Znalec : Ing. Pavol Raška, Alexandra Rudnaya č. 2559/14, Žilina tel. 0903504665 Zadávateľ : LICITOR Group, a. s., Tajovského ul. č. 5, 010 01 Žilina IČO - 36 421 561 Číslo spisu (objednávky) : 11.12.2012 ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 3/2013 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 v k. ú. Horelica, pre účel dražby podľa zák. č, 527/2002 Z. z. Počet listov (z toho príloh) : ( ) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Žiline dňa : 19.01.2013
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 bez parciel v k. ú. Horelica, obec Čadca, okres Čadca. 2. Dátum vyžiadania posudku : 11.12.2012 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 07.01.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : 19.01.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : objednávka na vypracovanie ZP, vystavená dňa 11.12.2012 5.2 Zabezpečené znalcom : výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1362 pre k.ú. Čadca, vytvorený cez katastrálny portál dňa 07.01.2013, informatívna kópia z katastrálnej mapy na parc. č. KN - C 1279/1 pre k. ú. Horelica, vytvorená cez katastrálny portál dňa 07. januára 2013, rozhodnutie o prípustností stavby č. j. Výst. 1738/1963, vydané MsNV - OV a VH v Čadci dňa 14.02.1964 na prístavbu RD súp. č. 218 na parc. č. KN - C 1384 v k. ú. Horelica, rozhodnutie o prípustností stavby č. j. Výst. 3746/1969, vydané MsNV - OV v Čadci dňa 24.06.1969 na nadstavbu RD na parc. č. KN - C 1384 v k. ú. Horelica, obhliadka, miestne šetrenie, zameranie a zakreslenie skutkového stavu objektu RD, fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. v znení Vyhl. č. 626/2007 Z. z., Vyhl. č. 605/2008 Z. z. a Vyhl. č. 254/2010 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov, Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 74/2011 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa :
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 3 Neboli uplatnené žiadne. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Dražba nehnuteľnosti podľa zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy : Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, technického vybavenia a zastavanej plochy. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2012 vo výške 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Hodnotená nehnuteľnosť je zapísaná na LV č. 1362 pre k. ú. Horelica, obec Čadca, okres Čadca V časti A - LV - Majetková podstata - bez parciel Stavby súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 - druh stavby 10 ( rodinný dom ) - popis stavby rodinný dom č. s.440 ( stavba postavená na zemskom povrchu ). Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 440 nie je evidovaný na LV. V časti B - LV - Vlastníci a iné oprávnené osoby, je zapísaný celkom jeden vlastník, a to : Účastník právneho vzťahu - Vlastník 1. Koňušík Rudolf, r. Koňušík, Blažkov 563, Krásno nad Kysucou nar. 02.09.1983 Spoluvlastnícky podiel - 1/1 Poznámka - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech EURO CASH, s. r. o., IČP - 36 637 301, Banská Bystrica, na RD súp. č. 440 a parcelu 1279/1. Titul nadobudnutia : darovacia zmluva č. V 829/2011 z 21.03.2011; V časti C - LV - Ťarchy - por. č. 1 - záložné právo v prospech Euro Cash, s. r. o., ČSA 24, Banská Bystrica, IČO - 36 637 601, podľa zmluvy č. V 4224/2011 zo dňa 22.12.2011 ( na RD č. s.
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 4 440, postavený na p. č. KN 1279/1 ) Iné údaje - bez zápisu; c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 07.01.2013 za účasti vlastníka, kontrolné zameranie vykonané dňa 07.01.2013, fotodokumentácia vyhotovená dňa 07.01.2013. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : e) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: rodinný dom súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a ostatných nehnuteľností, ktoré sú predmetom hodnotenia : rodinný dom súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1, vonkajšie úpravy kanalizačná žumpa, - vonkajšie predložené schody. g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Pozemok - parc. č.- KN - C 1279/1. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 RD súp. č. 440 na parc.č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica POPIS STAVBY Hodnotený je jednoposchodový, murovaný, nepodpivničený objekt bytového domu, charakteru rodinného domu približne štvorcového pôdorysu, zastrešený v prevládajúcom rozsahu strechou sedlového tvaru ( čiastočne nad manzardou plochou strechou ), s vybudovaným obytným podkrovím v časti povalového priestoru, postavený na rovinatom teréne pôvodnej parc.č. KN - C 1384 svojpomocne a to na základe vydaných rozhodnutí o povolení stavby z r. 1964 a 1969, t. j. pravdepodobne v dvoch časovo rozdielnych obdobiach, bezprostredne na seba nadväzujúcich. Uvedenie objektu ako celku do užívania stanovujem k spoločnému odhadovanému roku definitívneho ukončenia výstavby v roku 1970. Pôvodné - prvé Rozhodnutie o prípustnosti stavby ( stavebné povolenie ) bolo vydané v roku 1964 ako povolenie na prístavbu k existujúcemu RD súp. č. 218, následne bolo v roku 1969 vydané Rozhodnutie o povolení nadstavby izby kuchyne a príslušenstva. Z uvedených Rozhodnutí nie je jasné, v akom rozsahu bolo v prvej etape výstavby uvažované s prístav bou pôvodného RD č. s. 218 a v druhej etape s nadstavbou v uvedenom rozsahu. Podľa dátumu vystavenia druhého rozhodnutia a predpokladu trvania výstavby druhej etapy, je teda odhadované úplné ukončenia stavby a jej uvedenia do užívania tak, ako je uvedené vyššie. Základy stavby sú plošné betónové - pásové s vodorovnou izoláciou, obvodové a vnútorné nosné steny domu sú murované zo škvarových tvárnic, malá časť I. NP (
