ZNALECKÝ POSUDEK č. 772-5/2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 257 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, a to pozemku p.č. St.741 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.480 ( rod.dům ), pozemku p.č.141/2 (zahrada), pozemku p.č. 141/5 (zahrada), pozemku p.č. 141/7 ( zahrada) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 12.3.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 12.3.2018 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 271/16-52 ze dne 6.10.2017 vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 257 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, a to pozemku p.č. St.741 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č.p.480 ( rod.dům ), pozemku p.č.141/2 (zahrada), pozemku p.č. 141/5 (zahrada), pozemku p.č. 141/7 ( zahrada) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy ve smyslu ustanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí tak, aby tvořila východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) a ne cenu za kterou mají být nemovitosti prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: č.p.480 s pozemky Adresa předmětu ocenění: Kamenné Žehrovice č.p.480 LV: 257 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kamenné Žehrovice Katastrální území: Kamenné Žehrovice Počet obyvatel: 1 741 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 690,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení a základní škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 747,00 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka posuzované nemovitosti byla provedena dne 29.11.2017 z okolních volně přístupných pozemků - vlastník nemovitosti se na místní šetření nedostavil. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že nepodaří-li se znalci prohlídku nemovitých věcí provést, ocení je podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014, kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 271/16 ze dne 6.10.2017 požadující vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 257 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, a to pozemku p.č. St.741 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je budova č.p.480 ( rod.dům ), pozemku p.č.141/2 (zahrada), pozemku p.č. 141/5 (zahrada), pozemku p.č. 141/7 ( zahrada) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 257 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK, katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech uvedených na LV č.257. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech uvedených na LV č.257. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 29.11.2017 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. a Portálu dražeb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 257 vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, je jako vlastník posuzovaných nemovitostí uveden: 3
6. Dokumentace a skutečnost, práva a závady 1 ) K budově č.p. 480 umístěné na pozemku p.č. St.741 nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 480 evidována v KN jako rodinný dům a bude i takto posuzována. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny Jiné poznámky: V oddíle D na výpisu z katastru nemovitostí číslo 257 pro katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice je uvedena poznámka spornosti o určení vlastnického práva : 4
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v intravilánu obce Kamenné Žehovice a je přístupná z místní komunikace v majetku obce. Okolí tvoří zástavba rodinnými domy. Pozemek je možné napojit na inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. RD č.p.480 je dle venkovní obhlídky montované konstrukce z plošných panelů TESCO na zděném suterénu, v zahradní části RD je provedena zděná přístavba o půdorysných rozměrech cca 7,2 m x 7,2m, která není předmětem evidence v KN. Zahrada je udržovaná. Na pozemku p.č. 141/5 se nachází přístřešky a kůlna, které nemají na cenu nemovitosti vliv. Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří oplocení pozemku s bránou a brankou. 5
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.1.2018 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je dána váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - přístavba RD ( cca I -0,04 7,2mx7,2m ) do zahrady není předmětem evidence v KN 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,881 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 7
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce využitý k zástavbě RD II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,907 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,989 1. RD č.p.480 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 48 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 931,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 125,00 m 2 1NP: = 125,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 125,00 m 2 2,40 m 1NP: 125,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor suterén: (125)*(2,40) = 300,00 m 3 1NP: (125)*(2,40)+(52*3,4) = 476,80 m 3 zastřešení: 125*1,5 = 187,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 964,30 m 3 8
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 125,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 250,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 48 let: s = 1-0,005 * 48 = 0,760 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,760 = 0,474 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 931,- Kč/m 3 * 0,474 = 915,29 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 964,30 m 3 * 915,29 Kč/m 3 * 0,960 * 1,030= 872 728,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 872 728,87 Kč 9
2. Pozemky - ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce k využití pro bydlení II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,030 = 0,989 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 747,- 0,989 738,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.741 125 738,78 92 347,50 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 141/2 871 738,78 643 477,38 4 odst. 1 zahrada 141/5 156 738,78 115 249,68 4 odst. 1 zahrada 141/7 20 738,78 14 775,60 Stavební pozemky - celkem 1 172 865 850,16 Pozemky - zjištěná cena = 865 850,16 Kč REKAPITULACE ceny dle cenového předpisu 1. RD č.p.480 872 728,90 Kč 2. pozemky 865 850,20 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 738 579,10 Kč 1 738 580,- Kč 10
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení v obci Kamenné Žehrovice v okrese Kladno a nejbližšího okolí do 5 km. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti v rámci obce a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti a jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané. 11
a.1) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Kamenné Žehrovice, okres Kladno současná nabídková cena 3 200 000,-Kč, Sreality 12
a.2) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Lány, okr.kladno současná nabídková cena 3 657 550,-Kč, Sreality 13
a.3) srovnatelná nemovitost č.3 v obci Stochov, okres Kladno současná nabídková cena 2 500 000,-Kč, Sreality 14
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku ( vlastnictví pozemku s posuzovanou stavbou) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí K7 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej, vyvolávací cena=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k7 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 l cena po srovnání Kamenné Žehrovice 3 200 000 1 0,95 1 0,8 1 1 0,85 0,58 1 865 648 Lány 3 657 550 1 0,8 0,95 0,6 1 1 0,85 0,39 1 417 666 Stochov 2 500 000 1 1 1 1,1 1 1 0,85 0,94 2 337 500 PRŮMĚR 1 873 605 c ) klady : - nemovitost se nachází v intravilánu obce, rovinný pozemek s veškerými inženýrskými sítěmi a udržovanou zahradou d) zápory: - stavba RD je z montovaných plošných dílců TESCO, přístavba RD není předmětem evidence v KN e) cena nemovitosti dle cenového předpisu platného 12.3.2018 činí celkem 1 738 580,- Kč. 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 1 738 580 Kč 1 přímé porovnání 1 873 605 Kč 3 vážený průměr cen 1 839 849 Kč 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení na 1 800 000,- Kč. 15
C. REKAPITULACE ceny obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 257 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice, a to pozemku p.č. St.741 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.480 ( rod.dům ), pozemku p.č.141/2 (zahrada), pozemku p.č. 141/5 (zahrada), pozemku p.č. 141/7 ( zahrada) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 12.3.2018 činí 1 800 000,-Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč. Příslušenství tvoří : oplocení pozemku s bránou a brankou C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C3 ) Jiné poznámky: V oddíle D na výpisu z katastru nemovitostí číslo 257 pro katastrální území Kamenné Žehrovice a obec Kamenné Žehrovice je uvedena poznámka spornosti o určení vlastnického práva : 16
V Praze 12.3.2018 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 772-5/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5/2018. 17