ZNALECKÝ POSUDEK č. 03231-0080 / 2014 o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.45 v k.ú. Údrč, obec Bochov, kraj Karlovarský, včetně příslušenství a pozemků Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova 25 110 00 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 3876 e-mail: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 2.6.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.45 v k.ú. Údrč, obec Bochov, kraj Karlovarský, včetně příslušenství a pozemku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.46 včetně příslušenství a pozemku Adresa předmětu ocenění: Údrč 46 364 71 Bochov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Bochov Katastrální území: Údrč Počet obyvatel: 2 034 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 438,68 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.5.2014 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.5.2014, List vlastnictví č.38, katastrální území Údrč, obec Bochov, okres Karlovy Vary. LV č.38 A: Vlastník: Vogel Denisa, Údrč 46, 364 71 Bochov 825307/1805 B: Pozemky st.p.č.45 výměra 882 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Údrč, č.p.46, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 45 p.p.č.883 výměra 34 m 2 ostatní plocha jiná plocha - 2 -
- Kopie katastrální mapy - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 825307/1805, Denisa Vogel, Údrč 46, 36471 Bochov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 825307/1805, Denisa Vogel, Údrč 46, 36471 Bochov, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.38, Katastrálního úřadu pro KK, KP Karlovy Vary, pro obec Bochov, k.ú. Údrč, okr. Karlovy Vary. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bochov, místní část Údrč v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace, procházející obcí. Předmětem ocenění je samostatně stojící dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemky. Venkovní úpravy zahrnují přípojku el.energie, vodovodní přípojku, žumpu, zpevněné plochy, oplocení a vrátka v oplocení. Do objektů nebyl umožněn přístup, bylo provedeno zaměření z vně staveb. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedleší stavba - hospodářská část domu. 1.2.2. Vedleší stavba - stodola 1.2.3. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 Jedná se o obytnou část bývalé hospodářské usedlosti s jedním nadzemním podlažími a podkrovím pod sklonitou střechou. Na obytnou část navazuje hospodářská část domu která je oceněna samostatně jako vedlejší stavba. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je po částečné rekonstrukci, delší období není užíván a je ve špatném technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000-4 -
Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 8,26*14,85+3,01*0,21 = 123,29 podkroví 8,26*14,85+3,01*0,21 = 123,29 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.N.P. 123,29 m 2 3,04 m podkroví 123,29 m 2 2,67 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.N.P. (8,26*14,85+3,01*0,21)*(3,04) = 374,81 m 3 podkroví + zastřešení (8,26*14,85+3,01*0,21)*1,01+123,29*3,85*0,50 = 361,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.N.P. NP 374,81 m 3-5 -
podkroví + zastřešení Z 361,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 736,67 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy základové pasy bez izolace P 100 2. Zdivo zdivo cihelné a smíšené P 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina osinkocementová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky standard S 100 8. Fasádní omítky standard S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné obklady P 100 11. Schody standard S 100 12. Dveře dřevěné P 100 13. Okna dřevěná, zdvojená P 100 14. Podlahy obytných místností podstandard P 100 15. Podlahy ostatních místností podstandard P 100 16. Vytápění lokální P 100 17. Elektroinstalace nefunkční C 100 18. Bleskosvod bleskosvod P 100 19. Rozvod vody nefunkční C 100 20. Zdroj teplé vody nefunkční C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace podstandard P 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod splachovací P 100 26. Ostatní standard S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady P 2,30 100 0,46 1,06-6 -
11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře P 3,20 100 0,46 1,47 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod P 0,60 100 0,46 0,28 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod P 0,30 100 0,46 0,14 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 56,65 Koeficient vybavení K4: 0,5665 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5665 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 006,25 Plná cena: 736,67 m 3 * 3 006,25 Kč/m3 = 2 214 614,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 94 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 110 = 85,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 332 192,13 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 218 582,42 Kč Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 - zjištěná cena = 218 582,42 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedleší stavba - hospodářská část domu. Jedná se o hospodářskou část bývalé hospodářské usedlosti s jedním nadzemním podlažími a podkrovím pod sklonitou střechou, navazuje na obytnou část domu. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je ve špatném technickém stavu. - 7 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-8 -
Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] stavba 9,96*8,26 = 82,27 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha stavba 82,27 m 2 3,02 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] stavba včetně podkroví (9,96*8,26)*1,01+(9,96*8,26*3,85*0,50) = 241,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor stavba včetně podkroví NP 241,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 241,46 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] P 100 1. Základy základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Obvodové stěny zděné smíšené zdivo P 100 3. Stropy s rovným podhledem P 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina osinkocemetové šablony S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů podstandard P 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře plechová vrata S 100 10. Okna podstandard P 100 11. Podlahy podstandard P 100 12. Elektroinstalace nefunkční C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený - 9 -
