Znalecký posudek č. 6564 44/2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo st. 50, jehož součástí je rodinný dům č.p. 38 v katastrálním území Dolní Vilémovice, obci Dolní Vilémovice, okrese Třebíč Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 216/11 109 ze dne 12. 2. 2018 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 26. 2. 2018 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 27. února 2018 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 6 12. Popis nemovitých věcí 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. 7 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 8 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 10 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 12. 2. 2018 č.j. 169 EX 216/11 109. Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl velikosti id. ½ na nemovité věci pozemku parcelní číslo st. 50 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 38 v katastrálním území Dolní Vilémovice, obci Dolní Vilémovice, okrese Třebíč. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: 675 52 Dolní Vilémovice, č.p. 38 Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Dolní Vilémovice Katastrální území: Dolní Vilémovice 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Dolní Vilémovice, LV č. 294 ze dne 13. 2. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 12. 2. 2018 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 26. 2. 2018, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2017 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 26. února 2018 znalcem, povinný se k místnímu šetření nedostavil. S ohledem na charakter věci je účast nebyla nutná. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. 3
b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 294 je pan Stanislav Neuman, nar. dne 11. 6. 1962 bytem 674 01 Třebíč, Štefánikova 928/35 id. ½ vlastníkem podílu o velikosti id. ½ na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo st. 50 zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 910,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 38 v katastrálním území Dolní Vilémovice, obci Dolní Vilémovice, okrese Třebíč. 4
8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovité věci se neváží věcná břemena ani jiné omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Dolní Vilémovice II. kategorie střední radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Obec Dolní Vilémovice se nachází na území okresu Třebíč a náleží pod kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Třebíč. Obec Dolní Vilémovice se rozkládá asi deset kilometrů jihovýchodně od Třebíče. Úředně žije v katastru této obce 393 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kapli. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Dolní Vilémovice leží v průměrné výšce 574 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 990 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je stavební plocha, zastavěná demoliční stavbou rodinného domu, který tvoří zátěž tohoto pozemku. Přízemní objekt evidovaný jako rodinný dům č.p. 38 není dlouhodobě užíván, stavba je z větší části zborcená, interiér je plný suti a odpadu. Z hospodářské části objektu zbyly pouze obvodové stěny, uvnitř objektu jsou již vzrostlé náletové dřeviny. Pozemek je situován v blízkosti centra obce a nedaleké vodní nádrže, v územním plánu obce je evidován jako plocha bydlení. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný pozemek je přístupný z místní asfaltové komunikace. Parkování je možné před objektem na nezpevněném stání, na pozemku ve vlastnictví obce. Obec Dolní Vilémovice je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena asi 200 m od posuzovaného domu. Účel využití Stavba na pozemku ke dni ocenění není dlouhodobě užívána, technický stav objektu to neumožnuje. Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 50 je z převážné části zastavěn stavbou hlavní, zbylá část pozemku tvoří nádvoří za domem. Možnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a vodovod. Obec Dolní Vilémovice nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 50 v katastrální území a obci Dolní Vilémovice, okres Třebíč 5
11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo st. 50 jehož součástí je demoliční rodinný dům č.p. 38 v katastrálním území a obci Dolní Vilémovice, okres Třebíč. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 50 v katastrální území a obci Dolní Vilémovice, okres Třebíč Předmětem ocenění je pozemek zapsaný na LV č. 294 vedeném pro katastrální území a obec Dolní Vilémovice. Pozemek je zatížen demoliční stavbou, rodinným domem č.p. 38. Celková plocha pozemku je mírně nadstandardní. Pozemek je rovinné povahy, se svažitostí terénu do 15%. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, plyn i síť elektrické energie. V současné době je pozemek ohraničen zbytky stavby rodinného domu, popřípadě polorozpadlou plotní zdí. Občanská vybavenost obce je dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Dolní Vilémovice není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 6
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 3, 4 stavební pozemek parcelní číslo st. 50 v katastrální území a obci Dolní Vilémovice, okres Třebíč Ocenění stavebního pozemku dle 3,4 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo st. 50 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Dolní Vilémovice Dolní Vilémovice Vysočina Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,60 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,70 O 3 Poloha obce IV. Do 10km od Třebíče 1,01 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 341 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů I. Prodej podílu -0,04 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9500 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Bez vlivu na využití 0,00 P 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost pozemku do 15%, ostatní orientace 0,00 P 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněná území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené I. Střední radonové riziko -0,02 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 0,9800 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel 1,01 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 P 3 Poloha pozemku v obci I. Centrum obce 0,01 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Zpevněný příjezd, dobré parkování 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m od pozemku 0,00 P 8 Komerční využitelnost II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Zatíženo demoliční stavbou -0,15 Index polohy Cena pozemku celkem I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P I P CP (Kč) 0,8989 259 690,96 393 1051 910 Cena podílu ve výši id. ½ na pozemku činí 129.845,48 Kč Administrativní cena podílu na nemovité věci činí (zaokrouhleno) id. ½ 129.850,00 Kč 7
2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je stavební pozemek, který je zatížený demoliční stavbou rodinného domu č.p. 38 v obci Dolní Vilémovice. Stavba, která se na pozemku nachází, není dlouhodobě užívaná, je z větší části zborcená, interiér je plný suti a odpadu. Z hospodářské části objektu zbyly pouze obvodové stěny, uvnitř objektu jsou již vzrostlé náletové dřeviny. Rekonstrukce stávající stavby není téměř možná, z ekonomického hlediska je zcela nesmyslná. Pozemek je situován v blízkosti centra obce a nedaleké vodní nádrže, je dle územního plánu evidován jako plocha bydlení. Po odstranění stávající stavby může vyčištěná plocha sloužit jako stavební místo. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 stavební plochy, zatížené demoličními stavbami. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných nemovitých věcí v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 25. 1. 2018 Číslo řízení: V-51/2018-710 Popis: Uskutečněný prodej menšího pozemku v obci Dolní Vilémovice, zatíženého stavbou v demoličním stavu. Jednalo se o prodej v exekuční dražbě, tedy prodej v tísni, cena bude upravena objektivizačním koeficientem. Objekt, který je součástí pozemku, je obdobně, jako v případě posuzovaném ve velmi špatném stavu, bez možnosti rekonstrukce, určený k demolici, aby mohl být pozemek využit jako stavební. Celková plocha pozemku činila 252,0 m 2. Celková cena činila 100.000,00 Kč. Cena: 396,83 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 menší pozemek ve stejné obci, zatížen obdobnou demoliční stavbou Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační Bodové zhodnocení Upravená cena koeficient dle míry shody Kč za m 2 Prodej č. 1 396,83 1,10 2 436,51 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 436,51 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v blízkosti centra obce Dolní Vilémovice, občanská vybavenost obce je dostupná. Dostupná je i veřejná doprava. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Objekt v demoličním stavu bez dalšího příslušenství. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek v jednotném funkčním celku jsou mírně nadstandartního rozsahu. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží věcná břemena ani jiná omezení. Jedná se pouze o prodej podílu, což může být v případě nesouhlasu spoluvlastníka s demolicí zásadní problém. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Objekt je v demoličním stavu a tvoří pouze zátěž stavebního pozemku. 8
Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 436,51 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,05 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 0,90 6 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 412,50 Základní upravená cena dle metody srovnání je 412,50 Kč/m 2. Celková plocha pozemku je 910,00 m 2, celková cena metodou srovnání tedy činí 375.375,00 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 259.690,96 Kč, a cena určená porovnáním ve výši 375.375,00 Kč, cena za podíl o velikosti id. ½ tedy činí 187.687,50 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za podíl na posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění id. ½ 180.000,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena podílu na nemovité věci id. ½ 129.850,00 Kč Srovnávací cena podílu na nemovité věci id. ½ 187.690,00 Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti id. ½ na posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 294, tj. na pozemku parcelní číslo st. 50, jehož součástí je rodinný dům č.p. 38 v katastrálním území Dolní Vilémovice, obci Dolní Vilémovice, okrese Třebíč vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jednostoosmdesáttisíct korun českých 180.000,00 Kč V Holešově, dne 27. února 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6564 44/2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 46/18. 9
D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 38 v obci Dolní Vilémovice, okrese Třebíč. Fotodokumentace: Posuzovaný rodinný dům č.p. 38 v obci Dolní Vilémovice, pohledy z ulice. Pohled uliční a pohled na dvůr za domem. 10
Výpis z katastru nemovitostí: 11