ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2273/133/14. Čimická 780/ Praha 8

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2273/133/14 O ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 31 se stavbou č.p. 27, pozemku st.parc.č. 137/1 se stavbou č.p. 100, pozemku st.parc.č. 137/2 se stavbou bez č.p., pozemku parc.č. 236/4, 734/2 a 800 včetně venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 73 pro k.ú. Vilantice, obec Vilantice, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům č.p. 27 a dům č.p. 100 Adresa předmětu ocenění: Vilantice Vilantice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Vilantice Katastrální území: Vilantice Počet obyvatel: 204 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 51,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Milana Valáška. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 73 pro k.ú. Vilantice Sdělení pana Milana Valáška dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 18,30 do 19,35 hod. Vlastní databáze - 2 -

3 Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3328, Milan Valášek, Vilantice 100, Vilantice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3328, Milan Valášek, Vilantice 100, Vilantice, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 73 pro k.ú. Vilantice 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektové dokumentace, stáří domu č.p.27 je 194 let, domu č.p. 100 je 144 let. Zahrada poz.parc.č. 800 není s nemovitostí funkčně spojena, nachází se asi 600 m východním směrem v zastavěném území obce. Další údaje a provedení a stavebně technickém stavu je čerpáno ze svědectví pana Milana Valáška a z prohlídky nemovitosti. Vesnice Vilantice spadá do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Vilantice se rozkládá asi 26 kilometrů jihozápadně od Trutnova a 9 kilometrů jižně od města Dvůr Králové nad Labem. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 200 obyvatel. Vilantice se dělí na dva části Chotěborky a Vilantice. 7. Celkový popis nemovitosti Dům č.p. 27 je roubená stavba v havarijním stavu. Dům č.p. 100 je přízemní stavba bez podkroví, je v něm jedna bytová jednotka a je rodinným domem. Stavebně technický stav je zhoršený, prvky krátkodobé životnosti jsou u konce své existence. K domu patří chlév, stodola. Dům má přípojku vody ze studny na cizím pozemku, je připojen na elektrorozvodnou síť a zemní plyn (v době ocenění byla dodávka plynu odpojena) nepodařilo se zjistit kam jsou svedeny splaškové vody, v domě je suchý záchod. Přístup je po veřejné komunikaci parc.č. 1194/1 (ostatní plocha-ostatní komunikace). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Dům č.p Příslušenství Chlév u č.p Stodola u č.p Chlév u č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,886 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 4,50*2,50 = 11,25 I.NP 4,55*10,75 = 48,91 zastřešení 4,55*10,75 = 48,91 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 11,25 m 2 1,85 m I.NP 48,91 m 2 2,75 m zastřešení 48,91 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (4,50*2,50)*(1,85) = 20,81 m 3 I.NP (4,55*10,75)*(2,75) = 134,51 m 3 zastřešení (4,55*10,75)*(2,90*1/2) = 70,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 20,81 m 3 I.NP NP 134,51 m 3-5 -

6 zastřešení Z 70,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 226,24 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamené P Zdivo trámové roubenné P Stropy trámový P Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce chybí C Vnitřní omítky chybí C Fasádní omítky nátěr C Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady chybí C Schody chybí C Dveře náplňové N Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností prkenný povrch P Podlahy ostatních místností chybí C Vytápění chybí C Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody chybí C Instalace plynu chybí C Kanalizace chybí C Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení chybí C Záchod suchý P Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy P 7, ,46 3,63 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0,00-6 -

7 12. Dveře N 3, ,54 4, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod P 0, ,46 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,13 Koeficient vybavení K 4 : 0,3913 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 9, ,49 9, Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 24, ,49 24, Stropy P 7,90 100,00 0,46 3,63 9, ,49 9, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 18, ,49 18, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 8, ,49 8, Dveře N 3,20 100,00 1,54 4,93 12, ,48 12, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 13, ,48 13, Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 2, ,48 2, Záchod P 0,30 100,00 0,46 0,14 0, ,49 0,3582 Opotřebení: 97,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 080,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3913 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 384,29 Plná cena: 226,24 m 3 * 1 384,29 Kč/m 3 = ,77 Kč Koeficient opotřebení: (1-97,8 % /100) * 0,022 Nákladová cena stavby CS N = 6 890,- Kč Koeficient pp * 0,833 Cena stavby CS = 5 739,37 Kč Dům č.p zjištěná cena = 5 739,37 Kč - 7 -

