovosti či převode na účet při podpisu kupní slouvy. 4. Fotodokuentace

21 Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č. 1. Identifikace Prodej, Pozeek, 680, Oldřichovice, okres Zlín Celková cena: Kč Adresa: Oldřichovice, okres Zlín. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Oldřichovice, okres Zlín Cena Kč Plocha pozeku () Současné využití Poznáka k ceně Zasíťovaný pozeek 680 zeědělská půda

22 Provize Uístění objektu Slovní popis Prodej zeědělských pozeků o celkové výěře 6 80 nacházející se v katastrální úzeí Oldřichovice okres Zlín. Jedná se o jednu parcelu orné půdy, která je obhospodařována a přihlášena v LPIS. V případě záju nás neváhejte kontaktovat. 4. Fotodokuentace Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 9845, Svárov, okres Uherské Hradiště Celková cena: Kč Adresa: Svárov, okres Uherské Hradiště. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci)

23 . Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Svárov, okres Uherské Hradiště Cena Kč Plocha pozeku () Současné využití Poznáka k ceně Provize Zasíťovaný pozeek Uístění objektu 9845 zeědělská půda Slovní popis Nabízíe k prodeji pozeky s ornou půdou, vhodné k zeědělský účelů, v katastrálních úzeích Svárov u Uherského Hradiště, zapsané na listu vlastnictví č., Částkov na listech vlastnictví č. 9 a 144 a dále pozeek v katastrální úzeí Březolupy, na listu vlastnictví č.115. Listy vlastnictví č., 115 a 9, jsou v podílu 4/15 a list vlastnictví č. 144, je v podílu /15. Celková výěra všech nabízených pozeků je Fotodokuentace

24

25 Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 15, Honětice, okres Kroěříž Celková cena: Kč Adresa: Honětice, okres Kroěříž. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Číslo řízení Poznáka k ceně Honětice, okres Kroěříž Kč Provize Plocha pozeku () Současné využití V4157/ Zasíťovaný pozeek Uístění objektu 15 zeědělská půda Slovní popis Nabízíe k prodeji ornou půdu s výbornou bonitou vhodnou k zeědělský účelů. Pozeky v katastrální úzeí Honětice jsou zapsané na listu vlastnictví č.5. Celková rozloha těchto pozeků je Fotodokuentace

26 Zázna o prodeji srovnávané neovitosti č Identifikace Prodej, Pozeek, 614, Březová, okres Uherské Hradiště Celková cena: Kč Adresa: Březová, okres Uherské Hradiště. Vývoj ceny neovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci). Celkový popis neovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní slouvě)) Adresa Cena dle kupní slouvy Kupní slouva podepsaná dne Březová, okres Uherské Hradiště Kč Provize Plocha pozeku () Současné využití 614 zeědělská půda

27 Číslo řízení Poznáka k ceně V57/01874 Zasíťovaný pozeek Uístění objektu Slovní popis Prodej zeědělských pozeků o celkové výěře 6 14 v katastrální úzeí Březová u Uherského Brodu. Nabídku tvoří 9 parcel orné půdy, parcely ostatní a 1 parcela trvalých travních porostů. Orná půda a trvalé travní porosty jsou obhospodařován a přihlášeny v LPISu. Bližší inforace u realitního akléře. 4. Fotodokuentace