ZNALECKÝ POSUDEK č. 4968 62 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 234358/10-69 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 234358/10-69 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 13.11.2017. Posudek obsahuje: 28 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 15.02.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 PŘÍLOHY...22 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 234358/10-69. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech: Součástí pozemku parc.č. 2066/60 je stavba menšího rodinného domu, na který navazuje vedlejší stavba (kůlna); žádné stavby ovšem nejsou na LV č. 5153 zapsány. Do ocenění je zahrnujeme ve smyslu zásady povrch ustupuje půdě. Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, branka, suché WC mimo stavbu domu, jezírko. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek (bez propojení se stavbou domu), studna na pozemku parc.č. 2066/61. Součástí pozemku parc.č. 2066/61 je rostlinstvo: ovocné stromy (2 kusy), okrasné keře (v zápoji). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.01.2018 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku s poznámkou České pošty, že adresát je na uvedené adrese neznámý. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.02.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5153, k.ú. Stará Boleslav, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 13.11.2017 - snímek katastrální mapy 3
- el. náhled do územního plánu obce Brandýs nad Labem Stará Boleslav; odkaz: www.brandysko.cz/novy-uzemni-plan/ds-1534 - usnesení č.j. 067 EX 234358/10-69 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící s navazující kůlnou, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Dle územního plánu obce Brandýs nad Labem - Stará Boleslav, se pozemek nachází ve stabilizovaných plochách BI: "bydlení v rodinných domech městské a příměstské". Centrum obce Brandýs nad Labem - Stará Boleslav je ve vzdálenosti 2,9 km, do Prahy je vzdálenost cca 13 km. Přístup ke stavbě je možný přes branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. V rohu zahrady je umístěn přepravní skladový kontejner. Konstrukční řešení a technické vybavení domu na pozemku parc.č. 2066/60: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 70 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy Nosné konstrukce: zděné z cihel; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar; polovalbový; krov je dřevěný Krytina střechy: plechová (Al šablony) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, opatřeno nátěry; částečně zkorodováno vápenocementové omítky Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané Schody: nejsou Dveře: hladké plné s kovovými zárubněmi Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: lepené PVC, betonová mazanina Vytápění: lokální; na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno 5
Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: varné jednotky (na Pb lahve) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, 2x místnost; vstup, dřevník Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny: Kůlna navazuje na rodinný dům (dohromady s domem půdorysně ve tvaru písmene "L"). Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní a vnější omítky vápenocementové. Střecha je pultová, krytinu tvoří hliníkové šablony. Vstupní dveře jsou dřevěné do dřevěné zárubně. Dešťový žlab z pozinkovaného plechu, opatřeno nátěrem, zkorodovaný. Na kůlnu navazuje ze štítové strany WC. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Dům na pozemku parc.č. 2066/60 47,50 35,26 Kůlna na pozemku parc.č. 2066/60 15,84 10,49 Pozemky po zaokrouhlení 63 355 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, které jsou ve spodní části stavby opadané. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. 6
Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy a rekonstrukci. Je možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavbu odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňujeme, že je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5153 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme, že součástí pozemku parc.č. 2066/60 je stavba menšího rodinného domu, na který navazuje vedlejší stavba (kůlna); žádné stavby ovšem nejsou na LV č. 5153 zapsány. Do ocenění je zahrnujeme ve smyslu zásady povrch ustupuje půdě. 7
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 1 070 000 Kč Lokalita: Podolecká, Benátky nad Jizerou - Benátky nad Jizerou I Stavba: Smíšená Poloha domu: Řadový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 55 m2 Plocha pozemku: 109 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 2+kk, částečně podsklepeny, půda je využívána jako úložný prostor. Objekt je napojen na veřejný vodovod, elektřinu, kanalizaci a plyn se nachází před domem. Vytápění je řešeno přímotopem. Zdroj: Realitní kancelář Ka-Reality Staroměstské náměstí 141/51, 29301 Mladá Boleslav I Tel.: 800 103 003 www.kareality.cz 8
2) Rodinný dům Nabídková cena: 1 100 000 Kč Lokalita: Slepá, Neratovice - Mlékojedy Plocha pozemku: 635 m2 Zastavěná plocha: 21 m2 Popis: Stavební pozemek je rovinatého terénu, oplocený. Na pozemku je chatka, která je podsklepená s podkrovím bez č.p./č.e., o dispozici 1+1, s přistavěnou koupelnou a WC. Zaveden obecní vodovod, elektřina, využívána je vlastní studna. Na hranici pozemku se nachází veřejná kanalizace a plyn. Regulativ obce povoluje 40% zastavěnost pozemku dvoupodlažním domkem s podkrovím. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Sprint U libeňského pivovaru 63/2, 18000 Praha - Libeň www.dumrealit.cz 9
