ZNALECKÝ POSUDEK č. 727-15/17 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 115 na pozemku st. p. č. 171 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady p. č. 647/3 a 647/4, k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Kocian Pavel, nar. 22. 4. 1973, bytem Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16. 3. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 6 včetně titulního listu, 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 19. 3. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 115 na pozemku st. p. č. 171 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady p. č. 647/3 a 647/4, k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 115 Adresa předmětu ocenění: Chvalkovice 683 41 Chvalkovice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Chvalkovice Katastrální území: Chvalkovice Počet obyvatel: 248 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 183,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 152,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 16. 3. 2017 za přítomnosti zástupce administrace insolvencí pana Mencla, a to pouze exteriéru objektu. Vlastník nemovitosti prohlídku neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, ze dne 26.10.2016, pro k.ú. Chvalkovice, LV - 57 - kopie katastrální mapy k.ú. Chvalkovice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru a fotodokumentace pořízená na místě - odhad koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a Pavel Kocian, Husova 165/5, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní pozemku: - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Prohlídka nemovitosti nebyla vlastníkem umožněna. Znalecký posudek je vypracován na základě obhlídky exteriéru. Jde nemovitost zapsanou na LV 57 jako rodinný dům. Pozemek p.č. 171 je zapsán na LV jako pozemek zastavěné plochy a nádvoří v celkové výměře 950 m 2, je tedy předpoklad existence vedlejších staveb - bývalých chlévů, kolen atp. Pozemek p.č. 647/3 a 647/4 je zapsán jako zahrada na stejném LV, tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady, respektive i předzahrádky. Pan Kocian Pavel, který je vlastníkem nemovitosti, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 57 získal na základě Smlouvy kupní ze dne 8. 12. 2003, právní účinky vkladu ke dni 9. 1. 2004, V-81/2004-712. Vlastnictví je výhradní. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 115 je situován na jihovýchodním okraji obce Chvalkovice. Jde o řadový koncový rodinný dům. Nejbližší okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými řadovými domy. Jedná se rodinný dům (dvojdům) původní zástavby. Rodinný dům je přízemní se sedlovým zastřešením s eternitovou šablonovou krytinou. V přízemí je umístěna garáž - průjezd na pozemek zahrady. Z uliční části jsou na fasádě domu vyměněna původní okna za plastová s plastovými venkovními žaluziemi. Na uliční fasádě instalována kamera, objekt pravděpodobně monitorován. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 115 Jde o řadový koncový rodinný dům, přízemní se sedlovým zastřešením s eternitovou šablonovou krytinou, z boční strany obložený štít dřeven, klempířské konstrukce úplné. V přízemí je umístěna garáž - průjezd na pozemek zahrady, plechová vrata. Z uliční části jsou na fasádě domu vyměněna původní okna za plastová a plastovými venkovními žaluziemi, fasáda hladká vápenná. Krytina střechy a fasáda původní. Objekt je pravděpodobně střežen kamerovým systémem. V obci je zavedena elektřina, místní vodovod, plyn. Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha RD (dle ortofotomapy) Plocha pozemku/ zahrady Stáří stavby - odhad: 106 m2 1314 m2 / 364 m2 80 roků - 3 -
Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,484 B. 2. Porovnání srovnatelných nemovitostí lokalita zast. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 Nabídk. cena Kč upravená cena Kč k=0,85*) koef velikosti ZP koef vel poz návrh ceny Kč Nové Hvězdlice 80 334 650 000 552 500 1,1 1,3 790 075 1*) Nové Hvězdlice 115 1336 1 250 000 1 062 500 0,7 1 743 750 2*) Milonice 154 1349 1 499 000 1 274 150 0,6 1 764 490 3*) Bučovice 130 743 1 270 000 1 079 500 0,5 1,2 647 700 4*) Orlovice 155 1285 1 190 000 1 011 500 0,65 1 657 475 5*) Pavlovice 160 318 749 000 636 650 0,7 1,3 579 352 6*) Nové Hvězdlice 150 1336 1 250 000 1 062 500 0,6 1 637 500 7*) Porovnávaná nemovitost pozn. 135 957 1 122 571 954 186 688 620 průměr Chvalkovice 106 1314-4 -
*) koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) RD 2+1, přízemní, udržovaný dům s plynovým ústředním topením, WC, koupelna, hospodářské přístavky, stodola, zahrada s možností vjezdu na pozemek, pod částí domu sklep 2*) RD 2+1, sociální zařízení, nové podlahy, elektřina v mědi, topení plyn, další objekt využíván jako kadeřnictví, dva pokoje pro hosty, terasa, zahrada s ovocnými stromy, částečně vybaven 3*) řadový RD 3+1, sociální zařízení, po částečné rekonstrukci, nová střecha, zateplení fasáda, okna podlahy, započata vestavba do podkroví, nová garáž 4*) RD 3+1, po kompletní rekonstrukci, veškeré inženýrské sítě, prosklená veranda 5*) RD 2+1, koupelna, WC, zádveří, chodba, komora, sklepy s klenbovými stropy, podkroví v rozestavěném stavu na vybudování jednotky 3+1, výstavba 1961, střecha rekonstrukce 2007, voda, elektřina, plyn, kanalizace vlastní jímka, garáž, dům je určen ke stavebním úpravám 6*) řadový RD 4+1, dvě podlaží, nová střecha, plastová okna a dveře, fasáda, voda, plyn, elektřina, kanalizace do septiku, interiér před rekonstrukcí 7*) patrový rodinný dům 5+1, součástí domu je vjezd, parkování, zahrada s udírnou, vrtaná studna, terasa, obecní voda, elektřina, plyn, topení plynové, elektrické i na TP Na trhu nemovitostí je v současné době nabízeno k prodeji v nejbližším okolí několik obdobných nemovitostí. Podobnost nemovitostí je posuzována na základě dostupných informací lokality, velikosti objektu a pozemku, druhu stavby, atp. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují od cca 650 tis. Kč do cca 1 499 tis. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky se pak ceny pohybují od cca 553 tis. Kč do cca 1 274 tis. Kč. Průměrná zastavěná plocha rodinných domů je 135 m2, průměrná plocha zahrady je 957 m2. Průměrná cena upravená koeficientem poptávky činí cca 954 tis. Kč. Ceny stavebních pozemků v dané lokalitě se pohybují od cca 150 do 400 Kč/m2. Ceny rodinných domů po přepočtu koeficienty vyjadřujícími velikosti zastavěných ploch a velikostí pozemku pak vychází od cca 580 tis. Kč do 790 tis. Kč. Průměrná cena všech nemovitostí po přepočtu koeficienty velikosti a stavu pak činí cca 689 tis. Kč. S přihlédnutím ke všem uvedeným faktorům, především skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti (je uvažováno s průměrným stavem nemovitosti), je navržena jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 57, k.ú. Chvalkovice, na úrovni zjištěných průměrných cen upravených příslušnými koeficienty volně prodejných nemovitostí 688 620 Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby a pozemku: Pavel Kocian, Husova 165/5, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní - 5 -
D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenčního řízení na dlužníka, je na majetek LV 57 - rodinného domu čp. 115 na pozemku st. p. č. 171 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady p. č. 647/3 a 647/4, k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov uvaleno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské a zahájena exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem (nebyla umožněna prohlídka nemovitosti) je odhadnuta jako možná dosažitelná cena nemovitostí zapsaných na LV 57, rodinného domu čp. 115 na pozemku st. p. č. 171 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady p. č. 647/3 a 647/4, k.ú. Chvalkovice, obec Chvalkovice, okres Vyškov, k datu zpracování znaleckého posudku, částka po zaokrouhlení slovy: Šestsetosmdesátdevěttisíc Kč 689 000,- Kč V Praze 19. 3. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrální pracoviště Vyškov pro k.ú. Chvalkovice, LV - 57 - kopie katastrální mapy k.ú. Chvalkovice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 727-15/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 727-15/17. - 6 -