Znalecký posudek č /11

Transkript

1 Znalecký posudek č /11 ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - celkového výlučného vlastnického práva k bytové jednotce (bytu č.1097/20), vč. podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č.2137/183 a spoluvlastnického podílu id 1/96 na pozemku ostatní plochy p.č.2196/38. Pozemek p.č , je vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.9479 a pozemek p.č.2196/38 jako ostatní plocha-jiná plocha. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Pavel Lexa). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná řadovému panelovému bytovému domu se sekcí vlastního čp. 1097/24, ul. Krčínova, České Budějovice 11, část obce Sídliště Vltava, v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízenou exekucí, jiných práv a závad (právně účinných) jsou nemovitosti prosté (z výpisu a informací na KN nebyly zjištěny), jednotka není prokazatelně pronajata (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Č.Bud. o nařízení exekuce č.j. 49EXE-3560/ a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 484/ Ocenění je provedeno v souladu a na základě obstaraného Prohlášení vlastníka budovy (PVB) s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUM LOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 28/ Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 484/11-39 ze dne: , převzato vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí dle zadání v Usnesení o jmenování znalce (povinný z exekuce Pavel Lexa), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů a místních kontrolních prohlídek a skutečného zaměření, dle stavu ke dni vydání usnesení o ustanovení znalce, na základě Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb., 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1) dle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/ České Budějovice 10 Posudek obsahuje 27 stran textu (vč.titulního listu) a 32 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Českých Budějovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení ceny obvyklé nemovitostí - celkového výlučného vlastnického práva k bytové jednotce (bytu č.1097/20), vč. podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku p.č.2137/183 a spoluvlastnického podílu id 1/96 na pozemku ostatní plochy p.č.2196/38. Pozemek p.č , je vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.9479 a pozemek p.č.2196/38 jako ostatní plocha-jiná plocha. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Pavel Lexa). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je příslušná řadovému panelovému bytovému domu se sekcí vlastního čp.1097/24, ul. Krčínova, České Budějovice 11, část obce Sídliště Vltava, v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice, na LV č Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízenou exekucí, jiných práv a závad (právně účinných) jsou nemovitosti prosté (z výpisu a informací na KN nebyly zjištěny), jednotka není prokazatelně pronajata (nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nebyla předaná). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Č.Bud. o nařízení exekuce č.j. 49EXE-3560/ a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 484/ Ocenění je provedeno v souladu a na základě obstaraného Prohlášení vlastníka budovy (PVB) s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu a pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy jako přílohy posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 12. a venkovní a vnitřní ohledání a zaměření bez přítomnosti povinného (povinný nereagoval na písemné výzvy ke kontaktu) a za přítomnosti povinného, s podrobnými doplňujícími místními informacemi zjištěnými od sousedů, předsedy SVJ domu, úředních osob a místních informací, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Druhý pokus zastihnou povinného byl úspěšný, byl umožněný přístup do všech prostorů bytu. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.9512 z výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.6739, z

3 3 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.9479, z kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z Prohlášení vlastníka budovy s přílohami z KN České Budějovice, ze dne USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z , č.j.125 EX 484/ USNESENÍ o nařízení exekuce, vydané Okresním soudem Č.Bud. z , č.j. č.j.49exe-3560/ zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o z měně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místních prohlídkách - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí. 4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučné vlastnické právo k nemovitostem : LV č.9512 Výlučný vlastník jednotky : 1/1 Pavel L e x a (690713/1242), bytem Krčínova 1097/24, České Budějovice 11 povinný z exekuce č. jednotky 1097/24 - byt v budově č.p.1097 na LV č.9479, k.ú. České Budějovice 2, na parcele p.č.2137/183 Podílový spoluvlastník pozemku :

