ZNALECKÝ POSUDEK č. 1265-105/2013 O obvyklé ceně pozemku p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáže bez č.e. vystavěné na pozemku p.č. 757/4 a nezapsané na LV. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 7029/10 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Břevnov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku a garáže bez č.e., za účelem jejich budoucího prodeje v dražbě. Podle stavu ke dni 14.11.2013 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy telefon: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 14.11.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně pozemku p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáže bez č.e. vystavěné na pozemku p.č. 757/4, která není zapsána na LV. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č. 757/4 Adresa předmětu ocenění: Jesenice 270 33 Jesenice Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Jesenice Katastrální území: Jesenice u Rakovníka Počet obyvatel: 1 769 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,7014 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 40,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.10.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 1259, v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník, ze dne 18.09.2013 - Informativní snímek z KN mapy, k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesnice, okr. Rakovník - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 7029/10, ze dne 18.09.2012 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Územní plán města Jesenice - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je pozemek p.č. 757/4 zapsán na LV č. 1259, k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník, ve vlastnictví Bláhové Andrey, nar.: 23.01.1977, bytem 5. května 314, Jesenice 270 33, Jesenice u Rakovníka. V části C listu vlastnictví č. 1259 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 025 Ex 7029/2010-7 (25 Exe 1240/2010-10), ze dne 23.09.2010 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 54 645,77 Kč s příslušenstvím ve prospěch ESSOX s.r.o., IČ: 26764652, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 7029/2010-8 (25 Exe 1240/2010-10) ze dne 23.09.2010 s právní mocí ke dni 30.09.2010 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 134 Ex 17329/2010-056 (23 Exe 1629/2010-10), ze dne 15.11.2011 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Olma, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce 23 Exe 1460/2010-9, Okresní soud v Rakovníku ze dne 20.10.2010-2 -
- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 111 Ex 6153/2010-7 (23 Exe 1460/2010-9), ze dne 19.10.2010 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Dalimil Míka, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Rakovník 23 Exe 1818/2011-12 ze dne 27.09.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 120 Ex 32144/2011-11 (23 Exe 1818/2011-12), ze dne 17.10.2011 - Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28 169,69 Kč s příslušenstvím ve prospěch Alfa Inkaso s.r.o., IČ: 29050910, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 120 Ex 32144/2011-10 (23 Exe 1818/2011-12) ze dne 17.10.2011 s právní mocí ke dni 25.10.2011 - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Olma, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 23 Exe 2087/2011-9 OS v Rakovníku ze dne 02.01.2012 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j. 111 Ex 12645/2011-10 (23 Exe 2087/2011-9), ze dne 02.02.2012 6. Dokumentace a skutečnost Do nemovitosti mi nebyl umožněn vstup, v době terénního šetření nebyl nikdo přítomen a povinná byla nekontaktní. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je zahrada o celkové plošné výměře 106 m 2 s garáží bez č.p. nezapsané na LV, která leží na jihozápadním okraji města Jesenice při ulici 5. května, resp. v zadní části za budovami pro bydlení. Město Jesenice leží asi 15 km západně od Rakovníka, v bývalém okrese Rakovník, ve Středočeském kraji. Oceňovaný pozemek se stavbou a venkovními úpravami, je dle územního plánu obce situován v zóně RZ - plochy rekreace s možností výstavby zahr. chaty, či garáže, které jsou vystavěny i zkolaudovány na některých sousedních pozemkách. Pozemek je od okolních parcel oddělen oplocením s vjezdovými a vstupními vraty. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5 II. Srovnávací metoda 3.1. Garáž ul. Na Cihlářce, Plzeň 3.2. Zahrada Jesenice B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis - 3 -
