on point Prague City Report Q4 21 Trh s nemovitostmi v Praze 4. čtvrtletí 21
2 On Point Q4 21 Economy/Investment Ekonomika/Investice In 21, the export oriented Czech economy has been pulled by the positive economic development in Germany. V roce 21 táhl exportně orientovanou českou ekonomiku pozitivní ekonomický vývoj v Německu. The real estate investment market has been dominated by local investors; CPI Group has been the key player on the market. For 211, we expect an increase in activity from foreign investors. Trhu realitních investic dominovali domácí investoři, klíčovým hráčem na trhu se stala CPI Group. V roce 211 očekáváme zvýšenou aktivitu ze strany zahraničních investorů. Czech Economy Pulled by the growing German economy, the target country for a huge portion of Czech exports, the economy showed some positive results in 21. While the official figures for Q3 are already available and show positive growth of 2.8%, 21 figures are only preliminary forecasts which estimate growth of up to 2.3%, more than 1 basis points above the original forecasts. Strong exports have reflected in industrial production as well, when in November the year on year growth reached 15.9%. The strongest part of both exports and industrial production remained to be the automotive industry in 21; with more than one million passenger vehicles produced for the first time in the history. Economic growth has been supported by domestic retail sales, which after insignificant performance throughout 21 have been boosted by Christmas sales. Political Situation The centre-right oriented government which has got a majority in parliament is slowly introducing various reforms of governmental finances, healthcare system, pensions and other core parts of the state expenditures. In spite of the general consensus in the time of government appointment, the reforms cause disputes within the coalition. So far the government withstood the disputes, yet the first true reforms are to be introduced. Employment By the end of December 21, the unemployment rate in the country has returned to growth. The current level of 9.6% is likely to further decline in the first months of 211 and might be attacking the 1% level, as no major shift in employment policy is expected in the short to medium term. Investment Climate The total volume of investment transactions in 21 in the Czech Republic is estimated to have reached almost 8 million (25% of the CEE volume) which was more than 4% higher than the respective figure in 29. The most active sector was offices, accounting for around 48% of the total volume, followed by the retail sector representing 22%. The most active investor in 21 was the Czech, CPI Group who accounted for approximately 4% of the total investment volume. Major transactions in Q4 21 included the Intercontinental Hotel, City West, IGY shopping centre and the Melantrich Building on Wenceslas Squire which was acquired by the Reico fund. There has been number of transactions that did not close in 21 which are expected to be completed in Q1 211. We are aware that a number of owners have decided to bring their assets to the market in 211 and as such we predict transaction volumes to reach at least last year figures and potentially to be above 1 billion for the entire year. 7. 5. 3. 1. -1. -3. -5. 7. 6.1 GDP Growth (%) Růst HDP (%) 2.3-4.1 26 27 28 29 21P 211F 212F P-preliminary data/předběžné údaje, F-forecast/předpověď Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast 1. 8. 6. 4. 2.. 7.2 Source/Zdroj: CZSO 8. 6. 4. 2.. 2.3 Unemployment rate Míra nezaměstnanosti 5.4 4.4 26 27 28 29 21 2.5 2.8 In %/ v procentech CPI Inflace 6.3 26 27 28 29 21F 211F Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast Sector Sektor Offices Kanceláře Retail Maloobchod Warehouses Sklady 1. 6.8 Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí Yield (%) Výnos 1.7 2.2 9.6 3.1 2.7 Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí 6.75 6.75 8. - 8.25 Česká ekonomika V roce 21 vykazovala česká ekonomika pozitivní výsledky, taženy rostoucí německou ekonomikou, jež je cílovou destinací velké části českého exportu. Zatímco oficiální čísla za třetí čtvrtletí jsou již k disposici a ukazují růst o 2,8 %, celková čísla za rok 21 jsou zatím jen předběžná a odhadují růst až o 2,3 %, což je o více než 1 procentních bodů nad původní předpovědí. Silné vývozy se odrazily rovněž na rostoucí průmyslové výrobě, jež v listopadu dosahovala meziročního růstu o 15,9 %. Nejvýznamnější částí jak exportu, tak i průmyslové výroby zůstává automobilový průmysl, který dosáhnul poprvé v historii výsledku více než milionu vyrobených osobních aut. Ekonomický růst byl ke konci roku podpořen i růstem maloobchodních tržeb, po nevýrazném výsledku během roku došlo k oživení předvánočními prodeji. Politická situace Středopravá vláda, která má v parlamentu většinovou podporu, začíná pomalu představovat různé podoby reforem veřejných financí, zdravotnictví, důchodů a dalších klíčových součástí státních výdajů. I přes shodu, které koalice dosáhla při sestavování vlády, vyvolávají reformy rozpory. Prozatím vláda tyto rozpory překonala, ale reformy jsou stále jen v obrysech a je nutné je zavést. Zaměstnanost Na konci prosince 21 se znovu vrátil růst nezaměstnanosti. Současná míra nezaměstnanosti je 9,6 % a je pravděpodobné, že v prvních měsících roku 211 bude růst a atakovat hranici 1 %, jelikož se v krátkodobém až střednědobém horizontu neočekává zásadní změna v politice zaměstnanosti. Investiční prostředí Celková úroveň investičních transakcí v roce 21 dosáhla v České republice odhadovaných téměř 8 milionů (25 % celkového objemu za střední a východní Evropu), což je 4% nárůst oproti roku 29. Nejaktivnějším segmentem trhu byly kanceláře, které tvořily téměř 48 % z investic, následovány maloobchodními nemovitostmi s 22 %. Nejaktivnějším investorem v roce 21 byla česká skupina CPI Group, která vydala zhruba 4 % celkového objemu investic. Mezi nejvýznamnější transakce čtvrtého čtvrtletí patřili Hotel Intercontinental, City West, nákupní centrum IGY a budova Melantrich na Václavském náměstí, kterou získal fond Reico V roce 21 nedošlo k uzavření několika transakcí, a tak jejich dokončení předpokládáme v prvním čtvrtletí 211. Je nám známo, že vše rozhodlo několik vlastníků, kteří se rozhodli uvolnit své nemovitosti v roce 211 k prodeji, a tak můžeme předpovídat objem transakcí minimálně na úrovni roku 21, s určitou možností že bude překonán objem transakcí v úrovni 1 miliardy za celý rok.