4 4 1/1 Pavel L e x a (690713/1242), bytem Krčínova 1097/24, České Budějovice 11 povinný z exekuce parcela p.č.2137/183 zastavěná plocha a nádvoří 384 m 2 Spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.9479 : 7147/ LV č.6739 Podílový spoluvlastník pozemku, funkčního celku s vlastnictvím jednotky : 1/1 Pavel L e x a (690713/1242), bytem Krčínova 1097/24, České Budějovice 11 povinný z exekuce parcela p.č.2196/38 ostatní plocha - jiná plocha 33 m 2 5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje z dokumentace Prohlášení vlastníka jednotky, zjištěné na KN, výpisy z KN a kopie katastrální mapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření 12. a , kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení bytu a opotřebení, dle skutečnosti na místě. Datum prohlídky bylo oznámeno objednateli, následný způsob místní prohlídky jím byl odsouhlasený, jednotka není pronajatá. 6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o řadový obytný panelový dům se samostatným vchodem, s vlastními čp., s bytovými jednotkami, s technickými prostorami a se společnými částmi budovy, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Je umístěn uvnitř zastavěné obytné části města se staršími obdobnými obytnými domy - v obytné zóně města, v bezproblémovém prostředí místní části Čtyři Dvory-Sídliště Vltava, s plnou technickou infrastrukturou a dopravní dostupností městské lokality. Dům je přístupný po jednostranném chodníku a přístupovém chodníku přímo k domu z přední a zadní části, příjezd je umožněný po zpevněných místních komunikacích ulice Krčínova, v návaznosti na státní komunikaci I/20(E55) směr Hluboká n.vlt-vodňany-písek-praha-plzeň. Ze strany domu a před domem s možností omezeného parkování na veřejných zpevněných plochách u domu. Zadní veřejná parková plocha s dětskými hřištěmi, s možností sušení prádla - pozemky na LV č.1 ve vlastnictví Statut.města Č.Budějovice. Funkčním celkem s vlastnictvím jednotky je také spoluvlastnický podíl na pozemku p.č.2196/38 (zastavěný přístřeškem pro kontejnery komunálního odpadu). Obytný dům, který obsahuje oceňovaný byt, je obytný typový dům, typového panelového konstrukčního systému železobetonových plošných prvků a montovaných stropů, o jednom technickém podlaží 1.NP se společnými prostorami a technickým zázemím a s 32-mi byty v osmi obytných nadzemních podlažích domu v NP. Dům je osazený v rovinném terénu okolního pozemku s příjezdem a přístupem v 1.NP z přístupového chodníku a venkovního chodníku hlavního vchodu z ulice, závětřím se zádveřím, s možností parkování OA u příjezdové komunikace před domem nebo parkovištích před a za domem, s revitalizací a nově zatepleným obvodovým pláštěm, s nově provedenou střechou se zateplením a klempířskými prvky a novými plastovými okenními výplněmi, v 1.NP původní dřevěná zdvojená okna, ke-

