ZNALECKY POSUDEK c. 872/16/2016

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK c. 872/16/ cene bytove jednotky c , v bytovem dome c.pop. 800, 801, 802, se stavebni pare ~ c. 801 o rymere 522m 2, v ulici Za Krejcarkem v Milevsku obec a k.u. : Milevsko Objednatel znaleckeho posudku: Exekutorsky urad Pisek, JUDr. Stanislav Pazderka V PortyCi Pisek Ucel znaleckeho posudku: Stanoveni ceny nemovitosti ve veci exekucniho fizeni ~ Ex2768/13 Die zakona c Sb., o oceiiovani majetku ve zneni zakonu c Sb., c. 237/2004 Sb., c. 257/2004 Sb., c. 296/2007 Sb., c. 188/2011 Sb., c. 350/2012 Sb., c. 303/2013 Sb., c. 340/2013 Sb., c. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlasky MF CR c Sb. ve zneni vyhlasky c. 199/2014 Sb., c. 345/2015 Sb. a c. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecky posudek vypracovala: Marta Pipalova Rokycanov Pisek telefon: marta.pipalova@seznam.cz Znalecky posudek obsahuje 9 stran textu vcetne titulniho listu a 5 stran pfiloh. Objednateli se pfedava v jednom vyhotoveni. V Pisku

2 A.NALEZ 1. Znalecky ukol Vypracovat znalecky posudek, nemovitosti - bytove jednotky c. 801/2, nachazejici se v bytovem dome c. pop. 800, 801, 802, stojici na pozemku St. c. 801, vcetne podilu na spolecnych castech domu a pozemku ve vysi 67/843. Vse v katastralnim uzemi a obci Milevsko, podle stavu ke dni Odhadnout cenu obvyklou. 2. Zakladni informace N azev predmetu oceneni: Adresa predmetu oceneni: bytova jednotka c Za Krejcarkem Milevsko Jihocesky Pisek Milevsko Kraj: Okres: Obec: Katastralni uzemi: Milevsko Pocet obyvatel: Zakladni cena stavebniho pozemku obce okresu ZCv = 1 125,00 Kc/m 2 Koeficienty obce Nazev koeficientu 01. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel 02. Hospodarsko-spravni v:yznam obce - Obce s poctem obyvatel nad 5000 a vsechny obce v okresech Praha-vychod, Praha-zapad 03. Poloha obce- V ostatnich pripadech 04. Technicka infrastruktura v obci - V obci je elektfina, vodovod, kanalizace a plyn 05. Dopravni obsluznost obce- Zeleznicni a autobusova zastavka 06. Obcanska vybavenost v obci - Komplexni vybavenost ( obchod, sluzby' zdravotnicka zarizeni, skola, posta, bankovni (penezni) sluzby, sportovni a kulturni zafizeni aj.) c. pi I 0,85 III 0,85 VI 0,80 I 1,00 II 0,95 I 1,00 Zakladni cena stavebniho pozemku ZC = ZCv * 01 * 02 * 03 * 0 4 * 0 5 * 0 6 = 618,00 Kc/m 2 3. Prohlidka a zamereni Prohlidka byla provedena dne vnejsi ohledanim. 4. Podklady pro vypracovani znaleckeho posudku - vypisy z KN Katastralniho uradu, pfiloha posudku - kopie katastralni mapy - internetova databaze-pfiloha posudku - informace a udaje sdelene fi L-NovaReal Milevsko - skutecnosti zjistene na miste vnejsim ohledanim - sdeleni informaci od najemnice bytu p. Svejdove - 2-

3 5. Vlastnicke a evidencni tidaje Vlastnik stavby: Vlastnik pozemku: vyhradni v)'hradni 6. Celkovy popis nemovite veci 5, Jiri Kolar, Velke namesti 114/3, Pisek, vlastnictvi:, Jiri Kolar, Velke mimesti 114/3, Pisek, vlastnictvi: Bytovy dum se nachazi v zastavenem uzemi mesta Milevska v ulici Za Krejcarkem. Klidna lokalita, vhodna k bydleni, okolni zastavbu tvofi obytne domy a rodinne domy. Bytova jednotka se nachazi ve zdenem bytovem domu. Jedna se o byt velikostni kategorie 2+ 1, umisteny v prvnim nadzemnim podlazi domu c.pop. 800,801,802. Dispozicne je rozdelen na vstupni predsin, dva pokoje, kuchyn, koupelnu a WC. K bytu patfi sklep v suterenu domu. Technicke a materialove provedeni bytu nebylo mozno vnejsim ohledanim uplne zjistit, dfevena zdvojena okna (v nekterych bytech plastova), vytapeni bytu lokalni kamny na tuha paliva. Vodovod, odkanalizovani, elektro - napojeno na vefejne site mesta Milevska. Ostatni konstrukce nebylo mozno zj istit. Ole sdeleni najemnice jsou veskere konstrukce bytu puvodni a mnohe, vzhledem ke stari bytujsou na konci sve zivotnosti. Pro dosazeni standardu soucasneho bydleni, je nutna rozsahlejsi rekonstrukce bytu. Dum byl postaven, dle vnejsiho ohledani, asi v 50-cych letech, mozno i drive. Zivotnost zdenych domu 1 OOlet. 7. Obsah znaleckeho posudku 1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby Bytovajednotka c B. ZNALECKY POSUDEK Ocenovaci predpis Oceneni je provedeno podle zakona c Sb., o ocenovani majetku ve zneni zakonu c Sb., c. 237/2004 Sb., c. 257/2004 Sb., c. 296/2007 Sb., c. 188/2011 Sb., c. 350/2012 Sb., c. 340/2013 Sb., c. 303/2013 Sb., c. 344/2013 Sb. a c. 228/2014 Sb. a vyhlasky MF CR c. 441/2013 Sb. ve zneni vyhl<isky c. 199/2014 Sb., c. 345/2015 Sb. a c. 53/2016 Sb., kterou se provadeji nektera ustanoveni zakona c Sb. Index trhu s nemovitymi vecmi Nazev znaku 1. Situace na dilcim trhu s nemovicymi vecmi - Poptavka nizsi nez nabidka c. I -0,06-3 -

4 2. Vlastnicke vztahy - Nezastaveny pozemek nebo pozemek, jehoz V 0,00 soubisti je stavba (stejny vlastnik) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podilem na pozemku 3. Zmeny v okoli s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovana II 0,00 uzemi 4. Vliv pravnich vztahu na prodejnost - Negativni - byt je dlouhodobe I -0,04 pronajaty 5. Ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu II 0,00 6. Povodiiove riziko - Z6na se zanedbatelnym nebezpecim ryskytu IV 1,00 zaplav Index trhu h = P6 * (1 + L: Pi)= 0,900 Index polohy i= I Typ staveb na pozemku pro stanoveni indexu polohy: Rezidencni stavby v ostatnich obcich nad 2000 obyvatel Nazev znaku 1. Druh a ucel uziti stavby - Druh hlavni stavby v jednotnem funkcnim celku 2. Prevazujici zastavba v okoli pozemku a zivotni prostredi - Rezidencni zastavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazujici na stfed (centrum) obce 4. Moznost napojeni pozemku na inzenyrske site, ktere rna obec Pozemek lze napojit na vsechny site v obci nebo obec bez siti 5. Obcanska vybavenost v okoli pozemku- V okoli nemovite veci je dostupna obcanska vybavenost obce 6. Dopravni dostupnost k pozemku - Pfijezd po zpevnene komunikaci, dobre parkovaci mofuosti 7. Osobni hromadna doprava - Zastavka do 200m vcetne, MHDdobra dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komercni vyuzitelnosti - Bez moznosti komercniho vyuziti 9. Obyvatelstvo- Bezproblemove okoli 10. Nezamestnanost- Prumerna nezamestnanost 11. Vlivy ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu c. pi I 1,00 I 0,04 II 0,02 I 0,00 I 0,00 VI 0,00 III 0,00 II 0,00 II 0,00 II 0,00 II 0,00 Index polohy lp = p1 * (1 + L Pi) = 1,060 Koeficient pp = h * lp = 0, i =2-4 -