8 Dům č.p. 100 Přízemní pouze částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví je zděné konstrukce. Základy jsou kamenné bez účinné izolace proti zemní vlhkosti. Podezdívka je z pískovcových kvádrů. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a z části chybí. Stropy jsou trámové s rovným podhledem a klenuté. Fasádní omítky jsou vápenné, asi z 20 % chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné palubkové, dřevěné sololitové prosklené a dřevěné náplňové. Podlahy jsou s povrchem z betonu, PVC a vlysů. Vytápění je kamny na tuhá paliva a kamny na zemní plyn. Ohřev vody je koupelnovým válcem. Záchod je suchý. Údržba stavby nebyla po řadu let prováděna, opotřebení prvků krátkodobé, ale i dlouhodobé životnosti je značné. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 4,90*3,80+1,30*3,00+5,00*3,65+1,50*3,50 = 46,02 I.NP 8,90*10,35+5,55*12,85 = 163,43 zastřešení 8,90*10,35+5,55*12,85 = 163,43 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 46,02 m 2 1,80 m I.NP 163,43 m 2 2,90 m zastřešení 163,43 m 2 3,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (4,90*3,80+1,30*3,00+5,00*3,65+1,50*3,50)*(1, = 82,84 m 3 80) I.NP (8,90*10,35+5,55*12,85)*(2,90) = 473,95 m 3 zastřešení (8,90*10,35+5,55*12,85)*(3,30*1/2) = 269,66 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 82,84 m 3 I.NP NP 473,95 m 3 zastřešení Z 269,66 m 3-8 -

9 Obestavěný prostor - celkem: 826,45 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné s rovným podhledem S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky vápenné jednovrsrvé S Fasádní omítky chybí C Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody do sklepa kamenné, do patra dřevěné S Dveře náplňové S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností beton, PVC, vlysy S Podlahy ostatních místností betonová mazanina a dlažba P Vytápění kamna na tuhá paliva a na zemní plyn S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody koupelnová kamna P Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace částečné odkanalizování P Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 1,40 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30-9 -

10 11. Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody P 1, ,46 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace P 3, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,43 Koeficient vybavení K 4 : 0,8643 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4, ,00 3, Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 24, ,00 22, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 9, ,00 8, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8, ,00 7, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,50 3, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1, ,50 0, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,50 5, Fasádní omítky S 2,80 50,00 1,00 1,40 1, ,50 1, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 2, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,00 1, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,50 3, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6, ,50 5, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,50 2, Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0, ,00 0, Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 6, ,91 5, Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,91 4, Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,67 3, Zdroj teplé vody P 1,90 100,00 0,46 0,87 1, ,00 1, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,91 0, Kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 1, ,67 1, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,71 0, Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4, ,91 4, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,91 0,3182 Opotřebení: 90,0 %

11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8643 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 366,30 Plná cena: 826,45 m 3 * 3 366,30 Kč/m 3 = ,64 Kč Koeficient opotřebení: (1-90,0 % /100) * 0,100 Nákladová cena stavby CS N = ,86 Kč Koeficient pp * 0,833 Cena stavby CS = ,15 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,15 Kč 1.2. Příslušenství Chlév u č.p. 100 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 5,55*3,85 = 21,37 zastřešení 5,55*3,85 = 21,37 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 21,37 m 2 3,00 m zastřešení 21,37 m 2 3,35 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,55*3,85)*(3,00) = 64,10 m 3 zastřešení (5,55*3,85)*(3,35*1/2) = 35,79 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 64,10 m

12 zastřešení Z 35,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 99,89 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,73 Koeficient vybavení K 4 : 0,8373 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8373 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 737,40 Plná cena: 99,89 m 3 * 1 737,40 Kč/m 3 = ,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 135 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 135 / 150 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,33 Kč Koeficient pp * 0,833 Cena stavby CS = ,93 Kč Chlév u č.p zjištěná cena = ,93 Kč

13 Stodola u č.p. 100 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ E Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,60*4,10 = 27,06 zastřešení 6,60*4,10 = 27,06 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 27,06 m 2 3,15 m zastřešení 27,06 m 2 3,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,60*4,10)*(3,15) = 85,24 m 3 zastřešení (6,60*4,10)*(3,30*1/2) = 44,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 85,24 m 3 zastřešení Z 44,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 129,89 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,54 2. Obvodové stěny P 27, ,46 12,60 3. Stropy P 20, ,46 9,29 4. Krov S 10, ,00 10,90 5. Krytina S 6, ,00 6,

14 6. Klempířské práce P 1, ,46 0,83 7. Úprava povrchů P 5, ,46 2,39 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna C 1, ,00 0, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 47,73 Koeficient vybavení K 4 : 0,4773 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4773 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 768,55 Plná cena: 129,89 m 3 * 768,55 Kč/m 3 = ,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 16 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 16 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,04 Kč Koeficient pp * 0,833 Cena stavby CS = ,38 Kč Stodola u č.p zjištěná cena = ,38 Kč Chlév u č.p. 27 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 4,75*2,50+4,75*6,80 = 44,18 zastřešení 4,75*2,50+4,75*6,80 = 44,

15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 44,18 m 2 2,75 m zastřešení 44,18 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (4,75*2,50+4,75*6,80)*(2,75) = 121,48 m 3 zastřešení (4,75*2,50+4,75*6,80)*(2,90*1/2) = 64,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 121,48 m 3 zastřešení Z 64,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 185,53 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,63 3. Stropy P 19, ,46 9,11 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6, ,00 0,00 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 44,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,4430 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4430 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,