[%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 19,30 100 0,46 8,88 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 54,25 Koeficient vybavení K4: 0,5425 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5425 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 575,96 Plná cena: 241,46 m 3 * 1 575,96 Kč/m3 = 380 531,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 94 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 110 = 85,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 57 079,69 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 37 558,44 Kč Vedleší stavba - hospodářská část domu. - zjištěná cena = 37 558,44 Kč 1.2.2. Vedleší stavba - stodola Jedná se o objekt bývalé stoly která je v dezolátním stavu. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ E dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží - 10 -
Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,700 Koeficient pp = I T * I P = 0,658 i = 2-11 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] stavba 7,24*9,12 = 66,03 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha stavba 66,03 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] stavba (7,24*9,12)*(2,60)+7,24*9,12*5,12*0,50 = 340,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor stavba NP 340,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 340,71 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy základové patky pod pilíři P 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené a zděné pilíře P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví P 100 5. Krytina osinkocemetové šablony P 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře chybí C 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,70 100 0,46 3,54 2. Obvodové stěny P 27,40 100 0,46 12,60 3. Stropy C 20,20 100 0,00 0,00 4. Krov P 10,90 100 0,46 5,01 5. Krytina P 6,80 100 0,46 3,13-12 -
6. Klempířské práce C 1,80 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 5,20 100 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,60 100 0,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,30 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 3,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 24,28 Koeficient vybavení K4: 0,2428 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,2428 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 547,34 Plná cena: 340,71 m 3 * 547,34 Kč/m3 = 186 484,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 94 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 110 = 85,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 27 972,63 Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 18 405,99 Kč Vedleší stavba - stodola - zjištěná cena = 18 405,99 Kč 1.2.3. Venkovní úpravy Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí, drobné zpevněné plochy, dřevěné oplocení a vrátka v oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 218 582,42 Kč Vedleší stavba - hospodářská část domu. 37 558,44 Kč Vedleší stavba - stodola 18 405,99 Kč Celkem: 274 546,85 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 274 546,85-13 -
3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Nákladová cena stavby CSN = 0,- Kč Koeficient pp * 0,658 Cena stavby CS = 0,- Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena = 8 236,41 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + P i) = 0,940 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02-14 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m II -0,05 s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,700 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 438,68 0,658 288,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 45 882,00 288,65 254 589,30 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 883 34,00 288,65 9 814,10 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 264 403,40 Pozemky - zjištěná cena = 264 403,40 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 1 457 216,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedleší stavba - hospodářská část domu. 250 389,60 Kč 1.2.2. Vedleší stavba - stodola 122 706,60 Kč 1.2.3. Venkovní úpravy 8 236,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 838 548,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 264 403,40 Kč - 15 -
2. Ocenění pozemků celkem 264 403,40 Kč Celkem 2 102 952,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 102 952,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 46 na st.p.č.45 218 582,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedleší stavba - hospodářská část domu. 37 558,40 Kč 1.2.2. Vedleší stavba - stodola 18 406,- Kč 1.2.3. Venkovní úpravy 8 236,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 282 783,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 264 403,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 264 403,40 Kč Celkem 547 186,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 547 186,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 547 190,- Kč slovy: Pětsetčtyřicetsedmtisícjednostodevadesát Kč - 16 -
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Merklín...445 000,- Kč Rodinný dům Chyše - Podštěly...499 000,- Kč Rodinný dům Štědrá - Brložec...599 000,- Kč Rodinný dům Bochov...650 000,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,90. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: Rodinný dům Merklín...445 000,- Kč *0,90 = 400 500,- Kč Rodinný dům Chyše - Podštěly...499 000,- Kč *0,90 = 449 100,- Kč Rodinný dům Štědrá - Brložec...599 000,- Kč *0,90 = 462 900,- Kč Rodinný dům Bochov...650 000,- Kč *0,90 = 585 000,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou... 474 375,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. - 17 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 06.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi hodnota stanovená srovnávací metodou srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody. slovy: čtyřistasedmdesátpěttisíc Kč Obvyklá cena: 475 000,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě 2.6.2014 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. - 18 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03231-0080 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014050062. - 19 -
- 20 -