5 1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby Bytova jednotka c Oceneni pro stanoveni podilu iednotky na pozemcich Pozemek c.parc. 801 Oceneni Vypocet indexu cenoveho porovnani Index omezujicich vlivu pozemku Nazev znaku 1. Geometricky tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuziti 2. Svazitost pozemku a expozice - Svazitost terenu pozemku do 15 % vcetne; ostatni orientace 3. Ztizene zakladove podminky - Neztizene zakladove podminky 4. Chranena uzemi a ochranna pasma - Mimo chranene uzemi a ochranne pasmo 5. Omezeni uzivani pozemku- Bez omezeni uzivani 6. Ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu c. pi II 0,00 IV 0,00 III 0,00 I 0,00 I 0,00 II 0,00 Index omezujicich vlivu Io = 1 + ~Pi = 1,000 6 i= I Index trhu s nemovitostmi h = 0,900 Index polohy pozemku Ip = 1,060 Celkory index I = h * Io * lp = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954 Stavebni pozemek zastavene plochy a nadvofi oceneny die 4 odst. 1 a pozemky od teto ceny odvozene Prehled pouzitych jednotkovych cen stavebnich pozemku Zakl. cena Zatfideni [Kc/m 2 ] 4 odst. 1 - stavebni pozemek - zastavena plocha a nadvofi 4 odst ,- Index 0,954 Koef. Upr. cena [Kc/m 2 ] 589,57 Typ 4 odst. 1 Nazev zastavena plocha a nadvofi Parcelni cislo ,00 Jedn. cena [Kc/m 2 ] 589,57 Cena [KcJ ,54-5 -

6 Stavebni pozemek - celkem 522,00 m 2 Pozemek c. pare zjistena cena ,54 = ,54 Kc Rekapitulace cen pro stanoveni podilu jednotky na pozemcich Pozemek c.parc ,54Kc ,54 Kc Celkova cena nemoviteho majetku pro stanoveni podilu = ,54 Kc Vlastni oceneni jednotky Zatfideni pro potreby ocencni Typ objektu: Poloha objektu: Stari stavby: Zakladni cena ZC (pfiloha c. 27): ,- Kc/m 2 Bytovy prostor 3 8 porovnavaci metoda Jihocesky kraj, obyvatel 66 let Podlahove plochy bytu kuchyne: pokoj : pokoj: pfedsiii: koupelna: WC: sklep: Zapocitana podlahova plocha bytu: koeficient die typu podlahove plochy 10,3 * 1,00 = 17,1 * 1,00 = 14,3 * 1,00 = 7,0 * 1,00 = 3,6 * 1,00 = 1,27 * 1,00 = 13,2 * 0,80 = 10,30 m 2 17,10 m 2 14,30 m 2 7,00 m 2 3,60 m 2 1,27 m 2 10,56 m 2 64,13 m 2 Vypocet indexu cenoveho porovnani Index vybaveni Nazev znaku 1. Typ stavby - Budova - zdena nebo monoliticka konstrukce vyzdivana 2. Spolecne casti domu - Bez vyjmenovanych spolecnych prostor I 3. Pfislusenstvi domu- Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umisteni bytu v dome- Ostatni podlazi nevyjmenovane II 5. Orientace obyt. mistnosti ke svetov)'m stranam - Ostatni svetove II strany- castecny vyhled 6. Zakladni pfislusenstvi bytu - Pfislusenstvi uplne- standardni III provedeni 7. DalSi vybaveni bytu a prostory uzivane spolu s bytem- Standardni II vybaveni - balkon nebo lodzie nebo komora nebo sklepni k6je 8. Vytapeni bytu- Lokalni na tuha paliva I c. IV vi 0,10-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00-0,01-0,10-6 -

