ZNALECKÝ POSUDEK č. 2513-56/2017 pozemků p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 s rodinným domem čp.104, ul.osvobození v k.ú. a obci: Stochov, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 582/10 ul.petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.8.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré 24.9.2017
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu pozemků p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 s rodinným domem čp.104, ul.osvobození v k.ú. a obci: Stochov, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Osvobození 104 273 03 Stochov LV: 1130 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Stochov Katastrální území: Stochov Počet obyvatel: 5 534 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 692,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 173,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 28.8.2017 za přítomnosti p.pichla (vykonavatel Ex.úřadu Kladno). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka nemovitosti dne 28.8.2017 s pouze částečnou vnitřní prohlídkou, protože část stropů nad přízemím byla zřícena...! - fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 28.8.2017 - výpis z KN ze dne 27.3.2017 - snímek katastrální mapy ze dne 27.8.2017 - usnesení Ex.úřadu Kladno o ustanovení znalce ze dne 1.8.2016 (č.j.088ex 582/10)
- 3 - - exekuční příkaz ze dne 31.1.2013 - žádost vypracování posudku ze dne 27.3.2017 - usnesení Ex.úřadu Kladno o zpřístupnění nemovitosti dne 28.8.2017 ve 13.hod. ze dne 1.8.2017 - údaje zjištěné na MěstÚ Stochov dne 24.7.2017 : a/ původní plán z r.1910 b/ zaměření stávajícího stavu z 03/1992 vypracované Ing.arch Krauskopfem c/ rozhodnutí o přípustnosti adaptace a přístavby domu čp.104 ze dne 9.7.1992 e/ plány na rekonstrukci bytové vily z 09/2005 vypracované Ing.Karlem Votoupalem na ohlášení stavby(vnitřní omítky,výměna oken, oprava střechy) - kupní smlouva ze dne 10.12.2009 uzavřená mezi p.jaromírem Chlápkem a p.ondřejem Sivákem - porovnatelné současné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je 5 pozemků s rodinným domem čp.104 a příslušenstvím ve střední části města Stochov, v ulici Osvobození. Dům je delší dobu neobydlen, dříve probíhala rekonstrukce; je zřícena část stropní konstrukce nad přízemím, ve věžičce jsou stopy po požáru (ohořelé stropní trámy a střešní konstrukce...!). Vnitřní prohlídka byla provedena pouze částečná s ohledem na nebezpečí dalšího případného zřícení stropní konstrukce...! Rozměry jsou určeny pouze dle stavebních plánů; dům je okolo zarostlý křovinami a pozemky také. Příslušenství domu tvoří vedlejší stavba (kolna), venkovní úpravy, trvalé porosty. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp.104 1.3. Vedlejší stavba(kolna) 1.4. Přední oplocení 1.5. Plotová vrata 1.6. Zpevněná plocha asfaltová 1.7. Podezdívka kamenná u předního plotu 1.8. Trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2
- 4 - B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Ve stavbě byly v poslední I -0,10 době provedeny neodborné stavební úpravy a byla postižena požárem..., a proto bylo použito srážky 10%...! 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,900 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5
- 5 - Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,900 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,090 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,981 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,981 1. Pozemky p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 1.1. pozemky Jedná se o pozemky mírně svažité k jihovýchodu, přístupné ze zpevněné komunikace; s možností napojení na všechny inženýrské sítě, při rušnější komunikaci v ul.osvobození; nachází se ve střední části města Stochov. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900
- 6 - Index polohy pozemku I P = 1,090 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,090 = 0,981 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 173,- 0,981 1 150,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 413/1 239,00 1 150,71 275 019,69 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 414/1 242,00 1 150,71 278 471,82 4 odst. 1 zahrada 414/2 170,00 1 150,71 195 620,70 4 odst. 1 zahrada 415/1 244,00 1 150,71 280 773,24 4 odst. 1 zahrada 415/2 152,00 1 150,71 174 907,92 Stavební pozemky - celkem 1 047,00 1 204 793,37 1.2. Rodinný dům čp.104
