Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292, 048/4145212 Zadávateľ: GAVILA s.r.o., Piaristická 707/25, 911 01 Trenčín Číslo spisu /objednávky/: Ústna objednávka zo dňa 04.02.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 17/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.1 v bytovom dome č.súp. 1083 na parc.č. 460/53, k.ú. Šók, obec Selice, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemku. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 20 /z toho 10 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa 28.02.2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.1 v bytovom dome č.súp. 1083 na parc.č. 460/53, k.ú. Šók, obec Selice, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemku. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 04.02.2014 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 20.02.2014 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 28.02.2014 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom : Oznámenie zn. DR006/2014 o výkone záložného práva vydané spoločnosťou GAVILA, s.r.o. Trenčín zo dňa 04.02.2014 - originál. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.3210 - čiastočný, k.ú. Šók, obec Selice - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 16.02.2014. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Šók, obec Selice - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 16.02.2014. Potvrdenie o veku domu vydané Stavebným bytovým družstvom, Horná 926/1, 927 01 Šaľa zo dňa 21.01.2014 - originál. Schematický pôdorys bytu. 1.6.2 Obstarané znalcom : Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia domu. Programové vybavenie HYPO, verzia 12.01 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001 a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.3210, k.ú. Šók, obec Selice A: Majetková podstata: Stavby bytový dom so 6 bytmi č.súp. 1083 na parc.č. 460/53 B. Vlastníci: BYTY vchod 1, 2.p., byt č. 1 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 8503/50822 Martin Zagar rod. Zagar, Ul. 9.mája 1083, Selice, PSČ 925 72, SR, dát.nar. 29.03.1952, v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Zákonné záložné právo a záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 20.02.2014 za účasti vlastníka bytu, fotodokumentácia bola vyhotovená 20.02.2014. d/ Technická dokumentácia : Predložená schematická technická dokumentácia bytu bola porovnaná so skutkovým stavom, s ktorým je v súlade, zistená podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 85,03 m2. Znalcovi nebola predložená technická dokumentácia pivníc. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia /list vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy/ bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 3210 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Šaľa pre k.ú. Šók, obec Selice, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Právny vzťah k pozemku pod stavbou je evidovaný na liste vlastníctva č.1145, pozemok nie je v spoluvlastníctve vlastníka bytu. Hodnotený bytový dom sa v skutočnosti nachádza na parc.č. 460/53 aj parc.č. 460/57, v tomto smere je na liste vlastníctva nesprávny zápis, ktorý uvádza bytový dom len na parc.č. 460/53. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: štvorizbový byt č.1, vchod 1, v bytovom dome č.súp. 1083 na parc.č. 460/53 včítane podielu 8503/50822 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. Strana 3
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 1 v bytovom dome č.súp. 1083 POPIS Hodnotený byt sa nachádza v murovanom bytovom dome č.súp. 1083 v k.ú. Šók, obec Selice, ktorý má celkom 1+2 podlažia, 1 vchod, plochú strechu, v dome je celkom 6 bytov. Technické podlažie je v úrovni terénu, je teda prvým nadzemným podlažím a nachádzajú sa v ňom štyri garáže vedené ako samostatné nebytové priestory, pivnice a spoločné priestory, 2 podlažia sú obytné, na každom sú tri byty, dom nemá výťah. Hodnotený byt sa nachádza na druhom poschodí, dispozične pozostáva zo štyroch obytných miestností a z príslušenstva, ktoré tvorí chodba, kuchyňa, špajza, kúpelňa, WC, loggia a pivnica v prízemí domu. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 85,03 m2. Hodnotený byt je čiastočne zrekonštruovaný, vymenené boli podlahy v byte za plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, vymenené boli zariaďovacie predmety v kúpeľni, WC, kuchyni, vymenené boli radiátory, jedno z okien je vymenené za plastové. Bytové jadro je murované, v kúpeľni je smaltovaná vaňa s keramickým obkladom, umývadlo a elektrický bojler na ohrev TÚV, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi, samostatné WC je bez umývadla, je tu prietokový elektrický ohrievač TÚV. V kuchyni je linka na báze dreva s nerezovým drezom, obyčajnou batériou a elektrickým sporákom, za linkou sú keramické obklady steny. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, okná drevené zdvojené /jedno okno plastové/, dvere drevené plné hladké alebo zasklené. Vykurovanie je ústredné, radiátory sú oceľové panelové. Dom má priemernú údržbu, čomu zodpovedá aj jeho technický stav, obvodové steny domu nie sú dodatočne zateplené. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 8503/50822. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú práčovňa, kočikáreň, spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Obytný dom bol daný do užívania v roku 1979, vzhľadom k zistenému technickému stavu stanovujem životnosť domu na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] podlahová plocha bytu 81,83 81,83 podlahová plocha pivnice 3,20 3,20 Vypočítaná podlahová plocha 85,03 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Počet izieb: 4 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Strana 4
Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,00 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,95 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,00 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,00 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,00 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,00 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,00 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 3,00 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 2,00 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,50 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5,00 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,50 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,00 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,00 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,00 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,00 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,00 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 1,00 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 4,00 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,20 1,20 1,20 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,00 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,75 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,50 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,00 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,00 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,00 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,20 2,40 2,40 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 2,20 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,00 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 6,00 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,50 Spolu 100,00 100,05 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 100,05 / 100 = 1,0005 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,227 * 0,939 * 1,0005 * 0,95 VH = 646,56 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 5
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 1 v bytovom dome č.súp. 1083 1979 35 65 100 35,00 65,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 646,56 /m 2 * 85,03m 2 54 977,00 Technická hodnota 65,00% z 54 977,00 35 735,05 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v obci Selice, v k.ú. Šók, okres Šaľa, konkrétne na ulici 9.mája, t.j. v stredovej obytnej časti obce. Daná lokalita je s primeranou občianskou vybavenosťou charakteru obchodov a služieb zodpovedajúcou polohe nehnuteľnosti v obci, ktorá má cca 2850 obyvateľov a leží asi 10 km od okresného mesta Šaľa. Obytný dom je prístupný po spevnených cestných komunikáciách, je napojený na všetky základné inžinierske siete včítane prípojky zemného plynu. Byt sa nachádza na druhom poschodí domu garáž v prízemí domu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt nižší ako ponuka, najmä vzhľadom na polohu bytu a súčasnú situáciu na trhu. Prímestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od cestnej premávky. Poloha obytného domu je na bývanie vhodná a bez nadmerných rizík spojených s ďalším užívaním nehnuteľnosti, vzhľadom na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,35. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Zákonné záložné právo a záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi Strana 6
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,193 10 1,93 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0,700 30 21,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,700 7 4,90 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,050 5 5,25 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,193 6 1,16 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,193 10 1,93 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 0,350 8 2,80 II. 0,700 6 4,20 III. 0,350 5 1,75 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 0,700 9 6,30 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 0,700 7 4,90 12 Doprava v okolí bytového domu autobus - v dosahu do 15 minút IV. 0,193 7 1,35 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0,193 6 1,16 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,035 4 0,14 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,700 5 3,50 16 Názor znalca priemerný byt III. 0,350 20 7,00 Spolu 145 69,27 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 69,27/ 145 0,478 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 35 735,05 * 0,478 17 081,35 Strana 7
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.1 v bytovom dome č.súp. 1083 na parc.č. 460/53, k.ú. Šók, obec Selice, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemku. Hlavné stavby: Názov JKSO PP bytu (m2) Byt č.1 v bytovom dome č.súp. 1083 803 3 85,03 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): 17 081,35 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Byt č. 1 v bytovom dome č.súp. 1083 17 081,35 Spolu VŠH 17 081,35 Zaokrúhlená VŠH spolu 17 100,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 17 100,00 Slovom: Sedemnásťtisícsto Eur V Banskej Bystrici dňa 28.2.2014 Ing. Štefan Pastierovič Strana 8
IV. PRÍLOHY 4.1 Oznámenie o výkone záložného práva 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Potvrdenie o veku domu 4.6 Schematický pôdorys bytu 4.7 Fotodokumentácia Strana 9