ZNALECKÝ POSUDEK. č. 15/2895/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/2895/2015 o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr.Pavel Dolanský, soudní exekutor, Exekutorský úřad Beroun Palackého Beroun Stanovení ceny nemovité věci Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/ Teplice telefon: basus@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Teplicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích Adresa předmětu ocenění: Stebno Stebno Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Stebno Katastrální území: Stebno u Dubic Počet obyvatel: 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 159,67 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a zástupce firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., pana Gritsuka. Znalci nebyla umožněna prohlídka všech bytů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN získaný dálkovým přístupem z internetu dne , listy vlastnictví č.169 a 182, týkající se předmětné nemovité věci - kopie katastrální mapa získaná z internetu nahlížením v katastru nemovitostí, se zakreslením předmětné nemovité věci - Usnesení soudního exekutora o ustanovení znalce č.j. 015 EX 860/10-19 ze dne informace a údaje sdělené zástupcem firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., panem Gritsukem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace o záplavové zóně přes systém Aquarius - vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb., č.450/2012 Sb., č.441/2013 Sb. a č.199/2014 Sb. - zákon č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 1 je v podílovém spoluvlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, Stebno: podíl 1/2, - Gritsuk Nina, č.p. 1, Stebno: podíl 1/2. Pozemky st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 jsou ve výlučném vlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, Stebno: podíl 1/1. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ke stavbě domu nebyla znalci předložena. Dle předložených podkladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt pro rodinné bydlení, s příslušenstvím a pozemky, takto je ke dni ocenění také užívaný a jako takový jej proto také oceňuji. Při ocenění vychází znalec z výměr zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitá věc je umístěna v okrese Ústí nad Labem, v obci a katastrálním území Stebno, v centrální části obce, jako samostatně stojící objekt, s příslušenstvím a pozemky. Hlavním objektem hodnocené nemovité věci je tedy rodinný dům č.p. 1 (hodnocena je jeho ideální 1/2), s příslušenstvím, které tvoří venkovní úpravy a porosty, a pozemky st.p.č. 1/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 703 m2, p.p.č. 1670/2, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 35 m2, vše k.ú. a obec Stebno okres Ústí nad Labem. Jelikož obestavěný prostor rodinného domu je větší než m3, provádí znalec ocenění rodinného domu dle 13 vyhl. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb

4 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na nemovité věci vázne I -0,10 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 +Σ P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 +Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 1 Jde o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s dvěma nadzemními podlažími a střechou sedlovou, ve které se nachází z části obytné podkroví a z části půdní prostor. V domě se nachází tři bytové jednotky (1x4+1, 1x3+1 a 1x2+1). Založení objektu na kamenných neizolovaných základech, obvodové zdivo ze smíšeného zdiva tl. nad 45 cm, stropy 1.NP klenuté a dřevěné trámové s rovným podhledem, 2.NP dřevěné trámové s rovným podhledem, krov sedlový se střešní krytinou z části taškovou a z části plechová - zrezivělá, u bočního přístavku střecha pultová se střešní krytinou taškovou, klempířské prvky provedeny pouze do ulice z pozinkovaného plechu, do dvora chybí, vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky z poškozené vápenocementové omítky, vnější obklady stěn chybí, vnitřní obklady stěn keramické provedeny v kuchyních a v sociálních zařízeních, schodiště dřevěné - poškozené, dveře dřevěné do ocelové zárubně, okna plastová, podlahy obytných místností plovoucí, dřevěné a s koberci, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva pro všechny byty, elektroinstalace zavedena světelná a motorová, bleskosvod je provedený - poškozený, rozvod vody studené a teplé, zdrojem ohřevu teplé vody je 2xel.bojler pro všechny byty, plyn není v domě rozvedený, vnitřní kanalizace je tvořena odkanalizováním záchodů, koupelen a kuchyní, kuchyně vybaveny elektrickým sporákem, vnitřní hygienické vybavení tvoří v bytě č.1 sprchový kout a umyvadlo, v bytě č.2 sprchový kout a umyvadlo (mimo uzavření), v bytě č.3 vana a umyvadlo, záchody pro každý byt splachovací (pro byt č.2 mimo uzavření), ostatní prvky vybavení stavby se nevyskytují. Z inženýrských sítí jsou voda a elektřina napojeny na stávající uliční řady, kanalizace a plyn nejsou v místě rozvedeny, domovní kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je využívaný k bytovým účelům, provozní místnosti zde nejsou situovány, jsou zde umístěny tři bytové jednotky, má tedy charakter rodinného domu (v 1.NP je umístěna chodba se schodištěm do 2.NP, byt č.1 o velikosti 4+1 a kotelna, v 2.NP pak chodba schodištěm na půdu, byt č.2 o velikosti 2+1 a sociální zařízení mimo uzavření bytu č.2, a byt č.3 o velikosti 2+1 s další obytnou místností v podkroví), ocenění objektu uvažuji dle 13 vyhl., neboť obestavěný prostor rodinného domu je větší než m3. Dle podkladů byl dům postavený v roce 1900, uvažuji tedy jeho stáří ke dni ocenění = 115 roků. Celková předpokládaná životnost uvažována 160 let. Opotřebení vypočítáno lineární metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

