PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 2015

Transkript

1 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Rok přinesl nejvyšší růst HDP v České republice od počátku krize a rekordní výsledky hrubé poptávky v Praze. PROFESSIONALS Nezávislá realitně poradenská společnost od roku

2 * 1* 1* PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Český hrubý domácí produkt dosáhl v roce osmiletého maxima pro následující roky 1 a 1 Česká národní banka predikuje růst HDP přesahující,5 %. % - - Graf 1: Přírůstek HDP PŘÍRŮSTEK HDP PROGNÓZA INFLACE - Podle prvního odhadu ČSÚ vzrostla česká ekonomika v minulém roce o,3 %. V posledním čtvrtletí pak meziročně posílila o 3,9 %. Meziroční přírůstky HDP převyšovaly % v prvním až třetím čtvrtletí minulého roku (, % zaznamenalo první čtvrtletí,, % bylo evidováno v druhém čtvrtletí a, % ve třetím čtvrtletí). Odhady meziročního výkonu HDP v EU a v Euro zóně ve třetím čtvrtletí byly Eurostatem informovány již v listopadu. Země EU dosáhly meziročního ekonomického výkonu 1,9 %, mezi čtvrtletně pak, %. Euro zóna zaznamenala meziroční přírůstek 1, %, mezičtvrtletní pak,3 %. INFLACE V listopadu inflace meziročně vzrostla o pouhých,1 %, stejně tomu bylo i v prosinci. Cenová hladina v předchozích dvou měsících byla sice o něco vyšší, nicméně nedosáhla ani hranice,5 % (říjen zaznamenal inflaci na, %, září na, %). Hladina inflace v České republice je dlouhodobě na nízké úrovni. Za posledních šest let se inflace dostala na 1 % či ještě níže již dvakrát a ani rok nevykázal vyšší hodnotu. Průměrná roční míra inflace za celý rok se oproti 1 snížila a to na,3 %. V únoru 1 Česká národní banka publikovala novou makroekonomickou prognózu, jejíž součástí byla i prognóza inflace na horizontu měnové politiky. Meziroční přírůstek indexu spotřebitelských cen v měsících lednu, únoru a březnu byl odhadnut na. %,. % and.9 %. Nicméně dle ČNB by měla inflace v budoucích obdobích dosáhnout vyšších úrovní. ČNB odhaduje, že v prvním a druhém čtvrtletí roku 1 by měla míra inflace dosahovat až na. % a.1 %. Níže uvedený vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje sezonně očištěného růstu HDP. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 3% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 5 %, % a 9 % (Zdroj: CNB). % Inflační cíl Horizont měnové politiky I/1 II III IV I/15 II III IV I/1 II III IV I/1 II III MAKROEKONOMICKÁ DATA 13-1 Zdroj: ČSÚ *prognóza ČNB Zdroj: CZSO Eurostat Graf 3: Prognóza vývoje inflace 9% % 5% 3% interval spolehlivosti 1- Graf : Míra inflace CZ Míra inflace (%) EU Míra inflace (%) Výhled PŘÍRŮSTEK HDP (%),3, INFLACE (%) 1bb 1 bb,3 PODÍL NEZAMĚSTNANÝCH OSOB (%), Prosinec CZK / EUR % 1 %, CZK / USD % 19 %, INDEX STAV. VÝKONU (%) 5,5 T REPO SAZBA (%) bp bp,5 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