5 5 ramický obklad závětří vstupů, přední a zadní vstupní dveře ocelové prosklené, typové, původní. Základové konstrukce betonové patky a pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné plošné železobetonové panely s dodatečným novým zateplením fasády kontaktním systémem s tenkovrstvou drásanou barevnou omítkou, vnitřní omítky hladké vápenné a štukové, na chodbách nové stříkané, olejové nátěry linkrust soklů, stropy rovné. Společné chodby vstupních hal keramická dlažba, betonové mazaniny s nátěrem v technických místnostech, schodiště typové betonové dvouramenné vč. podest, teracové, zábradlí typové tyčové kovové. Vnitřní dveře dřevěné atypické a typové plné a prosklené dřevěné, dveře do oceňovaného bytu hladké plné atypické dýhované-bezpečnostní se závorou, jsou osazena nová plastová okna s izolačním dvojsklem a okenními žaluziemi. U některých bytů jsou osazeny ze zadní strany krakorcové zavěšené původní kovové balkóny s kovovým zábradlím a podlahou z keramické dlažby, sklepní a skladové prostory s členěním společných prostor zděných příček a laťových sklepních kójí. Celková revitalizace domu je provedena jako kompletní funkční celek, realizováno v roce Dům je standardně zabezpečený, je osazený požární vodovod s hydranty na mezipodlažích, je osazený nový bezhlučný osobní elektrický výtah, byla provedena výměna stoupacích potrubích technických rozvodů TZB. Střešní konstrukce ploché střechy klasická plochá s vnitřními spády, s novou fóliovou povlakovou krytinou a zateplením, je osazený bleskosvod a STA, klempířské prvky kompletní vč. parapetů, nové. Dům je umístěný uvnitř zastavěné obytné části v místní části města Čtyři Dvory-Sídliště Vltava, s obdobnými obytnými domy společného bydlení - v obytné zóně města, v domě a okolí nejsou přítomni nepřizpůsobiví občané. Dům je dislokovaný nedaleko zastávky MHD, dobře dopravně dostupné nádraží ČD, výbornou dopravní a pěší dostupností do centra sídliště a města a veškeré infrastruktury jak místní, tak statutárního města, s možností parkování OA před domem. Dům je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, STA, splaškové a dešťové kanalizace, zemního plynu a městského rozvodu tepla ÚT (na chodbách litinové radiátory ÚT) a TUV s CPS. Je členěný dle Prohlášení vlastníka na jednotky, jsou určeny podíly na společných částech pouze domu a stavebního pozemku. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní standardní úpravy konstrukcí a technického vybavení, v oceňované jednotce jsou standardní konstrukce a vybavení. Přesná dispozice bytů než předmětného nezjištěna. Uvedené jsou dispozice pouze domu čp.1097/24 : Dispozice 1.NP(technické podlaží): komunikační chodba se vstupními zádveřími a vstupním závětřím předního a zadního vchodu, vstupní haly, společné části domu-chodby, sušárny, prádelny, kolárna, místnost DPS tepla s měřením na patě objektu, sklepy bytů, komunikační chodby, schodiště do 2.NP, výtahová šachta a stanice Dispozice 2.NP(1.obytné podlaží): chodba se vstupní podestou, schodiště do 3.NP, výtahová šachta a stanice, 4x byt (1097/01,1097/02,1097/03,1097/04) Dispozice 3.NP- 4.NP(identická 3.,4. a 5.obytná podlaží): chodba se vstupní podestou, schodiště do 4.,5. a 5.NP, výtahová šachta a stanice, 4x byt na podlaží (1097/ /16) Dispozice 6.NP(5.obytné podlaží): chodba se vstupní podestou, schodiště do 7.NP, výtahová šachta a stanice, 4x byt (1097/17,1097/18,1097/19,1097/20)

6 6 Dispozice 7.NP - 9.NP(identická 6.,7. a 8.obytná podlaží): chodba se vstupní podestou, schodiště do 8. a 9.NP, výtahová šachta a stanice, 4x byt na podlaží (1097/ /32) K domu náleží přípojka vody, dešťová a splašková kanalizace, přípojka silnoproudu a slaboproudu ELSAT, teplovodu z přilehlé DSP, zemního plynu, délky nezjištěny, okolní veřejné pozemky jsou užívané obyvateli domu - příjezdové a parkovací plochy, zadní travnatá a parková upravená zelená plocha, přední a zadní přístupový chodník a parkovací plochy. Dům i byt je dobře udržovaný, je užívaný dle zjistitelných podkladů od kolaudace v roce 1985, stáří domu je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 26 let. Je členěný dle výpisu z KN a PVB na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní nadstandardní úpravy konstrukcí a vybavení. Předmětný byt je kompletně zrekonstruovaný a přebudovaný, s novými vnitřními technickými rozvody a vybavením, podlahami, omítkami, kuchyní a sociálními prostorami, s novým technickým vybavením a vybavením bytu (po dohodě je také k prodeji). Na oceňovaných nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. 7. Obsah posudku Oddíl 1 Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem Byt b) Byt 1) Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) Oddíl 2 a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery

7 7 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku. I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: České Budějovice 2 Oddíl 1 A. Jednotka a příslušenství na LV č.9512 a Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem Podíl vlastníka jednotky na pozemku na LV č.9479 : 7147/ p.č.2137/183 zastavěná plocha a nádvoří 384 m 2 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z se jedná o stavební pozemek p.č.2137/137 zastavěná plocha a nádvoří bytovým domem čp.1079/24, v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Pozemky pod objektem jsou dislokované v sídlištní části společné bytové zástavby města - místní část Čtyři Dvory, Sídliště Vltava, severní část, v bezproblémové lokalitě, u místní komunikace obce, není známá platná cenová mapa. Byt b) Byt 1) Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) 1) Bytová jednotka 1097/20 byt v domě Krčínova čp.1097/24 1. Byt 3 + 1, z uličního pohledu hlavního vstupu, krajní, levý, krajní, přední a zadní okna, umístěný v 6.NP budovy čp.1097, standardní vybavení, detaily viz. Prohlášení vlastníka budovy, další text a schéma v přílohách, výlučné vlastnictví povinného Pavla Lexy. celková plocha s příslušenstvím... 71,47 m 2