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Popis Dřevěná garáž bez č.p. se sedlovou střechou byla vystavěna na vlastním pozemku před max. 10 lety. Jedná se o stavbu obdélníkového půdorysného tvaru, která je přístupná dřevěnými vraty z jihu.. Dřevěná konstrukce je opatřena nátěrem. Do garáže mi nebyl umožněn přístup, z toho důvodu nemohu provést podrobnější popis. Do objektu je zaveden elektrický proud. Na pozemku u garáže jsou vybudovány tyto viditelné venkovní úpravy : - dřevěné oplocení na ocelových nosníkách - dřevěná vstupní vrátka - dřevěná vjezdová vrata - zpevněná plocha z betonu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 10 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 3 173,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,00*6,50 = 26,00 m 2 zastřešení: 4,00*6,50 = 26,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 26,00 m 2 2,10 m zastřešení: 26,00 m 2 0,65 m Obestavěný prostor 1.NP: (4,00*6,50)*(2,10) = 54,60 m 3 1.NP: (4,00*6,50)*0,65/2 = 8,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 63,05 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce kovové plechové, s plochou střechou III typ C nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do 15 I -0,10-4 -
cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - zvyšující cenu IV 0,02 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 10 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 1,00 = 0,935 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,935 * 1,000 * 1,000 = 0,935 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 173,- Kč/m 3 * 0,935 = 2 966,76 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 966,76 Kč/m 3 * 63,05 m 3 = 187 054,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 187 054,22 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5 Popis Rovinatý pozemek obdélníkového půdorysného tvaru p.č. 757/4 o plošné výměře 106 m 2, je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o pozemek, který je zapsán a využíván jako zahrada. Na pozemku je - 5 -
vystavěna zahradní chata a od okolních pozemků je oddělen plotem. Pozemek oceňuji dle 32 odst. 1, protože leží, dle ÚP obce, v zóně RZ = plochy rekreace, zahrádkářské osady. V místě je možnost napojení na elektrický proud, veřejný vodovod i kanalizaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) + 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 300 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Při ocenění byly použita max. možná přirážka + 300 % za skutečnost, že základní zjištěná cena pozemku,dle vyhlášky, je podhodnocená. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1020 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1340 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 40,70 0,30 2,1340 1,1020 300,00 114,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odst. 1 ( 28 zahrada 757/4 106,00 114,86 12 175,16 odst. 2) Stavební pozemek - celkem 12 175,16 Zahrada p.č. 19/5 - zjištěná cena = 12 175,16 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž 187 054,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 187 054,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zahrada p.č. 19/5 12 175,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 12 175,20 Kč Celkem 199 229,40 Kč - 6 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 199 229,40 Kč 199 230,- Kč II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byla v nabídce na internetu nalezena pouze 1 garáž přímo v Jesenici a jeden pozemek, který je využíván jako zahrada (bez stavby). V rámci srovnávací metody byly nabídkové ceny obou nemovitostí po korekcích sečteny a tímto způsobem byly stanovena obvyklá cena nemovitostí. 3.1. Garáž Jesenice zděná vnitřní řadová garáž nedaleko náměstí o výměrách 3,5 x 7 m, kolaudace v roce 2005 včetně pozemku Plocha : 25 m2 Cena : 130 000,- Kč 3.2. Zahrada Jesenice zahrada k prodeji v Jesenici u Rakovníka na okraji obce, která je udržovaná. K pozemku vede dobrá příjezdová komunikace. Výměra : 742 m2 Cena : 220 000,- Kč = 296,- Kč/m2 Výpočet srovnávací metody : 130 000 * 0,95 + 296 * 106 * 0,95 = 123 500 + 29 807 = 153 307 = 150 000,- Kč - 7 -
C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena nemovitosti: Administrativní cena pozemku: Administrativní cena celkem : Srovnávací hodnota: 187 050,- Kč 12 180,- Kč 199 230,- Kč 150 620,- Kč Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se poměrně liší. Za obvyklou cenu považuji průměrnou hodnotu obou výsledků zjištěných výše uvedenými metodami. 199 230 + 150 620 = 349 850/2 = 174 925 = 175 000,- Kč Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. Obvyklá cena nemovitosti činí: 175 000,- Kč slovy : jednostosedmdesátpěttisíckorunčeských a. Pozemek p.č. 757/4, který je zapsán na LV č. 1259 v k.ú. Jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okr. Rakovník a garáž bez č.p. vystavěná na pozemku p.č. 757/4 obvyklá cena činí, včetně příslušenství 175 000,- Kč b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nebyly zjištěny d. Výsledná cena výše označených nemovitostí k datu ocenění činí 175 000,- Kč Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy V Praze, dne 14.11.2013-8 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1265-105/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 105/2013. - 9 -