ZNALECKÝ POSUDEK č. 5092-37/2017 O ceně pozemku p.č.564/11, orná půda, o velikosti 959 m 2, p.č.619, orná půda, o velikosti 4403 m 2 a p.č.620, lesní pozemek, o velikosti 2227 m 2, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.zahrádka u Benešova Objednatel znaleckého posudku: BANKRUPCY TRUSTEES, v.o.s. Pernerova 168 53842 Pardubice Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.2.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny p.č.564/11, orná půda, o velikosti 959 m 2, p.č.619, orná půda, o velikosti 4403 m 2 a p.č.620, lesní pozemek, o velikosti 2227 m 2, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.zahrádka u Benešova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Zaječí 257 55 Maršovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Maršovice Katastrální území: Zahrádka u Benešova Počet obyvatel: 760 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 10.2.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3 pro k.ú.zahrádka u Benešova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Richard Kakos, Zaječí 2, 25755 Maršovice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Pozemky p.č.564/11 a 619 jsou zemědělského charakteru. Jsou propachtovány s výpovědní dobou 10 roků. Pozemek p.č.620 je lesním pozemkem s lesními porosty. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. - 3 -
Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Zemědělské a lesní pozemky 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Lesní porosty - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Zemědělské a lesní pozemky 1.1. pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 564/11 53214 959,00 3,90 20,00 4,68 4 488,12 orná půda 919 53214 4 403,00 3,90 20,00 4,68 20 606,04 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 362,00 m 2 25 094,16-5 -
Lesní pozemek oceněný dle 7 Výměra JC Úprava Cena Název Parcelní číslo SLT UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 620 3K 2 227,00 2,66 2,66 5 923,82 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 2 227,00 m 2 5 923,82 1.2. Lesní porosty Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] borovice černá 2 227,00 67 3 7,00 50 % 15,37 5,38 11 981,26 dub letní 2 227,00 67 5 7,00 15 % 10,32 1,08 2 405,16 akát trnovník 2 227,00 67 6 7,00 15 % 5,85 0,62 1 380,74 bříza bradavičnatá 2 227,00 67 3 7,00 10 % 2,18 0,15 334,05 modřín evropský 2 227,00 67 1 7,00 5 % 20,42 0,71 1 581,17 smrk ztepilý 2 227,00 67 4 7,00 5 % 23,17 0,81 1 803,87 Cena lesního porostu celkem: 19 486,25 Lesní porosty - zjištěná cena = 19 486,25 Kč Cena porostů celkem = 19 486,25 Kč Pozemky - celkem + 31 017,98 Kč Zemědělské a lesní pozemky - zjištěná cena = 50 504,23 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE 1. Zemědělské a lesní pozemky 50 504,20 Kč 1.1. Oceňované pozemky 31 017,98 Kč 1.2. Lesní porosty 19 486,20 Kč = 50 504,20 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Padesáttisícpětset Kč 50 504,20 Kč 50 500,- Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 127.000,- Kč a budoucí pohledávka ve výši 327.000,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky - FORSET COLLECT LIMITED, id.č.265667, Agiou Nikolaou 67-69, Flat/Office 103, Egkomi, P.C. 2408, Nicosia, Kypr, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky - City Projects Company s.r.o., Vladislavova 1390/17, Nové Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 33.742,- Kč s příslušenstvím a dalšími náklady - Zdravotní pojišťovna ministerstva vnitra České republiky, Kodaňská 1441/46, Vršovice, 101 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 32.975,88 Kč s příslušenstvím - CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 78 Praha 4, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k pohledávce ve výši 35.606,- Kč a ve výši 31.904,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Benešov, Nádražní 2120, 25601 Benešov, Zahájení exekuce 151EX-317/2013-14 ze dne 20.5.2013, Zahájení exekuce 132EX-142/2013-21 ze dne 26.9.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 132EX-1428/2013-32 ze dne 27.9.2013, Zahájení exekuce 095EX-2378/2013-006 ze dne 8.1.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 095EX-2378/2013/P02-012 ze dne 19.1.2014, Zahájení exekuce 120EX-2195/2015-10 ze dne 13.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-2195/2015-22 ze dne 16.6.2015, Rozhodnutí o úpadku KSPH68INS-27255/2015-A-12 ze dne 11.12.2015 související Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona KSPH68INS-27255/2015-A-12 ze dne 11.12.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) zemědělské pozemky v jednom půdním bloku s celkovou výměrou 10.037 m². Parcely se nacházejí nedaleko města Bystřice, okres Benešov. Přístupnost zajištěna z místní komunikace č. 1111 vedoucí směr Bystřice-Jankov. V současnosti intenzivně obhospodařovány. Požadovaná cena 50,- Kč/m2 včetně provize. 2) orná půda o výměře 6878 m2, Bystřice, okr.benešov. Požadovaná cena 29,81 Kč/m2-8 -
3) zemědělské pozemky o celkové výměře 89.448 m2 v katastrálním území Blaženice, okres Benešov. Jedná se celkem o 23 pozemků v několika celcích obhospodařovány na základě nájemní smlouvy. Požadovaná cena 41,- Kč/m2 včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. S ohledem na konkrétní polohu, možnosti využití a bonitu stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 25,- Kč/m2. Za pozemky celkem 151.780,- Kč, po zaokrouhlení pak 150.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 150.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 150.000,- Kč. Slovy: Stopadesáttisíc Kč V Tršicích 13.2.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.3. - 9 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5092-37/2017 znaleckého deníku. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 2-11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -