Znalecký posudek č. 2010/340

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2010/340 O ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ k nemovitosti, bytové jednotce č. 1146/34 v bytovém domě č.p na parcele č. 321 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná, kraj Moravskoslezský, včetně příslušného spoluvlastnického podílu ke společným částem domu č.p a pozemku, parcele č. 321, zapsaný na LV č pro katastrální území Bludovice. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00683/03-N4 ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 00683/03-N4 ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5355, pro katastrální území Bludovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Havířov. Prohlášení vlastníka vyhotovené podle 5 zákona č. 72/1994 Sb. jímž se mimo jiné vymezují jednotky v budově č.p na parc.č. 321 v katastrálním území Bludovice. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňovaného spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Bludovice, je mimo jiné dle LV č pro katastrální území Bludovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Havířov, Eva Fojtů, bytem Hlavní třída 389/49, Havířov, Město. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ na nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Bludovice. Touto nemovitostí je bytová jednotka č. 1146/34 v bytovém domě č.p na pozemku, parcele č. 321, v katastrálním území Bludovice Statutárního města Havířov, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 13/625 na společných částech domu č.p v katastrálním území Bludovice a spoluvlastnického podílu na pozemku, parcele č. 321 v katastrálním území Bludovice, ve výši 13/625. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Budova č.p je výcebytovým domem nacházejícím se v zastavěném území města Havířova, v blízkosti jeho centrální části, na ulici Dlouhá třída, číslo orientační 95. Jedná se o lokalitu zastavěnou převážně objekty pro hromadné bydlení a objekty občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a to jak individuální, tak městskou hromadnou dopravou. Parcela č. 321 o výměře 842 m 2 je pozemkem vedeným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. 6. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1146/34 v k.ú. Bludovice včetně podílu na společných částech domu a pozemku - podíl ½ c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Karviná Obec: Havířov 2, Bludovice Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Parcela č. 321 o výměře 842 m 2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek stavební. Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1146/34 v k.ú. Bludovice včetně podílu na společných částech domu a pozemku - podíl ½ Bytová jednotka č. 1146/34 včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení se nachází ve vícebytovém domě č.p (v 10.nadzemním podlaží) na parcele č. 321 v katastrální území Bludovice Statutárního města Havířov, okres Karviná, kraj Moravskoslezský. Jedná se o bytovou jednotku velikosti 3+1. Podlahová plocha bytu včetně balkonu a sklepního boxu je 73,67 m 2. Bytový dům č.p v katastrálním území Bludovice je objektem montované panelové konstrukce, nepodsklepeným, o třinácti nadzemních podlažích, s plochou střechou. Vnější fasáda objektu je nově zateplena tepelně izolačním obkladem a v celém objektu jsou osazena nová plastová okna. Schodiště je betonové s povrchem z PVC. Dům je vybaven dvěma výtahy se stanicemi v každém podlaží. V objektu je provedena elektroinstalace, rozvod studené i teplé vody, vnitřní kanalizace, ústřední vytápění, rozvod zemního plynu, domácí i veřejný telefon a kabelová televize. Bytová jednotka je tvořena předsíní, kuchyní, třemi obytnými místnostmi, koupelnou, WC a balkonem. K jednotce náleží rovněž sklepní box umístěný v 1.NP. Podlahy bytu jsou tvořeny vlýsky, nebo PVC, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Koupelna, vybavená umývadlem a vanou, a WC jsou tvořeny bytovým jádrem montovaným s plošných prvků vyrobených z dřevní hmoty s umakartovým povrchem. Stěny nejsou obloženy keramickými obklady.

5 5 Ocenění nemovitosti povinného Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Havířov. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,162 Koeficient prodejnosti K p : (Byty) 0,612 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha , 1 455, ,97 Pozemky zjištěná cena: ,97 Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 1146/34 v k.ú. Bludovice včetně podílu na společných částech domu a pozemku - podíl ½ 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Kuchyně 8,38 1,00 8,38 Pokoj 8,18 1,00 8,18 Pokoj 17,72 1,00 17,72 Pokoj 13,58 1,00 13,58 Předsíň 7,47 1,00 7,47 Koupelna 2,45 1,00 2,45 WC 0,84 1,00 0,84

6 6 Sklep 2,39 0,10 0,24 Balkon 12,66 0,17 2,15 73,67 61,01 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Havířov 2, Bludovice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasi, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum 0,20 obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,200 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03

7 7 6 Základní příslušenství bytua) II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,626 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,200 0,626 = 0,714 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,714 = ,67 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 61, ,67 = ,26 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,97 Kč Spoluvlastnický podíl: 13 / 625 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,32 Kč ,32 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,79 Kč Byt, jednotka č. 1146/34 v k.ú. Bludovice včetně podílu na společných částech domu a pozemku - podíl ½ zjištěná cena: ,79 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pro účely porovnání je možné využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 4. čtvrtletí roku Jedná se o bytové jednotky 3+1 v osobním vlastnictví přibližně srovnatelné velikosti, srovnatelného vybavení a stavebnětechnického stavu nacházející se v domech panelových. Případné rozdíly v poloze domu, v poloze jednotky v domě, stavebně technickém stavu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce.