7 9. Kriteriumjinde neuvedene - Vyznamne snizujici cenu- Obvodove I -0,10 konstrukce domu, predevsim zdivo a ryplne otvoru, neodpovidaji tepelnemu standardu. 10. Stavebne - technicky stav - Byt ve spatnem stavu - (predpoklad IV 0,65 provedeni rozsahlejsich stavebnich uprav) Koeficient pro stari 66 let: s = 1-0,005 * 66 = 0,670 Index vybaveni lv = (1 + L Vi) * V 10 * 0,670 = 0,383 i= I 9 Index trhu s nemovicymi vecmi h = 0,900 Index polohy pozemku lp = 1,060 Oceneni Zakladni cena upravena ZCU = ZC * Iv = ,- Kclm 2 * 0,383 = 4 450,08 Kclm 2 CBp = PP * ZCU * h * lp = 64,13 m 2 * 4 450,08 Kclm 2 * 0,900 * 1,060= ,98 Kc Cena stanovena porovnavacim zpusobem = 2 n 255,98 Kc Uprava ceny spoluvlastnickym podilem na pfislusenstvi a pozemku Zjistena cena pozemku: ,54 Kc Spoluvlastnicky podil: 67 I 843 Hodnota spoluvlastnickeho podilu: ,54 Kc * 67 I 843 = ,81 Kc Spoluvlastnicky podil na pfislusenstvi a pozemku + Bytova jednotka c zjistena cena = ,81 Kc ,79 Kc C. REKAPITULACE Rekapitulace vyslednych ceo 1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby Bytovajednotka c Oceneni staveb celkem ,80 Kc ,80 Kc Celkem ,80 Kc Rekapitulace vyslednych cen, celkem s,so Kc - 7-

8 Vysledna cena po zaokrouhleni die 50: ,- Kc slovy: Dvestedevadesatsesttisicsedmsetdvacet Kc Stanovisko znalce k obvykh~ cene nemovitosti. Pro odhad obvykle ceny je hodnoceni provadeno v nasi praxi v zasade tfemi zakladnimi metodami, ktere jsou pouzivany v ruznych modifikacich : 1. metoda nakladova 2. metoda v)fnosova 3. metoda porovnavaci Pro odhad obvykle ceny nejlepe vystihuje hodnotu nemovitosti, pouziti porovnavaci metody. V principu se jedmi o vyhodnoceni cen nedavno uskutecnenych prodeju nemovitosti srovnatelnych svym charakterem, velikosti a lokalitou. Toto srovmini se provadi na zaklade vlastni analyzy trhu s nemovitostmi, vyhodnocenim udaju z denniho i odborneho tisku, sledovanim aukci a drazeb, konzultacemi s realitnimi makleri a spnivci nemovitosti. Zaverem tohoto setreni je odhadovana prodejni, obvykla cena. Pro danou nemovitost - bytovou jednotku c , nachazejici se v bytovem dome c. pop. 800, 801, 802, se stavebni parcelou c. 801, s podilem konstrukci a pozemku ve rysi 67/843, v ulici Za Krejcarkem v Milevsku, - obec a k.u. Milevsko, nebyl nalezen dostatecne velky segment porovnatelnych nemovitosti v realizovanych i nabidkov)fch cenach. Metodu porovnavaci nelze tedy pouzit. (popis vnejsfm ohledanim nemovitosti viz vyse - oceneni dle cenoveho pfedpisu) Udaje o vlivech na obvyklou cenu kladne vlivy na cenu obvyklou maji tyto faktory: - lokalita vhodna k bydleni - zdeny objekt zaporne vlivy na cenu obvyklou maji tyto faktory: - stari bytoveho domu temer 70 let, konstrukce puvodni - vytapeni bytu lokalni na tuha paliva - vetsina konstrukci na konci sve zivotnosti - byt je udajne pronajaty - technicke a materialove provedeni nevyhovuje soucasnym standardum Cenu obvyklou odhaduji na zaklade vyse uvedenych skutecnosti a podpurneho vypoctu administrativni ceny die cenoveho pfedpisu asi na 2so.ooo,- Kc - 8- I \ 1:~

9 V Pisku Marta Pipalova Rokycanov Pisek telefon: marta. pi pal cz Zpracovano programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKA DOLOZKA Znalecky posudek jsem podala jako znalec jmenovany rozhodnutim Krajskeho soudu v Ceskych Budejovicich ze dne , c.j. Spr 1659/96 pro zakladni obor ekonomika, odvetvi ceny a odhady. Znalecky posudek byl zapsan pod pof. c /2016 znaleckeho deniku. Znalecne a nahradu nakladu uctuji dokladem c. ZP15/2016. E. SEZNAM PRILOH Vypisy z katastru nemovitosti pro LV c ze dne Kopie katastralni mapy Usneseni c. j. 117 Ex 2768/13-57 Fotodokumentace ze dne (vnejsi ohledani) pocet stran A4 v priloze:

10 Publikace dat ISKN Tisk - 1s :781ms, 1006 prvku. nt.aspx 1/1

11

12