ZNALECKÝ POSUDEK. 3232/2012 O cen nemovitosti stavby bez.p. na parc.. St. 36/2 a pozemk parc.. St. 36/2, St. 57, St. 125 a p.. 564, 654 v kat. úz. Božkovice, obec Byst ice, okres Benešov, ve vlastnictví Jaroslava Kapitána. Objednatel znaleckého posudku: Ú el znaleckého posudku: Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš Novobranská 20 41201 Litom ice-m sto Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 8306/08-26 prodejem nemovitostí. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 1.2.2012 znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 20 stran p íloh. Objednateli se p edává v 2 vyhotoveních. V Praze dne 22.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavby bez.p. na parc.. St. 36/2 a pozemk parc.. St. 36/2, St. 57, St. 125 a p.. 564, 654 v kat. úz. Božkovice, obec Byst ice, okres Benešov, zapsáno na LV. 33. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky Byst ice 257 51 Byst ice St edo eský Benešov Byst ice Božkovice Po et obyvatel: 4 250 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 59,0955 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 118,19 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 1.2.2012 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.12.2011, LV. 33, kat. úz. Božkovice, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Benešov - kopie mapy katastrální ze dne 28.12.2011, mapový list. Sedl any 3-3/44, m ítko 1:1000, kat. úz. Božkovice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8306/08-26 ze dne 26.9.2008 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 8306/08-466 ze dne 12.12.2011 - kopie smlouvy darovací a smlouvy o z ízení v cného b emene ze dne 25.6.1997 - kopie kupní smlouvy ze dne 10.6.1997 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté M stským ú adem v Byst ici - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastník pozemku: Jaroslav Kapitán, 17. listopadu 133/17, 25101 í any, vlastnictví: výhradní Vlastník stavby: Jaroslav Kapitán, 17. listopadu 133/17, 25101 í any, vlastnictví: výhradní - 2 -
6. Dokumentace a skute nost K oce ovaným pozemk m nebyl umožn n p ístup. Pozemky jsou v Územní plánu vedeny jako smíšené území venkovské zástavby. Ke stavb bez.p. na pozemku parc.. St. 36/2 je z ízeno bezúplatné v cné b emeno cesty p es pozemek parc.. 578/1. V cné b emeno spo ívá v právu cesty p es pozemek parc.. 578/1 v ší i 3m. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Tožice je místní ástí m sta Byst ice. Leží asi 4 km jihozápadn od Byst ice a 6 km severn od m sta Votice. Kolem vesnice prochází silnice íslo 3 z Prahy do eských Bud jovic a hlavní železni ní tra íslo 220 z Prahy do eských Bud jovic. V Byst ici se nachází základní i mate ská škola. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní h išt, stadion a další sportovišt. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a h bitov. V obci Byst ice mají léka skou ordinaci dva prakti tí dokto i a dva stomatologové. Krom toho je v zde umíst n i domov s pe ovatelskou službou. Z další ob anské vybavenosti je zde rovn ž policejní stanice a poštovní ú ad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i ve ejný vodovod. M stem prochází železnice a je zde i železni ní zastávka. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocen ní staveb 1.1. Stodola na parc.. St. 36/2 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek parc.. St. 36/2 2.2. Pozemky parc.. St. 57, St. 125, parc.. 564 a 654 3. Ocen ní v cných b emen neváznoucích na oce ovaných nemovitostech 3.1. V cné b emeno cesty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objekt, vým ra, hodnocení Ocen ní nemovitosti je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocen ní staveb 1.1. Stodola na parc.. St. 36/2 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Budova 3 Z. budovy pro zem d lství (skladování a úprava zem d lských produkt ) Svislá nosná konstrukce zd ná Kód klasifikace stavebních d l CZ-CC: 1271 Zastav né plochy a výšky podlaží: Název Zastav ná. Konstr. Sou in plocha výška 1.NP 2,5*5,5 13,75m 2 3,50 m 48,13 m 3 zast ešení 2,5*5,5 13,75m 2 3,50 m 48,13 m 3 Sou et 27,50 m 2 96,26 m 3 Pr m rná výška podlaží: PVP = 96,26 / 27,50 = 3,50 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží: PZP = 27,50 / 2 = 13,75 m 2 Obestav ný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zast ešení) Název Typ Obestav ný prostor 1.NP NP (2,5*5,5)*(3,50) = 48,12 m 3 zast ešení Z (2,5*5,5)*(3,50)/2 = 24,06 m 3 Obestav ný prostor - celkem: 72,19 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient 1. Základy v etn zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy C 13,80 100 0,00 0,00 4. Krov, st echa S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny st ech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempí ské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00-4 - Upravený obj. podíl
