on point PRAGUE Q Prague City Report Q TENANT MIX Trh s nemovitostmi v Praze 4. čtvrtletí 2013 REAL ESTATE

Transkript

1 on point Prague City Report Q4 213 Trh s nemovitostmi v Praze 4. čtvrtletí 213 PRAGUE REAL ESTATE TENANT MIX Q4 213

2 2 On Point Prague City Report Q4 213 Economy/Investment Economy (based on IHS Global Insight) The Czech Republic is finally emerging from recession. Both industrial production and exports increased in y-o-y terms during July November, after declines in the first half of 213. Consumer confidence has also improved markedly in recent months, benefiting from low inflation and the fact that no new tax hikes are currently in the works. In November December 213, consumer confidence rose to the highest levels in nearly three years. Nevertheless, GDP is estimated to fall 1.4% in 213 as a whole, while the outlook for 214 stands at a growth of 1.8%. Investment Climate Following suppressed market activity in 212, the Czech investment market rebounded to show a total 213 transactional volume of 1.39 billion (up 13% y-o-y). The total investment volume recorded in H2 213 amounted to approximately 97 million (up 127% y-oy), complementing the 416 million achieved in H1. The majority of deals unsurprisingly took place within the city of Prague. The largest transaction of 213 was the sale of The Park, a multi-leased office park located in the Prague 4 district from Aberdeen to American private equity firm Starwood Capital for ca. 3 million. This represented the largest ever single asset transaction in the Czech office sector. This was complemented by another large transaction, the takeover of the assets owned by the Endurance Fund, by the largest domestic investor, CPI. Other notable transactions included the acquisition of Prague Gate in Prague 4 from Mayfield RE to a private buyer; City West in Prague 5 was acquired by Cimex, Business Centrum Zálesí in Prague 4 was bought by PSN from Sekyra Group and the iconic Tančící Dům which was acquired from CBRE GI by a private investor. The office market represented the most active sector in H2 with a total volume of almost 397 million, reflecting a yearly total of 69m and 44% of the volume. In the retail sector, investment volumes amounted to 142 million. In H2 213, Dreitonel purchased Galeria Moda from UniCredit (through an insolvency process) for circa 14.5 million, a private investor acquired Shopping Point Řepy from Honoris Finance for circa 12 million, whilst a Penny Market portfolio was purchased by Portico from a private vendor. Another record breaking transaction was the sale of Pařížská 26 by FIM Group to Česká Pojišťovna a.s. for circa 2 million. The transaction recorded the highest capital value per square metre ever achieved in an arm s length transaction in the Czech Republic. The industrial sector was primarily driven by portfolio sales. The 5% stake in the Prologis European Portfolio sold to Norges Bank in H1 was complemented by an acquisition of Arcapita s share in the Point Park Portfolio by TPG and part of Segro s Portfolio bought by PSP. These reflected more than two thirds of the entire 213 industrial volume. The acquisition of the Lindab unit at Karlovarská Business Park, Billa DC at Rudná, Segro Tulipan Park Ostrava, Assa Abloy and the Airport Logistics Park combine to indicate the increasing appetite of both international and domestic investors and the comparative interest again in the industrial and logistics sector. Together, industrial transactions recorded in H2 213 totalled almost 175 million, with the yearly total of 284m showing 2% of volume. Final significant trading volumes were accounted for mainly by the sale of the Palace Hotel by Warimpex to a private Czech Investor, the sale of Intercontinental by Westmont Hospitality to BHR and the sale of Hotel Kempinski by Ballymore. We believe there to be a positive outlook for 214, with a significant number of transactions holding over from 213 continuing to move through the due diligence process. This is likely to be complemented by a release of better quality product by potential vendors as pricing at the institutional end of the market continues to show compression. Our views on prime office yields are at 6.25%, prime retail moving sub 6.25% and prime logistics at 8.% (approaching 7.75% ). Sector / Sektor Offices Kanceláře Shopping Centres Nákupní centra High Street Nákupní třídy Warehouses Sklady PrimeYield (%) / Výnos Výnosy z nejlepších nemovitostí (%) Changes on previous quarter / Změna oproti předchozímu čtvrtletí Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214

3 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 212 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 213 On Point Prague City Report Q Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě IHS Global Insight) Česká republika se konečně začíná vymaňovat z recese. Po poklesu z prvního pololetí zaznamenal v období července až listopadu průmysl i export meziroční nárůst. Spotřebitelská důvěra v posledních měsících rovněž vrostla a těžila zejména z nízké inflace a skutečnosti, že se nyní neočekává žádná další změna v daňovém systému. Během listopadu až prosince narostla na maximum za poslední téměř tři roky. I přesto se v roce 213 očekává celkový pokles HDP o 1,4%. Výhled na rok 214 však zůstává pozitivní, HDP by se mohlo v roce 214 zvýšit o 1,8%. Trh realitních investic Po utlumené investiční aktivitě v roce 212, poskočil celkový objem investic v roce 213 na 1,39 miliardy eur (meziroční nárůst o 13 %). Ve druhém pololetí 213 dosáhl celkový objem investic 97 milionů eur (meziroční nárůst o 127 %), které doplnily 416 milionů eur dosažených v prvním pololetí. Většina transakcí byla uzavřena v Praze. Největší transakcí roku 213 byl prodej kancelářského projektu The Park na Praze 4, který prodala společnost Aberdeen americké investiční skupině Starwood Capital přibližně za 3 milionů eur. Tato transakce představuje vůbec největší investici v rámci jednoho kancelářského projektu v České republice. Zmíněný prodej dále doplnilo převzetí aktiv společnosti Endurance Fund největším domácím investorem CPI. Další významné transakce zahrnovaly prodej projektu Prague Gate na Praze 4, který prodala společnost Mayfield RE soukromému kupci, projekt City West na Praze 5, jež koupila společnost Cimex, Business Centrum Zálesí vlastněné společností Sekyra Group a koupené společností PSN. Tyto investice pak korunoval prodej věhlasného Tančícího domu, který od CBRE GI koupil soukromý investor. Nejaktivnějším sektorem druhého pololetí byl kancelářský trh s celkovým objemem investic dosahujícím téměř 397 milionů eur. V roce 213 byly v kancelářském sektoru uzavřeny transakce ve výši 69 milionů eur, což představuje 44% podíl na celkovém objemu investic. V maloobchodním sektoru dosáhly investice 142 milionů eur. Ve druhém pololetí 213 koupil Dreitonel projekt Galerie Moda (v insolvenčním řízení) za cca 14,5 milionů eur, soukromý investor koupil od Honoris Finance Obchodní centrum Řepy za cca 12 milionů eur, zatímco Portico koupilo od soukromého prodejce portfolio Penny Market. Další rekordní transakcí byl prodej Pařížské 26, kterou koupila Česká Pojišťovna od FIM Group za cca 2 milionů eur. Tato transakce definovala novou nejvyšší cenu na metr čtvereční, která kdy byla v ČR u tržních transakcí dosažena. Sektor skladových nemovitostí byl tažen zejména prodeji portfolií. V prvním pololetí byl prodán Norges Bank 5% podíl v evropském Prologis portfoliu, podíl Arcapita v Point Park portfoliu byl koupen společností TGP a část portfolia Segro byla koupena společnsotí PSP. Tyto transakce představovaly více jak dvě třetiny celkového industriálního investičního objemu v roce 213. Prodej jednotky Lindab v Business Parku Karlovarská, Billa DC na Rudné, Segro Tulipan Park Ostrava, Assa Abloy a Airport Logistic Park ukazují na rostoucí investiční apetit zahraničních i domácích investorů po industriálním a logistickém sektoru. Celkově dosáhly investiční transakce ve druhém pololetí 213 téměř 175 milionů eur; za celý rok potom 284 milionů eur, což představuje 2% podíl na celkovém objemu investic. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) 1,2 1, Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 Na vysokém objemu investic se podílel i prodej hotelu Palace, který koupil soukromý český investor od společnosti Warimpex, prodej hotelu Intercontinental, který koupila společnost BHR od Westmont Hospitality a prodej hotelu Kempinski od společnosti Ballymore. Vzhledem ke značnému množství transakcí, které se přesouvají z roku 213 a jsou v procesu due diligence, očekáváme pozitivní výhled i na rok 214. Rovněž lze očekávat, na trh budou s klesajícími yiedly přicházet i kvalitnější produkty. Podle našeho odhadu dosahují výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí 6,25 %, z nejlepších industriálních nemovitostí 8, % (blížící se k 7,75 %) a z nejlepších maloobchodních nemovitostí pod 6,25 %.

4 4 On Point Prague City Report Q4 213 Office Supply In Q4 213, three new office buildings with a total leasable area of 63,59 m 2 were added to the Prague office market. New supply included Florentinum in Prague 1, Dock 1 and Palmovka Park II, both in Prague 8. In 213, a total of 78,388 m 2 of modern office space was completed which represents a 2% decrease in comparison to last year s volume and a ca. 46% decline on the 1 year average. The majority of 213 office supply was delivered to Prague 1 (57.2% of the 213 total supply), Prague 8 (26.2%) and Prague 4 (12.3%). During Q4, four new developments and one refurbishment with a total of ca. 76,5 m 2 commenced construction. Currently, there are more than 32, m 2 of offices under construction with expected completion in The majority of space under construction will be delivered to Prague 5 (28.2% of the estimated supply), Prague 8 (24.3%) and Prague 4 (2.%). Total Stock (m 2 ) 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Celkový objem kancelářských ploch m2 thousands/tisíce m2 Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, Jan / leden 214 Demand After a weaker previous quarter, Q4 gross take-up once again recorded a strong result of 81,244 m 2 of leasing transactions. Q4 gross take-up was driven mainly by renegotiations which accounted for 64.3% of the total volume of closed transactions. The cumulative gross take-up for 213 reached 298,88 m 2 which represents the second highest take-up in the history of Prague s modern office market. Net take-up in Q4 213 amounted only to 28,894 m 2. Overall the net take-up in 213 reached 151,334 m 2 which is the second lowest result since 24. The most active districts in 213 were Prague 1 (34.5% of all new deals), followed by Prague 4 (17.5%) and Prague 8 (11.7%). Vacancy As previously predicted, the Q4 213 vacancy rate remained relatively stable. From the third quarter it has increased by only 21 bps to its current level of 13.15%. The lowest vacancy rate was recorded in Prague 1 (5.8%), followed by Prague 4 (6.1%) and Prague 5 (8.8%). The largest share of available office space is, for a long period, located in Prague 9 (28.5%) and Prague 7 (28.5%). Rents Despite a slight drop in prime headline rents in the third quarter, Q4 prime headline rents remained in the range of m 2 /month. Inner city rents were also stable: Pankrác (Prague 4) at m 2 /month and Smíchov (Prague 5) and Karlín Florenc (Prague 8) at m 2 /month. Rents in the Outer City are at m²/month. Gross Take-Up (m 2 ) Hrubý objem pronájmů Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, Jan / leden 214 Net Absorption In Q4 213, net absorption recorded a positive figure reaching 49,13 m 2. Despite the negative results from Q1 and Q3, the overall absorption for 213 remained positive and reached 33,929 m 2. Forecast Over the course of 214, we believe the market will achieve an approximately similar level of absorbed space. Net absorption could reach 4, 5, m 2. Due to new, predominantly speculative projects coming to the market, we expect a significant increase of the vacancy rate throughout 214. As the new supply will rely mainly on existing tenants which have been occupying their premises for five or more years, the vacancy rate will especially increase in lower quality buildings m2 thousands / tisíce m2

5 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 (f) Q2-14 (f) Q3-14 (f) Q4-14 (f) Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f) On Point Prague City Report Q Kanceláře Objem ploch a nová nabídka Ve 4. čtvrtletí přibyly na pražský kancelářský trh tři nové kancelářské projekty o celkové pronajímatelné ploše m 2. Nová nabídka zahrnovala Florentinum v Praze 1, projekty Dock 1 a Palmovka Park II v Praze 8. V roce 213 bylo dokončeno m 2 kancelářských prostor, což představuje 2% pokles ve srovnání s objemem loňského roku a přibližně 46% pokles oproti 1-ti letému průměru. V roce 213 byla většina kanceláří realizována v Praze 1 (57,2 % z celkového objemu realizované nabídky v 213), v Praze 8 (26,2 %) a Praze 4 (12,3 %). Ve 4. čtvrtletí byly zahájeny čtyři nové kancelářské projekty a jedna rekonstrukce o celkové ploše cca m 2. V současné době je ve výstavbě více jak 32 m 2 kanceláří, které by měly být dokončeny v letech 214 a 215. Většina nové nabídky by měla být realizována v Praze 5 (28,2 % z celkového objemu očekávané nabídky), v Praze 8 (24,3 %) a Praze 4 (2, %). Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 Poptávka Po slabším předchozím čtvrtletí byl celkový objem pronájmů ve 4. čtvrtletí opět vysoký s m 2 pronajatých ploch. Hrubou realizovanou poptávku ve 4. čtvrtletí táhly zejména renegociace, které dosahovaly 64,3 %. V roce 213 dosahovala celková hrubá poptávka m 2, což představuje 2. nejvyšší poptávku v historii moderního pražského kancelářského trhu. Čistý objem pronájmů dosáhl ve 4. čtvrtletí pouhých m 2. V roce 213 dosáhl čistý objem pronájmů m 2, což představuje 2. nejslabší výsledek od roku 24. Nejvíce nových smluv bylo v roce 213 uzavřeno v Praze 1 (34,5 % z čistého objemu pronájmů), v Praze 4 (17,5 %) a v Praze 8 (11,7 %). Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti 15% 1% 5% % Neobsazenost Podle očekávání zůstala míra neobsazenosti ve 4. čtvrtletí relativně stabilní. Oproti 3. čtvrtletí se zvýšila o pouhých 21 bazických bodů na 13,15 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 1 (5,8 %), v Praze 4 (6,1 %) a Praze 5 (8,8 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch je dlouhodobě v Praze 9 (28,5 %) a v Praze 7 (28,5 %). Cena pronájmů I přes mírný pokles nejvyššího dosahovaného nájemného ve 3. čtvrtletí, zůstala jeho výše ve 4. čtvrtletí v rozmezí 19-2,5 / m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy rovněž stabilní: na Pankráci (Praha 4) na úrovni /m 2 /měsíc, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni /m 2 /měsíc. Ve vnějším městě dosahují nájmy 13-14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch Ve 4. čtvrtletí 213 dosáhla čistá absorpce ploch m 2. I přes negativní výsledky z 1. a 3. čtvrtletí tak zůstala celková absorpce v roce 213 pozitivní. Dosáhla m 2 Vacancy Forecast 2% 15% 1% 5% Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 Předpověď vývoje neobsazenosti Předpověď Očekáváme, že by pražský kancelářský trh mohl v průběhu roku 214 absorbovat obdobné množství kancelářských prostor. Čistá absorpce ploch by mohla dosáhnout 4 5 m 2. Vzhledem k nové, zejména spekulativní, výstavbě očekáváme v roce 214 výraznější nárůst míry neobsazenosti. S tím, jak bude nová nabídka spoléhat zejména na stávající nájemce, kteří jsou v pronájmu 5 a více let, poroste míra neobsazenosti zejména ve starších a méně kvalitních kancelářských projektech. Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď

6 6 On Point Prague City Report Q4 213 Retail Supply In the fourth quarter of 213, a total of 8 retail schemes with a leasable area of ca. 16, m 2 were opened in the Czech Republic. New shopping centre supply included Galerie Šantovka in Olomouc, adding approximately 46, m 2 to the Czech retail market, Fontána Teplice, OC Krakov in Prague, Galerie Tabačka in Nový Jičín, Galerie na Soutoku in Litoměřice and Zlatá Brána in Prostějov. On top of this, CPI Retail Park Pelhřimov and a small retail park in Český Brod by JTH Group were completed during the fourth quarter. In 213, more than 19, m 2 of retail space was opened. The highest density of modern retail space per capita remains in Liberec. In 214, the city of Liberec will be followed by Teplice where the shopping centre density is also expected to exceed 1,4 m 2 per thousand inhabitants. Existing Shopping Centre Stock per Capita City Level Hustota nákupních center v m 2 na tisíc obyvatel v městech ČR Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha , 1,2 1,4 1,6 Existing Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 Under construction Currently, there are more than 18, m 2 of new retail schemes under construction, predominately in shopping centres and retail parks. The largest portion of space is currently being prepared in Prague (3% of total space under construction), Brno region (24%) and Ústecký region (22%). In 214, we expect ca. 133,5 m 2 of modern retail space to be delivered. The major schemes to be opened are CTP Retail Park Brno (35, m 2 ), Dandreet s Galerie Teplice (21,9 m 2 ) and Centrum Pivovar (17,5 m 2 ) in Děčín which is being developed by Centrum Pivovar. Prague s city centre is going through a facelift due to several refurbishments taking place along the high street, Na Příkopě and 28.října. The remodelling of City Palais has been completed and in H1 214, the refurbishment of the former ČSOB building at Na Příkopě 14 is expected to be completed. As the city centre is perceived by retailers as an attractive location, several new projects are planned along Na Příkopě. Ballymore for example is planing to build The Cross to substitute the lack of high street retail space between Na Příkopě and Václavské Náměstí. Demand Although the Czech Republic remains the 2 nd most sought after market in CEE after Poland, retail demand since the beginning of the year has been very volatile. Retailers remain focussed on Prague and the best performing shopping centres with a proven track record. Many retailers were also actively seeking to secure space along Na Příkopě Street or the lower part of Václavské Náměstí for mainstream brands, whilst the luxury labels remain faithful to Pařížská. While shopping centres in Prague have further refreshed their tenant mixes, the high street remained high on the list amongst retailers, whether established or entering the market. Additions in the city centre included: Max Mara Week-End, Bershka & Deichmann on Na Příkopě Street, Karen Millen in Železná Street, Paul Bakery on Václavské Náměstí and Jimmy Choo on Pařížská Street. New fascias have also appeared on the high street in the second half of 213 including the well-known Deichmann, Tommy Hilfiger and new comers such as Julius Meinl and Harmont & Blaine with their recently opened flagship stores on 28 Října. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of 95 m 2 / month (for a 1 m 2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of 18 m 2 /month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase.

7 On Point Prague City Report Q Maloobchod Nabídka Ve 4. čtvrtletí 213 bylo v České republice dokončeno osm maloobchodních projektů s celkovou pronajímatelnou plochou cca 16 m 2. Nová nabídka zahrnovala obchodní centra: Galerie Šantovka v Olomouci, díky jejímuž otevření přibylo na český trh přibližně 46 m 2, Fontána Teplice, OC Krakov v Praze, Galerie Tabačka v Novém Jičíně, Galerie na Soutoku v Litoměřicích a Zlatá Brána v Prostějově. Kromě toho byl ve 4. čtvrtletí otevřen CPI Retail Park Pelhřimov a malý nákupní park společnosti JTH Group v Českém Brodě. V roce 213 tak byly otevřeny maloobchodní projekty o celkové ploše přesahující 19 m 2. Největší hustota moderních maloobchodních prostor v přepočtu na obyvatele zůstává v Liberci. V roce 214 bude Liberec následován Teplicemi, kde hustota obchodních center rovněž přesáhne 1 4 m 2 na tisíc obyvatel. Selection of New Market Entries in Prague in 213 Výběr značek, které vstoupily na pražský trh v roce 213 Shopping Centre Centrum Černý Most Centrum Chodov Palladium Nový Smíchov Myslbek Arkády Pankrác High Street Retailers Smyk, Rindo Squid Kids, Minelli, Sinsay, Grycan, Aeronautica Militare, Rancheros Timberland, Michael Kors, SeptWolves, Fjall Raven, Peak Performance Wojas, Alain Delon, La Martina Bobbi Brown, La Martina, Gerry Weber, Tommy Hilfiger H&M Home, List French Connection Retailers 28. října Harmont & Blaine, Julius Meinl Staroměstské nám. Na Příkopě Široká, Břehová Pařížská Bell & Ross, Pal Zileri Tommy Hilfiger Just Cavalli, Tombolini Zenith, Tod s, Porsche Design Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 V současné době je ve výstavbě vice jak 18 m 2 nových maloobchodních projektů s převahou nákupních center a retail parků. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Praze (3 % z celkové maloobchodní výstavby), Jihomoravském kraji (24 %) a Ústeckém kraji (22 %). V roce 214 by mělo být dokončeno přibližně m 2 moderních maloobchodních ploch. Mezi největší projekty, které mají být otevřeny patří: CTP Retail Park Brno (35 m 2 ), Galerie Teplice (21 9 m 2 ) společnosti Dandreet a Centrum Pivovar (17 5 m 2 ) v Děčíně, které staví společnost Centrum Pivovar. Centrum Prahy rovněž prochází změnami, a to díky několika rekonstrukcím na obchodních třídách Na Příkopě a 28. října. Dokončena byla přestavba City Palais, během 1. poloviny 214 by měla být rovněž dokončena rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Jelikož je centrum města považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu je zde plánováno několik nových projektů v oblasti ulice Na Příkopě. Ballymore plánuje stavbu projektu The Cross, která by měla nahradit nedostatek maloobchodních prostor mezi obchodními ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Poptávka Ačkoli Česká republika zůstává druhým nejvyhledávanějším trhem ve Střední Evropě hned po Polsku, maloobchodní poptávka je od začátku roku nestálá. Obchodníci se i nadále zaměřují na Prahu a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Mnozí obchodníci rovněž usilují o zajištění jednotky na obchodní ulici Na Příkopě, anebo ve spodní části Václavského náměstí. Luxusní značky zůstávají soustředěny na ulici Pařížské. Zatímco obchodní centra nadále obnovují mix svých nájemců, obchodní ulice zůstávají v hledáčku nově příchozích i zavedených značek. V centru města nově přibyly například Max Mara Week- End, Bershka a Deichmann v ulici Na Příkopě, Karen Millen v Železné ulici, Paul Bakery na Václavském Náměstí či Jimmy Choo na Pařížské. Ve druhé polovině 213 se na obchodní ulici objevily nové značky jako například zavedený Deichmann, Tommy Hilfiger či nově příchozí Julius Meinl a Harmont & Blaine, které otevřely svou vlajkovou prodejnu na ulici 28. října. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 /m 2 /měsíc (za 1 m 2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 18 /m 2 /měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.

8 On Point Prague City Report Q4 213 Industrial Supply The total modern A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic was 4.45 million m 2 at the end of Q In the last quarter of 213, only six new projects totalling approximately 32,5 m 2 were completed. During 213, almost 265, m 2 of industrial space in 29 projects were delivered to the market. New supply increased by 25% and represents the largest annual supply since 29. The highest level of completions was delivered to three regions: Mladá Boleslav in Central Bohemia, Greater Prague and the Pilsen region. At the end 213, the total amount of space under construction reached over 177, m 2. It includes 15 different schemes in 7 regions; the highest share of the space under construction is currently in Greater Prague with over 48, m 2. Newly commenced projects in the last quarter of 213 include 2 buildings by CTP (in Bor and Mladá Boleslav) and 2 buildings by PointPark in Greater Prague. The market is still driven by non-speculative construction where pre-lets form almost 9% of the stock in the pipeline. In H1 214, we expect ca. 15, m 2 of industrial space to be completed. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Demand In Q4 213, gross take-up amounted to 399, m 2, which reflected an increase of 47% q-o-q and 33% y-o-y. For the entire year 213, over 1.17 million m 2 of industrial space was leased in the country which is a ca. 29% stronger result than a year ago. This best seasonal and yearly result in gross take-up in the history of the Czech industrial market stems from a large amount of renewals of deals originally concluded in the strong year of 21. It includes mainly 3PLs which renegotiated a space forming almost 27% of all deals in 213. Net take-up reached 181, m 2 in Q4 213 and 621, m 2 throughout 213 (+5% y-o-y), which is the second best annual result after 21. The highest transaction activity was registered in Greater Prague where 53% of gross and 43% of net take-up was concluded. During 213, over 44% of net take-up was leased by manufacturers. Logistics operators were behind 34% and distribution companies leased 22% of net take-up. When taking renegotiations into account, the share of take-up differs. The largest amount of transactions including renewals were concluded by 3PLs who leased above 44% of all take-up in 213. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 1,4, 1,2, 1,, 8, 6, 4, 2, Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 213 Strong demand and limited supply in Q4 213 pushed the vacancy rate down in the country to 7.9% at the end of 213. Quarterly, the vacancy decreased by 58 bps. Year-on-year, it rose by 14 bps. In Greater Prague, the vacancy rate decreased quarterly by 91 bps to 9% (+ 116 bps y-o-y.). In Brno, vacancy decreased annually to 6.1% and in the Pilsen region, now stands at 4.8%. The highest vacancy rate is currently registered in the South Bohemian, Olomouc, Pardubice and Central Bohemian regions. Hradec Králové is the only region with a vacancy rate of %. New Lease / Nová smlouva Expansion / Expanze Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 213 Rents In Q4 213, prime headline rents in Prague remained stable at m 2 /month. Prime rents in the Brno region are currently at m 2 /month. Built-to-suit developments can still achieve higher rents than those quoted, if situated in locations with limited competition. Prelease / Předpronájem Renegotiation / Renegociace

9 On Point Prague City Report Q Průmysl a logistika Nabídka V České republice bylo na konci 4. čtvrtletí 4 45 m 2 skladových a průmyslových prostor třídy A ve vlastnictví developerů a investorů. Ve 4. čtvrtletí bylo nově dokončeno pouze šest projektů s celkovou velikostí 32 5 m 2. Za celý rok 213 se postavilo 29 nových hal o celkové ploše 265 m 2. Ve srovnání s rokem předchozím jde o nárůst o 25 %. Zároveň se jedná o největší roční přírůstek ploch od roku 29. Nejvíce se v uplynulém roce postavilo nových ploch ve třech regionech: v Mladé Boleslavi, Praze a v Plzeňském kraji. Ve výstavbě se ke konci roku 213 nacházelo dalších 15 nových hal s celkovou plochou 177 m 2. Staví se celkem v 7 krajích a největší objem výstavby je momentálně v Praze, kde vzniká 48 m 2 nových ploch. Mezi projekty, které se začaly nově stavět ve 4. čtvrtletí 213, patří 2 haly CTP (v Boru a Mladé Boleslavi) a 2 budovy společnosti PointPark v Praze. Na trhu stále jasně převládá výstavba na předpronájem. Jedná se o téměř 9 % všech budovaných prostor. Odhadujeme, že v prvním pololetí 214 bude dokončeno přibližně 15 m 2 nových průmyslových hal. Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 7% 4% 14% 3% 2% 1% Greater Prague Brno region Pilsen region 39% Ostrava region Central Bohemia region Ústí nad Labem region Liberec region Pardubice region Jihlava region Olomouc region Hradec Králové Zlín region 17% South Bohemia region Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 214 Silná poptávka a malá nabídka nových ploch přispěly k poklesu míry neobsazenosti v ČR ve 4. čtvrtletí 213 o 58 bazických bodů na úroveň 7,9 %. Proti předchozímu roku je neobsazenost o 14 bazických bodů vyšší. V Praze a okolí míra neobsazenosti čtvrtletně také poklesla na 9 % (-91 b.b.). Proti minulému roku je ale o 116 bazických bodů vyšší. V Brně se neobsazenost snížila na 6,1 % a v Plzni je na 4,8 %. Nejvíce neobsazených ploch se v současné době nachází v Jihočeském, Olomouckém, Pardubickém a Středočeském kraji. Královehradecký kraj je jediný z českých krajů, kde je v současnosti míra neobsazenosti %. Poptávka Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí 213 objemu 399 m 2, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 47 % a meziroční o 33 %. Za celý rok bylo celkově pronajato m 2 ploch, čímž hrubá realizovaná poptávka proti předchozímu roku vzrostla o 29 %. Tento nejlepší kvartální a roční výsledek hrubé realizované poptávky v historii českého trhu z velké části souvisí s velkým počtem obnovených smluv, původně uzavřených v roce 21, kdy byly velmi silná poptávka. Většinou se jedná o smlouvy 3PL společností, které samotné vygenerovaly 29 % celkové poptávky jenom díky prodloužení končících smluv. Čistá realizovaná poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí 181 m 2 a za celý rok 621 m 2 (+5 % meziročně). Jedná se o druhý nejlepší výsledek po roce 21. Nejvíce nových smluv bylo uzavřeno v Praze, až 53 % hrubé a 43 % čisté realizované poptávky. Nejvíce nových smluv v roce 213 uzavřely firmy z výrobního sektoru (44 %). Logistické společnosti si nově pronajaly 34 % ploch a distribuční firmy 22 %. Pokud započítáme také obnovené nájemní smlouvy, podíl realizované poptávky se změní. Nejvíce transakcí připadne logistickým firmám s 44% podílem na hrubé poptávce. Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 214 Nájemné V průběhu 4. čtvrtletí 213 zůstalo nominální nájemné za nejkvalitnější prostory v Praze na 3,8 4,25 m 2 /měsíc a v Brně na 4, 4,25 m 2 /měsíc. Za vyšší nájmy, než zde uvedené, se nadále pronajímají projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu 9.% 8.5% 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.%

10 YTD May YTD May Euro Occupancy % Arrivals (s) Bed nights (s) 1 On Point Prague City Report Q4 213 Hotel market Prague s central location has made the city popular with leisure and business tourists. The city boasts a combination of historic sites and an active night life, appealing to both younger crowds and those looking for a cultural trip. The city benefits from a wide selection of medieval, baroque and renaissance architecture and is also a UNESCO World Heritage Site. Between 22 and 212, tourism arrivals and bed nights grew at compound annual average growth (CAAG) rates of 7.8% and 6.8% respectively, due to an equally strong rise in both domestic and inbound tourism. Prague s tourism industry remained subdued in the first 9 months of the 213, with arrivals and bed nights witnessing relatively flat growth of.3% and -1.2%, respectively, when compared to September 212 YTD, reflecting the on-going economic problems in the country and throughout Europe. Signs of recovery towards the end of the year, however, provide optimism that tourism growth will bounce back in 214. Prague Hotels Performance ARR ( ) RevPAR ( ) Occupancy (%) Výkonnost pražských hotelů ARR = průměrná sazba za pokoj, RevPAR = výnos z volných pokojů, Occupancy = obsazenost Source/Zdroj: STR Global, Jan / leden 214 As at January 214, Prague s hotel supply comprised of 339 hotels with approximately 26,1 rooms. 4- and 5-star establishments dominate the market accounting for 51% of all graded hotel supply. 3-star hotels also have a significant presence, representing 39% of the market. Between 2 and 21, the hotel market experienced significant supply growth, adding almost 7, hotel rooms, which represents an annual average growth rate of 3%. The majority of these rooms were 4- and 5-star and internationally branded. More recently, hotel development activity has been far more limited due to the economic crisis of 28/9 having a profound impact on funding new hotel developments. At the time of writing we are aware of five new hotel developments, of which two are confirmed and scheduled to open mid-214; the 3-star, 15-room Motel One in the Na Poříčí area and the 4-star, 233-room NH Senovážné located at Senovážné Náměstí 3. Other projects include a larger mixed used scheme called U Hájků which comprises two hotel elements (a 228-room, 4- star property and a 5-room, 5-star property). Construction of the project, also located in Na Poříčí, started in 28 but development activity ground to a halt due to the economic downturn. The project is about 9% complete and currently under distressed circumstances. Speculative projects include a 128-room Holiday Inn Express on Zlatnická and an unconfirmed 173-room, 5-star property at Národní Street. Prague Tourism 6, 5, 4, 3, 2, 1, Bed Nights ( s) Source/Zdroj: CZSO, Jan / leden 214 Turismus v Praze After three consecutive years of hotel performance growth, 213 saw more subdued trading. Year-end RevPAR fell.5% to as a 1.3% growth in occupancy (7.3%) was offset by a 1.8% decrease in average rate ( 71.58). Czech hotels have suffered considerably since the recession that began in 211 and room rates remain 39% lower than pre-crisis levels. Hoteliers are confronted with a highly competitive market which has made it very difficult for hotels to raise their room rates despite an increase in demand. However, as Prague hasn t seen any significant new supply for some time and with economic recovery under way, 214 should see an uplift in hotel performance. After years of limited transactional activity, investor interest in the Czech hotel market picked up significantly towards the end of 213 with the sale of the 372-room InterContinental Prague to Slovakianbased Best Hotel Properties for 115 million, the largest single asset deal in the country for almost a decade. The 75-room Kempinski Prague on Hybernská was also sold towards the end of 213 for an undisclosed sum. In total, approximately 25 million of hotel assets changed hands in 213, indicating investor confidence is returning as the Czech economy begins to recover. Visitor Arrivals ( s) 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,