- 7 - Jedná se o rodinný dům se 2 nadzemními podlažími, nepodsklepený, se sedlovou střechou a věžičkou, krytina je z bonského šindele. Původní dům byl postaven cca v r.1912, v poslední letech byl rekonstruován, ale pravděpodobně neodborným způsobem, protože část stropní konstrukce se zřítila a vnitřní prohlídku nebylo možně ani provést...! Také jsou v domě stopy po požáru (ohořelé trámy a střešní konstrukce). Při ocenění vycházím pouze z předpokládaného stavu, rozměry jsou určeny pouze ze stavebních plánů získaných na Městském úřadě Stochov. Obestavěný prostor je spočítán přibližným způsobem. Objekt si vyžaduje statické posouzení; já předpokládám, že zůstane pouze obvodové a vnitřní nosné zdivo domu; stropní konstrukce a střešní konstrukce pravděpodobně bude k demolici. Při výpočtu opotřebení je použito analytické metody odhadem, protože vnitřní stav nebylo možné zjistit (pouze z velmi malé části...). Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 15,40*10,0-4,60*0,45+4,05*0,30-2,80*1,85 = 147,97 2.nadz.podl. 147,97 = 147,97 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.nadz.podl. 147,97 m 2 3,30 m 2.nadz.podl. 147,97 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. 147,97*3,30 = 488,30 m 3 2.nadz.podl. 147,97*3,10 = 458,71 m 3 zastřešení 147,97*3,20/2+3,75*4,50*2,0 = 270,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný
- 8 - prostor 1.nadz.podl. NP 488,30 m 3 2.nadz.podl. PP 458,71 m 3 zastřešení Z 270,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 217,51 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění P 4,40 100 0,46 2,02 17. Elektroinstalace P 4,10 100 0,46 1,89 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100 0,46 2,35 25. Záchod P 0,40 100 0,46 0,18 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,82 Koeficient vybavení K 4 : 0,8182 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z
- 9 - [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 7,10 100,00 1,00 7,10 7,52 105 150 70,00 5,2640 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,62 105 140 75,00 17,7150 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,89 105 105 100,00 8,8900 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,51 105 105 100,00 5,5100 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,39 15 15 100,00 3,3900 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,85 10 50 20,00 0,1700 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,57 50 80 62,50 4,1063 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,28 15 40 37,50 1,2300 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,44 40 50 80,00 1,9520 11. Schody P 2,40 100,00 1,00 2,40 2,54 105 110 95,45 2,4244 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,50 60 70 85,71 2,9999 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,51 15 50 30,00 1,6530 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 1,00 2,20 2,33 50 50 100,00 2,3300 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 50 60 83,33 0,9750 16. Vytápění P 4,40 100,00 1,00 4,40 4,66 40 45 88,89 4,1423 17. Elektroinstalace P 4,10 100,00 1,00 4,10 4,34 30 40 75,00 3,2550 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,18 40 45 88,89 2,8267 20. Zdroj teplé vody C 1,80 100,00 1,00 1,80 1,91 30 35 85,71 1,6371 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,97 40 50 80,00 2,3760 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100,00 1,00 5,10 5,40 40 45 88,89 4,8001 25. Záchod P 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 40 45 88,89 0,3733 Opotřebení: 78,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8182 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 495,- Plná cena: 1 217,51 m 3 * 3 495,- Kč/m 3 = 4 255 197,- Kč Koeficient opotřebení: (1-78,0 % /100) * 0,220 Nákladová cena stavby CS N = 936 143,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 918 356,28 Kč Rodinný dům čp.104 - zjištěná cena = 918 356,28 Kč 1.3. Vedlejší stavba(kolna) Jedná se o zděný objekt vedle rodinného domu, se sedlovou střechou a taškovou krytinou; ve zhoršeném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
- 10 - Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Nemovitá věc je součástí pozemku Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. 6,0*4,50*(2,30+3,0)/2 = 71,55 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 71,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 71,55 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,7160 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7160 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 891,-
