088EX 785/ /03/16 Š

088EX 785/04-36 Znalecký posudek č. 3872/03/16 Š O ceně podílu 1/8 rodinného domu č.p. 127 ul. K Rybníku, parc.č. St. 154, parc.č.653/6 v k.ú Kněževes, obec Kněževes, o. Praha - západ. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 785/04-2, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 4. 1. 2016 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 16 stran textu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 24. 1. 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 165 a 575, vše pro obec Kněževes, k.ú Kněževes u Prahy a to 1/8 spoluvlastnického podílu : 1) Pozemku : parc.č. St.154 o výměře 577 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 653/6 o výměře 520 m2, zahrada 2) Budovy : č.p.127, bydlení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 1. 2016 za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Praha - západ, vypracované dne 15.10.2015 z LV 165 a 575 pro katastrální území Kněževes u Prahy, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV 165 Čermák Václav, K Rybníku 127, 25268 Kněževes 5/8 Němec Ferdinand Ing. Gutova 1240/17, Strašnice Praha 10, 10000 Praha 1/8 Procházková Alena K Rybníku 127, 25268 Kněževes 1/4 LV 575 Němec Ferdinand Ing. Gutova 1240/17, Strašnice Praha 10, 10000 Praha 1/8 Procházková Alena K Rybníku 127, 25268 Kněževes 1/4 ŔEZNÍČEK Karel, V Kněžice 202, 25267 Tuchoměřice 3/4 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 1964 situovaný v k.ú Kněževes u Prahy, obec Kněževes, o., Praha -západ. Dům je patrový, podsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. U domu je vedlejší stavba, trvalé porosty jsou smíšené. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.127 2) Kůlna 3) Venkovní úpravy 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00

5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p.127 Jedná se o volně stojící rodinný dům z r. 1963 situovaný v k.ú Kněževes u Prahy, obec Kněževes, o., Praha -západ. Dům je patrový, částečně podsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s krytinou z bonského šindele se žlaby a svody, s bleskosvodem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 45 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně a WC, vnější omítky jsou břízolitové. Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dřevohliníková, dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy jsou PVC, z parket a z keramické dlažby. Elektřina je světelná. Topení je ústřední na plynná paliva s litinovými radiátory. V domě je plynový sporák, v koupelně je umyvadlo, vana a sprchový kout. WC je splachovací, proveden rozvod a teplé studené vody, zdroj teplé vody je el. boiler a v kombinaci s ÚT. Výčet místností : 1.PP : chodba, dílna, kotelna, garáž, sklep, schodiště 1.NP :veranda, chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC, schodiště 2.NP: chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna, WC, schodiště Technický stav : Objekt je po částečné rekonstrukci v r. 1973 a 1981. Byla provedena dostavba a rekonstrukce 1. patra, přízemí je v původním stavu, podzemní podlaží je zcela bez údržby, místy chybí vnitřní omítka. Předpoklad provedení stavebních prací - podzemní podlaží- omítky, podlahové povlaky, v přízemí zařizovací předměty, zateplení fasády, atd.,. 2) Kůlna Jedná se o zděný, přízemní objekt z r. 1964. Střecha je mírně pultová s krytinou z lnitého eternitu. Zdivo je v tl. 3 cm, omítky vápené hladké, okna zdvojená, podlahy betonové, el. instalace je světelná.l 3) Venkovní úpravy 4) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v rovinném terénu, přísrtupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod.

6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p.127 35 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 10,50 9,20+6,35 2,30 = 111,21 m 2 podzemní podlaží 2,55 m 10,50 9,20 = 96,60 m 2 1. patro 2,90 m 10,50 9,20 4,15 2,40+6,35 2,30 = 101,24 m 2 Součet: 8,45 m 309,06 m 2 Podlažnost: 309,06 / 111,21 = 2,78 Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 (10,50 9,20+6,35 2,30) = 333,62 m 3 podzemní podlaží 2,55 10,50 9,20 = 246,33 m 3 1. patro 2,90 (10,50 9,20 4,15 2,40+6,35 2,30) = 293,61 m 3 střecha 2,50 10,50 5,50 = 144,38 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 017,94 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kněževes Počet obyvatel: 574 Základní cena (ZC): 5 823, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

