ČESKÁ REPUBLIKA PŘEHLED TRHU 4. ČTVRTLETÍ 2018

Transkript

1 ČESKÁ REPUBLIKA PŘEHLED TRHU 4. ČTVRTLETÍ 218

2 EKONOMICKÝ PŘEHLED Přehled 4. čtvrtletí 218 Asi nejdůležitějším signálem pro ekonomiku v minulém čtvrtletí bylo to, že Česká národní banka (ČNB) zastavila prozatím další zvyšování úrokových sazeb. Pro komerční reality nemá tento krok zásadní přímý dopad, neboť většina půjček je zajištěna v Eurech a Evropská centrální banka zatím držela úrokové míry na minimu. To, na čem záleží, je nepřímý signál toho, kam se úroky ubírají. Po silném 3. čtvrtletí, kdy hrubý domácí produkt rostl o 5,%, ve 4. čtvrtletí následovalo zpomalení na 2,9% meziročního růstu. ČNB předpokládá pomalejší růst i v následujícím období. Růst HDP za celý rok dosáhl 3,%, což je sice méně než 4,55% v roce 217, ale zároveň lepší výsledek, než se očekávalo. Míra nezaměstnanosti zůstává nejnižší v celé EU s 2,4%, zatímco v Praze je ještě nižší. I přes pětkrát navýšenou úrokovou míru v roce 218 se nedostavilo očekávané posílení kurzu koruny vůči euru, a to hlavně kvůli vnímání rizik na tzv. emerging markets, tedy nastupujících trzích. Úroková míra se pohybovala v rozmezí 25,6 až 25,9 korun za euro. Průměrná hrubá měsíční mzda vzrostla na Kč. Při nízké úrovni nezaměstnanosti očekáváme další růst v následujících měsících. Míra nezaměstnanosti na konci prosince 218 dosahovala 3,1% a byla nejnižší v EU. Tyto dva faktory by měly mít vliv na spotřebu. Dalším faktorem ovlivňujícím spotřebu by mohla být nově zavedená pravidla pro hypotéky. Ti, kteří nesplní pravidla po poskytnutí hypotéky by tak mohli mít volné finance na útratu. Na druhou stranu by tato pravidla mohla i zvýšit míru úspor. Průmyslová výroba v ČR zpomaluje na relativně udržitelnou míru. V roce 218 rostla o 3%, což je v porovnání s předchozím rokem polovina. GRAF 1: RŮST HDP Nominální meziroční růst HDP Předpověď růstu -3. Zdroj: Focus Economics Obrázek na obálce: City West, developer Finep

3 f 219f 22f 221f 222f 223f 3 GRAF 2: INFLACE A NEZAMĚSTNANOST 8 Inflace Míra nezaměstnanosti Zdroj: Focus Economics EKONOMICKÝ PŘEHLED Výhled ČNB snížila svůj odhad pro ekonomický růst v roce 219, podle nejnovějších čísel očekává růst HDP o 2,9%. Vzhledem k obecnému vývoji ekonomiky v Evropě to považujeme za mírně optimistický odhad. Očekávaná inflace by měla být mezi 2,%-2,7% během následujících třech měsíců, u směnného kurzu koruny se očekává mírné posílení blíže k 25 Kč za Euro, a to vzhledem k dynamice růstu ekonomiky a inflace. Místní ekonomika se může zpomalit díky průmyslové výrobě v Německu, největší cílové ekonomice pro vývoz z Česka, která klesala v prosinci již čtyři měsíce po sobě. Dle našich zkušeností se zpomalení v Německu odrazí v české ekonomice s tří až šestiměsíčním zpožděním. Nařízením vlády vzrostla minimální mzda v lednu 219 meziročně o 1% na Kč za měsíc, a proto očekáváme další zvyšovaní nákladů na práci ve všech sektorech.. Kvůli poklesu průmyslové výroby v Německu již čtvrtý měsíc v řadě, se místní ekonomika může také zpomalit. Ondřej Vlk Vedoucí oddělení průzkumu trhu v České republice

