ZNALECKÝ POSUDEK O CENÌ OBVYKLÉ èíslo 43/563/18 NEMOVITÁ VÌC: Rodinný dùm, Rodinný dùm vèetnì pøíslušenství a pozemkù Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Popkovice Adresa nemovité vìci: Sjezdová 154, 530 06 Pardubice Vlastník stavby: Marcela Lakatošová, Pernštýnské námìstí 1, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marcela Lakatošová, Pernštýnské námìstí 1, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚÈEL OCENÌNÍ: Exekutorský úøad Litomìøice Soudní exekutor JUDr. Ondøej Mareš, LL.M. Masarykova 679/33, 41201 Litomìøice Ing. Michal Koláèek Salavcova 175, 533 51 Pardubice Urèení obvyklé ceny nemovitých vìcí v exekuèním øízení è.j. 16 EXE 211/2012 (ocenìní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 5 000 000 Kè Stav ke dni : 15. 5. 2018 Datum místního šetøení: 15. 5. 2018 Poèet stran: 8 stran Poèet pøíloh: 22 stran Poèet vyhotovení: 2 V Pardubicích, dne 6. 9. 2018 Ing. Michal Koláèek
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je urèení obvyklé ceny pozemku parc.è. St.885 o výmìøe 156 m2 - zastavìná plocha a nádvoøí, jehož souèástí je stavba Popkovice è.p.154 - rod. dùm a pozemku parc.è. 259/2 o výmìøe 398 m2 - zahrada, v katastrálním území Popkovice, obec a okres Pardubice. Jedná se o aktualizaci a opravu znaleckého posudku è. 27/547/18, nebo byly znalcem zjištìny nové skuteènosti, které mu v dobì vypracování posudku 27/547/18 nebyly známy a které mají vliv na obvyklou cenu oceòovaných nemovitostí. Základní pojmy a metody ocenìní Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro úèely tohoto ocenìní rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popø. obdobného majetku, nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Ocenìní porovnávací metodou: Pro ocenìní objektu byla použita porovnávací metoda na bázi pøímého porovnání. Tato metoda pro ocenìní nemovitosti (staveb a pozemkù) je založena na porovnání pøedmìtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobì (max. 12 mìsícù) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby èi souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být (pokud možno) uvedeny v èasovém horizontu ne delším než dvanáct mìsícù minimálnì tøi realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavìný prostor, zastavìná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpøesnìjší obraz o skuteènì realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potøeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skuteènost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitì roste i pøesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrù na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovìøená informace o prùbìhu prodeje. Za optimální délku prùbìhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 mìsícù. Cena nemovitosti se utváøí na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvìrnìji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pøínos k tvorbì výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. - 2 -
Pøehled podkladù - usnesení soudního exekutora JUDr. Ondøeje Mareše, LL.M. è.j. 124 EX 1653/12-106 ze dne 30. 4. 2018 - výpis z KN - LV è. 7239 pro k.ú. Popkovice, obec a okres Pardubice - kopie snímku z pozemkové mapy - informace a údaje zjištìné pøi místním šetøení - kupní smlouva na pozemky z roku 1995 - kolaudaèní rozhodnutí na novostavbu RD è.p. 154 z roku 2001 Pozn.: Dne 15. 5. 2018 bylo provedeno ohledání nemovitostí a byla poøízena fotodokumentace, povinná se však k ohledání nedostavila, a proto nebylo možné provést prohlídku vnitøních prostor staveb. Místopis Popkovice je èást mìsta Pardubic ležící na západní stranì mìsta. Od roku 1943 se Popkovice staly souèástí Pardubic. Obec Popkovice leží na køižovatce cest Pardubice-Pøelouè a Svítkov-Èepí. Oceòovaná nemovitost se nachází v jihozápadním cípu zastavìné èásti Popkovic v ulici Sjezdová. Cca 100m jižnì je hranice letištì Pardubice. SOUÈASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna prùmyslová zóna Okolí : bytová zóna prùmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pøípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Pøípojky: / voda / kanalizace / plyn veø. / vl. ý / elektro telefon veø. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pìšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tø. silnice II.,III.tø. Poloha v obci: okrajová èást - zástavba RD Pøístup k pozemku ý zpevnìná komunikace nezpevnìná komunikace Celkový popis Dne 15. 5. 2018 bylo provedeno ohledání nemovitostí a byla poøízena fotodokumentace, povinná se však k ohledání nedostavila, a proto nebylo možné provést prohlídku vnitøních prostor staveb. Proto jsou níže uvedené údaje èerpány z prohlídky na místì a z kolaudaèního rozhodnutí. Znalec upozoròuje, že objektivnì zjištìné jsou pouze údaje z venkovní prohlídky objektu: Oceòovaná nemovitost je nepodsklepený dvoupodlažní rodinný dùm se sedlovou støechou. Pùdorysné rozmìry stavby jsou cca 10,4 x 15 m, zastavìná plocha je 156 m 2, užitná plocha cca 250 m 2. K východní stranì je pøistavìna vstupní veranda o pùdorysu cca 1,5 x 4 m. Svislé nosné konstrukce jsou zdìné, støešní krytina je z pálených tašek, klempíøské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová zdvojená, vnìjší omítky vápenné dvojvrstvé. Pravdìpodobnì bez zateplení. Dùm je pøipojen na elektrickou sí, veøejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vybrané informace z kolaudaèního rozhodnutí na novostavbu RD z roku 2001: Novostavba RD se 2 bytovými jednotkami 3+1 a 4+1; pøípojky inž. sítí vody, plynu a elektro vè. domovních èástí; domovní pøípojka splaškové kanalizace zaústìná do nepropustné jímky (dnes do ve ejné!kanalizace). Technicky popis: RD je tradiènì zdìný, nepodsklepený, se 2 nadzemními podlažími. Støecha - 3 -
sedlová s krytinou Bramac. Napojení domu na rozvody sítí je provedeno krátkými pøípojkami ze Sjezdové ulice. Pilíø s HUP, plynomìrem a elektromìrem je umístìn na hranici pozemku v oplocení. Deš ová voda je svedena do terénu. Vytápìní a pøíprava TUV je zajištìno plyn. kotlem. Vnitøní dispozice: Pøízemí - veranda, chodba se schodištìm, koupelna, kabina WC, obývací pokoj 32,20 m 2, ložnice 16,56 m 2, jídelna s kuchyní 31,97 m 2. 2.NP - totéž + ložnice 16,56 m 2. Znalec upozoròuje, že tyto informace nebylo možné ovìøit. Okolí domu, pozemky: Stavební parcela má výmìru 156 m 2, zahrada 398 m 2. K tìmto oceòovaným nemovitostem je pøiplocena na jižní stranì ještì parcela p.è. 258/12 (orná pùda) ve vlastnictví jiného vlastníka a ze západní èásti parcela p.è. 280/5 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního mìsta Pardubice, zøejmì se jedná o bývalou obecní cestu. Bez tohoto pozemku je zahrada domu pøístupná pouze pro pìší. Jižnì od domu na zahradì je døevìná pergola. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vìci: nejsou NE Nemovitá vìc je øádnì zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožòuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vìc) NE Skuteèné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Pøístup k nemovité vìci je zajištìn pøímo z veøejné komunikace Rizika spojená s umístìním nemovité vìci: nejsou NE Nemovitá vìc není situována v záplavovém území Vìcná bøemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentáø: Na oceòovaném objektu vázne zástavní právo, zahájená exekuce a exekuèní pøíkaz k prodeji nemovitostí, vše dle pøiloženého LV. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá vìc není pronajímána Komentáø: Nájemní smlouva nebyla pøedložena, objekt je dle sdìlení uživatele užíván povinnou a èleny její rodinné domácnosti. - 4 -