3 Jan 13 March May July Sept Nov Jan 1 March May July Sept Nov Jan March May July Sept Nov PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 3 Výsledky stavebního odvětví se již druhý rok v řadě pohybují v kladných číslech; nezaměstnanost v České republice naopak vykazuje nejnižší hodnoty od roku. NEZAMĚSTNANOST VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ % Graf : Podíl nezaměstnaných osob v České 9 republice,5,5,5 5,5 5 V posledním čtvrtletí podíl Kromě října, všechny měsíce mezi lednem nezaměstnaných osob i nadále klesal až na 5,9 % (registrováno v říjnu ), celkový počet uchazečů o práci se snížil na 3 3. V průběhu následujícího měsíce listopadu zůstal podíl nezaměstnaných osob shodný s říjnovou hodnotou, počet žadatelů o práci ale vzrostl o, % na Naopak v prosinci opět došlo k nárůstu nezaměstnanosti, podíl se vyšplhal až na, % - avšak vyšší hodnoty nezaměstnanosti jsou pro období na konci roku typické (Zdroj: MPSV) a listopadem vykázaly pozitivní meziroční přírůstek ve stavebnictví. Údaje zaznamenané v měsících červenci a srpnu byly v Q ČSÚ mírně upraveny a dosáhly meziročních změn 11, % a, %. Následující měsíce září, říjen, listopad a prosinec vykázaly 1,3 %, -1,3 %, 1,5 % a 3, %. Po dlouhém období nízké stavební aktivity byl rok z hlediska výkonu českého stavebnictví nepochybně úspěšným obdobím. Index výkonu českého stavebnictví dosáhl v roce hodnoty 5,5 %. (Zdroj: ČSÚ). Zdroj: MPSV CZK Graf 5: Průměrný směnný kurz ( a $) Zdroj: CNB Směnný kurz Směnný kurz $ % Graf : Index výkonu stavebnictví SMĚNNÝ KURZ CZK / USD, EUR Průměrný směnný kurz Eura se v Q prakticky nezměnil a činil, CZK / EUR. Průměrný směnný kurz USD se zvýšil o,3 CZK / USD na,1 CZK / USD. V roce průměrné kurzy dosáhly,3 Kč / EUR a, CZK / USD. ÚROKOVÉ SAZBY V oblasti úrokových sazeb nedošlo k žádným změnám ani v posledním čtvrtletí roku. T repo sazba stejně tak jako diskontní sazba setrvala na,5 %, Lombardní sazba také zůstala na dlouhodobé hodnotě,5 %. (Zdroj: ČNB) Zdroj: ČSÚ V listopadu 13 rozhodla bankovní rada ČNB o použití měnového kurzu jako nástroje měnové politiky, a tedy o zahájení devizových intervencí. Cílem použití devizových intervencí k oslabení koruny je zabránit deflaci a naplnění inflačního cíle ČNB ve výši %. Ve svém posledním prohlášení z února 1 bankovní rada konstatovala, že ČNB neukončí používání kurzu jako nástroje měnové politiky dříve než ve druhém pololetí roku 1. PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

4 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Graf : Kancelářská plocha dokončená v městských částech v roce NABÍDKA Ve srovnání s předchozím čtvrtletím, jenž přispělo k celkové kancelářské nabídce s m, byl výkon posledního čtvrtletí podstatně slabší - zahrnoval dodávku pouze jediné nové kancelářské budovy. Jednalo se o administrativní projekt Enterprise Office Center v Praze - Pankrác zahrnující 9 m. 9 9 Graf : Kancelářská plocha dokončená v jednotlivých čtvrtletích roku 3 P3 P P5 P Celková nová nabídka v roce činila 3 přibližně 15 3 m. Stojí za zmínku, že rok zaznamenal druhý největší přírůstek kancelářský ploch za posledních 15 let. Vedoucí pozici v oblasti nové nabídky zaujala Praha, kde se dokončilo celkem 9,3 m. Plocha nových budov v Praze představuje téměř polovinu nově nabídnuté administrativní plochy na území hlavního města v roce. Největší dokončené projekty roku jsou BB Centrum Delta, Metronom a Enterprise Office Center Graf 9: Kancelářská nabídka /Q1 /Q /Q3 /Q 1 m Vybrané dokončené projekty Lokalita Business Lokalita Kancel. plocha (m ) Rok dokončení Developer Enterprise Office Center P Pankrác 9 /Q Erste Group Immorent Waltrovka - Aviatica P5 Stodůlky 3 /Q3 Penta Invetment Corso Court P Karlín 1 /Q3 Skanska a. s. B3 Pankrác, C and D P Pankrác 11 /Q3 Pankrác a. s. Aero House P Karlín /Q3 Fortuno Group BB Centrum Delta P Pankrác /Q-Q3 Passerinvest Group Crystal P3-1 /Q GES Real Green Line P Pankrác 13 /Q Karimpol Metronom P5 Stodůlky 3 /Q1 HB Reavis Meteor C P Karlín /Q1 CPI PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

5 Tisíce Pankrác Stodůlky - N. But. Karlín Holešovice CBD Smíchov PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 5 Po boomu ve výstavbě kancelářských budov v uplynulých letech dochází v hlavním městě k útlumu stavebních aktivit s rozestavěnou kancelářskou plochou o velikosti pouhých 1 m. 1 m Graf 1: Kancelářská plocha ve výstavbě v business lokalitách PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ Objem nových kancelářských projektů ve výstavbě se ve srovnání s předchozím čtvrtletím propadl o 5 % přičemž plocha rozestavěných budov zaujímala celkem 1 m. V roce 1 by mělo být dokončeno pouze 9 m administrativních ploch, což by představovalo meziroční pokles o více než %. Nicméně, již v roce 1 se opět očekává vzestupný trend ve výstavbě. Předpokládá se, že rok 1 by měl na trh dodat dalších 9 m nových kanceláří. Většina rozestavěných kancelářských prostor v Praze se nachází v Karlíně v Praze (téměř 59 m ), následuje business lokalita Pankráce s 5 m. Nově zahájenými projekty jsou DOCK ( m ) a Rustonka ( m ). V posledním čtvrtletí došlo také k opětovnému zahájení staveb South Point v Praze a Butterfly v Praze. Rustonka byla největším rozestavěným projektem v Praze s předpokládaným termínem dokončení v první polovině roku 1. O něco méně kancelářské plochy bude nabízet kancelářský projekt AFI Karlín business center Butterfly zahrnující 19 m administrativních ploch - tato budova by měla být dokončena v průběhu příštího roku 1. 1 m Graf 11: Kancelářská plocha ve výstavbě v městských částech P1 P P5 P P Graf 1: Kancelářská plocha ve výstavbě (m) dle roku dokončení 9 Vybrané projekty m Lokalita Business Lokalita Dokončení Classic M 5 P Holešovice Q 1 Harrachovský P. 1 P1 CBD Q 1 Park Radlice P5 Stodůlky Q 1 South Point 5 P Pankrác Q 1 Futurama Bldg. F 9 1 P Karlin 3Q 1 FIVE 9 P5 Smíchov 1Q 1 DOCK P Karlín 1Q 1 Rustonka I a II bldg P Karlín Q 1 Palác Stromovka 5 P Holešovice Q 1 City Deco 1 P Pankrác Q1 Palác Národnií P1 CBD 1 Šporkovský Palác 5 P1 CBD 1 AFI Karlín BC 19 P Karlín 1 9 Vybrané projekty ve výstavbě dle lokality P1 Počet budov 3 Kancelářská plocha (m) 15 P Počet budov Kancelářská plocha (m) 5 P5 Počet budov Kancelářská plocha (m) 13 P Počet budov Kancelářská plocha (m) 1 P Počet budov Kancelářská plocha (m) PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

6 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Rok přinesl jako první úroveň hrubé poptávky po kancelářských prostorech v Praze, jež přesahuje práh m. Graf 1: Hrubá poptávka v jednotlivých čtvrtletích 1 POPTÁVKA Rok byl z hlediska počtu a velikosti uzavřených nájemních transakcí velmi úspěšný, výjimečný výkon byl pak zaznamenán v posledním čtvrtletí. Rekordní úroveň poptávky v roce činila 5 m jednalo se 3% nárůst v porovnání s předcházejícím rokem 1 a 59 % nad pětiletým průměrem. Největší podíl na trhu v roce měla Praha (33 % z celkových hrubých nájmů), dále pak Praha 5 (ca. 3 % z celkové poptávky) následovaná Prahou (ca. 1 % celkové aktivity). Vysoký objem pronájmů byl podpořen velkými transakcemi IT firem, jako např. SAP (Metronom Business Centre, Praha 5), Microsoft (BB Centre - Delta, Praha ) či Oracle (Waltrovka Aviatica, Praha 5), jakož i významnými pronájmy přesahující plochu 1 m uzavřenými v sektoru bankovnictví, telekomunikací či farmacie. Hrubá poptávka registrovaná v posledním čtvrtletí roku činila 1 m a tím překonala třetí a druhé čtvrtletí o % a o 1 %. Nájemní aktivita posledního čtvrtletí představovala nejvyšší registrovanou hrubou poptávku - tento výkon pak reprezentoval 35 % celkových ročních nájemních transakcí. V průběhu Q si z hlediska hrubých pronájmů vedla většina městských částí dobře. Městská část Prahy 5 se umístila na prvním místě s podílem na celkové poptávce přesahující 3 %, dále pak Praha s podílem 9 % následovaná Prahou s 11 %. V Q bylo 9 % objemu všech nájemních smluv podepsáno v kancelářských budovách třídy A. Již tradičně se podstatně méně pronájmů podepsalo v kancelářských budovách kategorie B. 1 Q1 Q 3 Q3 Q % Graf 15: Podíl na poptávce v CC, IC, OC v /Q1 - /Q /Q1 /Q /Q3 /Q Podíl na pronajaté ploše - OC Podíl na pronajaté ploše - IC Podíl na pronajaté ploše - CC 1 m Graf 1: Hrubá poptávka m Graf 13: Celková pronajatá plocha dle kategorie a lokality Nejatraktivnější lokalitou z pohledu hrubých pronájmů byla v roce Praha, tu následovala Praha 5 a Praha. P1 P P3 P P5 P P P P9 P1 Celková pronajatá plocha- kategorie B Celková pronajatá plocha - kategorie A PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

