ZNALECKÝ POSUDEK č. 6-4230 O ceně rekreační chaty č.e. 158 postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 504/85 v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec - Štěchovice, okr. Praha západ. Vlastník nemovitosti : Klégrová Gabriela, č.p. 255, 468 47 Zlatá Olešnice & spol.... ¼ Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 1209/08-69 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 14.2.2016
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rekreačních chat a dalších nemovitostí, tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o velmi jednoduchou rekreační chatu ve zhoršeném stavu, na velmi sklonitém pozemku. Rekreační osada Ztracenka z 20 let minulého století, ve svahu nad levým břehem Vltavy. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, administrativní, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci rekreační chaty č.e. 158 postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 504/85, v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ. Evidované na listu vlastnictví číslo 793. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinné, paní Gabriely Klégrové. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼. 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Credit - 2 -
Management a.s. proti povinné : Gabriela Klégrová, bytem Dělnická 776/5, 170 00 Praha 7 - Holešovice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 10.2.2016. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 345/2015 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Katalogy ÚRS Praha průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2014 - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2015 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy ( informativní.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - 3 -
- Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 10.2.2016 za účasti paní Klabouchové a Burešové. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 793 pro katastrální území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ. V části A je zapsán vlastník Klégrová Gabriela... ¼ & spol. V části B vlastnictví budovy rod. rekreace č.e. 158 na parcele č. 504/85 (LV 185) V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné : paní Klégrové Gabriely, bytem Dělnická 776/5, Praha 7 - Holešovice, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je stará jednoduchá rekreační chata, postavená na pozemku jiného vlastníka. Výrazně okrajová část obce, mimo souvislou zástavbu. Soustředěná rekreační osada Ztracenka nad levým břehem Štěchovické nádrže. Pozn. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼! - 4 -
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 345/2015 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chat a dalších nemovitostí používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále). 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně rekreační chaty č.e. 158 postavené na pozemku jiného vlastníka č. parcely 504/85 v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec - Štěchovice, okr. Praha západ. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 7 č.j. 152 Nc 6096/2008-6 ze dne 8.4.2008, pravomocného dnem 3.2.2009, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozsudku OS pro Prahu 4 č.j. 9 C 269/2006-34 ze dne 6.12.2007 k vymožení pohledávky oprávněného : CREDIT MANAGEMENT a.s. proti povinnému : Gabriela Klégrová, bytem Zlatá Olešnice 255, 468 47 Zlatá Olešnice.. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná věcná břemena apd. která by zatěžovala nemovitost i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace - 5 -
Název předmětu ocenění: Rekreační chata č.e. 158 na pozemku jiného vlastníka č. parcely 504/85 Adresa předmětu ocenění: Třebenice - "Ztracenka" 252 07 Štěchovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Štěchovice Katastrální území: Štěchovice u Prahy Počet obyvatel: 1 945 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2016 za přítomnosti paní Klabouchové a Burešové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 19.1.2016, číslo listu vlastnictví 793, katastrální území Štěchovice u Prahy, okr. Praha západ - - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Informace o pozemku 504/85 ( cuzk.cz ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 1209/08-69 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 1209/08-6 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace sdělené znalci účastníky místního šetření - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 793 pro katastrální území Štěchovice u Prahy ( rekreační chata ) a pozemek č. parcely 504/85 na listu vlastnictví číslo 185 ( Lesy ČR ) - 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a zjištěné informace odpovídají skutečnostem zjištěným při místním šetření. Nemovitost je užívána v souladu s právním stavem - 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá značně mimo souvisle zastavěné území obce, východně od vlastních Štěchovic.. Rekreační osada Ztracenka, ve velmi svažitém terénu nad levým břehem Vltavy ( vodní nádrž Štěchovice, prostor mezi Slapskou přehradou a Štěchovickou ). Příjezd po lesní asfaltové cestě, poslední část nezpevněná cca 1 km. Přístup je řešen odbočkou z Třebenic nahoru do lesního prostředí, celkem až k poslednímu místu možnosti parkování nad osadou, cca 4 km. Od - 6 -
místa parkování ( rozšíření lesní cesty asi v polovině zalesněného svahu nad levým břehem Vltavy ) je do vlastní osady strmý, nebezpečný přístup pěšky. Údajně první klasická trampská osada z 20 let minulého století, nazývaná Ztracenka. Soubor velmi jednoduchých rekreačních chat, převážně jednoduché dřevěné provedení. Bez vody, bez elektřiny, všechno nutno donášet ( dříve přívoz na Vltavě ). Štěchovice jsou středně velkou obcí se základní občanskou vybaveností : pošta, OÚ, MŚ, ZŠ, sportovní zázemí, obchody, hospody, základní služby, lékař. Štěchovice jsou převážně letní rekreační lokalitou, s navazujícími Slapy a dalšími rekreačními středisky. Počet obyvatel se v sezóně výrazně navyšuje. Pozn. Jedná se o dokončenou rekreační chatu. Pro ocenění se použije porovnávací způsob ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 158 ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, I -0,04 exekuce, spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i - 7 -
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Strmý, skoro nepřístupný svah nad Vltavou I -0,20 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,612 Koeficient pp = I T * I P = 0,569 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rekreační chata č.e. 158 Samostatná chata postavená na strmém lesním pozemku ve vlastnictví jiného právního subjektu ( Lesy ČR, nájem 1100 Kč/ročně ). Zaklenuté kamenné základy do svahu, část předsazená k řece. Stavba je v původním stavu z roku cca 1920. Jednoduché dřevěné provedení, fošnový a trámkový strop, plochá střecha, falcovaný plech. Jednoduchá okna, palubkové dveře. Podlahy fošnové a PVC, Vytápění plechový sporák a krbová kamna. Impregnace a nátěry, malá vstupní terasa. Vnitřní dispozice - v části vysazené k řece - sklep, sklad. V přízemí - veranda, obýv. prostor, kuchyňský kout, spací kout. Místnosti jsou navzájem propojené, bez příček a dveří. Zahnilé dřevěné prvky, zanedbaná údržba. Stavebně - technický stav je určen jako značně zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 96 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 581,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 5,50*1,20 = 6,60 m 2 1. NP: 5,50*4,60 = 25,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška - 8 -
1. PP: 6,60 m 2 2,20 m 1. NP: 25,30 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Stavba: 6,60*2,20+25,30*2,30 = 72,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 72,71 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ F zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 II -0,04 vč.) - Bez příslušenství - Jen staré oplocení, odhad jímka a studna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 96 let: s = 1-0,005 * 96 = 0,520 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,600 = 0,367 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,612 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 581,- Kč/m 3 * 0,367 = 947,23 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 72,71 m 3 * 947,23 Kč/m 3 * 0,930 * 0,612= 39 199,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 39 199,81 Kč - 9 -
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 158 39 199,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 39 199,80 Kč Celkem 39 199,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 39 199,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 39 200,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ¼ činí :... 9.800,- Kč slovy: Devěttisícosmset Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rekreační chata č. e. 158 3.4.1. Rekreační chata č. e. 158 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) zaokr. 72,0 m3 ZCU základní cena dle vyhlášky 2.581,- Kč/m3 OP Reprodukční cena - 10 -
72,0 m3 OP * 2.581,- Kč 185.832,- Kč Znehodnocení opotřebením - technický odhad 60% - 111.499,- Kč Věcná hodnota rekreační chaty č.e. 158 ke dni ocenění 74.333,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rekreační chata č.e.158 74.333,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem 74.333,- Kč Z toho podíl ¼... 18.583,- Kč Tj. slovy : Osmnácttisícpětsetosmdesáttři Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Štěchovice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je - 11 -
nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav a případné další parametry. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 80.000,- Kč 100.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob rekreační chaty č.e. 158 postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 504/85 evidované na LV číslo 793 pro katastrální území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ, je odhadována na spodní hodnotě cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 80.000,- Kč Spoluvlastnický podíl ¼... 20.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena 39.200,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ¼ 9.800,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 74.333,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ¼ 18.583,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota rozpětí 80.tis. 100.tis.Kč 3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení prodej nemovité věci pro rodinnou rekreaci. Rekreační objekty v okrajové části obce, mimo zastavěné území, soustředěná chatová osada nad břehem Štěchovické nádrže. Jedná se o rekreační nemovitost, která reálně nelze jinak využít, než pro sezónní letní rekreaci. Velmi zhoršený příjezd a přístup. Soustředěná trampská osada, jedna z prvních v Povltaví (1920). Rekreační objekty, které nelze užívat celoročně a event. upravit na trvalé bydlení, nejsou tak vyhledávané jako ostatní rekreační nemovitosti, které jsou situované v klidném prostředí, dobře dostupné a jsou vhodné na celoroční užívání. To, co dříve bylo předpokladem osobní prestiže a vyšší úrovní společenského postavení, pozbylo po roce 1990 svůj význam. Nicméně v posledním období je zřejmý opětovný zájem o tuzemské rekreace, vlastní rekreační objekty. Velmi jednoduchá dřevěná chata, prakticky bez příslušenství. Velmi špatný přístup, vše se musí donášet. Bez vody, bez elektřiny. Další negativem je skutečnost, že se prodává jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¼. K dalšímu spoluvlastnickému podílu ve výši ¼ je vedeno další - 12 -
exekuční řízení. Zájem o prodávaný podíl ¼ takto zatížené nemovitosti bude velmi malý (spíše žádný), pokud se nenajde zájemce s nostalgickou vzpomínkou na trampské prvopočátky nebo zájemce ze strany ostatních spoluvlastníků. Na základě uvedeného rozboru a předchozích kategorií ocenění je obvyklá cena celé předmětné nemovitosti odhadována ve výši, dodržení principu opatrnosti : 80.000,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ¼... 20.000,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : spoluvlastnický podíl ve výši ¼ rekreační chaty č.e. 158 postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 504/85, v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okr. Praha západ, ve výši : Tj. slovy : Dvacettisíc Kč 20.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 14.2.2016 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6-4230 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6-4230. - 13 -
SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 793 pro k.ú. Štěchovice u Prahy ze dne 5 19.1.2016 ( 5. listů ) Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) 1 Mapa oblasti - širší vztahy 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření 1 Porovnávací nemovitosti - informativně 4 x 4 Fotodokumentace nemovitosti - pokračování, interiér 1 Mapa oblasti - širší vztahy II 1 Informace o pozemku ( cuzk.cz ) 1-14 -
- 15 -
- 16 -
Rekreační chata č.e. 158, Třebenice, Štěchovice Strmý přístup chata a Vltava strmý přístup Chata, střecha vstupní terasa pokoj - 17 -
Interiér obýv. část kuchyňský kout spací kout, vstupní veranda - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -