ZNALECKÝ POSUDEK č. 4136-436/2014 O ceně pozemku p.č.st.808, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 136 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.587 v ulici Nová, obec Němčice nad Hanou, včetně příslušenství a pozemku p.č.147/9, zahrada, o velikosti 94 m 2, vše zapsáno na LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou Objednatel znaleckého posudku: insolvenční správkyně, Paní Mgr Lívia Straková Riegrova 28 779 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 30.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.808, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 136 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.587 v ulici Nová, obec Němčice nad Hanou, včetně příslušenství a pozemku p.č.147/9, zahrada, o velikosti 94 m 2, vše zapsáno na LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nová 587 798 27 Němčice nad Hanou Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Němčice nad Hanou Katastrální území: Němčice nad Hanou Počet obyvatel: 1 999 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 435,71 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 601127/0881, Pan Richard Kalinay, Nová 587, 79827 Němčice nad Hanou, vlastnictví: výhradní 601127/0881, Pan Richard Kalinay, Nová 587, 79827 Němčice nad Hanou, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, zdivo z cihel a plynosilikátových tvárnic. Má plochou střechu, krytina je z - 3 -
živičných pásů se záklopem, ve špatném stavu, střechou zatéká, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, ve zhoršeném stavu s omezenou funkčností, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou náplňové. Podlahy jsou betonové s PVC, dlažba, parkety Schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby, a ocelové s dřevěnými nášlapy. V domě je byt dispozice 5+1, bez vybavení kuchyně, pouze torzo linky, WC jsou splachovací, koupelna s vanou, bez baterií. Vytápění v domě je ústřední, avšak nefunkční, bez radiátorů, bez kotle, s popraskanými rozvody v podlaze. Zdroj teplé vody chybí. Elektroinstalace je nefunkční, na několika místech mechanicky poškozená. Stav domu je výrazně zhoršený, delší dobu neužívaný. Mrazem jsou kromě výše uvedeného poškozeny i rozvody vody, a stoupací odpadní potrubí. Celkové vybavení je podstandardní. Kolaudace domu proběhla v roce 1991, údržba je zcela nedostatečná. Dům je napojen na elektřinu (poškozená, nefunkční přípojka NN, s nutností nového vybudování zemního vedení a vedení ve zdi k pojistkové skříni), veřejný vodovod, kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,081 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,081 = 0,973 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 435,71 0,973 423,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.808 136,00 423,95 57 657,20 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 147/9 94,00 423,95 39 851,30 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 97 508,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 23 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 1.NP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 2.NP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 78,12 m 2 2,60 m 1.NP: 78,12 m 2 2,90 m 2.NP: 78,12 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.PP: (8,4*9,3)*(2,60) = 203,11 m 3 1.NP: (8,4*9,3)*(2,90) = 226,55 m 3 2.NP: (8,4*9,3)*(3,00) = 234,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 664,02 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 234,36 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00-8 -
RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 23 let: s = 1-0,005 * 23 = 0,885 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,885 = 0,518 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-9 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,081 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,518 = 785,29 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 664,02 m 3 * 785,29 Kč/m 3 * 0,900 * 1,081= 507 317,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 507 317,02 Kč Cena staveb celkem = 507 317,02 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 604 825,52 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 604 825,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 604 825,50 Kč Celkem 604 825,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 604 825,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 604 825,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 604 825,50 Kč Celkem 604 825,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 604 825,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 604 830,- Kč slovy: Šestsetčtyřitisícosmsettřicet Kč - 11 -
Závěr : Na nemovitosti váznou zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a zástavní práva smluvní, dále jsou nařízená exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláška, vše na přiloženém LV. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
rodinný dům 4+1 v centru obce Němčice nad Hanou. V přízemí RD se nachází vstupní hala, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a koupelna. Součástí koupelny je i wc. V prvním patře jsou dva pokoje. Z haly je vstup na malý dvorek. Ten je částečně zastřešený a je z něj přístup do malé dílničky, terasa a dvě půdy. Požadovaná cena 599.000,- Kč včetně provize. - 13 -
prodej koncového řadového podsklepeného cihlového domu s garáží, Němčice. Zastavěná plocha a nádvoří 254 m2, zahrada 626 m2. Střecha sedlová plech. Kanalizace obecní. Voda vlastní studna, přípojka na obecní vodu v domě. Topení ÚT - plynové, krb. Plastová okna. Parkety, dlažba. 1. NP - 2+1 - samostatná koupelna a toaleta, hala, jídelna s krbem. 2. NP - samostatná koupelna a toaleta, šatna, pracovna se vstupem na terasu. V suterénu prostorná prádelna, sušárna, technická místnost. Na upravené zahradě stojí zahradní domek s venkovním posezením a udírnou. Dům je ve výborném stavu. Požadovaná cena 1.460.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. řadový rodinný dům o dispozici 4+1 v klidné části obce Němčice nad Hanou. Dům o 2.NP, v přízemí průjezd, kuchyně, koupelna a pokoj.vytápění tuhými palivy, vodovod zaveden. Podlahy jsou dřevěné, beton. K domu náleží zahrada a prostorný dvůr. Požadovaná cena 800.000,- Kč včetně provize. - 14 -
prodej samostatně stojícího rodinného domu o dispozici 5+ v obci Němčice nad Hanou. Dům je možno využít jako dvougenerační - v přízemí je vstupní chodba, kuchyň, dva průchozí pokoje, koupelna a samostatné WC. V prvním patře je stejná dispozice. Vytápění ústřední plynové, dům je napojen na městskou kanalizaci, vodovod i plyn. Zastavěná plocha a nádvoří je 350 m², k domu náleží zahrada o výměře 217 m². U domu je k dispozici garáž, dílna a sklad dřeva a nářadí. Požadovaná cena 1.499.000,- Kč, cena zahrnuje provizi a právní služby. Rodinný dům 4+1 s průjezdem do dvora v Němčicích nad Hanou. V 1.NP kuchyň, pokoj. Ve 2.NP 3x pokoj a vstup na terasu. Dům určen k rekonstrukci - nutno dodělat koupelnu a WC. Plyn, voda, kanalizace na hranici pozemku, elektřina zavedena. Požadovaná cena 480.000,- Kč včetně provize RK a právních služeb. - 15 -
Pozitivně působí poměrně malé stáří nemovitosti. Negativní stránkou je neudržovaný stav s nutností opravy střechy a oken, provedení nových rozvodů NN, vody, odpadů, nutnost vybudování nové přípojky NN (přerušení přívodního kabelu). Dále nutnost provedení nového vytápění, zdroje teplé vody. Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 30.10.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4136-436/2014 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1095 ze dne 30.7.2014 15 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -
Mapa oblasti - 22 -
- 23 -
- 24 -