7 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 1 m Graf 1: Čistá poptávka a renegociace % % 5% % 3% % Graf 1: Čistá poptávka v jednotlivých čtvrtletích (/Q1 - /Q) % 1Q - 1Q 1 Q 1 3Q 1 Q 1 1Q Q 3Q Q % 5 Q 3Q Hrubá poptávka (m) Čistá poptávka (m) Renegociace (%) Q ČISTÁ POPTÁVKA Také objem nových pronájmů dosáhl v roce rekordní velikosti 5 m představující nárůst o 3 % ve srovnání s předchozím rokem a 1 % celkových hrubých transakcí ve sledovaném roce. Nejsilnější aktivita byla zaznamenána v posledním čtvrtletí roku, naopak v prvním čtvrtletí bylo evidováno pouze 1 m nově pronajaté plochy. Čistá poptávka posledního čtvrtletí dosáhla ca. 9. m - kancelářský trh v Praze registroval díky tomuto výkonu nejlepší výsledek vůbec. Předchozí čtvrtletí bylo překonáno o téměř %. Renegociované pronájmy v roce činily 1 m (39 % z celkové poptávky), renegociace v Q pak dosáhly 5 m, 3 % z celkové poptávky evidované v Q. Lokalita Podíl na poptávce kategorie A Prům. pronajatá plocha (m ) P1,% 9 P,% 1 P3,% 5 P 35,1% P5,% 1 1 P,3% P 3,% 1 P 1,1% P9,9% 9 P1,1% 1 Lokalita Podíl na poptávce kategorie B Prům. pronajatá plocha (m Lokalita Podíl na poptávce Prům. pronajatá plocha (m P 1,% 13 P 3,% P 3,% 1 59 P 3,9% P 5 3,% 1 5 P 3,5% 55 P,% 93 P 1,% 1 P 9 3,% 3 P 1,% 35 P1 11,% 13 P 1,% 193 P3 1,9% P,3% P5,9% 5 P,% P,3% 9 P 5,% 9 P9 5,% 319 P1 1,9% 5 Pro rok byl typický výjimečně dobrý výkon jak v oblasti hrubé poptávky tak nových kancelářských pronájmů. PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

8 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR Nárůst hrubé poptávky v posledním čtvrtletí byl následován nižší mírou neobsazenosti. Prime nájemné v CBD se drželo na neměnné úrovni. % Graf 19: Míra neobsazenosti (%) PRIME NÁJEMNÉ Po poklesu prime nájemného v pražském CBD v období mezi 13/Q a 1/Q z /m /měsíc na 1,5-19,5 /m /měsíc zůstalo nejvýše dosahované nájemné bez výrazných změn po dobu již jednoho a půl roku. NEOBSAZENOST Snížení neobsazenosti byl patrný již ve třetím čtvrtletí roku a podobný vývoj pokračoval i v následujícím čtvrtletí Q. Na konci roku bylo na pražském trhu evidováno přibližně m volných kanceláří. 5 3 /m/m Graf : Nájemné v Euro 5 - Mírný pokles nájemného byl zaznamenán ve vnitřním městě, kde došlo k propadu nejvýše dosahovaných nájmů a dosáhlo intervalu mezi 1, až 1, EUR /m /měsíc. Prime nájemné ve zbytku Prahy - v oblastech vnějšího města - i nadále zůstává mezi 13, a 1,5 /m /měsíc. Míra neobsazenosti kancelářských prostor se ve čtvrtém čtvrtletí pohybovala na přibližně 1, %, 15 bazických bodů pod mírou neobsazenosti z předchozího čtvrtletí Q3 a bazických bodů pod hodnotou zaznamenanou před rokem, ve čtvrtém čtvrtletí Nejvyšší nájemné v City Center Nejvyšší nájemné v Outer City Nejvyšší nájemné v Inner City /m/m Graf 1: Průměrné nabídkové nájemné 19 kategorie A KANCELÁŘSKÉ PROSTORY Výhled 1 NABÍDKA (m ) 1% % VE VÝSTAVBĚ (m ) -% 5 % 99 Q HRUBÁ POPTÁVKA (m ) -% 3 % 5 ČISTÁ POPTÁVKA m ) 5% 3 % 5 P1 P P3 P P5 P P P P9 P1 min max avg /m/m Graf : Průměrné nabídkové nájemné 13 kategorie B RENEGOCIACE (m ) -% 3 % 1 PRIME NÁJEMNÉ ( /m ) -5% % 1,5-19,5 Q MÍRA NEOBSAZENOSTI (%) bb bb 1, Q 9 P1 P P3 P P5 P P P P9 P1 min max avg PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