7 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1964 Stáří stavby (y): 52 Koeficient pro úpravu (s): 0,740 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,534 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 3 109,48 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 017,94 3 109,48 1,000 1,010 = 3 196 916,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 399 614,59 Kč 0,65 * Rodinný dům č.p.127 zjištěná cena: 399 614,59 Kč a.1.1) Kůlna 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: Přízemí Výška: 4,25 m Zastavěná plocha: 11,45 3,65 = 41,79 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí 4,25 11,45 3,65 = 177,62 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní

8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 12. Elektroinstalace 0,54 5,80 % 0,0313 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9687 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9687 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 2 022,65 Kč/m 3 Základní cena upravená: 177,62 m 3 2 022,65 Kč/m 3 = 359 263,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 52 roků Předpokládaná další životnost: 28 roků Opotřebení: 100 52 / (52 + 28) = 65,000 % Odpočet opotřebení: 359 263,09 Kč 65,000 % 233 521,01 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 125 742,08 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 125 742,08 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,010 Cena stavby: CS = CS N pp = 126 999,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 15 874,94 Kč Kůlna zjištěná cena: 15 874,94 Kč

9 a.1.2) Venkovní úpravy 18 Ocenění Cena stavby: Kůlna 15 874,94 Kč Podíl z ceny stavby: 3,5 % Cena venkovních úprav: = 555,62 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 555,62 Kč a.1.3) Trvalé porosty 40-47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 520 m 2 zahrada 653/6 0,065 1 285,7300 Kč 43 457,67 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 43 457,67 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 5 432,21 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 5 432,21 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p.127 399 614,59 Kč 2) Kůlna 15 874,94 Kč 3) Venkovní úpravy 555,62 Kč 4) Trvalé porosty 5 432,21 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 421 477,36 Kč Cena po zaokrouhlení: 421 480, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Kněževes Název okresu: Praha-západ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území 1,05 sousedí s Prahou nebo Brnem 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00

10 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 2 710, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 273, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,010 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 285,7300 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.154 Zastavěná pl. 577 741 866,21 653/6 zahrada 520 668 579,60 Součet: 1 097 1 410 445,81 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 176 305,73 Kč Pozemky zjištěná cena: 176 305,73 Kč

11 c) Ocenění porovnávací metodou RD Řehníkova ul. Hostivice RD Fibichova Hostivice RD 4+kk, řadový, zděný, přízemní, po rekonstrukci, pozemek 656 m2 RD Husovo nám. Hostivice RD s 3 bj., přízemní, podsklepený s podkrovními místnostmi, před rekonstrukcí, pozemek 768 m2 RD 2+kk,m zděný, přízemní s podkrovními místnostmi, částečně podsklepený, stav odpovídá běžné údržbě, pozemek 177 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybavení K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) RD Řehníkova ul. Hostivice 6 990 000, Kč 0,80 0,90 0,90 1,10 0,70 3 487 730,40 Kč RD Fibichova Hostivice 7 800 000, Kč 0,80 1,01 1,01 1,05 0,70 4 678 586,64 Kč RD Husovo náým. Hostivice 5 500 000, Kč 0,80 1,00 1,00 1,20 0,70 3 696 000, Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybavení K pozemek K prodejnost ) Množství (M) Váha (V) 1,00 1,0 1,00 1,0 1,00 1,0

12 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 3 487 730,40 Kč 3 954 105,68 Kč 4 678 586,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 3 954 105,68 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 3 954 105,68 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: 3 954 110, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 494 263,75 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 494 263,75 Kč

13 C.Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 421 480, Kč 176 310, Kč 597 790, Kč 494 260, Kč Závěr : Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce 494 260, Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. a) o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 165 a 575, vše pro obec Kněževes, k.ú Kněževes u Prahy a to 1/8 spoluvlastnického podílu : 1) Pozemku : parc.č. St.154 o výměře 577 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 653/6 o výměře 520 m2, zahrada 2) Budovy : č.p.127, bydlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce 494 260, Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c)závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b

14 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podílu 1/8 podle odborného odhadu znalce 494 260, Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátčtyřitisícedvěstěšedesát Kč V Kladně, 24. 1. 2016 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno

15 D.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3872/03/16 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3872/03/16 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 24. 1. 2016

16 E.Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (7 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (10 listů) 4) Mapa (1 list)