3) Rodinný dům Nabídková cena: 1 499 000 Kč Lokalita: Pod Strání, Všetaty Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha pozemku: 997 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Dům s číslem popisným, na konci neprůjezdné ulice Pod Strání. Stavba je napojena na elektřinu, obecní vodovod a tlakovou kanalizaci. Plynová přípojka je na hranici pozemku. Dům je na svažitém terénu, takže přístup na půdu je z jedné strany nad úrovní příjezdové komunikace. Zdroj: Realitní kancelář RealExpert s.r.o. Kodaňská 1516/77, 10100 Praha - Vršovice www.real-expert.cz 10
4) Rodinný dům Nabídková cena: 1 750 000 Kč Lokalita: Okrsek, Lysá nad Labem Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 107 m2 Plocha pozemku: 176 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 2+1. Na zahradě zděná kolna. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 11
5) Rodinný dům Zlevněno, Nabídková cena: 1 790 000 Kč Původní cena:1 950 000 Kč Lokalita: Jana z Dražic, Benátky nad Jizerou - Benátky nad Jizerou II Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 75 m2 Užitná plocha: 65 m2 Plocha pozemku: 503 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Zděný rodinný dům, z 1/4 izolovaný, staré omítky. Objekt je zčásti podsklepen, střešní krytina pálené tašky. Na pozemku je vlastní studna vrt, elektro 230V i motorový 400V. Součástí pozemku je zděná kůlna k demolici. Zdroj: Realitní kancelář Helena Záveská Na Radouči 1243/1243, 29301 Mladá Boleslav II www.realityhelena.cz 12
6) Rodinný dům Nabídková cena: 1 799 000 Kč Lokalita: U Závor, Neratovice Plocha pozemku: 576 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rovinatý stavební pozemek v zástavbě rodinných domů. Podle regulativů obce je zastavitelnost 40% pozemku, je možné zde postavit rodinný dům s 2NP a podkrovím. Na pozemek je dovedena elektřina a plyn. Vodovod a kanalizace, je na obecním pozemku v komunikaci. Pozemek je oplocený s vjezdem z Byškovické ulice. Na pozemku je garáž, dva velké skleníky a chata s dílnou. Zdroj: Realitní kancelář Develop reality Za Karlínským přístavem 683/4, 18600 Praha - Karlín www.developreality.cz 13
7) Rodinný dům Nabídková cena: 1 850 000 Kč Lokalita: Čilec, okres Nymburk Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná:1 32 m2 Užitná plocha: 98 m2 Plocha zahrady: 1441 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 2+1 s koupelnou a samostatným WC. V zadní části domu je jeden pokoj se samostatným vchodem. Dům je vytápěn kotlem na pevná paliva. Dům je napojen na tlakovou kanalizaci. Voda je z vlastní studny. Na dvoře je vedlejší stavba s garáží, kůlnami a uhelnou. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 14
8) Rodinný dům Nabídková cena: 1 950 000 Kč Lokalita: Hlavní, Lázně Toušeň Stavba: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 211 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Řadový RD, má dřevěná zdvojená okna, betonové podlahy s keramickou dlažbou, je napojen na inženýrské sítě. Dům je v horším technickém stavu. Zdroj: Realitní kancelář Hypocentra Modré pyramidy Jindřišská 889/17, 11000 Praha - Nové Město www.rshreality.cz 15
9) Rodinný dům Nabídková cena: 1 990 000 Kč Lokalita: Havlíčkovo nám., Lysá nad Labem Stavba: Cihlová Poloha domu: V bloku Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 45 m2 Plocha pozemku: 208 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům 2+1, ke kompletní rekonstrukci. Nutná rekonstrukce koupelny, kuchyně a podlah, dodělat omítky, protože dům byl odizolován a spodní část omítek byla odstraněna. Topení a ohřev teplé vody zajišťuje nový plynový kotel Vaillant s rozvodem do radiátorů (rozvody v mědi). Přípojka veř. vodovodu. Odpad sveden do septiku s možností napojení na kanalizaci. Zdroj: Realitní kancelář Reality IQ a.s. Pražská 323/323, 28002 Kolín II www.realityiq.cz 16
10) Rodinný dům Nabídková cena: 2 100 000 Kč Lokalita: U Jezera, Tišice Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 82 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 723 m2 Sklep: 20 m2 Garáž:1 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Podsklepený rodinný dům. K domu náleží garáž a navazující stavení. Celkový stav, nedokončená rekonstrukce. Zdroj: Realitní kancelář Comfort reality CZ, s.r.o. Vřesinská 75/22, 70800 Ostrava - Poruba www.comfort-reality.cz 17
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 18
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (evidence stavby) Upravená cena [Kč] SN 1 1 070 000 0,90 1,10 1,25 1,00 0,90 1 191 713 SN 2 1 100 000 0,90 1,15 1,00 0,95 1,00 1 081 575 SN 3 1 499 000 0,90 1,10 0,90 1,00 0,90 1 202 048 SN 4 1 750 000 0,90 1,05 1,20 1,00 0,90 1 786 050 SN 5 1 790 000 0,90 1,05 1,00 1,10 0,90 1 674 635 SN 6 1 799 000 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1 619 100 SN 7 1 850 000 0,90 1,30 0,85 0,75 0,90 1 241 882 SN 8 1 950 000 0,90 1,00 1,20 1,00 0,90 1 895 400 SN 9 1 990 000 0,90 1,05 1,20 0,95 0,90 1 929 444 SN 10 2 100 000 0,90 1,10 0,90 1,00 0,90 1 683 990 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 1 530 584 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 319 251 Minimální hodnota 1 081 575 AP - SO 1 211 333 Aritmetický průměr [AP] 1 530 584 AP + SO 1 849 835 Maximální hodnota 1 929 444 Spoluvlastnický podíl: 1 / 8 191 323 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 114 794 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 114 800 19
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: 114 800,- Kč slovy: Jednostočtrnácttisícosmset korun českých 21
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4968 62 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 15.02.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Brandýs nad Labem - Stará Boleslav 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 105107906-28595-180219134052, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 28 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 19.02.2018 105107906-28595-180219134052 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.