On Point Q4 21 3 Office Kanceláře In spite of the limited supply, the vacancy rate decreases mildly. For 211, no major vacancy decrease is expected. The pipeline for 211 remains relatively limited, however relocations and renegotiations are expected to account for a large part of takeup. Therefore the market is going to be sensitive to new completions. I přes omezenou novou nabídku poklesla neobsazenost jen mírně. V roce 211 žádný zásadní pokles neobsazenosti neočekáváme. Nová nabídka je i pro rok 211 relativně omezená, avšak očekáváme, že relokace a přejednání stávajících smluv bude tvořit velkou část poptávky. Trh tak bude citlivý na dodání nově dokončených prostor. Supply Only 12,434 m 2 of modern office space was delivered to the market in the fourth quarter of 21. As some projects have postponed their completion to 211, the whole year ended with a record low completions level of 41,794 m 2. In spite of the limited supply, the vacancy decrease was minimal. Current vacancy stands at 13.15%, only 3 basis points below the Q3 level. Demand In the fourth quarter, gross take-up reached 71,427 m 2. This is 54% up on the previous quarter. Renegotiations remained strong in the last quarter and reached 39% of the gross take-up. For the whole 21, renegotiations formed 42% of take-up. Another strong field of demand were relocations, representing 27% and 2% of take-up in Q4 and 21 respectively. Demand is expected to continue with current levels. The advantage in negotiations still stands on the tenants side, however the vacancy remains very submarket specific and therefore the conditions vary across the city Rents Prime rental levels have been stable throughout most of 21. Current prime rents stand at 2.-21. m 2 /month. Prime product in the city centre as well as in the most attractive inner city submarkets remains scarce, therefore no movement in prime rents are anticipated. Rental levels on non-prime buildings have also remained stable: Inner City projects have asking rents between 14.9-17.5 m 2 /month and Outer City locations ranging between 13-14.5 m 2 /month. Second hand products in all submarkets stand at approximately 1.5 below the above mentioned ranges. The pressure on landlords to provide incentives persists across noncentral locations in order to attract new tenants and prevent the current tenants from leaving. Forecast In 21, only a few projects commenced speculative construction. As a result, the year 211 should see completions reach no more than 95, m 2., of which more than 34% is already pre-let and the new available product will thus be limited to approximately 65, m2, only marginally above 21 figures. The pipeline for 212 still remains uncertain: approximately 65, m 2 is already under construction, but the total figure will increase with commencement of each new project, as the standard delivery time is approximately 18 months. The vacancy is expected to stay stable or to mildly decline, with a significant difference on take-up on second hand buildings and new product. Relocations are expected to continue and take a large part of the take-up and secondary product will thus limit the vacancy decrease. 3, 2,5 2, 1,5 1, Total Stock ( m 2 ) Celkový objem kancelářských ploch (tisíce m 2 ) 26 27 28 29 21, PRF 3 25 2 15 1 5 Take-up 21( m 2 ) Objem pronájmů za rok 21 (tisíce m 2 ) 25 26 27 28 29 21, PRF Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 Prime monthly rent Vacancy rate 14 12 1 8 6 4 2 /m 2 /month %, PRF Zurich London Oslo Dusseldorf Moscow Berlin Paris Kiev, Warsaw, Zagreb European Office Clock Q4 21 Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Rents Falling Rents Bottoming Out Athens Barcelona, Lisbon, Madrid Brussels, Budapest Amsterdam, Bucharest Frankfurt Prague, St. Petersburg Nabídka Ve čtvrtém čtvrtletí 21 bylo dodáno na trh 12 434 m 2 moderních kanceláří. Jelikož u některých projektů bylo odloženo dokončení na rok 211, skončil tak rok rekordně nízkou úrovní nově dokončených prostor s pouhými 41 794 m 2. I přes omezenou novou nabídku poklesla neobsazenost jen minimálně. Současná neobsazenost je 13,15 %, pouhé tři procentní body pod úrovní třetího čtvrtletí. Poptávka Ve čtvrtém čtvrtletí dosáhla hrubá úroveň nových pronájmů 71 427 m 2. To představuje 54% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Přejednavání stávajících smluv bylo nadále časté a představovalo 39 % z hrubé poptávky. Za celý rok 21 tak tvořili přejednané smlouvy 42 % celkové poptávky. Dalším silným segmentem poptávky byly relokace, které tvořili 27 %, respektive 2 % poptávky za čtvrtletí a celý rok. Očekáváme, že poptávka bude pokračovat na stejné úrovni. Výhoda v jednání je stále na straně nájemníka, avšak neobsazenost se značně liší mezi jednotlivými dílčími trhy, a tak i podmínky se v rámci města liší. Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v nejlepších lokalitách zůstalo stabilní během většiny roku 21. V současné době je na úrovni 2-21 /m 2 /měsíc. Nejlepší budovy v centru města mají omezené množství dostupných ploch, stejně jako nejaktivnější části vnitřního města, a tak neočekáváme zásadní změnu tohoto nájemného. Stabilní úroveň nájemného je rovněž u kanceláří mimo nejlepší lokality: ve vnitřním městě je nájemné ve výši 14,9-17,5 / m 2 /měsíc a ve vnějším městě pak od 13 do 14,5 /m 2 /měsíc. Prostory již dříve používané se pronajímají o cca 1,5 níže, než je výše uvedené rozpětí. Zejména v oblastech dále z centra města jsou pronajímatelé vystaveni tlaku na poskytovaní nájemních pobídek novým nájemníkům nebo pro udržení stávajících. Předpověď vývoje trhu V roce 21 zahájilo výstavbu jen málo spekulativních projektů. Důsledkem toho bude, že v roce 211 se dokončí jen něco málo přes 95 m 2 nových prostor, z nichž je již více jak 34 % předem pronajato a nová nabídka tak bude omezená na cca 65 m 2, pouze o málo více než bylo dokončeno v roce 21. Nabídka na rok 212 je zatím nevyčíslitelná: cca 65 m 2 je již ve výstavbě, ale celkové číslo narůstá s každým nově zahájeným projektem, jelikož standardní doba výstavby je cca 18 měsíců. Očekává se, že neobsazenost zůstane stabilní nebo mírně poklesne, významný rozdíl bude v poptávce po nových prostorách a budovách již dříve obsazených. Relokace rovněž budou tvořit značnou část poptávky a tak bude pokles neobsazenosti omezován přílivem uvolněných, v minulosti obsazených prostor.
4 On Point Q4 21 Retail Maloobchod Galerie Harfa, which opened in November, indicates the emphasis developers start to put on leisure in order to differentiate, offering more than just a good tenant mix. Development activity will now focus on extensions of existing shopping centres, retail park development in smaller towns and the high street whether it be Prague, Brno or Karlovy Vary. The break in activity is a great opportunity to reposition existing schemes. Galerie Harfa, která otevřela v listopadu, ukazuje důraz, který developeři začínají klást na zábavu, aby odlišili svá obchodní centra a nabídli víc než jen dobrou skladbu nájemců Aktivita ve výstavbě se nyní bude soustřeďovat na rozšiřování stávajících center, výstavbu obchodních parků v menších městech a rozvoj hlavních obchodních ulic, ať už v Praze, Brně či Karlových Varech. Přestávka ve výstavbě dává možnost změny strategie center. Supply In the last quarter of 21, over 53, m 2 of modern retail space was delivered to Prague s market. Galerie Harfa (49, m 2 ) with its strong entertainment element indicates the emphasis developers and landlords are starting to put on leisure to offer a more attractive shopping environment, they need to go beyond a good tenant mix to offer a special experience and generate footfall. The remainder of the new retail space was the completion of the 3 rd phase refurbishment of Prague s main train station (4, m 2 ). Several developers have shifted their attention to the city centre. Numerous retail redevelopments are taking place along the main high street. Once completed, all these properties will refresh the retail offer and strengthen the city centre as a shopping destination. Outside of Prague, the activity is also slowing down; the majority of new retail space will be available in smaller retail parks in regional towns and extensions of existing shopping centres. Demand New market entries are relatively limited. Retailers continue to inquire about space in the best performing shopping centres or on the high street. As the pipeline contracts, the range of significantly expanding retailers narrows encouraging brands to consider smaller regional cities. Retail operators who are already in well performing shopping centres are now looking for further expansion to high street or to high traffic locations such as train stations. A number of retail operators are considering market entries for 211, especially new fashion brands in the medium to lower price range; these concepts have been particularly successful on the Czech market in the past. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain unchanged at a level of 85 m 2 /per month (for a 1 m 2 unit). Other well performing shopping centres have rents ranging between 65-75. Weaker performing schemes may achieve as much as 5% below these levels to maintain and attract tenants. Similarly, the trend of large fit-out contributions continues, mainly required by key anchor tenants and well recognised brands, together with requirements for step-rents or pure turnover rents. Forecast Market consolidation continues. Traditional retailers are finally planning to launch their e-shops in 211: Tesco has announced the launch of its new e-shop and online food shopping will thus become more convenient. Another segment to enter the online shopping world is furniture: while Asko has already made its steps on the web, Sconto Nábytek is planning to launch its web shop in the spring. The retail market will continue its stabilization and the non-performing centres will, thanks to a limited pipeline, have the opportunity to revive the space, either with refurbishment or complete makeovers. 1, 8 6 4 2 Shopping Centre Stock & ( m 2 ) Celkové plochy nákupních center (tisíce m 2 ) 25 26 27 28 29 21 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% Prague Shopping Centre Vacancy Neobsazenost pražských nákupních center 25 26 27 28 29 21 Retail Sales and GDP Growth Forecast 211 (% pa) Předpověď vývoje HDP a maloobchodního prodeje pro 211 (v procentech za rok) 6 5 4 3 2 1-1 Russia Romania Germany Croatia Czech Republic Retail Sales GDP Růst prodeje Source/Zdroj: IHS Global Insight HDP Retail Stock per 1, inhabitants in Major Czech Cities Obchodní plochy v nákupních centrech v ČR na 1, obyvatel 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 Prague Brno Ostrava m 2 Plzeň Poland Olomouc Hungary Liberec Slovakia Hradec Králové Nabídka V posledním čtvrtletí 21 bylo v Praze dokončeno více než 53 m 2 maloobchodních ploch.galerie Harfa (49 m 2 ) s rozsáhlými plochami věnovanými zábavě naznačuje důraz, který budou developeři a provozovatelé center klást na volnočasové aktivity. Chtějí nabídnout příjemnější nákupní prostředí, neboť potřebují více než jen dobrou skladbu nájemců, aby vytvořili jedinečné nákupní zkušenosti a přilákali dostatek zákazníků. Zbytek obchodních ploch v Praze tvořila poslední fáze rekonstrukce Hlavního nádraží (4 m 2 ). Někteří developeři přesunují svou pozornost na centrum města. Podél hlavních obchodních ulic je ve výstavbě či rekonstrukci několik projektů. Až budou dokončeny, oživí značně nabídku ploch v centru a posílí jeho pozici v maloobchodě. Mimo Prahu developerská aktivita rovněž zpomaluje, většina nových ploch bude v menších obchodních parcích v regionálních městech a v rozšiřovaných stávajících nákupních centrech. Poptávka Vstup nových značek na trh zůstává řídkým jevem. Maloobchodníci poptávají prostory v nejlépe fungujících centrech a na hlavních obchodních ulicích. Jelikož budoucí nabídka je na trhu poměrně omezená, počet obchodníků, kteří rychle expandují, se rovněž snížil, což podporuje značky v tom, aby uvažovaly rovněž o regionálních městech. Obchodníci, kteří již jsou v dobře fungujících centrech, se nyní poohlížejí po možnostech expanze na hlavní obchodní ulice nebo do míst s velkou koncentrací lidí, jako jsou nádraží. Objevilo se několik potenciálních provozovatelů, kteří zvažují vstup na trh, zejména v sektoru levnější až středně drahé konfekce, což je dlouhodobě úspěšný koncept na českém trhu. Nájemné Nájemné za jednotky v nejlepších pražských obchodních centrech bylo v posledním čtvrtletí stabilní a je na úrovni 85 EUR/m 2 /měsíc. Ostatní dobře fungující centra mají nejlepší nájmy v rozmezí 65-75 EUR. Hůře fungující centra mohou dosahovat nájmů i o 5 % nižší než výše uvedené, aby si udrželi nájemce. Nadále přetrvává tlak zejména ze strany kotevních nájemců a silných značek pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek nebo na nastavení skokového nájemného či nájemného z obratu. Předpověď vývoje trhu Konsolidace trhu pokračuje. Tradiční obchodníci konečně oznámili své plány na spuštění online obchodů v roce 211. Tesco oznámilo spuštění e-obchodu a nabídka potravinářského zboží online se tak stane dostupnější. Další segment, který se přesouvá na web, je nábytek: Asko již první kroky na webu učinilo, Sconto Nábytek plánuje spuštění obchodu na jaře. Maloobchodní trh se bude dále stabililizovat a hůře fungující centra tak dostanou díky omezenému množství plánovaných center možnost oživit svůj prostor, ať již pomocí dílčí čí celkové rekonstrukce.
On Point Q4 21 5 Industrial Průmysl a logistika Two main trends were characteristic for the Czech logistics market in 21. These were limited construction activity and increased demand. Český a moravský logistický trh by šlo v roce 21 charakterizovat dvěma základními trendy: velmi nízkou nabídkou nových hal a zvýšenou poptávkou. What started as a shock to the overheated Czech logistics market at the end of 28 is slowly turning to a quiet, but pleasant surprise that the market might recover faster than originally expected. The improved economic situation, combined with strong restrictive measures of local players, are the main reasons behind the change. Šok, který způsobil tuzemskému přehřátému trhu skladových a výrobních prostor konec roku 28, se pomalu přetavuje ve zdrženlivé, nicméně příjemné překvapení. Pravděpodobně dojde k zotavení rychleji, než se původně předpokládalo. Nejvíce se na tom podílí zlepšující se ekonomika a tvrdá restriktivní opatření místních aktérů. Supply Despite growing demand since the beginning of 21, the uncertainty of the stability of recovery combined with a higher vacancy rate kept supply levels very low. In Prague, a historical minimum of 17, m 2 were completed in 21 and another 18, m 2 is currently under construction. The total stock of modern logistics space reached 2.2 mil m 2 (including A and B-class properties and owner-occupier stock). In the regions, developers delivered 177, m 2 in 21 on a pre-let or built to suit basis. At the end of December the vacancy rate in Prague decreased to 11.9%. The vacancy rate also decreased in the regional cities. Pilsen and Ostrava that were struggling with vacancy of over 2% at the beginning of 21 are now at 12.7% and 8.4% respectively. Hradec Králové, Pardubice, Ústi nad Labem and Brno remain the regions with the lowest vacancy for A-Class stock. Demand Demand activity slowed down slightly in the last quarter of 21, however, overall for the entire 21, the trend of rising demand remained unchanged and as a result Prague registered a 5% y-o-y increase in take-up representing 326, m 2 in total. Another 46, m 2 was leased in the regional cities in the same period, with the most active markets being Pilsen with more than 2, m 2 leased and Ostrava with over 1, m 2. Increased demand of manufacturing companies, mainly from the automotive and electronics sectors, is projecting into rising importance of secondary locations with good traffic connections. Rents During Q4 21 prime headline industrial rents in Prague remained stable reaching 3.7-4.25 sq m/month for Class A properties. Smaller projects or smaller leased space can secure rents in the range of 4.5-6. sq m/month. Outside of Prague, in Brno, Ostrava, Pilsen and Pardubice, prime rents in modern distribution parks range between 3.5-4.5 m 2 /month. Forecast Although the supply pipeline is very restricted and demand proved to be on the rise in 21, the vacancy rate is still relatively high. If the trend of stronger demand continues in 211 it is expected the market in some locations will turn from a tenants to a landlords market. This could be accompanied by some potential rental increase. Nevertheless, it will be applicable only to the most demanded areas with very low vacancy and stronger demand resulting from good highway connections and a proactive approach from developers offering top logistics space for realistic prices. 2.5 2. 1.5 1..5. Warehousing Stock Objem průmyslových ploch 5 6 7 8 9 1 m 2 millions / v milionech m 2 2. 15. 1. 5.. Warehousing Vacancy Rates (%) Neobsazenost průmyslových ploch (%) 5 6 7 8 9 1 Soudce/Zdroj: Jones Lang LaSalle 5 4 3 2 1 Prague Warehousing Take-up Objem nově pronajatých ploch v Praze 5 6 7 8 9 1 m 2 Warehousing Prime Rents & Mid-point yields Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 Prime Rent Mid-Point Yield 1. 8. 6. 4. 2.. / m 2 /pa nájwmné za nejlepší prostory střední hodnota výnosů % Nabídka I přesto, že poptávka po nových skladech roste od začátku roku 21, nejistota ohledně stability zotavení a vyšší míra neobsazenosti pozdržely nadále výstavbu nových hal. V Praze bylo loni dokončeno pouze 17, m 2, což představuje jeden z nejnižších přírůstků v historii. Pouze dalších 18, m 2 se momentálně staví. Celkový objem moderních skladových ploch v Praze dosahuje 2.2 milionu m 2 (včetně skladů třídy A a B a skladů vlastněných nájemníky.) Mimo Prahu bylo dokončeno na základě předpronájmu nebo postaveno na míru 177, m 2 nových ploch. Koncem prosince 21 poklesla míra neobsazenosti v Praze na 11.9 %. Míra neobsazenosti se snižovala i v dalších městech. Plzeňsko a Ostravsko, kde neobsazenost na začátku roku přesahovala 2 %, mají momentálně 12.7 % a 8.4 % volných ploch. Hradecko, Pardubicko, Ústecko, Brno a okolí zůstávají oblastmi s nejnižší mírou neobsazenosti u skladů třídy A. Poptávka I když došlo v posledním čtvrtletí k mírnému poklesu, celkově trend silné poptávky od začátku roku 21 zůstal nezměněn. V Praze bylo pronajato 326, m 2, což představuje 5% narůst oproti roku 29. Dalších 46, m 2 se pronajalo mimo Prahu, přičemž nejvíc ploch bylo pronajato na Plzeňsku (víc než 2, m 2 ) a na Ostravsku (1, m 2 ). Rostoucí poptávka výrobních společností, zejména těch spojených s automobilovým průmyslem a elektrotechnických, se začíná promítat do vzrůstající důležitosti druhořadých lokalit s dobrou dopravní dostupností. Nájemné V posledním čtvrtletí roku 21 nominální nájemné za nejlepší prostory v Praze zůstalo nezměněno mezi 3,8-4,5 /m 2 /měsíc. U menších projektů či pronájmu menších jednotek je nadále možné dosáhnout nájmů mezi 4,5-5,5 /m 2 /měsíc. Nájemné v moderních distribučních parcích v dalších městech se pohybuje v rozmezí 3,5-4,5 /m 2 /měsíc. Předpověď Ačkoli je výstavba nových hal velmi omezená a poptávka jde od začátku roku 21 nahoru, míra neobsazenosti zůstává relativně vysoká. Vydrží-li silná poptávka také v roce 211, v některých lokalitách dojde postupně ke změnám tržních podmínek ve prospěch pronajímatelů. V této souvislosti by bylo možné očekávat mírný růst cen. Bude se to týkat ale pouze oblastí s velmi nízkou neobsazeností, silnou poptávkou, s dobrým dopravním přístupem a zároveň s developeři, kteří nabídnou špičkové plochy za rozumnou cenu.
6 On Point Q4 21 Residential market Rezidenční trh Recently announced projects can be expected to be priced at lower levels than the existing offer and thus impact on prices and sales level of the entire market. Optimism on the market can be seen both on the side of real estate agents and developers, who declare an increase in sales and announce new housing construction plans. Still, the market offer is large and not all apartments offered for sale are reflecting actual buyer pricing expectations. If the positive sales trend continues, the launch of new development projects can be expected. Očekáváme, že nedávno ohlášené nové projekty budou nabízet nižší ceny, než má stávající nabídka a ovlivní tak cenotvorbu celého trhu. Optimismus na trhu je patrný jak na straně realitních agentů, tak i developerů, kteří uvádějí nárůst prodeje, respektive ohlašují nové plány na výstavbu. Nabídka na trhu je však stále rozsáhlá a ne všechny nabízené byty reflektují současné očekávání ze strany kupujících. Pokud bude pokračovat pozitivní trend prodejů, můžeme u nových projektů očekávat jejich zahájení. Supply As of year s end, developers started publicly stating plans for many more new residential projects than one might have expected. There was even news about an avalanche of new investments. However, most of the planned projects do not appear in statistics on building permits or on construction starts but, are in their preparation stage. Actual construction statistics show the very opposite, as can be observed when analyzing the decrease in the number of dwellings started in 21 compared to the previous years: between January and November 21 a fall of 56% was registered compared to the level of 29 and by 67% to the peak of 27. Demand Overall, 21 showed a moderate growth in sales of residential units compared to 29. Estimates state that the mortgage market improved, as banks recorded some CZK 82 billion worth of mortgage loans to households i.e. a 1% increase year on year. Also an increase in the number of transactions was noted by most real estate agencies. However, this fact did not directly convert into improved sales for developers. Homebuyers tended to have a visible preference for homes from the secondary market over those from the primary market. Furthermore, effective demand was apparently targeting lower priced dwellings in both market segments Pricing An analysis of price segmentation on Prague s primary market reveals that 75% the market offer in mid-21 was priced below CZK 75, and half of the offer cost less than CZK 6, per m 2, gross. While the mode i.e. the price that occurred most frequently on the market was below CZK 55, per m 2, the average price on the market was as high as CZK 65, per m 2 gross. This was due to the extended high end portion of the market offer. Since the foremost lower priced dwellings were sold in H2 21, the average price on Prague s market rose accordingly. On the other hand, new projects are likely to be better adjusted price-wise, to households current financial standings, meaning that these new developments may be priced lower and be more competitive than projects designed during the last years. Forecast In spite of developers announcements of new residential projects, it is unlikely that construction activity will quickly rebound to pre-crisis levels. Nonetheless, based on a moderate growth in sales and stabilizing price levels, we may be observing a turning point towards a slow upward tendency in new constructions starting from this year. We should however keep in mind that the increase will commence from a very low level of residential starts and permits. Also there is a visible difference in investment optimism between different developers depending on their level of sales success and financial situation. Number of dwellings started in new constructions in Prague, 26 21 Počet zahájených obydlí v Praze 26-21 8, 6, 4, 2, 26 27 28 29 21 Dwellings started between Jan-Nov Dwellings started in Dec Byty zahájené leden-listopad Source/Zdroj: CZSO, REAS byty zahájené v prosinci Residential Mortgage Growth in the Czech Republic 11/27-11/21 Růst hypoték v České republice 11/27-11/21 75, 7, 65, 6, 55, 5, 45, 4, Nov-7 Feb-8 May-8 Aug-8 Nov-8 Feb-9 May-9 Aug-9 Nov-9 Feb-1 May-1 Aug-1 Nov-1 Monthly change of total value Lending for house purchase měsíční změna celkové hodnoty Source/Zdroj: Czech National Bank, REAS půjčky na koupi bydlení 25 2 15 1 5 Distribution of average gross asking pricesin the market offer in Prague, in CZK Rozložení průměrných katalogových cen za nabízené byty v Praze v Kč 2,5 2, 1,5 1, 5 median average 35, 45, 55, 65, 75, 85, 95, 15, 115, 125, 135, 145, 155, medián průměrná cena Source/Zdroj: REAS Index of completed dwellings vs. started dwellings and building permits in Prague 26 21 Počet dokončených obydlí a vystavených povolení na rezidenční projekty v Praze 2 15 1 5 26 27 28 29 21 Jan- Nov Dwellings completed Building permits Dwellings started Dokončené byty stavební povolení zahájené byty Source/Zdroj: CZSO Nabídka Na konci roku začali mnozí developeři ohlašovat nové residenční projekty ve větším rozsahu, než se očekávalo. Objevily se i zprávy o lavině nových investorů. Většina těchto projektů se však zatím neobjevuje ve statistikách o vydaných stavebních povoleních či zahájené výstavbě, protože jsou pouze v přípravné fázi. Statistiky o výstavbě ukazují pravý opak, jak je patrné pokud analyzujeme pokles zahájených jednotek v roce 21 ve srovnání se stejným obdobím předchozích let: mezi lednem a listopadem byl zaznamenán pokles o 56 % oproti roku 29, respektive o 67 % oproti aktivnímu roku 27 Poptávka Celkově jsme zaznamenali v roce 21 mírný růst v prodejích residenčních jednotek ve srovnání s rokem 29. Předběžná čísla odhadují růst hypotečního trhu, jelikož banky uvádějí výši poskytnutých hypoték domácnostem v úrovni 82 miliard Kč, tedy 1% meziroční růst. Rovněž většina realitních kanceláří uvádějí nárůst počtu transakcí, což se však neodrazilo přímo v zlepšení prodejů u developerů. Zdá se, že kupující preferují nákup z druhé ruky před nákupem z primárního developerského trhu. Navíc skutečná poptávka byla v nižší cenové úrovni v obou těchto segmentech trhu. Ceny Analýza segmentace pražského primárního trhu ukazuje, že v polovině roku 21 bylo 75 % nabídky v cenách pod 75 Kč/m 2 a polovina nabídky v cenách pod 6 Kč/m 2. Zatímco medián, tedy nejčastější cenová nabídka byla pod úrovní 55 Kč/m 2, průměrná cena byla na úrovni 65 Kč/m 2. To je díky rozsáhle nabídce ve vyšším cenovém pásmu. Jelikož se v roce 21 prodávaly zejména levnější byty, průměrná nabídková cena v Praze tak rostla. Na druhou stranu se očekává, že nové projekty budou mít lépe nastavené ceny a budou odpovídat finančním možnostem domácností, což znamená, že tyto nové projekty nabídnou nižší ceny a budou konkurenceschopnější než projekty uvedené na trh v minulých letech. Předpověď vývoje trhu I přes nově ohlašované projekty neočekáváme, že by se úroveň výstavby rychle navrátila na předkrizovou úroveň. I tak však vzhledem k mírnému růstu prodeje a stabilizaci cen pozorujeme bod zlomu ve směru mírného růstu výstavby od tohoto roku. Musíme mít na vědomí, že růst nastává z velmi malé úrovně nově zahajovaných a povolovaných jednotek. Rovněž je patrný rozdíl v investičním optimismu jednotlivých developerů v závislosti na úspěšnosti prodeje jejich projektů a jejich finanční situace.
On Point Q4 21 7 Hotels Hotely Prague s central location makes the city popular with leisure and business tourists. Total arrivals increased by 8% between 22 and 29. Prior to going into recession in 29, Prague had seen strong growth in the MICE sector, the accessibility of the Czech Republic made the city a prime location for foreign delegates. Umístění Prahy ve středu Evropy je důvodem pro popularitu města mezi turisty. Mezi roky 22 a 29 se zvýšil jejich počet o 8 % Před začátkem recese v roce 29 vykazovala Praha silný růst v oblasti kongresové turistiky, pro delegáty byla dostupnost České republiky klíčovým faktorem. Supply Prague s hotel supply currently comprises approximately 34 properties and 26, rooms. 4-star and 5-star establishments dominate, accounting for 51.8% of all hotels. Expansion of the budget and limited service sector has been subdued with the latest opening (Express by Holiday Inn) back in 25. In spite of recent economic challenges, new properties have been added to the market with a total of six hotels having opened in 29 and three hotels in 21. Four of the new openings were 5-star, making the deluxe hotel market even more competitive. Nevertheless, some new developments have been brought to a halt and no dates are known for projects to resume. Despite this, the market is fiercely aggressive due to the oversupply of hotels and lower visitation levels. Demand Overall, the global downturn in 28/9 has had a significant impact on Prague s tourist industry; international visitors accounted for approximately 88% of all travellers to the city in 29. In 29 the number of foreign arrivals to the city fell by 6.3% while domestic arrivals remained relatively stable. Bed nights saw a decline of 7.9% in 29. Arrivals to the airport also decreased by 7.8%. Some signs of improvement were experienced at year-to-date Q3 21, when arrivals rose by 8.4%. The increase was largely driven by domestic travellers, although the number of foreign guests in Prague saw an improvement of 7.5% during the period. However, the city is still struggling to reach the inbound toursist levels achieved before the economic crash. Arrivals to the airport continue to lag, at year-to-date August 21 there was a.7% decline compared to the same period in 29. Performance Trading fundamentals have faced pressure in recent years in terms of falling occupancy rates and a saturated quality segment. Since 27, hoteliers have been forced to lower average room rates on a yearly basis. The average price for a room fell to 75.41 in 29, the lowest price recorded in the last 1 years. Room yields fell significant in 28 and 29, by 14.9% and 29.% respectively. However, market conditions began to improve during 21 with occupancy at yearto-date November 21 having increased by 1.3%. Average room rates continued to decline by 4.6% in the same period, as hoteliers remain nervous about raising prices. Investment Climate Prague has attracted a significant amount of foreign investment since 24. Transactional activity has largely been concentrated in Prague, although secondary markets are also attracting interest. Investment levels peaked in 26 at 175 million. There were no documented sales in 29 but 21 saw the sale of the Intercontinental Prague, for 111 million, and the Mandarin Oriental, for approximately 39 million. Although both count as transactions, the deals involved a transfer of debt as opposed to new equity entering the market. As investors regain confidence and debt becomes more available and less risk averse, Prague should see an increase in transactional activity. 12 1 8 6 4 2 Prague Hotels Performance Výkonnost pražských hotelů 25 26 27 28 29 YTD YTD Nov 9 Nov 1 ARR ( ) Yield ( ) Occupancy (%) Průměrná cena za pokoj výnos.obsazenost Source/Zdroj: STR Global 5, 4, 3, 2, 1, Prague Tourism Turismus v Praze 25 26 27 28 29 YTD YTD Q3 9 Q3 1 Visitor Arrivals ( s) Bed Nights ( s) Příjezdy turistů Source/Zdroj: CSO 26, 24,5 23, 21,5 2, Počet přenocování Hotel Supply - Rooms Nabídka hotelů - pokoje 8 6 4 2 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 24 25 26 27 28 29 21 211f 212f Existing Developments Stávající Plánované Source/Zdroj: CSO, Jones Lang LaSalle Hotels 2 15 1 5 Transaction Volumes ( millions) Objem transakcí (v milionech ) 24 25 26 27 28 29 21 Source/Zdroj: CSO, Jones Lang LaSalle Hotels Nabídka Nabídka hotelů v Praze sestává z cca 34 nemovitostí s 26 pokoji, 4 a 5ti hvězdičkové hotely převažují s podílem 51,8 %. Růst segmentu levnějších hotelů s menší nabídkou služeb byl omezený, poslední v tomto segmentu otevřel v roce 25 (Express of Holiday Inn). I přes nedávnou nepříznivou ekonomickou situaci přišlo na trh v roce 29 šest nových hotelů a v roce 21 tři. Čtyři z těchto nově otevřených jsou 5ti hvězdičkové hotely, což ještě zvýšilo konkurenci v luxusním segmentu trhu. Každopádně na trhu došlo k pozastavení řady projektů nových hotelů a zatím není známo, zda dojde k jejich oživení. I tak je trh díky převisu nabídky a poklesu návštěvnosti města i nadále velmi agresivní. Poptávka Pokles globální ekonomiky v letech 28-29 měl výrazný dopad na turistický průmysl v Praze. V roce 29 tvořili zahraniční návštěvníci zhruba 88 % všech návštěvníků města. V roce 29 rovněž došlo k poklesu příjezdů do města o 6,3 %, zatímco domácí poptávka byla relativně stabilní. V počtu přenocování se to projevilo v roce 29 poklesem o 7,9 %. Rovněž na letišti byl zaznamenán pokles počtu cestujících o 7,8 %. Ke konci třetího čtvrtletí byly zaznamenány známky mírného oživení, kdy počet příjezdů vzrostl o 8,4 %. Nárůst byl tvořen zejména domácí poptávkou, i když i u zahraničních návštěvníků byl nárůst o 7,5 % ve stejném období. Město však stále nedosahuje počtu turistů, kterého dosahovalo před začátkem krize. Počet cestujících na letišti stále zaostává, ke konci srpna 21 byl ve srovnání se stejným obdobím roku 29 pokles o,7 %. Výkonnost Obchodní základy trhu byly v uplynulých letech pod tlakem ze strany poklesu obsazenosti a nasycenosti luxusního segmentu trhu. Od roku 27 byli hoteliéři nuceni snížit průměrné roční sazby za pokoj. Průměrná cena za pokoj se v roce 29 snížila na 75,41, což je nejnižší cena za posledních 1 let. Výnosy za pokoj výrazně klesaly v roce 28 i 29, o 14,9 % respektive o 29, %. Během roku 21 se podmínky na trhu začaly zlepšovat, obsazenost ke konci listopadu stoupla o 1,3 %. Ve stejném období však průměrné sazby za pokoj nadále klesaly, hoteliéři jsou ve zvyšování cen nadále opatrní. Investice Od roku 24 přitáhla Praha značné množství zahraničního kapitálu. Transakce se soustředily zejména v Praze, ačkoliv regiony rovněž přitahují pozornost. Nejvyšší úrovně investic bylo dosaženo v roce 26 s objemem 175 milionů. V roce 29 jsme nezaznamenali žádný obchod, avšak v roce 21 se uskutečnil prodej hotelu Intercontinental za 111 milionů a Mandarín orientál za cca 39 milionů. Ačkoliv obojí počítáme jako transakce, jednalo se z velké části o převod dluhu spíše než vstup nového kapitálu na trh. Jak poroste důvěra investorů, zvýší se dostupnost financování a sníží se rizika, měli bychom v Praze zaznamenat růst obchodních aktivit.
8 On Point Q4 21 Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Leasing Market Practice Lease Length The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common Payment Terms Rents are quoted in or CZK and paid quarterly in advance in either or CZK Rental Deposit It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) Other charges consist of Service charges and marketing Costs (retail) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Obvyklé nájemní podmínky Doba nájmu Průměrná doba nájmu je 5 let. U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech. Platební podmínky Nájmy jsou uváděné buď v nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v nebo Kč. Záloha na nájemné Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.
On Point Q2 29 9 Map 1: Retail in Prague Рынок недвижимости Санкт-Петербурга Mapa 1: Maloobchod v Praze
1 On Point Q4 21 Map 2: Prague Office Submarkets Mapa 2: Pražské dílčí kancelářské trhy
Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland Alister McCutchion Senior Vice President Jones Lang LaSalle Hotels London, UK +42 224 234 89 tewfik.sabongui@eu.jll.com www.joneslanglasalle.cz +42 224 234 89 ondrej.vlk@eu.jll.com www.joneslanglasalle.cz +48 22 38 215 pawel.sztejter@reas.pl www.reas.pl +44 27 399 5295 alister.mccutchion@eu.jll.com www.joneslanglasallehotels.com Prague City Report Q4 21 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends www.joneslanglasalle.com The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors. www.reas.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 211. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them..