OCENÌNÍ Výpoèet porovnávací hodnoty Rodinný dùm è.p. 154, Pardubice Popkovice Oceòovaná nemovitá vìc Užitná plocha: 250,00 m 2 Zastavìná plocha: 156,00 m 2 Plocha pozemku: 554,00 m 2 Srovnatelné nemovité vìci: Název: Rodinný dùm è.p. 140 Lokalita: Mikulovice Popis: Rodinný dùm v Mikulovicích v klidné lokalitì uprostøed zahrad s dílnou, dvì nadzemní podlaží, sklep, pùdorys cca 8x10m, dispoziènì 5+1 s pøíslušenstvím, balkon. V 1.NP kuchyò, 2 pokoje, komora a WC, v 2.NP 3 pokoje a koupelna, ve vestibulu døevìné schodištì, v suterénu prostorný sklep s pøímým vstupem na zahradu. Dùm je bez vìtší údržby, je nefunkèní etážové topení vèetnì tìles i kotle (na tuhá paliva), urèen k rekonstrukci. Zavedena je elektøina 230/400, obecní voda i kanalizace, plyn je na pozemku k domu nepøipojen. U vchodu do domu je menší dílna, na pozemku je funkèní skleník, studna. Zahrada je neudržovaná s vzrostlými stromy. Celková plocha pozemku 930 m2, z toho St. 96 m2, zahrada 840 m2. Celý pozemek je oplocen, vjezdová brána je samostatnou pøíjezdovou cestou napojena na ul. Dlouhá. Samostatná obec Mikulovice se nacházím 3 km jižnì od Pardubic, v obci je škola s MŠ, obchod, restaurace, høištì. Do obce jezdí MHD, autobusy na trase Pardubice Chrudim. Pozemek: 930,00 m 2 Užitná plocha: 130,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - uskuteènìný prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - Menší objekt 1,10 K3 Poloha - Obec 3 km od Pardubic 1,05 K4 Provedení a vybavení - Starší objekt 1,10 K5 Celkový stav - Horší 1,10 K6 Vliv pozemku - Vìtší pozemek 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenìní 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena [Kè] [m 2 ] Kè/m 2 Celkový koef. KC Zdroj: Uskuteènìný prodej 8/2017, vklad do KN V-9185/2017 Upravená j. cena [Kè/m 2 ] 2 500 000 130,00 19 231 1,12 21 501-5 -
Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 241 m2, pozemek 668 m2 Bohdaneèská, Pardubice - Trnová Text inzerátu: Rád bych vám pøedstavil a nabídl nádherný rozlehlý rodinný dùm v klidné a velmi žádané lokalitì Pardubice-Trnová s celkovou plochou pozemku 668 m2. Dùm se nachází 3 km od centra mìsta a nedaleko je i výjezd z Pardubic smìr Hradec Králové. V blízkosti se nachází i veškerá obèanská vybavenost. Nemovitost je vhodná pro rodiny s dìtmi, ale i pro rodinu žijící s prarodièi. Samotná nemovitost je tøípodlažní dùm. V každém nadzemním podlaží se nachází jedna samostatná bytová jednotka. Celý dùm je vytápìn plynovým kotlem. V suterénu pod celým domem je rozlehlý sklep a garáž, která slouží i jako skladové prostory. V pøízemí domu se nachází obývací pokoj se vstupem na balkón, kuchyò, dvì obytné místnosti, koupelna se sprchovým koutem a samostatnou toaletou. První patro domu prošlo èásteènou rekonstrukcí a výmìnou nových plastových oken. Najdeme zde obývací pokoj s balkónem, modernì zaøízenou kuchyò, dva obytné pokoje, prostornou zrekonstruovanou koupelnu s vanou, sprchovým koutem a toaletou. Na pozemku je dále kryté parkovací stání pro dvì auta a malá zahrádka. Energetická tøída nemovitosti je G (z dùvodu toho, že energetický štítek prozatím nemáme k dispozici). Pozemek: 668,00 m 2 Užitná plocha: 241,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - Inzerce na realitním serveru 0,90 K2 Velikosti objektu - Obdobné 1,00 K3 Poloha - Žádanìjší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - Obdobné 1,00 K5 Celkový stav - Po rekonstrukci 0,90 K6 Vliv pozemku - Vìtší pozemek 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenìní 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kè] [m 2 ] Kè/m 2 KC Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena [Kè/m 2 ] 4 200 000 241,00 17 427 0,66 11 434-6 -