8 8 celková plocha s příslušenstvím po zaokrouhlení... 71,50 m 2 Jednotka č. 1079/20 se skládá z : Název m 2 pokoj 1 12,16 pokoj 2 12,02 pokoj 3 20,30 hala 10,34 kuchyně 8,62 předsíň 4,25 koupelna 2,80 WC 0,98 balkón 2,25 sklepní kóje 1,15 sklepní kóje 1,15 pro zjištění ceny se plochy balkónů a sklepů nezapočítávají do celkové plochy bytu, podílem se započítávají do ceny bytu Vybavení jednotky č.1079/20 : Název ks infrazářič 1 plastová vana 1 umyvadlo 1 nerezový dřez 1 WC mísa s nádrží a splachovadlem 1 vodovodní baterie 3 kuchyňská linka 1 elektrický sporák (sklokeram.deska) 1 odsavač par 1 listovní schránka 1 STA 1 ventilátor 1 vestavěná skříň 4 Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, okna a dveře, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, ústředního vytápění, pitné vody, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a rozvody STA a slaboproudé. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna příslušejících k bytu. Předmět vlastnictví je ohraničený od ostatních jednotek a společných částí budovy : -horizontálními a vertikálními stavebními konstrukcemi -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt ze společných částí budovy -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody a TUV -elektroinstalací k jističi v rozvodné skříni -plynovodní přípojka od plynoměru -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku p.č.22137/183 a p.č.2196/38, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o

9 9 hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, 2x vchod a vstupní haly, chodby, schodiště, výtahy, strojovny výtahu a výtahové šachty, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, zdivo do 50% tloušťky těch zdí, které oddělují společný prostor od jakékoliv jednotky z pohledu od společného prostoru vč. omítky na této zdi, společné prostory a chodba v technickém podlaží, společné sklepní prostory pro umístění sklepních kójí (jsou přidělené k jednotlivým bytům dle přiloženého schématu), panely s poštovními schránkami, venkovní přípojka vody, přípojka kanalizace, zemního plynu, spol. rozvody pitné vody a TUV, tepla ÚT, kanalizace a el. s osv. tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací (STA a TLF), střešní okapy a svody, klempířské prvky, bleskosvod s uzemněním. Oceňovaná jednotka je kompletně přebudovaná má standardní vybavení, nové zděné sanitární bytové jádro, nové bělninové obklady jádra a v kuchyni, splachovací WC, koupelna s umyvadlem a rohovou plastovou vanou, ústřední vytápění z dálkového teplovodu, ocelové konvertory panelové, atypická dřevěná kuchyňská linka, nerezový dřez, elektrický kuchyňský sporák s keramickou varnou deskou, odsavač par, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace, domácí zvonek, silnoproudé el. rozvody, slaboproudé a STA. Okna atypická plastová s izolačním dvojsklem a žaluziemi, vnitřní dveře nové atypické dřevěné hladké a prosklené, vstupní dveře nové s bezpečnostním zámkem, rámem a závorou, vestavěné skříně, má balkón a přísluší jí sklepní kóje v 1.NP. Stěny a příčky žb. panelové, stropy žb.panelové rovné montované, kompletně nové tenkovrstvé drásané omítky stěn a stropů, strop v koupelně a WC sádrokartonový, plovoucí laminátové podlahy a keramická dlažba sanitárních prostorů, chodby a balkónu. Konstrukce a vybavení veškeré nové, standardně opotřebované, jsou hodnoceny jako standardní vybavení. K jednotce je možné užívat okolní pozemky, pozemek s travnatými plochami se vzrostlými stromy, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování. Oddíl 2 B. Příslušenství jednotky na LV č. 6739, funkční celek s vlastnictvím jednotky, pozemek pro přístřešek kontejnerů. Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery Podíl vlastníka jednotky na pozemku na LV č.6739 : 1/96 p.č.2196/38 ostatní plocha-jiná plocha 33 m 2 Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice z se jedná o stavební pozemek p.č.2196/38 ostatní plocha-jiná plocha, zastavěná plocha přístřeškem na kontejnery komunálního odpadu, v k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Pozemky pod objektem jsou dislokované v sídlištní části společné bytové zástavby města - místní část Čtyři Dvory, Sídliště Vltava, severní část, v bezproblémové lokalitě, u místní komunikace obce, není známá platná cenová mapa.