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 5 rohová miestnosť v priamej nadväznosti na pôvodný objekt č.s. 218 ) je s betónovými stenami, strop nad I. NP je betónový s rovným podhľadom, strop nad II. NP je drevený trámový s rovným podhľadom, strop nad manzadou v III. NP je betónový, schody v I. i II. NP do vyšších podlaží sú jednoramenné priame z mäkkého dreva bez podstupníc, resp. s podstupnicami, deliace priečky sú v dome murované, vnútorné omietky sú vápenné dvojvrstvové hladené, podlahy miestností v I. NP technickom prízemí sú betónové s cementovým poterom, podlahy obytných miestností v II. NP sú drevené doskové a povlakové z PVC, podlahy ostatných miestností sú, povlakové z PVC a čiastočne z keramickej dlažby 10/10, podlahy obytných miestností podkrovia sú drevené z drevovláknitých lisovaných dosák, resp. doskové, okná sú v dome drevené dvojité s doskovým ostením, dvere boli drevené hladké a čiastočne zasklené, osadené do typových oceľových zárubní ( väčšinou sú odstránené ), garážové vráta v I. NP sú drevené rámové s výplňou, vykurovanie RD bolo ústredné teplovodné z centrálneho zdroja - kotla na pevné palivá osadeného v I. NP, radiátory boli oceľové rebrované ( vnútorné rúrkové rozvody a vykurovacie telesá sú odstránené, kotol ÚK v I. NP je na svojom mieste ale úplne nefunčný, devastovaný ), rozvody vody boli v dome len studenej v oceľových rúrkach ( v prevládajúcom rozsahu odstránené ), kanalizácia je z liatinových rúr zo splachovacieho záchodu, kúpeľne, kuchyne a práčovne do vlastnej kanalizačnej žumpy vo dvore, el. inštalácia bola 220/380, resp. 220 V s poistkami ( čiastočne demontovaná, zostatkové rozvody sú nefunkčné ), kompletné vybavenie objektu ďalšími technickými zariadeniami a zariaďovacími predmetmi kuchyne a zdravotechniky je kompletne odstránené, okrem zničenej liatinovej vane v práčovni v I. NP a misy splachovacieho záchodu v II. NP. Zastrešenie objektu je v prevládajúcom rozsahu dreveným krovom sedlového tvaru ( menšia časť nad jednou izbou podkrovia - manzardou má plochú jednoplášťovú strechu ), krytina na krove i plochej streche je z hladkého pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie v rozsahu žľaby, zvody, parapety a záveterné lišty sú z pozinkovaného plechu, fasádne omietky sú klasické brizolitové. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m2 ] k ZP 1. NP 1970 10,48*9,75 102,18 120/102,18=1,174 2. NP 1970 10,48*9,75 102,18 120/102,18=1,174 1. Podkrovie 1970 1,2*(3,23*3,42+5,05*4,15) 38,4 120/38,4=3,125 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s 960 100 960,0
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 6 4 Murivo vodorovnou izoláciou 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 100 520,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 100 1040,0 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 100 575,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 100 570,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 100 55,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 65 100 65 40 100 40 30 100 30 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 100 185,0 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 80 108,0 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 100 340,0
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 7 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 100 50,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 0 0,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 0 0,0 Spolu 5480 5118,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) 75 100 75,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 100 25,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 0 0,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 0 0,0 37 Vnútorné vybavenie 37.1 vaňa liatinová (1 ks) 40 100 40,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) 15 100 15,0 Spolu 310 155,0 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 100 520,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 8 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 100 760,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 195 100 195 30 100 30 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.7 mäkké drevo s podstupnicami 190 100 190,0 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 50 67,5 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 100 340,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino 120 100 120,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy 95 100 95,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 0 0,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 0 0,0 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 0 0,0 Spolu 3630 2897,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 9 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 100 25,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 0 0,0 36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) 15 0 0,0 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) 83 0 0,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) 30 0 0,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 0 0,0 40 Vnútorné obklady 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 0 0,0 Spolu 418 70,0 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 100 520,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové 760 100 760,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 14. Fasádne omietky
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 10 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 100 130 17 Dvere 18 Okná 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 50 67,5 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 100 340,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 100 185,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 100 480,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 0 0,0 Spolu 3285 3062,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 41 Balkón 41.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) 105 100 105,0 Spolu 105 105,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 1. NP (5480 + 310 * 1,174)/30,1260 (5118 + 155 * 1,174)/30,1260 193,98 175,93 2. NP (3630 + 418 * 1,174)/30,1260 (2897,5 + 70 * 1,174)/30,1260 136,78 98,91 1. Podkrovie (3285 + 105 * 3,125)/30,1260 (3062,5 + 105 * 3,125)/30,1260 119,93 112,55 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 11 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1970 43 57 100 43,00 57,00 2. NP 1970 43 57 100 43,00 57,00 1. Podkrovie 1970 43 57 100 43,00 57,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 193,98 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1,00 43 823,96 175,93 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1,00 39 746,10 57,00% z 39 746,10 22 655,28 2. NP z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 136,78 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1,00 30 901,33 98,91 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1,00 22 345,75 57,00% z 22 345,75 12 737,08 1. Podkrovie z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 119,93 EUR/m 2 *38,40 m 2 *2,211*1,00 10 182,34 112,55 EUR/m 2 *38,40 m 2 *2,211*1,00 9 555,77 57,00% z 9 555,77 5 446,79 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie po dokončení [EUR] nedokončenej stavby [EUR] Technická [EUR]
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 12 1. nadzemné podlažie 2. nadzemné podlažie 1. podkrovné podlažie 43 823,96 39 746,10 22 655,28 30 901,33 22 345,75 12 737,08 10 182,34 9 555,77 5 446,79 Spolu 84 907,63 71 647,62 40 839,15 Dokončenosť stavby: (71 647,62EUR / 84 907,63EUR) * 100 % = 84,38 % 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.1 Vodovodná prípojka Pitná voda je zabezpečená cez vlastnú vodovodnú prípojku oceľ DN 25 mm v celkovej dl. 5,0 bm, napojenú na verejný vodovod v miestnej komunikácii. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 1970 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 5 bm * 59,09 EUR/bm * 2,211 * 1,00 653,24 Technická 14,00 % z 653,24 EUR 91,45 2.2.2 Kanalizačná prípojka do žumpy Splašková kanalizácia z RD je zavedená do vlastnej kanalizačnej žumpy na p. č. KN - C 1280 prípojkou kamenina DN 125 mm v celkovej dl. 4,0 bm.
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 13 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Počet merných jednotiek: 4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka do žumpy 1970 43 37 80 53,75 46,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 4 bm * 30,54 EUR/bm * 2,211 * 1,00 270,10 Technická 46,25 % z 270,10 EUR 124,92 2.2.3 Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica Vo dvore hlavnej stavby, na parc. č. KN - C 1280 je vybudovaná štandardná podzemná betónová kanalizačná žumpa, do ktorej je napojená splašková kanalizácia z RD. Objekt bol uvedený do užívania v roku 1970. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 2,50*2,50*2,20 = 13,75 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica 1970 43 37 80 53,75 46,25
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 14 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 13,75 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,211 * 1,00 3 279,69 Technická 46,25 % z 3 279,69 EUR 1 516,86 2.2.4 Vonkajšie predložené schody do RD Pred hlavným vstupom do RD sú vybudované vonkajšie predložené betónové schody s povrchom z keramickej dlažby v celkovom počte 3 stupne šírky 1,30 bm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 3*1,30 = 3,9 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie predložené schody do RD 1970 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 3,9 bm stupňa * 12,78 EUR/bm stupňa * 2,211 * 1,00 110,20 Technická 14,00 % z 110,20 EUR 15,43 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov [EUR] Technická [EUR] RD súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica 71 647,62 40 839,15 Vodovodná prípojka 653,24 91,45
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 15 Kanalizačná prípojka do žumpy 270,10 124,92 Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica 3 279,69 1 516,86 Vonkajšie predložené schody do RD 110,20 15,43 Celkom: 75 960,85 42 587,81 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti zastavaného územia mesta Čadca, situovaná ako samostatne stojaca v priestore jednostrannej zástavby ( po pravej strane ) popri hl. prístupovej št. komunikácii ( pôvodnej ) v smere od Žiliny ( Krásna nad Kysucou ), v miestnej časti Horelica, ktorá bola do r. 1943 samostatnou obcou pri Čadci a s ktorou je dnes administratívne i stavebne zlúčená. Budova je orientovaná s obytnými miestnosťami na JV - JZ. V mieste obce je priame zastúpenie objektmi občianskej vybavenosti na úrovni väčšieho okresného mesta, v tesnej blízkosti domu je zastávka autobusovej prímestskej dopravy ( MHD v Čadci do tejto lokality nepremáva ), v dopravnej vzdialenosti 3,0 km je centrum mesta Čadca. Lokalita je vybavená rozvodmi verejných inžinierskych sietí, len v rozsahu elektriky a vodovodu. Vlastné mesto Čadca má železničnú stanicu na hlavnej trati Žilina - Bohumín. b) Analýza využitia nehnuteľností : Objekt rodinného domu súp. č. 440 bol projektovaný, postavený a využívaný v minulosti len na rodinné bývanie. T. č. je objekt dlhší čas opustený a devastovaný ( hlavne zvnútra ). S prihliadnutím na okolitú zástavbu jen rodinných domov, využívanie na iný účel nie je predpokladané. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : V zabezpečenom právnom doklade je zapísaná ťarcha vo forme záložného práva v prospech nebankovej spoločnosti; vlastný objekt RD je postavený na parc. č. KN - C 1279/1, na ktorú nie je založený LV. Pôvodné právne doklady, ktoré by eventuálne dokazovali právny nárok vlastníka RD na pozemok, neboli predložené žiadne. V danej lokalite nie sú známe žiadne pripravované zmeny v územnoplánovacej dokumentácii. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti zastavaného územia okresného mesta Čadca, v miestnej časti Horelica, pôvodne samostatnej obce, ktorá bola po r. 1943 administratívne a dnes už je aj stavebne zlúčená s mestom Čadca, dopravne vzdialená od jej centra 3,0 km. V mieste situovania RD sú vybudované verejné inž. siete len v rozsahu elektrika a vodovod. Prístup je bezproblémový aj v zimných mesiacoch po hlavnej asfaltovej št. komunikácii I. tr. v smere Čadca - Žilina ( stará cesta ). Súčasťou stavby RD je len objekt kanalizačnej žumpy na susednom pozemku - parc. č. KN - C 1280; pozemok pod hlavnou stavbou RD súp. č. 440 nie je majetkovo právne vysporiadaný.
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 16 Vlastný objekt RD je niekoľko rokov nevyužívaný - opustený, kompletné vnútorné vybavenie je demontované, k opätovnému budúcemu užívaniu je potrebná rozsiahla oprava - rekonštrukcia. Základný koeficient predajnosti je určený s prihliadnutím na popísané skutočnosti a podmienky realitného trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Podrobný rozsah a popis jednotlivých faktorov, ktoré majú vplyv na konečný kpd a tým aj výslednú VŠH, jr uvedený v nasledovnej tabuľke : Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,275 13 3,5750 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,500 30 15,0000 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0,275 8 2,2000 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,500 7 10,5000 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,500 6 3,0000 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným III. 0,500 10 5,0000
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 17 riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,500 9 4,5000 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1,000 6 6,0000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1,000 5 5,0000 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,500 6 9,0000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0,500 7 3,5000 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0,275 7 1,9250 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1,000 10 10,0000 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,050 8 0,4000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 9 9,0000 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,500 8 4,0000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,050 7 0,3500 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,050 4 0,2000
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,500 20 10,0000 Spolu 180 103,15 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 103,15/ 180 0,573 Všeobecná VŠH S = TH * k PD = 42 587,81 EUR * 0,573 24 402,82 EUR III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov RD súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží 0,00 122,62 3 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná polohovou diferenciáciou : 24 402,82 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná [EUR] Stavby RD súp. č. 440 na parc.č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica 23 400,84 Vodovodná prípojka 52,40 Kanalizačná prípojka do žumpy 71,58 Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. 869,16
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 19 Horelica Vonkajšie predložené schody do RD 8,84 Spolu VŠH 24 402,82 Zaokrúhlená VŠH spolu 24 400,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: 24 400,00 EUR Slovom: Dvadsaťštyritisícštyristo EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Budova RD súp. č. 440 je postavená na majetkovo právne neusporiadanom pozemku. V Žiline dňa : 19.01.2013 Ing. Pavol Raška IV. PRÍLOHY výpis z LV č. 1362 pre k. ú. Čadca, kópia z katastrálnej mapy, rozhodnutie o povolení prístavby z 14.02.1964, rozhodnutie o povolení nadstavby z 24.06.1969, pôdorysy podlaží hodnoteného objektu RD, fotodokumentácia objektu.
Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie 37 0900 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912 911. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 3/2013 znaleckého denníka pre rok 2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 3/2013. V Žiline dňa : 19.01.2013 Ing. Pavol Raška.