Název: Lokalita: Popis: Prodej rodinného domu 140 m2, pozemek 700 m2 Dlouhá, Pardubice - Svítkov Text inzerátu: Nabízíme k prodeji velmi pìkný dvougeneraèní dùm se 2 garážemi, prostornou dílnou, bazénem (3,5 m x 4,5 m) a pergolou v žádané lokalitì Pardubic (Svítkov). K domu náleží pozemek o rozloze cca 700 m2 na nemž je rekonstruovaná studna (2014). Èást je využívána jako užitková zahrada (záhony a skleník). Tento celopodsklepený dvoupodlažní dùm prošel rekonstrukcemi (støecha, zateplení, nová okna, vchodové dveøe). Dispozice domu: v 1. PP je prádelna, sušárna, sklad ovoce a kotelna. V 1. NP je bytová 2+1 s prostornou chodbou (vestavné skøínì na míru), koupelna s toaletou, kuchynì s komorou (kuchyòská linka se spotøebièi), jídelna, obývací pokoj a ložnice. Ve 2. NP je bytová jednotka s balkónem o stejné dispozici. Dùm je napojen na veškeré inženýrské sítì. Vytápìní je zajištìno plynovým kotlem VIADRUS a ohøev vody elektrickým bojlerem. V okolí je veškerá obèanská vybavenost (školka, škola, obchody, MHD, pošta. lékaøi). Po dohodì je možno ponechat i vybavení. Pozemek: 700,00 m 2 Užitná plocha: 140,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - Inzerce na realitním serveru 0,90 K2 Velikosti objektu - Menší objekt 1,20 K3 Poloha - Lepší lokalita 0,90 K4 Provedení a vybavení - Obdobné 1,00 K5 Celkový stav - Po rekonstrukci 0,80 K6 Vliv pozemku - Vìtší pozemek 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenìní 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kè] [m 2 ] Kè/m 2 KC 5 900 000 140,00 42 143 0,70 29 493 Upravená j. cena [Kè/m 2 ] Zdùvodnìní stanovené porovnávací hodnoty: Na základì porovnání uskuteènìných prodejù a inzerce realitních serverù s oceòovanou nemovitostí a s pøihlédnutím k nìkterým neovìøeným údajùm o oceòované nemovitosti stanovuji obvyklou cenu oceòovaného rodinného domu s pozemky a pøíslušenstvím na 5,000.000,- Kè. Minimální jednotková porovnávací cena 11 434 Kè/m 2 Prùmìrná jednotková porovnávací cena 20 809 Kè/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 29 493 Kè/m 2 Výpoèet porovnávací hodnoty na základì užitné plochy Prùmìrná jednotková cena 20 809 Kè/m 2 Celková užitná plocha oceòované nemovité vìci 250,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 5 202 250 Kè - 7 -
REKAPITULACE OCENÌNÍ Porovnávací hodnota 5 202 250 Kè Komentáø ke stanovení výsledné ceny Na základì porovnání uskuteènìných prodejù a inzerce realitních serverù s oceòovanou nemovitostí a s pøihlédnutím k nìkterým neovìøeným údajùm o oceòované nemovitosti stanovuji obvyklou cenu oceòovaného rodinného domu s pozemky a pøíslušenstvím na 5,000.000,- Kè. Obvyklá cena 5 000 000 Kè slovy: Pìtmilionù Kè V Pardubicích 6. 9. 2018 Ing. Michal Koláèek Salavcova 175 533 51 Pardubice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995 pod è. j. Spr. 1942/95 pro základní obor ekonomika, odvìtví ceny a odhady se specializací na oceòování nemovitostí. Tento znalecký posudek jsem vyhotovil v souladu s ustanovením 127a zákona. 99/1963 Sb., v platném znìní a v souladu s tímto ustanovením zákona prohlašuji, že jsem si vìdom všech následkù vìdom!"nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poø. è. 43/563/18 znaleckého deníku. Znaleèné a náhradu nákladù úètuji dokladem è. 39/2018. - 8 -
SEZNAM PODKLADÙ A PØÍLOH Podklady a pøílohy poèet stran A4 pøíloze Usnesení è.j. 124 EX 1653/12-106 ze dne 30. 4. 2018 3 Výpis z KN - LV è. 7239 pro k.ú. Popkovice, obec a okres Pardubice 9 Snímek z pozemkové mapy 1 Fotodokumentace 3 Kupní smlouva na pozemky a kolaudaèní rozhodnutí 6-9 -