10 10 Ocenění Oddíl 1 Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 70 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 90 % Úprava celkem: % 2,600 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 9 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 10 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: 9 % 0,910 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,487 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2137/ , 6 062, ,69 Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem zjištěná cena: ,69 Kč a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v problémové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovištěmi. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: 2137/183 Výměra: 384,00 m 2

11 11 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 384,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 4,25 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 4,25 Podíl ceny stavebního pozemku: 2,83 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 2,83) / (100 2,83) ,84 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,84 / 384, ,21 Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: ,84 Kč Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem zjištěná cena: ,84 Kč a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v problémové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovištěmi. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 2137/183 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 0, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce až obyvatel 1,20 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 1, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 0, Výměra pozemku: m 2 384,00 Cena pozemku Kč 0,

12 12 Pozemek p.č.2137/183 - zastavěný pozemek bytovým domem zjištěná cena: 0, Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 1 12,16 1,00 12,16 pokoj 2 12,02 1,00 12,02 pokoj 3 20,30 1,00 20,30 hala 10,34 1,00 10,34 koupelna 2,80 1,00 2,80 kuchyně 8,62 1,00 8,62 předsíň 4,25 1,00 4,25 WC 0,98 1,00 0,98 sklep 1,15 0,10 0,12 sklep 1,15 0,10 0,12 balón 2,25 0,17 0,38 76,02 72,08 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 5,40 % Standardní 2. Svislé konstrukce 18,20 % Standardní 3. Stropy 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Standardní 10. Schody 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,30 % Nadstandardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Nadstandardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,10 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Standardní

13 13 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Standardní 25. Ostatní 5,70 % Nadstandardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % Standardní Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: České Budějovice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Mírně nižší poptávka než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní 0,01 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Sídlištní výstavba, výborná infrastruktura a dopravní dostupnost, dobrá adresa. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní 0,00 spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,990 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Standardní byt po celkové rekonstrukci v panelovém domě, po celkové vnitřní rekonstrukci a revitalizací fasády, střechy a vnitřních rozvodů TZB. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00

14 14 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,25 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 1,046 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 0,990 1,046 = 0,973 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,973 = ,19 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 72, ,19 = ,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,69 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,88 Kč ,88 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,98 Kč Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) zjištěná cena: ,98 Kč b.2) Věcná hodnota podle THU b.2.1) Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) Podlahové plochy: pokoj 1 12,16 m 2 pokoj ,02 m 2 pokoj ,30 m 2 hala + 10,34 m 2 koupelna + 2,80 m 2 kuchyně + 8,62 m 2 předsíň + 4,25 m 2 WC + 0,98 m 2 sklep + 1,15 m 2 sklep + 1,15 m 2 balón + 2,25 m 2 Podlahové plochy celkem: = 76,02 m 2 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.

15 15 Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena domy bytové typové 9-12 podlažní, s občans. vybavením 3 273, Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1, , Kč Jednotková cena: , Kč/m 2 76,02 m , Kč/m , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 26 roků Opotřebení: 32,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 32,000 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) zjištěná cena: , Kč b.3) Výnosová hodnota b.3.1) Bytová jednotka 1097/20 (byt v 6.NP - 5. obytném podlaží) Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné, v místě a čase obvyklé (8.500,- Kč/měsíc + cca 2.000,- Kč náklady na provoz). Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 71,47 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 762,98 Kč 71,47 m 2 Kč/rok , c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0, Uvedení do pronajímatelného stavu Kč 0, Jednorázové náklady celkem N J Kč 0, d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč ,50 Náklady na provoz Kč/rok , Náklady na údržbu Kč/rok 2 000, Pojištění Kč/rok 1 000,

16 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci Další předpokládaná životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost 16 i A 0,0300 T roků 60 C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,95 Daň z nemovitosti Kč/rok 500, Ostatní náklady Kč/rok 3 000, Roční náklady celkem N R Kč/rok ,95 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,05 e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i N J Kč , Oddíl 2 c) Pozemky c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - jiná 2196/38 plocha , 0,06 48, , Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery zjištěná cena: 1 584, Kč c.2) Metoda tříd polohy c.2.1) Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery Popis polohy pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v problémové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovištěmi. Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: ostatní plocha - jiná plocha Parcelní číslo: 2196/38 Výměra: 33,00 m 2

17 17 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 33,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 5 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 4,25 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 4,25 Podíl ceny stavebního pozemku: 11,30 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (45 000, 11,30) / (100 11,30) 5 732,81 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 5 732,81 / 33,00 173,72 Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: 5 732,81 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 96 Cena po úpravě: = 59,72 Kč Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery zjištěná cena: 59,72 Kč c.3) Indexová metoda c.3.1) Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery Ocenění pozemku indexovou metodou Poloha oceňovaného pozemku: Pozemek pod objektem je dislokovaný v lokalitě panelové bytové zástavby v problémové části města, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s kompletní občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovištěmi. ostatní plocha - jiná plocha p.č.: 2196/38 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 800, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 1,20 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 2, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m ,

18 18 Výměra pozemku: m 2 33,00 Cena pozemku Kč , Pozemek p.č.2196/38 - zastavěný pozemek přístřeškem na kontejnery zjištěná cena: , Kč

19 19 C. Rekapitulace Viz.další text. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 364/2010 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody ,69 Kč ,84 Kč 0, Kč Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu , Kč Cena pozemků podle cenového předpisu 1 580, Kč Věcná hodnota bytů podle THU , Kč Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy 60, Kč Cena indexovou metodou , Kč Stanovená věcná hodnota pozemků 2 000, Kč Výnosová hodnota , Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty , Kč vážený průměr dle Naegeliho , Kč Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice 2, na LV č.9512, 9479 a 6739 podle odborného odhadu znalce činí : 1, , Kč Cena slovy: jedenmilióndvěstědvacetdvatisícepětsetosmdesát Kč II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. České Budějovice 2, na LV č.9512, 9479 a 6739 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

20 20 Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝ- ZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné jednotky, zpracovaných v roce 2011 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2011, zveřejněných statistických údajů v , viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 8% nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného upraveného bytu (cca tis. Kč). Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti ( cca ,- Kč/m 2 obytné plochy). Stanovení obvyklé ceny je hypotetické,

21 21 protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka mírně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle 33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Právě oproti roku 2007 se ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 26 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( C ST * Q F ) * I F * V EL F * SWOT * P F

22 22 Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - I F = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná poblíž frekventované páteřní levobřežní komunikace města s MHD, v intravilánu města, v jeho obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - V EL F = obec-statutární město- je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do , obec s velmi dobrou dopravní dostupností a výbornou infrastrukturou v místě - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Plzeň-Praha-Rakousko a všechny ostatní směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - dům je nedaleko zastávky trolejbusu MHD cca 250 m od domu, nádraží v dostupnosti MHD - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy, cyklostezky, oblast řeky Vltavy, Lipno, CHKO Blanský les, CHKO Šumava, lodní rekreační doprava na řece Vltava - v místě a obci veškeré vybavení infrastruktury - školka, škola, nemocnice, restaurace, nákupní střediska, supermarkety (Lidl 50 m), pošta, sportovní hřiště, kino CineStar, sportovní areály, benzínové čerpací stanice atd. - dobrá dopravní dostupnost centra (cca 20 minut) - nedaleká návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, 250 m od domu sportoviště u řeky, blízkost lesa a řeky Vltavy - obec s velkým přísunem návštěvníků - velmi dobrá zaměstnanost v místě - severní část sídliště nebylo v roce 2002 významně zasaženo záplavovou vlnou 500-leté vody - jednotka v zatepleném revitalizovaném domě - upravené okolí pro užívání veřejných městských pozemků = slabé stránky - byt v domě nedaleko rušné městské komunikace - právní vztahy ve vlastnictví Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny řeky Vltavy. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších před-

23 23 pisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Jednotka : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemek : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.