4 4 INVESTIČNÍ TRH Přehled 4. čtvrtletí 218 Rok 218 byl zakončen silným 4. čtvrtletím, během nějž se udály dvě největší transakce roku, které přispěly k navýšení objemu transakcí za rok 218 na 2,62 miliardy Eur. Tyto dvě transakce byly prodej části industriálního portfolia firmy CTP německému fondu Deka za 46 milionů Eur a prodej nákupního centra Forum Nová Karolína od konsorcia Mayer Bergman a HOOPP fondu Reico za 29 milionů Eur. V meziročním srovnání ukazují celoroční čísla pokles objemu investic o 3%. Z hlediska počtu transakcí byl pokles podobný, a to o 27%. Obě tato čísla poukazují na jeden z hlavních problémů investičního trhu v ČR, kterým je nedostatek vhodného kvalitního investičního produktu. I přes nedostatek (zejména těch prémiových) investičních příležitostí zůstal trh atraktivní pro velké množství investorů: zaznamenali jsme příliv kapitálu z 13 různých zemí. Největší investiční apetit však prokázali lokální investoři, kteří měli podíl 62% z objemu investic a 77% z počtu transakcí. To je ze všech zemí středoevropského regionu zdaleka největší podíl místních investorů a potvrzuje, že mezi místními investory přetrvává důvěra v trh. VÝHLED Pro rok 219 očekáváme přibližně stejný nebo i mírně vyšší objem investic oproti roku 218. V současné době jsou v jednání investice v objemu zhruba 1,7 miliardy Eur, a to včetně 7 milionů Eru investic, které již byly uzavřeny v lednu tohoto roku. Další snižování výnosů je nepravděpodobné, v historickém kontextu se jeví již jako velmi nízké. To přispívá k současnému a očekávanému růstu nájemného, který je patrný v některých oblastech trhu, zejména pak v kancelářském a logistickém sektoru. Česká republika má zdaleka nejvyšší podíl lokálních investorů ze všech zemí středoevropského regionu. Andy Thompson Vedoucí oddělení investic pro Českou republiku a Slovensko

5 Q4 28 Q2 29 Q4 29 Q2 21 Q4 21 Q2 211 Q4 211 Q2 212 Q4 212 Q2 213 Q4 213 Q2 214 Q4 214 Q2 215 Q4 215 Q2 216 Q4 216 Q2 217 Q4 217 Q2 218 Q GRAF 3: OBJEMY INVESTIC DO KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE Kanceláře Maloobchod Průmysl a logistika Hotely Ostatní 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, GRAF 4: PODÍL NA INVESTICÍCH DLE ZEMĚ PŮVODU KAPITÁLU Česko Německo Rakousko USA Nizozemí Korea Norsko Libanon Ostatní 5% 3% 2%2%2%2%4% 18% 62% GRAF 5: VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ NEMOVITOSTI (%) Nejlepší kanceláře Nejlepší průmyslové a logistické nemovitosti Hlavní obchodní ulice Nejlepší nákupní centra Zdroj: Grafy 3-5: Colliers International

6 6 KANCELÁŘSKÝ TRH Nabídka a neobsazenost Ve 4. čtvrtletí 218 dosáhl objem moderních kancelářských prostor v Praze úrovně 3,48 milionu m 2, přičemž v roce 218 bylo dokončeno cca 156_ m 2. Vzhledem k současné situaci poptávky pronájmů kanceláří převyšující nabídku, očekáváme korekci nájemného při nejlepších nemovitostech, kde se nájemné zvýší. Představuje to 15 nových nebo zrekonstruovaných nemovitostí, z nichž dvě byly dokončeny ve 4. čtvrtletí, obě v Praze 4 : BB Centrum A (2 9 m 2 ) a City Element (7 6m 2 ). Po mírném nárůstu neobsazenosti ve 2. čtvrtletí se neobsazenost vrátila ke klesajícímu trendu, přičemž na konci roku byla neobsazenost na úrovni NÁJEMNÉ A VÝHLED Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v centru Prahy je v rozmezí Eur/m 2 /měsíc, ve vnitřním městě v rozmezí Eur/m 2 /měsíc a ve vnějším městě na úrovni 13,5-15 Eur/m 2 /měsíc. Výhled Na konci roku bylo v Praze ve výstavbě nebo rekonstrukci m 2 kanceláří. 62% z těchto ploch bude dokončeno v roce 219, 31% v roce 22. Tyto prostory se staví převážně spekulativně, avšak pouze 39% z těchto prostor bylo k disposici na konci prosince. Na základě objemu výstavby a čisté absorpce za posledních 3,5 roku očekáváme, že neobsazenost se bude pohybovat v rozmezí 5-7% do konce roku 219. Optimističtější předpověď dokonce naznačuje další 5,1%, což je nejnižší míra neobsazenosti, kterou jsme na trhu zaznamenali od doby, kdy jej sledujeme, tedy od roku 25. Poptávka Hrubý objem pronájmů dosáhl na 519_ m 2 za rok 218, což je meziročně o 3,5% méně. Čistý objem pronájmů zaznamenal vyšší propad o 15% meziročně a dosáhl úrovně 328_6 m 2. Čtvrtletní absorpce ploch (což je celková změna objemu obsazených ploch) dosáhla 51 5 m 2. Kumulativně za celý rok 218 dosáhla pak úrovně m 2. Ačkoliv je to meziroční pokles o 13%, zůstala čistá absorpce pozitivní, a to od 1.čtvrtletí 215 na čtvrtletní bázi a od roku 21 na roční bázi. pokles neobsazenosti, domníváme se však, že je to méně pravděpodobné, neboť velkou část pronájmů tvoří přesuny firem, které nám budou uvolňovat na trh starší prostory. A rovněž je možné, že se na poptávce projeví zpomalení ekonomiky, což by zastavilo další pokles neobsazenosti. Jakákoliv předpověď po roce 22 je nejistá, jelikož dojde pravděpodobně k nárůstu objemu výstavby nad současných 24 3 m 2. Nájemné za nejlepší prostory poroste nad současnou úroveň nejen v prémiovém, ale i v ostatních segmentech a lokalitách mimo centrum. Již dnes jsou v nabídce nemovitosti s požadovaným nájemným na úrovni 24 Eur a očekáváme, že dosahované nájemné přesáhne současnou úroveň, a to zejména v nemovitostech s výjimečnou kvalitou zpracování a designem, který pomůže obhájit vyšší cenu.

7 Q4'8 Q2'9 Q4'9 Q2'1 Q4'1 Q2'11 Q4'11 Q2'12 Q4'12 Q2'13 Q4'13 Q2'14 Q4'14 Q2'15 Q4'15 Q2'16 Q4'16 Q2'17 Q4'17 Q2'18 Q4 18 Q2'19 Q4'19 Q2'2 Q4'2 Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 1 7 GRAF 6: MODERNÍ KANCELÁŘSKÉ PROSTORY A NEOBSAZENOST V MĚSTSKÝCH ČÁSTECH PRAHY Obsazené prostory Míra neobsazenosti 1, Volné prostory 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % GRAF 7: VÝVOJ MÍRY NEOBSAZENOSTI A PRŘEDPOVĚĎ 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Míra neobsazenosti Optimistická předpověď Realistická předpověď Pesimistická předpověď GRAF 8: OBJEM PRONÁJMŮ A ČISTÁ ABSORPCE PLOCH 55 Čistý objem pronájmů Čistá absorpce ploch Renegociace a podnájmy Pozn.: Čistá absorpce ploch je definována jako celková změna objemu obsazených kanceláří a jako taková může dosáhnout i negativních hodnot. Zdroje: Graf 6: Prague Research Forum (PRF), Colliers International Graf 7: Colliers International Graf 8: PRF, Colliers International

8 8 PRŮMYSLOVÝ A LOGISTICKÝ TRH Nabídka a neobsazenost Se 19 7 m 2 dokončených ploch se celkový objem průmyslových a skladových ploch dokončených v roce 218 dostal na m 2. Objem dokončovaných ploch od roku 212 neustále roste a za loňský rok by 21% pod úrovní rekordního roku 27. Celkový objem ploch na konci roku činil 7,74 milionu m 2. Průměrná neobsazenost v republice byla na konci 4. čtvrtletí na úrovni 4,6%, což je meziročně o,5 procentního bodu více. Přepočteno je to cca m 2 ploch připravených k nastěhování, avšak pouhých devět nemovitostí nabízelo plochy větší než 1 m 2. Ústecký kraj potvrdil vzrůstající popularitu regionů v blízkosti Německa a předstihl v objemu prostor Moravskoslezský kraj a má čtvrtý největší objem ploch v zemi. NÁJEMNÉ A VÝHLED Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v Praze a Brně se pohybuje na úrovni 4,25-4,7 Eur/m 2 /měsíc, další poptávané regiony jako je Ostrava, Plzeň a Ústí nad Labem mají nájemné v rozmezí 4-4,35 Eur/m 2 /měsíc. Výhled Ve výstavbě je v současnosti zhruba m 2 průmyslových a skladových ploch, z nichž je již 47% obsazeno. Očekáváme dokončení velké většiny těchto ploch v první polovině roku 219. Na trhu je nadále velký podíl poptávky z automobilového průmyslu Poptávka Hrubý objem pronájmů ve 4. čtvrtletí 218 dosáhl m 2, meziročně o 24% méně. Za celý rok však byl hrubý objem pronájmů srovnatelný s předchozím rokem, a to m 2. V roce 218 bylo uzavřeno deset nových nájemních smluv na prostory nad 15 m 2. Nízká úroveň neobsazenosti způsobila, že se z velké většiny jedná o předpronájmy, jen dvě takové smlouvy byly uzavřeny na dokončených budovách. Největší transakcí roku byl nájem Europa Huajie Development, což je poskytovatel logistických služeb pro čínské e-shopy, a který si pronajal 24 7 m2 v Panattoni Parku Prague Airport II. Stálá úroveň poptávky v posledních letech a relativně nízká míra neobsazenosti stírají zásadní rozdíly mezi nejpoptávanějšími regiony. V Praze a Brně je výše nájemného obdobná, další tři velké regiony mají nájemné jen o trochu nižší než je nájemné za prostory v Praze či Brně. (zhruba 2% z čistého objemu pronájmů v roce 218). To vnímáme jako možné ohrožení trhu, vzhledem k již klesajícím objemům prodejů vozidel na fosilní paliva a vzhledem k obecným trendům elektromobility by mohlo dojít k ovlivnění poptávky v tomto konkrétním sektoru. Průmyslová produkce v ČR je z velké míry závislá na výrobě vozidel s klasickým pohonem. S velkým objemem předpronájmů očekáváme, že bude pokračovat trend výstavby na míru u větších nájemců i v roce 219 a míra neobsazenosti tak zůstane velmi nízká.

9 9 GRAF 9: OBJEM PRŮMYSLOVÝCH A SKLADOVÝCH PLOCH V REGIONECH ČR (v m 2 ) Obsazené prostory Volné prostory Velká Praha Plzeňský Jihomoravský Ústecký Moravskoslezský Středočeský Ostatních 8 krajů 5 1, 1,5 2, 2,5 3, GRAF 1: DOKONČENÉ PROSTORY A VÝSTAVBA Dokončené prostory Ve výstavbě GRAF 11: OBJEM PRONÁJMŮ Čistý objem pronájmů 1,75 1,5 1,25 1, Přejednané smlouvy (renegociace) Zdroj: Grafy 9-11: Industrial Research Forum, Colliers International

10 PRO VÍCE INFORMACÍ ODDĚLENÍ Tewfik Sabongui Managing Director Mob RESEARCH & FORECASTING Ondřej Vlk Petr Žalský Head of Office Agency Mob Harry Bannatyne Head of Industrial Agency Mob Andy Thompson Head of Investment Mob This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. (January 219) 219 Colliers International. Colliers International is the licensed trading name of Colliers International Property Advisers UK LLP which is a limited liability partnership registered in England and Wales with registered number OC Our registered office is at 5 George Street, London W1U 7GA. Na Příkopě 859/22 Slovanský dům B/C 11 Praha 1