Znalecký posudek č. 2012/374

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/374 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 k nemovitostem zapsaným na LV č. 948 pro katastrální území Zašová, parcelám č. 1429/22, 1430/15, 1431/4, 1566/2, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/1, v katastrálním území Zašová, obec Zašová, okres Vsetín, kraj Zlínský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00070/ ze dne soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 00070/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 948 pro katastrální území Zašová, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Zašová Katastrální území: Zašová (791164) List vlastnictví číslo: 948 Vlastníci: 1. Heczková Jaroslava Podíl: 1/9 Hnojník 352, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 k nemovitostem zapsaným na LV č. 948 pro katastrální území Zašová, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí, parcelám č. 1429/22, 1430/15, 1431/4, 1566/2, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/1, v katastrálním území Zašová, obec Zašová, okres Vsetín, kraj Zlínský. Parcela č. 1429/22 o výměře 767 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Parcela č. 1430/15 o výměře 3380 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Parcela č. 1431/4 o výměře 66 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek. Parcela č. 1566/2 o výměře 282 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda. Parcela č. 1567/2 o výměře 99 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Parcela č. 1569/2 o výměře 217 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Parcela č. 1574/2 o výměře 532 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Parcela č. 1576/1 o výměře 9092 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce, ve volné krajině v niž převážná většina ploch je užívána pro potřeby zemědělské produkce nebo k plnění funkce lesa. 6. Obsah posudku Oddíl 1 1) Pozemky zemědělské-parc.č. 1429/22, 1430/15, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/2, v k.ú. Zašová - podíl 1/9 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 1) Pozemky lesní-parc.č. 1431/4 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 1) Pozemky ostatních ploch-parc.č. 1566/2 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Vsetín Počet obyvatel: obyvatel Oddíl 1 Popisy objektů 1) Pozemky zemědělské-parc.č. 1429/22, 1430/15, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/2, v k.ú. Zašová - podíl 1/9 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 k pozemkům zemědělským, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemků orná půda, trvalý travní porost, zahrada, parcelám č. 1429/22, 1430/15, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/2, v katastrálním území Zašová. Oddíl 2 Popisy objektů 1) Pozemky lesní-parc.č. 1431/4 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 k pozemku lesnímu, parcele č. 1431/4, v katastrálním území Zašová. Oddíl 3 Popisy objektů 1) Pozemky ostatních ploch-parc.č. 1566/2 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 k pozemku druhu ostatní plocha, neplodná půda, parcele č. 1566/2, v katastrálním území Zašová.

5 5 Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky zemědělské-parc.č. 1429/22, 1430/15, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/2, v k.ú. Zašová - podíl 1/ Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Orná půda 1429/ ,72 8, ,43 Travní porost 1430/ ,72 8, ,33 Travní porost 1430/ ,21 2, ,49 Travní porost 1567/2 24 1,21 2, ,27 Travní porost 1567/2 75 4,72 8, ,20 Orná půda 1569/ ,72 8, ,63 Zahrada 1574/2 53 5,38 9, ,25 Zahrada 1574/ ,72 8, ,58 Orná půda 1576/ ,38 9, ,14 Orná půda 1576/ ,21 2, ,41 Orná půda 1576/ ,72 8, ,09 Součet: ,82 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = ,31 Kč Pozemky zemědělské-parc.č. 1429/22, 1430/15, 1567/2, 1569/2, 1574/2, 1576/2, v k.ú. Zašová - podíl 1/9 zjištěná cena: ,31 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů

6 6 z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro srovnání jsou použity nemovitosti - pozemky srovnatelného účelu užití, nabízené na trhu s nemovitostmi v dané nebo srovnatelné lokalitě ve 4.čtvrtletí roku Případné rozdíly v poloze, přístupu, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: Kč včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb Adresa: Jasenice Datum aktualizace: ID zakázky: 1467 Plocha pozemku: m 2 Popis: Jedná se o zemědělský pozemek vhodný k výsadbě stromů,případně lesa Pozemek se nachází na slunném místě,jedná se o jižní svah,je vhodný k pěstování ovocných stromů,případně k jinému zemědělskému využití Kontaktovat AKROPOL reality Masarykovo náměstí 1189/44, Jihlava Nemovitost č.2) Prodej, pozemek zemědělská půda, m 2 Cena: 8 Kč za m² včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Celková cena: Kč Adresa: Valašské Meziříčí ID zakázky: 1050a1108 Umístění objektu: Polosamota Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: m 2 Komunikace: Neupravená Popis: Nabízíme k prodeji rozlehlé zemědělské pozemky v Podolí, okr Valašské Meziříčí o výměře m 2. Úrodný pozemek předurčen k zemědělskému využití, pozemek využíván jako orná půda. Jedná se o 11parcel, které netvoří jeden celek a jsou umístěny ve dvou katastrálních územích. Kontaktovat PRO REALITY s.r.o. Spartakovců 6014/3, Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, pozemek trvalý travní porost, m 2 Cena: Kč včetně provize Poznámka k ceně: Cena je včetně právních služeb a provize RK.

7 7 Adresa: Jarcová Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Doprava: Autobus Popis: Prodej svažitého pozemku na okraji chatové oblasti v katastru obce Jarcová. K pozemku vede vlastní zpevněný příjezd a je zalesněn pár stromy. Pozemek je s krásným výhledem. Možná změna územního plánu. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K pramen Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) , Kč 7 891,00 m 2 0,95 1,00 1,10 11,52 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč ,00 m 2 1,00 1,00 1,00 8, Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 3 507,00 m 2 1,15 1,25 1,35 27,18 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8, Kč 15,57 Kč 27,18 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 15,57 Kč Množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Oddíl 2 a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky lesní-parc.č. 1431/4 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 30

8 8 30 Lesní pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] Lesní pozemek 1431/4 66 4,87 4,8700 3U 321,42 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = 35,71 Kč Pozemky lesní-parc.č. 1431/4 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 zjištěná cena: 35,71 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro potřeby stanovení její porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = 320, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = 35,56 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 35,56 Kč Oddíl 3 a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky ostatních ploch-parc.č. 1566/2 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 32

9 9 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % 1,800 Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] Ostatní plocha 1566/ ,04 2, ,58 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = 71,06 Kč Pozemky ostatních ploch-parc.č. 1566/2 v k.ú. Zašová - podíl 1/9 zjištěná cena: 71,06 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zjištěna žádná nabídka, nebo zaznamenán převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro potřeby stanovení její porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné podle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = 640, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = 71,11 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 71,11 Kč

10 10 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu-podíl 1/9 Cena zjištěná porovnávacím způsobem-podíl 1/ , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 k nemovitostem evidovaným na LV č. 948 pro katastrální území Zašová, okres Vsetín, podle odborného odhadu znalce , Kč Ocenění Cena slovy: dvacetčtyřitisícepětset Kč jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 28 Nc-51894/2002 ze dne Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 26 Nc-6127/2006 ze dne Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Podíl id. 1/9 k nemovitostem Parcela: 1429/22 Parcela: 1430/15 Parcela: 1431/4 Parcela: 1566/2 Parcela: 1567/2 Parcela: 1569/2 Parcela: 1574/2 Parcela: 1576/1 Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Heczková Jaroslava Hnojník Hnojník Podíl id. 1/9 k nemovitostem Parcela: 1429/22 Parcela: 1430/15 Parcela: 1431/4 Parcela: 1566/2 Parcela: 1567/2 Parcela: 1569/2 Parcela: 1574/2 Parcela: 1576/1 Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 29 Nc-6904/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 73 EX 70/06-29 ze dne Nařízení exekuce. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení exekuce 26 Nc-7725/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz 037Ex 1587/09-31 ze dne

11 11 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/374 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 447/12 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23, sp.zn. 143 EX 00070/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 948 pro katastrální území Zašová, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí. Kopie katastrální mapy.