- 11 - Plná cena: 71,55 m 3 * 1 891,- Kč/m 3 = 135 301,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 33 825,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 33 182,32 Kč Vedlejší stavba(kolna) - zjištěná cena = 33 182,32 Kč 1.4. Přední oplocení Jedná se o přední oplocení z plotových rámů do cihelných sloupků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 13.3. Plot z ocel. plotových rámů na zděné nebo betonové sloupky do betonových patek 40,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 720,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 691,- Plná cena: 40,00 m 2 * 1 691,- Kč/m 2 = 67 640,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 16 910,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 16 588,71 Kč Přední oplocení - zjištěná cena = 16 588,71 Kč 1.5. Plotová vrata Zatřídění pro potřeby ocenění
- 12 - Venkovní úprava 18: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 700,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 8 691,- Plná cena: 1,00 ks * 8 691,- Kč/ks = 8 691,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 2 173,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 2 131,71 Kč Plotová vrata - zjištěná cena = 2 131,71 Kč 1.6. Zpevněná plocha asfaltová Jedná se o plochu u vjezdu na pozemek. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 50,00 m 2 8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 270,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2720 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 613,- Plná cena: 50,00 m 2 * 613,- Kč/m 2 = 30 650,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků
- 13 - Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Nákladová cena stavby CS N = 21 455,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 21 047,36 Kč Zpevněná plocha asfaltová - zjištěná cena = 21 047,36 Kč 1.7. Podezdívka kamenná u předního plotu Jedná se o kamennou podezdívku u předního plotu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Délka: 13.14. Podezdívka z lomového kamene, spárovan, římsa betonová, výška do 60 cm 35,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 200,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 819,- Plná cena: 35,00 m * 2 819,- Kč/m = 98 665,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 32 855,- Kč Koeficient pp * 0,981 Cena stavby CS = 32 230,76 Kč Podezdívka kamenná u předního plotu - zjištěná cena = 32 230,76 Kč 1.8. Trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2 Jedná se o trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 510 959,00 Celková výměra pozemku m 2 396,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 250,00
- 14 - Cena pokryvné plochy porostů Kč 322 575,13 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 27 419,00 Trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2 - zjištěná cena = 27 419,- Kč 1.1. Pozemky: 1 204 793,37 Kč Stavby a porosty na pozemku: 1.2. Rodinný dům čp.104 918 356,28 Kč 1.3. Vedlejší stavba(kolna) 33 182,32 Kč 1.4. Přední oplocení 16 588,71 Kč 1.5. Plotová vrata 2 131,71 Kč 1.6. Zpevněná plocha asfaltová 21 047,36 Kč 1.7. Podezdívka kamenná u předního plotu 32 230,76 Kč 1.8. Trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2 27 419,- Kč Stavby a porosty na pozemku - celkem + 1 050 956,14 Kč Pozemky p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 - zjištěná cena = 2 255 749,51 Kč
- 15 - C. REKAPITULACE 1. Pozemky p.č.413/1, p.č.414/1, p.č.414/2, p.č.415/1, p.č.415/2 2 255 750,- Kč 1.1. Oceňované pozemky 1 204 793,37 Kč 1.2. Rodinný dům čp.104 918 356,- Kč 1.3. Vedlejší stavba(kolna) 33 182,- Kč 1.4. Přední oplocení 16 589,- Kč 1.5. Plotová vrata 2 132,- Kč 1.6. Zpevněná plocha asfaltová 21 047,- Kč 1.7. Podezdívka kamenná u předního plotu 32 231,- Kč 1.8. Trvalé porosty na p.č.415/1, p.č.415/2 27 419,- Kč = 2 255 750,- Kč Výsledná cena zjištěná - celkem: 2 255 750,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Dle kupní smlouvy z r.2009 byly oceňované nemovité věci zobchodovány za celkovou částku 4,95 mil.kč. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po vyhodnocení porovnatelných současných nabízených prodejů RD v této lokalitě (viz Příloha č.5 znaleckého posudku) a současného stavu nemovitých věcí konstatuji, že dle mého názoru: Výsledná cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti a odhaduji: Tržní hodnota současná...2 250 000,-Kč (slovy:dvamilionydvěstěpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 24.9.2017 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz
- 16 - D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 6. 1991 č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7. 7. 1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2513-56/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2413-56/2017.