6 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 = 149,10 2.NP 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 = 149,10 podkroví 7,70*4,50 = 34,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 149,10 m 2 3,80 m 2.NP 149,10 m 2 3,40 m podkroví 34,65 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,80) = 566,59 m 3 2.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,40) = 506,95 m 3 podkroví+půda+střecha (12,95*9,80)*(5,40/2)+(5,25*3,15)*(1,50/2) = 355,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 566,59 m 3 2.NP NP 506,95 m 3 podkroví+půda+střecha Z 355,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 428,60 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 2,24 5. Krytina P 3, ,46 0,44 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3, ,46 1,43 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30-6 -

7 11. Schody P 2, ,46 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 1, Podlahy obytných místností P 2, ,46 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod P 0, ,46 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,8710 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8710 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 006,- Plná cena: 1 428,60 m 3 * 3 006,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 160 = 71,9 % Koeficient opotřebení: (1-71,9 % / 100) * 0,281 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,891 Cena stavby CS = ,63 Kč Rodinný dům č.p. 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,63 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 1 - zjištěná cena = ,- Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jde o ocenění venkovních úprav (přípojky inž.sítí, žumpa, zpevněné plochy, pergola, ploty, vrata a vrátka) zjednodušeným způsobem jako 3,5% z ceny stavby

8 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 1 Celkem: Cena stavby ,00 Kč ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jde o zastavěnou ploch a nádvoří pod rodinným domem a pod dvorem u domu a o ostatní plochu, jinou plochu, tvořící jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a se zastavěnou plochou a nádvořím. Pozemky leží v pásmu rozsáhlého chráněného území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,03 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 0,990 = 0,864 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 8 -

9 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,67 0, ,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1/ , ,85 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná 1670/ , ,25 plocha Stavební pozemky - celkem 738,00 m ,10 Pozemky - zjištěná cena = ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 703,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 4 268,11 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 277,00 Porosty - zjištěná cena 277,- Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE CEN PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/ ,- Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - podíl 1/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - podíl 1/ ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - podíl 1/1 277,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 277,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: šest set padesát osm tisíc čtyři sta devadesát Kč D. VYJÁDŘENÍ K CENĚ OBVYKLÉ (TRŽNÍ): Porovnáním nabízených nemovitostí v dané lokalitě s jejich polohou, velikostí, vybavením a technickým stavem, s přihlédnutím, že podíl 1/2 rodinného domu je hůře obchodovatelný na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ke dni místního šetření ve výši: ,- Kč slovy: čtyři sta padesát tisíc korun českých V obvyklé ceně není zahrnuto Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské váznoucí na nemovitosti

11 V Teplicích Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/ Teplice telefon: E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , č.j. Spr 4567/96 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/2895/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015. F. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace

12 RODINNÝ DŮM č.p. 1 - STAV KE DNI přední pohled na dům zprava: přední pohled na dům zleva: zadní pohled na dům zprava: kuchyně v bytě č.1 v 1.NP: pokoj v bytě č.1 v 1.NP: koupelna s WC v bytě č.1 v 1.NP: pokoj v bytě č.2 v 2.NP: koupelna pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření): WC pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření): koupelna v bytě č.3 v 2.NP: