ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1061/10/2016 část B)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1061/10/2016 část B) NEMOVITÁ VĚC: p.č. 185/293, vše v k.ú. a obci Chýně, zapsané na LV č. 417, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Chýně, k.ú. Chýně Adresa nemovité věci: Chýně, OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 131Ex 5772/15-69 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 417 ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinná společnost byla řádně obeslána doručeným dopisem se žádostí o součinnost, zásilka byla dne vhozena do schránky. Dne reagovala em paní Kovalová ze společnosti Slunečné Údolí a zaslala podklady k ocenění, dále sdělila, že bylo v minulosti jednáno s obcí o odkupu pozemků s komunikacemi, ale k dnešnímu dni nebylo zrealizováno. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 5772/ Povodňová zpráva Šetření o tržních cenách pozemků v obci Chýně a okolních obcích okresu Praha-západ 11. Dle sdělení pracovnice silničního odboru úřadu Bc. Klenotové - stavby komunikací nejsou zkolaudovány, jsou vedené na seznamu účelových komunikací. Dokončeny jsou páteřní rozvody inž. sítí VV, VK, plyn a NN, dešťová kanalizace nedokončena. Úpravy krytu jsou dokončeny pouze někde, a to asfaltový kryt v ulic Slunečnicová, chodníky dokončeny v ulici Vřesové (toto nebylo možno zkontrolovat pro sněhovou pokrývku). V ulici Hájecké se týká ocenění pouze zeleně, tato ulice je zkolaudována. 12. Rozhodnutí - Stavební povolení č.j. MEUC /2007 ze dne

3 Místopis Chýně je obec v okresu Praha-západ. Leží 14 km na západ od centra Prahy a 2 km od jejích hranic v blízkosti městské části Zličín, mezi městy Hostivice (na severovýchodě) a Rudná (na jihozápadě). Vsí protéká Litovický potok, na kterém jsou zde dva malé rybníky: Bašta a pod ním ještě Strahovský rybník, dříve vysušený, avšak obnovený roku Okolí je zvlněné a využívané většinou k zemědělství. V obci dnes působí minipivovar s restaurací Pivovarský dvůr vařící kvasnicové pivo. Do obce vedou silnice III. třídy. Územím obce prochází železniční Trať 122 Praha - Hostivice - Rudná u Prahy.Od září 2014 je železniční stanice přímo na území obce v nové části Chýně - Háje. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 185/10 OBEC CHÝNĚ, Hlavní 200, Chýně 568/2 OBEC CHÝNĚ, Hlavní 200, Chýně Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek situované v okrajové východní části obce Chýně. Pozemek p.č. 185/293, který je zastavěn stavbou trafostanice ve vlastnictví ČEZ. Pozemek je přístupný přes pozemky p.č. 185/35 a 185/162 ve vlastnictví stejného vlastníka - Slunečné Údolí, které mají statut veřejné komunikace, z veřejné komunikace na pozemku p.č. 185/10 ve vlastnictví obce. Pozemek je vzdálen cca. 900 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, MŠ, ZŠ, obchod, restaurační zařízení, služby). Území je rovinaté, zainvestované, možnost napojení na (NN, VV, splašková kanalizace, veřejné osvětlení)

4 Dle sdělení pracovnice silničního odboru úřadu Bc. Klenotové - stavby komunikací nejsou zkolaudovány, jsou vedené na seznamu účelových komunikací. Dokončeny jsou páteřní rozvody inž. sítí VV, VK, plyn a NN, dešťová kanalizace nedokončena. Úpravy krytu jsou dokončeny pouze někde, a to asfaltový kryt v ulic Slunečnicová, chodníky dokončeny v ulici Vřesové (toto nebylo možno zkontrolovat pro sněhovou pokrývku). V ulici Hájecké se týká ocenění pouze zeleně, tato ulice je zkolaudována. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Slunečné údolí s.r.o., Kmochova 517/2, Smíchov, Praha 5 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Slunečné údolí s.r.o. Věcné břemeno (podle listiny) - zřizování a provozování zařízení distibuční soustavy v rozsahu GP / ve prospěch společnosti ČEZ Distribuce, a.s., zřízené smlouvou o zřízení VB - úplatná ze dne povinnost pro oceňované pozemky p.č. 185/162, 185/293 a 185/35 Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :00:00. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívají vlastníci a oprávnění z VB přístupu a příjezdu - jedná se o místní obslužné komunikace

5 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky - 5 -

6 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuce I -0,03 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,60 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby I 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo I 0,00 obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití II 0,00 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,600 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,564 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chýně: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech III 0,85 Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem I 1,05 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 654,00 Kč/m 2-6 -

7 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,600 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,600 = 0,564 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,86 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 orná půda 185/293 41,00 932, ,26 Stavební pozemek - celkem 41,00 m ,26 Pozemky - zjištěná cena = ,26 Kč - 7 -

8 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků pozemek situované v okrajové východní části obce Chýně. Pozemek p.č. 185/293, který je zastavěn stavbou trafostanice ve vlastnictví ČEZ. Pozemek je přístupný přes pozemky p.č. 185/35 a 185/162 ve vlastnictví stejného vlastníka - Slunečné Údolí, které mají statut veřejné komunikace, z veřejné komunikace na pozemku p.č. 185/10 ve vlastnictví obce. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Ohrobec, Praha-Západ KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,32 0,89 532,22 Popis pozemku: pozemku pod komunikací-příjezdovou cestou (ul. Krátká) v Ohrobci (okr. Praha-západ). Pozemek nelze použít pro stavbu rodinného domu. Celková výměra pozemku 598 m2. Cena: Kč Lokalita: Dobřichovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,84 126,23 Popis pozemku: Pozemek parcela č. 195/13 o celkové výměře 2158 m2 se nachází na západním okraji města Dobřichovice na levém okraji řeky Berounky a je součástí ulice Nad Jezem. Jedná se o místní komunikaci s povrchem částečně zámkovou dlažbou, částečně asfaltem. Lokalita: Líšnice u Prahy KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,84 0,91 364,90 Popis pozemku: pozemek parc.č. 436/14, který je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Oceňovaný pozemek tvoří zpevněnou, příjezdovou komunikaci k okolním rodinným domům a rekreačním objektům v katastrálním území Líšnice u Prahy Průměrná jednotková cena 341,12 Kč/m 2-8 -

9 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: 1) Stavební pozemky: Pozemky se pohybují v intervalu od 120,- do 530,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 340,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 185/ , Celková výměra pozemků 41 Hodnota pozemků celkem

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky ,00 Kč Věcná hodnota Kč Hodnota pozemku Kč Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Obvyklá cena Kč slovy: Čtrnácttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okrese Prahazápad, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemku se stavbou jiného vlastníka (trafostanice), situovaný v nestabilizovaném území obce (nově vznikající RD), v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na části LV č. 417 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená Věcné břemeno (podle listiny) - zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu GP / ve prospěch společnosti ČEZ Distribuce, a.s., zřízené smlouvou o zřízení VB - úplatná ze dne povinnost pro oceňované pozemky p.č. 185/162, 185/293 a 185/35 - zahrnuto v OC 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,

11 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - p.č. 185/293, vše v k.ú. a obci Chýně, zapsané na LV č. 417, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-západ; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1061/10/2016 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Stavební dokumentace 5 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia, farmy.cz 0 Smlouvy o VB

13 - 13 -

14 - 14 -

15 Mapa oblasti

16 ÚPD obce

17 Stavební dokumentace