16 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 919,23 Plná cena: 185,53 m 3 * 919,23 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 190 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 190 / 200 = 95,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,71 Kč Koeficient pp * 0,833 Cena stavby CS = ,56 Kč Chlév u č.p zjištěná cena = ,56 Kč Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,

17 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,886 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i =

18 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,886 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,886 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 51,16 0,833 42,62 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 42, ,04 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 137/1 772,00 42, ,64 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 137/2 75,00 42, ,50 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 734/2 600,00 42, ,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,

19 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 236/ ,00 6,26 6, ,98 porost ,00 5,40 5, ,60 zahrada ,00 12,37 12, ,36 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 500,00 m ,94 Pozemky - zjištěná cena = ,12 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,40 Kč Dům č.p ,20 Kč 1.2. Příslušenství Chlév u č.p ,90 Kč Stodola u č.p ,40 Kč Chlév u č.p ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč

20 Výpočet porovnávací hodnoty Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 23,81 m 2 1,00 23,81m 2 pokoj 15,86 m 2 1,00 15,86m 2 kuchyň 5,08 m 2 1,00 5,08m 2 pokoj 13,99 m 2 1,00 13,99m 2 chodba 10,56 m 2 1,00 10,56m 2 koupelna 6,06 m 2 1,00 6,06m 2 pokoj 8,20 m 2 1,00 8,20m 2 pokoj 7,20 m 2 1,00 7,20m 2 - celkem 90,76 m 2 90,76 m 2 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Dvůr Králové nad 80, , Labem, Žireč rodinný dům, Prodej řadového rodinného domu v části obce Žireč. Dispozice: chodba, předsíň, pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna s vanou, umyvadlem a WC, pokoj. Přes chodbu jsou další 3 místnosti využívány jako dílna. Nová plastová okna v celém domě. V podkroví je velká půda, kterou lze využít k vestavbě. Před domem je menší pozemek s garáží. Hodnocení: Dvůr Králové nad 100, , Labem, Lipnice Rodinný dům, Prodej domu se zahradou v Lipnici u Dvora Králové nad Labem. Celková plocha pozemku je m 2 z nichž je 176 m 2 zastavěno domem a přilehlou kolnou dále je m 2 plocha zahrady. Dům je postavený z cihelného zdiva, kryje ho sedlová střecha. Jedná se o dům s číslem popisným určený pro bydlení. Celá stavba má jedno obytné podlaží a podkroví. Dům je svým stavem určený k rekonstrukci kterou již současný majitel započal (částečné zhotovení hydroizolace obvodového zdiva) Dům je napojen na vedení el. energie. Hodnocení: Doubravice 75, , Rodinný dům, Rodinný dům s garáží, větší kolnou, studnou a zahradou v obci Doubravice u Dvora Králové n.l. Nutná adaptace domu s možností vestavby do podkroví. Pozemky celkem: 1246 m2. Klidné místo v části obce zastavěné RD nedaleko sportovně-kulturního areálu. Napojeny: el. energie, voda ze studny, kanalizace do septiku. Při hranici pozemku veden veř. vodovod a plyn. Přístup z veřejné komunikace, parkování v garáži a při hranici pozemku. Hodnocení: Tetín 90, ,

21 Rodinný dům, Prodej rodinného domu 190 m 2 se zahradou m 2 v klidném prostředí v obci Tetín nedaleko Lázní Bělohrad. Dům je vhodný k rekonstrukci, s možností využití prostorné půdy k vestavbě několika pokojů. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, ložnice, pokoj k rekonstrukci, koupelna, sklep. Součástí domu je stodola využívaná k parkování, možno vytvořit 2 parkovací místa, případně dílnu. Parkování možno rovněž před domem. U domu kůlna. Veškerá občanská vybavenost do 4 km - Lázně Bělohrad, Miletín. IS: EL. 230, 380 V., nová přípojka a jističe, kamna na tuhá paliva, vlastní studna. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 25,35 % Variační koeficient po úpravách: 10,37 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m Porovnávací hodnota: ,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, místo s malou vzdáleností do Dvora Králové nad Labem 2. Středně velký pozemek 3. Napojení domu na IS kromě přípojky kanalizace 4. Malá vzdálenost k autobusové zastávce 5. Možnost garážování na vlastním pozemku Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Pouze částečná občanská vybavenost v místě 2. Malý počet pracovních příležitostí, je třeba za nimi dojíždět převážně do Dvora Králové nad Labem 3. Špatný stavebně technický stav 4. Není možnost připojení na veřejnou kanalizaci Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v

22 případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč, zaokr ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Třistatřicetšesttisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2273/133/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2273/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.73 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 čp. 27, vpravo stodola východní strana domu čp

30 vedlejší stavby na východní straně pozemku

31 stodola koupelna

32 kuchyně chodba

33 ložnice pokoj

34 pokoj pokoj