9 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 9 BUSINESS LOKALITY V posledních 15 letech došlo k určité změně rozložení kancelářských budov v Praze a začaly vznikat tzv. business lokality. V současnosti lze pražský kancelářský trh rozdělit do osmi business center, a to CBD, Karlín, Smíchov, Holešovice, Dejvice, Stodůlky - Nové Butovice - Jinonice, Pankrác - Michle a Chodov. Některé business lokality plošně korespondují s konkrétní městskou částí, některé tvoří jen její určitou část. Jsou i business lokality, které přesahují rozlohu jedné městské části a tvoří je městské části dvě. TREND ZELENÝCH BUDOV V posledních letech byl zaznamenán rostoucí zájem o tzv. zelené budovy. Také pražský trh kanceláří směřuje k udržitelnému a ekologicky šetrnému developmentu. Dle dostupných záznamů existuje v Praze v současné době ca. 5 dokončených kancelářských budov, které získaly různou úroveň LEED či BREEAM certifikace. Business Lokalita Kanc. plocha (tisíc m ) Podíl na celkové ploše Dejvice 1 5 % Holešovice 19 % Chodov 19 % Karlín 1 % Pankrác - Michle 19 % Smíchov 1 5 % CBD 5 1 % N. But- Jinonice % PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz,

10 PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 1 ZÁVĚR Informace uváděné v této zprávě jsou výsledkem sledování trhu či pocházejí z veřejně dostupných zdrojů. Tyto informace mají obecný charakter. V případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. V případě jakýchkoliv dotazů nás neváhejte kontaktovat, rádi Vám odpovíme. DEFINICE VÝMĚRA CELKEM - Dokončené kancelářské prostory celkem (pronajaté a neobsazené). NABÍDKA Nově dokončené kancelářské prostory ve sledovaném období. HRUBÁ POPTÁVKA Celkový objem kancelářských prostor, které byly v daném období před-pronajaty či pronajaty. Hrubá poptávka zahrnuje jak nové pronájmy, tak renegociace. ČISTÁ POPTÁVKA Nově pronajaté kancelářské plochy ve sledovaném období. NAJEMNÉ - Nejvyšší dosahované nájemné v nejkvalitnějších prostorech v nejatraktivnějších lokalitách. NEOBSAZENOST - podíl volných pronajímatelných kancelářských prostor na celkové kancelářské ploše. PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ jsou reprezentovány celkovým množstvím kancelářské plochy ve výstavbě nebo či ve stádiu významné rekonstrukce. Nezahrnuje prostory, které jsou připravovány pro možnou výstavbu budoucích projektů. P1 P1 Praha 1 až Praha 1 Q1...Q 1. čtvrtletí až. čtvrtletí CBD Central Business District ČSÚ - Český statistický úřad ČNB - Česká národní banka MFČR - Ministerstvo financí České republiky NÁŠ TÝM: Tomáš Duda Managing Director E: tomas.duda@professionals.cz Petr Černovský Associate Director Commercial Property E: petr.cernovsky@professionals.cz Veronika Beránková Head of Research E: veronika.berankova@professionals.cz Petr Mrázek Head of Landlord Representation E: petr.mrazek@professionals.cz Petr Kozojed Head of Investment E: petr.kozojed@professionals.cz Petr Šula Associate Director Residential Property E: petr.sula@professionals.cz PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici 131/, 11 Praha 1, T: + 93, E: info@professionals.cz, Informace obsažené v této zprávě byly obdrženy ze zdrojů, které jsou považovány za důvěryhodné. Přestože věříme, že uváděné informace jsou pravdivé, společnost Professionals, s. r. o. nemůže garantovat jejich přesnost či úplnost a není zodpovědná za škodu či ztrátu, které mohou z možných nepřesností či neúplností v této zprávě vyplynout. Tato zpráva je vytvořená Professionals, s. r. o. a informace v ní obsažené jsou věnovány k výhradnímu použití svých klientů. Zpráva a informace v ní nesmí být kopírovány nebo reprodukovány bez předchozího povolení Professionals, s. r. o.