-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7016/50-2015 o ceně nemovitosti pozemkové parcely čk. 49/1 k.ú. Trmice, obec Trmice, okres Ústí nad Labem Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 20.02.2015 pod čj. 040Ex 1438/06-50 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 17.04.2015 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o sousedních parcelách b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) územní plán města g) realitní servery + informace místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinného s manželkou jsem obesílal obsílkou se žádostí k součinnosti, ale nebyly doručeny. Proto provedeno místní šetření bez jejich účasti dne 05.04.2015. O informace jsem požádal vlastníka sousedního rodinného domku čp. 89 p. Gažiho. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 05.04.2015. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1053, katastrální území Trmice, obec Trmice, okres Ústí nad Labem.
-3- Vlastník: společné jmění manželů Ištok Milan, narozen 26.10.1960 a Jolana, narozena 06.08.1960 na adrese se údajně nezdržují 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 49/1 o výměře 212 m2 zahrada 3. Popis: Nemovitost se nalézá v zastavěné, okrajové části města s počtem obyvatel 3 124, v území zainvestovaném, zástavbě rodinnými domy, ve vzdálenosti 60 m západně prochází rychlostní komunikace. Jedná se o bývalou zahradu vytvářející funkční celek s rodinným domkem čp. 89 na stp. čk. 48, která byla přístupna (navazující) přes uvedený domek z ulice Za Humny, dále je parcela nezávisle přístupna přes pp. čk. 53 (vlastník Město Trmice) z ulice Přemysla Oráče. Parcela je rovinatá, oplocena ploty sousedních nemovitostí, bez porostů, nalézají se na ní zbytky základů původního skleníku (bez hodnoty), s možností zainvestování. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-4- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Analogicky použito platné cenové vyhlášky č. 199/2014 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 407 14 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Trmice Katastrální území: Trmice Počet obyvatel: 3 124 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 679,53 Kč/m 2
-5- Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,610 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,20 okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
-6- Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,760 Koeficient pp = I T * I P = 0,464 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 49/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,05 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,650 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,610 Index polohy pozemku I P = 0,760 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,610 * 0,650 * 0,760 = 0,301 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-7- Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 679,53 0,301 0,800 163,63 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 49/1 212,00 163,63 34 689,56 Stavební pozemek - celkem 212,00 m 2 34 689,56 - zjištěná cena = 34 689,56 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 49/1 34 689,56 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 34 689,56 Kč Celkem 34 689,56 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: 34 690,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí 34 690,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě stavební parcely včetně parcel vytvářejících funkční celek v zastavěné části města). Nepodařilo se zjistit skutečné ceny obdobných realizovaných pozemků v posledním roce, dle informací místních realitních kanceláří se uskutečnilo několik převodů v cenách 110 220,- Kč/m2 (tj. průměrná cena 160,- Kč/m2). Dále použito způsobu porovnání převzetím a následnou analýzou inzerovaných nabídek v realitních serverech S-Reality a Reality CZ, dále upraveny indexy kvality vzhledem k oceňované nemovitosti. Lokalita Výměra Prodejní cena Přepočet na Koeficienty Srovnávací m2 cena Ústí nad Labem 510 85 000 166 0,95 158 Krásné Březno 470 99 000 210 0,90 189 Ústí nad Labem 619 150 000 242 0,85 206 Krásné Březno 420 59 000 140 1,00 140 Trmice 1 430 179 000 125 1,15 144 Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 167,- Kč/m2. Dle zkušeností se prodejnost pohybuje ve výši 90 % inzerovaných nabídek. Prodejnost: 167 x 0,90 = 150,- Kč Výpočet: 212 m2 x 150,- Kč/m2 = 31 800,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí zaokrouhleně 31 800,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1053 v k.ú. Trmice činí 31 800,- Kč. Slovy: Třicetjednatisícosmsetkorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 17.04.2015
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7016/50-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 17.04.2015
-11-