088EX 675/09-59 Znalecký posudek č. 3820/60/15 Š O ceně rodinného domu č.p. 49, parc. St.67/3, Havířská ulice II, v k.ú a obci Cvrčovice, o. Kladno Postup při zpracování posudku : Byla provedena prohlídka RD s tím, že sklep nebyl zpřístupněn. Rozměry sklepa jsem převzala ze znaleckého posudku č.1423/01, vypracovaného dne 12.7.2001 Josefem Pšeničkou. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 675/09-59, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9. 6. 2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 14 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 21. 6. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : Pozemek parc.č. St.67/3 o výměře 173 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Budova č.p.49 v obci Cvrčovice na pozemku parc.č. St. 67/3, způsob využití bydlení Vše zapsáno na LV č. 82 pro obec a k.ú Cvrčovice, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 6. 2015 za přítomnosti : pana Škutchana 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne 27.4.2015 z LV 82 pro katastrální území Cvrčovice, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Škutchan Milan, Havířská ulice II 49, 27341 Cvrčovice 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se rodinný dům řadový koncový ( polovina dvojdomu) situovaný v zástavbě stávajících rodinných domů, přístupný po nezpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. U domu jsou vedlejší stavby do 25,0m2, venkovní suchý záchod, smíšené porosty. Dům je neudržovaný, s podstandardním vybavením, před kompletní rekonstrukcí. Na domu vázne věcné břemeno dolování - neovlivňuje cenu obvyklou. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p.49 2)Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky c) Věcná práva 1)Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 0,02
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.49 Jedná se o rodinný dům přízemní zčásti podsklepený, řadový koncový, postavený v roce 1864. Střecha je pultová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 45 cm. Vnější fasáda je štuková, vnitřní omítky jsou hladké. Okna jsou dvojitá, dveře jsou hladké. Podlahy jsou betonové, keramické a prkenné.. El. instalace je světelná a motorová. Proveden rozvod studené a teplé vody. Topení je lokální na tuhá paliva. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva, v koupelně umyvadlo a vana. WC je suché mimo objekt Výčet místností : podzemní podl. sklep přízemí : chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna, Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí, střecha prosvítá, omítky opadávají, nátěry oprýskané, zdivo vlhké, rozvody el. a ZT, okna, zařizovací předměty nutné vyměnit. 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s možností jeho napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Věcné břemeno dolování s právem výkupu, zpětné koupě a právo předkupní.
6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p.49 35 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha podzemní podl. 2,05 m 5,0 3,0 = 15,00 m 2 přízemí 3,30 m 13,22 5,01 = 66,23 m 2 Součet: 5,35 m 81,23 m 2 Podlažnost: 81,23 / 15,00 = 5,42 Obestavěný prostor (OP): podzemní podl. 2,05 5,0 3,0 = 30,75 m 3 přízemí 3,30 13,22 5,01 = 218,57 m 3 střecha 2,72 0,50 13,22 5,01 = 90,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 339,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Cvrčovice Počet obyvatel: 712 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00
7 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1864 Stáří stavby (y): 151 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,359 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 880,63 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 339,40 880,63 1,000 1,010 = 301 874,68 Kč 0,65 * Rodinný dům č.p.49 určená cena: 301 874,68 Kč a.1.2) Trvalé porosty 40-47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 73 m 2 zastavěná pl. část St.67/3 0,065 465,5595 Kč 2 209,08 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 2 209,08 Kč Trvalé porosty určená cena: 2 209,08 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p.49 301 874,68 Kč 2) Trvalé porosty 2 209,08 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 304 083,76 Kč Cena po zaokrouhlení: 304 080, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Cvrčovice Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě 1,03
8 Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 460,95 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,010 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 465,5595 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.67/3 Zastavěná pl. 173 80 541,79 Pozemky určená cena: 80 541,79 Kč c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč
9 d) Ocenění porovnávací metodou Svinařov RD 3+1 RD 3+1, pozemek 255 m 2, dům v původním stavu, před rekonstrukcí Žižice RD 2+1 RD zděný přízemní, před rekonstrukcí, pozemek 173 m2 Smečno RD 2+1/G RD zděný, přízemní, v původním stavu, před rekonstrukcí. U domu je garáž, vlastní studna, pozemek 324 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavební stav K vybavení. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Svinařov RD 3+1 850 000, Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 0,69 0,80 422 280, Kč 1,0 Žižice RD 2+1 490 000, Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 352 800, Kč 1,0 Smečno RD 2+1/G 1 100 000, Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 0,53 0,80 377 784, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybavení. K pozemek K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 352 800, Kč 384 288, Kč 422 280, Kč
10 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 384 288, Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 384 288, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 384 290, Kč
11 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 304 080, Kč 80 540, Kč 10 000, Kč 374 620, Kč 384 290, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 384 290, Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč Závěr: Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 10 km obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : nemovitostí spojené cenou obvyklou podle zvláštního předpisu a to : Pozemek parc.č. St.67/3 o výměře 173 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Budova č.p.49 v obci Cvrčovice na pozemku parc.č. St. 67/3, způsob využití bydlení a věcného břemene. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 384 290, Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí : Nájemní právo nezjištěno Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Tato věcná břemena neovlivňují cenu obvyklou. c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b
12 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 384 290, Kč Cena slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedvěstědevadesát Kč V Kladně, 21. 6. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3820/60/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3820/60/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 21. 6. 2015
14 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (2 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (3 list) 4) Mapa (1 list)