7. Úprava vnit ních povrch C 3,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vn jších povrch C 2,70 100 0,00 0,00 9. Vnit ní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dve e S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46 1,38 15. Vytáp ní X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 6,10 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnit ní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnit ní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnit ní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Oh ev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnit ní hygienické vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instala ní pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl 53,51 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2) [K /m 3 ] = 2 115,- Koeficient konstrukce K1 (dle p íl.. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 1,4000 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu) * 0,5351 Polohový koeficient K5 (p íl.. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38 - dle SKP) * 2,1830 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití) * 0,3320 Základní cena upravená [K /m 3 ] = 970,45 Plná cena: 72,19 m 3 * 970,45 K /m 3 = 70 056,79 K Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í (S): 90 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 % - 52 542,59 K Stodola na parc.. St. 36/2 - zjišt ná cena = 17 514,20 K 2. Ocen ní pozemk - 5 -
2.1. Pozemek parc.. St. 36/2 Popis: Oce ovaný pozemek se nachází v centru osady Tožice, kat. úz. Božkovice, obec Byst ice, okres Benešov. Na pozemku se nachází ást kamenné stodoly. Pozemek má obdélníkový tvar a je rovinný. K pozemku a stavb je z ízeno v cné b emeno cesty v ší i 3 m ze zpevn né komunikace ve vlastnictví m sta Byst ice. V Územním plánu je pozemek veden jako smíšení území venkovské zástavby. Ocen ní: Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - p íloha. 21 - tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na ve ejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití) 0,3320 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk : Zat íd ní Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 118,19 1,00 2,1830 0,3320-12,00 75,380 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a St. 36/2 35,00 75,380 2 638,30 nádvo í Stavební pozemek - celkem 2 638,30 Pozemek parc.. St. 36/2 - zjišt ná cena = 2 638,30 K 2.2. Pozemky parc.. St. 57, St. 125, parc.. 564 a 654 Popis: Oce ované pozemky parc.. St. 57, St. 125, parc.. 564 a 654 se nachází v centru osady Tožice, kat. úz. Božkovice, obec Byst ice, okres Benešov. Pozemky tvo í celek, jsou nepravidelného tvaru a jsou svažité jihovýchodním sm rem. Na ásti pozemku parc.. St. 57 se nachází zbytky stavby (v KN veden jako zbo eništ ). K pozemku parc.. St. 125 nebyl umožn n p ístup (v KN je uvedena stavba bez LV). Pozemek parc.. 564 je v KN veden jako zahrada. Na pozemku vzrostlé p evážn náletové d eviny. Pozemek parc.. 654 v KN veden jako trvalý travní porost. P ístup a p íjezd k pozemku St. 57 je p es zpevn nou komunikaci ve vlastnictví m sta Byst ice. P es zpevn nou komunikaci je možný pouze p ístup i k parc.. 564. K pozemk m parc.. St. 125 a parc.. 654 je p ístup p es výše uvedené pozemky. V Územním plánu jsou pozemky vedeny jako smíšené území venkovské zástavby. Pozemky parc.. 564 a 654 lze zastav t po vy ešení komunikace. Pozemky je možné napojit na el. sí, obecní voda a kanalizace se v osad Tožice nenacházejí. - 6 -
Ocen ní: Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - p íloha. 21 - tabulka 1: 2.1. P ístup po nezpevn né komunikaci: -2 % 2.2. Není možnost napojení na ve ejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -14 % Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití) 0,3320 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk : Zat íd ní Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 118,19 1,00 2,1830 0,3320-14,00 73,667 32 odst. 1 ( 28 o. 2) 118,19 0,30 2,1830 0,3320-14,00 22,100 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a St. 57 507,00 73,667 37 349,17 nádvo í 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a St. 125 76,00 73,667 5 598,69 nádvo í 32 odst. 1 ( 28 zahrada 564 678,00 22,100 14 983,80 o. 2) 32 odst. 1 ( 28 trvalý travní porost 654 9 186,00 22,100 203 010,60 o. 2) Stavební pozemky - celkem 260 942,26 Pozemky parc.. St. 57, St. 125, parc.. 564 a 654 - zjišt ná cena = 260 942,26 K 3. Ocen ní v cných b emen neváznoucích na oce ovaných nemovitostech 3.1. V cné b emeno cesty Popis: Ke stavb bez.p. na pozemku parc.. St. 36/2 je z ízeno bezúplatné v cné b emeno cesty p es pozemek parc.. 578/1. V cné b emeno spo ívá v právu cesty p es pozemek parc.. 578/1 v ší i 3m.. Ocen ní práv odpovídajících v cným b emen m dle 18 zákona 151/97 Sb.: Druh v cného b emene: Ocen ní paušální ástkou Hodnota v cného b emene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona. 151/1997 Sb. na jednotnou ástku:: 10 000,- K Ocen ní v cného b emene iní: = 10 000,- K - 7 -