11 On Point Prague City Report Q Díky svému umístění v srdci Evropy nemá Praha nouzi o turisty přijíždějící pracovně či za odpočinkem. Město se může pochlubit kombinací kulturních památek a aktivního nočního života, což přitahuje jak skupiny mladých turistů, tak těch, kteří se zajímají převážně o kulturu. Praha těží z rozsáhlé škály středověkých, barokních a renesančních památek. Rovněž byla zapsána na seznam světového dědictví UNESCO. V průběhu let 22 až 212 vzrost dle CAAG počet turistů a přenocování o 7,8 %, respektive o 6,8 %, což je způsobeno značným nárůstem domácích i zahraničních turistů. V prvních 9-ti měsících roku 213 zůstával pražský cestovní ruch utlumený. Ve srovnání se zářím 212 zaznamenal počet turistů a přenocování pouze mírný nárůst o,3 %, respektive o -1,2 %, což odráželo ekonomické problémy v České republice a napříč Evropou. První náznaky oživení byly partné již koncem roku, i když výraznější oživení můžeme očekávat až v roce 214. Prague Hotel Supply - Rooms Nabídka hotelových pokojů v Praze 3, 25, 2, 15, 1, 5, - Existing/Dokončené Pipeline/Připravované Source/Zdroj: CZSO, Jones Lang LaSalle Hotels, Jan / leden 214 V lednu 214 sestávala nabídka hotelů v Praze z 339 nemovitostí s přibližně 26 1 hotelovými pokoji. Pražskému trhu dominují 4 a 5 hvězdičkové hotely, které tvoří 51 % stávající nabídky. Hotely 3 hvězdičkové jsou rovněž značně zastoupeny a představují 39 % trhu. V průběhu let 2 a 21 zaznamenal hotelový trh značný nárůst nabídky, kdy bylo na trh uvedeno téměř 7 hotelových pokojů, což představuje 3% průměrný roční nárůst. Většina z nich byla klasifikována jako 4 a 5 hvězdičkové pokoje mezinárodní úrovně. Ekonomická krize z roku 28/9 ovlivnila financování nových hotelových projektů, což mělo za následek utlumení hotelové výstavby v posledních letech. V době vydání jsme měli informace o výstavbě pěti hotelových komplexů, z nichž dva by měly být dokončeny v polovině roku 214; tříhvězdičkový Motel One se 15 pokoji v lokalitě Na Poříčí a 4 hvězdičkový hotel NH Senovážné Hotelový trh na Senovážném náměstí 3 s 223 hotelovými pokoji. Další projekty zahrnují multifunkční komplex U Hájků, který sestává ze dvou hotelových částí (228 pokojů 4 hvězdičkové kategorie a 5 pokojů 5 hvězdičkové kategorie). Výstavba tohoto projektu, který se rovněž nachází na Poříčí, začala v roce 28, ale posléze byla v důsledku ekonomické krize pozastavena. Projekt je z 9 % dokončen a v současnosti se nachází v nelehké situaci. Spekulativní projekty zahrnují Holiday Inn Express se 128 pokoji ve Zlatnické a prozatím nepotvrzený 5 hvězdičkový projekt se 173 pokoji na Národní. Po třech po sobě jdoucích letech růstu výkonnosti pražských hotelů jsme v roce 213 zaznamenali utlumení obchodů. Výnosy za pokoj (RevPAR) ke konci roku poklesly o,5 % na 49,72 kvůli tomu, že nárůst obsazenosti o 1,3 % (na 7,3 %) byl kompenzován 1,8% poklesem průměrné sazby za pokoj (na 71,58 ). České hotely od počátku recese v roce 211 výrazně utrpěly a sazby za pokoj zůstaly 39 % pod úrovní z předkrizových let. Hoteliéři se střetávají s vysoce konkurenčním prostředím, které jim i přes nárůst poptávky ztěžuje zvýšení sazby za pokoj. Vzhledem k tomu, že v Praze už delší dobu nedošlo k dokončení větších projektů, mohli bychom s postupným ekonomickým uzdravením v roce 214 vidět zlepšení. Po letech omezené investiční aktivity se koncem roku 213 výrazně zvedla investiční nálada v českém hotelovém sektoru. Došlo k prodeji hotelu InterContinental Praha s 372 pokoji, který koupila slovenská skupina Best Hotel Properties za 115 milionů, což představuje největší investici v rámci jednoho hotelového projektu v poslední dekádě. Prodán byl ke konci roku i Hotel Kempinski se 75 pokoji na ulici Hybernská. V roce 213 změnily vlastníka hotelové projekty v přibližné výši 25 milionů, což naznačuje, že chuť investovat se s oživením české ekonomiky postupně vrací. Czech Republic: Hotel Transaction Volumes Objem hotelových transakcí v ČR Transaction Volume / Objem transakcí (mil ) Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Hotels, Jan / leden 214

12 12 On Point Prague City Report Q4 213 Market Practice Leasing Market Practice Lease Length Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common, mainly in case of renegotiations. Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break options are becoming more common especially in the secondary locations. Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 1 year leases. Payment Terms Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Rental Deposit Indexation is annually in line with European CPI. In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI. (office) It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Other Charges Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial) Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Obvyklé nájemní podmínky Doba nájmu Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací. Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 1 letých smluv. Platební podmínky Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Tato záloha může být rovněž ve výši 3 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) Další poplatky Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.

13 Contacts : Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic tewfik.sabongui@eu.jll.com ondrej.novotny@eu.jll.com Prague City Report Q4 213 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.