8 8 Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi, a byty zvláště, i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č. 1) Prodej, byt 3+1, 60 m 2 Cena: Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: revitalizace na bytovou jednotku cca Kč Adresa: Dlouhá třída, Podlesí Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 10.podlaží Plocha podlahová: 60 m 2 Voda: Rozvod studené a teplé Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Sítě: Kabelová televize Doprava: Autobus Zařízený: Ne Popis: Byt v osobním vlastnictví, se dvěma lodžiemi, v kuchyni menší balkón, nová kuchyňská linka, lednice, mikrovlnná trouba, plastová okna se žaluziemi, plovoucí podlahy a parkety, v koupelně keramický obklad, dlažba, sprchový kout, prostorná chodba, nové dveře vnitřní, možnost připojení internetu a kabel. TV, volný ihned, dům po revitalizaci. Kontaktovat M&M reality holding Krakovská 1675/2, Praha Nemovitost č. 2) Prodej, byt 3+1, 63 m 2 Cena: Kč Adresa: Karolíny Světlé, Podlesí Datum vložení: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 6.podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Plocha podlahová: 63 m 2

9 9 Zařízený: Ne Popis: Kprodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví, v Havířově - Podlesí, ul. K. Světlé. Byt o velikosti 63 m 2 se nachází v 5p./7.p. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci. Velmi dobrá lokalita. Dům je v původním stavu před plánovanou revitalizací. Kontaktovat H1K Real Estate Mírové náměstí 519/3d, Ostrava Nemovitost č. 3) Prodej, byt 3+1, 64 m 2 Cena: Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Dlouhá třída, Podlesí Datum vložení: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 Zařízený: Ne Popis: Prodej bytu 3+1 s balkónem v osobním vlastnictví na ul. Dlouhá třída v žádané lokalitě v Havířově- Podlesí. Byt se nachází ve 4p. panelového domu. Výměra činí 64m 2. Byt je velmi dobře dispozičně řešen, má samostatné neprůchozí pokoje v původním, ale udržovaném stavu vhodný k realizaci představ kupujícího. V bytě je nová kuchyňská linka, přípojka na internet a telefon. Dům je po kompletní revitalizaci. Svou polohou umožňuje veškerou občanskou vybavenost a dopravní dostupnost. Kontaktovat Dumrealit.cz Svornosti 985/8, Praha Nemovitost č. 4) Prodej, byt 3+1, 72 m 2 Cena: Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize, úschovy a právních služeb Adresa: Dlouhá třída, Havířov Datum vložení: ID zakázky: 43 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 11 Podlaží umístění: 10.podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Plocha podlahová: 72 m 2

10 10 Sítě: Kabelová televize Doprava: MHD Zařízený: Ne Popis: K prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví v Havířově Podlesí na ulici Dlouhá třída. Byt je v 10.NP/11 panelového domu po revitalizaci. Je zde prostorná lodžie (9m 2 ) přes 3 pokoje se 2 vstupy a balkón (2m 2 ) se vstupem z kuchyně. V bytě proběhla částečná rekonstrukce - kuchyňská linka, plovoucí podlahy, sprchový kout v koupelně. K dispozici internet, kabelovka, k bytu náleží sklep. Měsíční náklady ve výši cca 3400,-Kč + služby. Dům je po revitalizaci - zateplená fasáda, okna, vchod, výtahy. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Cca 200m od lesa. Kontaktovat Ostravský realitní servis Pobialova 819/14, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha domu K poloha bytu K stav K vybav. K pramen Jednotková Váha (V) cena (JC) Nemovitost č.1) , 60,00 m 2 Kč 1,00 1,00 1,15 1,10 1, ,29 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 63,00 m 2 1,05 1,03 0,90 1,00 1, ,71 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 64,00 m 2 1,00 1,03 1,00 1,10 1, ,43 Kč 1,0 Nemovitost č.4) , 63,00 m 2 Kč 1,00 1,00 1,15 1,10 1, ,34 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K poloha domu K poloha bytu K stav K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,34 Kč ,69 Kč ,71 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 58,62 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = , Kč Porovnávací hodnota - podíl ½ : = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu - podíl ½ Cena zjištěná porovnávacím způsobem - podíl ½ ,97 Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Bludovice podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistačtyřicetpěttisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jednotka č. 1146/34 Zástavní právo smluvní. Zástavní právo pro Komerční banka a.s. k zajištění budoucích pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č do výše ,- Kč s řádnou konečnou splatností a ostatní pohledávky definované ve smlouvě k zajištění pohledávek do výše ,- Kč. Jednotka č. 1146/34 Eva Fojtů Hlavní třída 389/49 Havířov Eva Fojtů Hlavní třída 389/49 Havířov Jednotka 1146/34 - podíl 1/2 Smlouva k zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky ke dni Zástavní právo smluvní. Zástavní právo k zajištění pohledávky pro Stavební bytové družstvo Havířov ve výši ,- Kč a jejího příslušenství vyplývající ze smlouvy o úvěru č ze dne Smlouva k zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky ke dni Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Karviné pobočka Havířov o nařízení exekuce 127 Nc-1313/ ze dne Právní účinky ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Ostrava 102 Ex-0683/2003-N4 ze dne Právní účinky ke dni

12 12 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Jednotka č. 1146/34 Jednotka č. 1146/34 Zástavní právo smluvní. Zástavní právo pro Komerční banka a.s. k zajištění budoucích pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č do výše ,- Kč s řádnou konečnou splatností a ostatní pohledávky definované ve smlouvě k zajištění pohledávek do výše ,- Kč. Smlouva k zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky ke dni Zástavní právo smluvní. Zástavní právo k zajištění pohledávky pro Stavební bytové družstvo Havířov ve výši ,- Kč a jejího příslušenství vyplývající ze smlouvy o úvěru č ze dne Smlouva k zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne Právní účinky ke dni Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

13 13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/340 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 331/10 podle připojené likvidace.

14 14 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5355, pro katastrální území Bludovice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Havířov. Fotodokumentace.