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky 1) Olbramovice - K ešice, okr. Benešov, prodej pozemku pro bydlení o rozloze 7 868 m2 Nabízíme rovinatý pozemek o rozloze 7 868 m2, vhodný pro výstavbu cca 6-7 rodinných dom na okraji ásti obce Olbramovice - K ešice, v okrese Benešov. Rozkládá se uprost ed zelen v blízkosti les. IS na hranici pozemku - elekt ina i plyn, vodu nutné ešit vrtem a odpad jímkou. K pozemku vede asfaltová komunikace. Zvlášt vhodné pro zájemce, kte í preferují klid, p írodu a p estou budou v blízkosti m sta, kde je veškerá ob anská vybavenost. 2) Nabízím na prodej stavební parcelu (5725m2), která je rozd lena na ty i menší celky 909,991,988 a 1881 m2. Lokalita je rovina, orientovaná jiho-východn. Elekt ina a jedna vrtaná studna na hranici pozemku. 600 m pod parcelou je veliký rybní (p írodní rezervace), v okolí se nachází golfové h išt (Konopišt ), cyklostezky, farma s ko mi. V míst železni ní stanice Tomice vlakem do Prahy 1 hod, autem 40 minu, do Tábora 40 km. Pozemek byl stavebním ú adem Votice schválen 5.8.2010 pro venkovské bydlení (zastav nost 25 %). 3) Nabízíme k prodeji pozemek o rozloze 4.867 m2 v obci Jemništ, okr. Benešov. Pozemek se nachází v t sné blízkosti zámku Jemništ s panoramatickým výhledem na celé okolí. Pozemek je mírn svažitý, jižn orientovaný, má tvercový tvar a lze ho rozparcelovat. Elekt ina na hranici pozemku. Kanalizace a plyn v obci není. Veškerá ob anská vybavenost v obci Postupice vzdálené 0,5 km od Jemništ léka, škola, školka, obchod, pošta, restaurant. Praha vzdálená cca 40 km. Do Prahy autem 20 min. P íjezdová cesta asfaltová. Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemky K ešice 295,- K /m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 1,00 1,20 877,98 K /m 2 2) Pozemky Tomice 650,- K /m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 0,75 1,00 3 095,24 K /m 2 3) Pozemky Jemništ 570,- K /m 2 1,00 0,75 0,40 0,70 1,00 1,10 2 467,53 K /m 2 Sou et: 6 440,75 K /m 2 / 3 Pr m rná upravená výchozí cena: 2 146,92 K /m 2 Výchozí cena: = 2 146,92 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 0,75 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,60 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 0,70 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 0,50 Výchozí cena upravená = 338,14 K /m 2-8 -
Oce ované pozemky: zastav ná plocha a nádvo í p.. St. 57508 m 2 zastav ná plocha a nádvo í p.. St. 12576 m 2 zahrada p.. 564 678 m 2 trvalý travní porost p.. 654 9186 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 10448 m 2 10 448,00 m 2 á 338,14 K /m 2 = 3 532 886,72 K Pozemky ocen né srovnávací indexovou metodou - celkem = 3 532 886,72 K Pozemky - výsledná cena = 3 532 886,72 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 3 532 890,- K Cena pozemk iní celkem 3 532 890,- K C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.1. Stodola na parc.. St. 36/2 17 514,20 K 1. Ocen ní staveb celkem 17 514,20 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek parc.. St. 36/2 2 638,30 K 2.2. Pozemky parc.. St. 57, St. 125, parc.. 564 a 654 260 942,30 K 2. Ocen ní pozemk celkem 263 580,60 K 3. Ocen ní v cných b emen neváznoucích na oce ovaných nemovitostech 3.1. V cné b emeno cesty 10 000,- K 3. Ocen ní v cných b emen neváznoucích na oce ovaných nemovitostech celkem 10 000,- K Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti iní celkem 291 094,80 K 291 090,- K 291 090,- K - 9 -
V cná hodnota: V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: 3 532 890,- K 3 532 890,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných pozemk je v dané lokalit a okolí na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu: lokalita smíšené venkovské zástavby, veškerá ob anská vybavenost v obci Byst ice, elektro na hranici pozemku c) parametry ponižující cenu: vy ešení komunikace, vody a kanalizace, zbytky stavby na parc.. St. 57 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu ve výši 3.530.000,- K. Obvyklá cena: 3 530 000,- K slovy: t i miliony p t set t icet tisíc K V Praze dne 22.2.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9-10 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3232/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po.. 60/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. - 11 -