Znalecký posudek č. 2012/023

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/023 O ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 1203/9, nacházející se v budově bytového domu č.p na parcele č. st.1290 v katastrálním území Hranice, obec Hranice, okres Přerov, kraj Olomoucký, včetně podílu ve výši 5219/61407 ke společným částem domu a pozemku. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00397/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Janků, sestry povinné. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00397/ ze dne Kopie katastrální mapy, mapový list č. Hranice na Moravě 4-4/11. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Prohlášení vlastníka nemovitosti, budovy č.p na parcele č. st.1290 a pozemku, parcely č. st.1290, v katastrálním území Hranice, Města Hranice, Pernštejnské nám. 1, Hranice, učiněné dne ve smyslu 4 zák.č. 72/1994 Sb. jímž se mimo jiné objekt člení na jednotky, určují se společné části domu, stanovují spoluvlastnické podíly, upravují práva k pozemku. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Hranice Katastrální území: Hranice (647683) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 List vlastnictví číslo: 8627 Vlastník: Patermannová Hana Nádražní 1203, Hranice, Hranice I-Město, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost, bytová jednotka č. 1203/9 nacházející se ve 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p na parcele č. st.1290 v katastrálním území Hranice města Hranice, v okrese Přerov, kraj Olomoucký, zapsaná ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Hranice, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území města, na ulici Nádražní, v lokalitě zastavěné především objekty průmyslového, výrobního a skladovacího charakteru, objekty opuštěných vojenských zařízením, kasáren, a objekty dopravní infrastruktury, železniční a autobusové nádraží. Lokalita je dobře dosažitelná jak prostředky individuální, tak prostředky hromadné dopravy. Jedná se však o polohu poněkud vzdálenou od souvislé obytné zástavby a občanské vybavenosti. Spolu s bytovou jednotkou je předmětem ocenění rovněž spoluvlastnický podíl ke společným částem domu č.p v katastrálním území Hranice a pozemku, parcele č. st.1290, v katastrálním území Hranice, ve výši 5219/61407, náležející k vlastnictví bytové jednotky. 6. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice Parcela č. st.1290 o výměře 994 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Byt b) Byt 1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku Jednotka č. 1203/9 v katastrálním území Hranice je bytem velikosti 1+1 o celkové ploše podlahové plochy s příslušenství, bez sklepních boxů, 52,19 m 2. Jednotka je tvořena kuchyní o podlahové ploše 20,55 m 2, pokojem o podlahové ploše 20,51 m 2, předsíní o podlahové ploše 6,38 m 2, koupelnou o podlahové ploše 3,37 m 2 a WC o podlahové ploše 1,38 m 2. K jednotce náleží dva sklepní boxy o podlahové ploše 7,77 m 2 a 8,01 m 2. Oceňovaná jednotka se nachází ve 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p v katastrálním území Hranice. Jedná se o objekt zděné konstrukce, podsklepený, o třech nadzemních podlažích, s rovnou střechou. V podzemním podlaží se nacházejí sklepní kóje, chodba, prádelna a mandlovna. V nadzemních podlažích se nachází schodišťoví prostor, chodba a v každém z podlaží po čtyřech bytových jednotkách velikosti 1+1. Mezi stropní konstrukcí 3.nadzemního podlaží a konstrukcí zastřešení se nachází půdní prostor. Objekt je bez výtahu, je v něm proveden rozvod elektrické energie, studené vody a zemního plynu. Vytápění bytových jednotek je prováděno lokálně. plynovými kamny, k ohřevu teplá vody slouží průtokové plynové ohřívače v každé jednotce. Schodiště je betonové, s teracovým povrchem a se zábradlím, povrchy podlah chodeb tvoří keramické dlažby, dveře jsou dřevěné, plné i prosklení, okna budovy jsou dřevěná dvojitá. Chodby, z nichž se vchází do jednotlivých bytů, a které byly původně pavlačemi, jsou opatřeny jednoduchým zasklením. Vnitřní společné části domu jsou udržované v dobrém stavebně technickém stavu a čisté.

5 5 Ve značném rozsahu je poškozena fasáda objektu a a okna jsou ve značně zchátralém stavu. Dle informace správkyně a předsedkyně společenství vlastníků, je na jaro letošního roku připraveno zateplení objektu tepelně izolačním obkladem obvodového zdiva, včetně výměny oken. Oceňovaná jednotka je vytápěna lokálně, plynovými kamny, je vybavena rozvodem elektrické energie, rozvodem studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je průtokový plynový ohřívač, rozvodem zemního plynu a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena plynovým sporákem, záchod je standardní splachovací, v koupelně se nachází umývadlo a vana. Povrchy podlah jsou pokryty PVC a textilními krytinami, stěny místností jsou opatřeny vápennými dvouvrstvými omítkami, keramické obklady stěn chybí. Keramickým obkladem nejsou opatřeny ani stěny koupelny, kuchyně za kuchyňskou linkou, ani stěny WC. Jednotka se nachází ve stavu vyžadujícím za účelem dalšího užívání provedení rozsáhlejších stavebních úprav a oprav, v havarijním stavu jsou především dřevěná dvojitá okna. Podíl ke společným částem domu, budově č.p v katastru Hranice, a pozemku, parcele č. st.1290 v katastru Hranice, náležející k vlastnictví jednotky činí 5219/ Ocenění nemovitosti povinného Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 169,62 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % 0,700 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,974 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Zastavění plocha st ,62 272, ,97 Pozemek, parc.č. st.1290, v k.ú. Hranice zjištěná cena: ,97 Kč

6 6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Kuchyně 20,55 1,00 20,55 Pokoj 20,51 1,00 20,51 Předsíň 6,38 1,00 6,38 Koupelna 3,37 1,00 3,37 WC 1,38 1,00 1,38 Sklepní box 7,77 0,10 0,78 Sklepní box 8,01 0,10 0,80 67,97 53,77 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Hranice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci III. Kompletní soustava úřadů včetně 0,04 finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně 0,03 prostředí v okolí škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem

7 7 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními 0,03 nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,05 (MHD, příměstské linky vel. měst) 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): i=1 1,110 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Kritériem výrazně snižujícím cenu nemovitosti je stav oken, stav fasády objektu, chybějící keramické obklady stěn kuchyně a především koupelny. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,7 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,455 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,110 0,455 = 0,455 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,455 = 8 623,16 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 53, ,16 = ,31 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,97 Kč Spoluvlastnický podíl: /

8 8 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč ,58 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,89 Kč Byt, jednotka č. 1203/9 v k.ú. Hranice včetně podílu ke společným částem domu a pozemku zjištěná cena: ,89 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získané z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze domu, poloze bytu v domě, technickém stavu a vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi a byty zvláště, nižší, je tato nabídková cena upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti. Srovnávací nemovitost č.1) Prodej, byt 1+1, 39 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Struhlovsko, Hranice I-Město Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 39 m 2 Plocha podlahová: 36 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V

9 9 Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej bytu v osobním vlastnictví v 1. NP panelového domu. Plocha bytu 37 m 2, nové rozvody elektřiny, plastová okna, podlahy PVC, keramická dlažba a plovoucí podlahy, příslušenství sklepní box. Dům je po kompletní revitalizaci, nové stupačky. Nízké měsíční náklady na bydlení, parkování před domem. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Srovnávací nemovitost č.2) Prodej, byt 1+1, 35 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Struhlovsko, Hranice I-Město Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 35 m 2 Plocha podlahová: 35 m 2 Sklep: Ano Popis: Prodej bytu v 1. NP panelového domu. Plocha bytu je 35 m 2, příslušenství sklep. Podlahy PVC, vestavěné skříně. Nová kuchyňská linka, ostatní původní stav. Parkoviště před domem. Byt volný dle dohody. Kontaktovat dumrealit TOP Zborovská 1118/16, Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K poloha v K stav K vybav. K pramen Jednotková Váha (V) domě cena (JC) Nemovitost č.1) , Kč 39,00 m 2 1,25 0,95 1,35 1,20 1, ,83 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 35,00 m 2 1,25 0,95 1,30 1,20 1, ,53 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K poloha v domě K stav K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 300,83 Kč 6 655,68 Kč 7 010,53 Kč

10 10 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 655,68 Kč Množství: 59,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

11 11 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Cena bytu podle cenového předpisu (včetně podílu ke společným částem domu a pozemku) Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistadevadesáttřitisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice - Město Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice Město Jednotka:1203/9 Hana Patermannová Nádražní 1203 Hranice Město Jednotka:1203/9 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Přerově o nařízení exekuce 28 EXE-504/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 102 EX-00397/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín 77EX-8801/2010 ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/023 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 028/12 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00397/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Hranice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Hranice na Moravě 4-4/11. Fotodokumentace.