Prague City Report 3 3 Q3

Transkript

1 Prague City Report 3 3 Q3

2

3 Prague City Report Q Economy/Investment Economy (based on Oxford Economics) The outlook for the Czech economy remains strong over the short term. Survey data points to solid growth in Q3. Despite that, however, the forecast for GDP growth in 2014 has been revised down from the original 2.6% to 2.5%. The suprising y-o-y decline of industrial production in August by 5.2% after growing by 8.6% in July coincided with a significant deceleration in Czech manufacturing export growth and weak industrial production in Germany. One of the main drags on GDP growth this year remains unemployment which is hurting household disposable income and consumption. It is forecasted to fall decisively only when GDP growth approaches 3% y-o-y, which is unlikely to happen before Investment Market In the third quarter of 2014, the Czech real estate investment market has continued to fulfil initial predictions and is presently on-track to become the second most active year in history, behind the pre-crisis year of Considering those transactions at advanced stages of negotiations and signed deals scheduled to close in Q (including the VGP portfolio sale for 523 million which has frequently and incorrectly been attributed to Q3 figures), we predict total investment volumes to exceed 2 billion for the full year. Excluding the VGP sale, which is scheduled for closing in Q4 2014, total investment volumes in Q amounted to approximately million. Even without the VGP portfolio, logistics and industrial was still the most active sector and main driver of investment volumes. The logistics and industrial sector recorded more than 173 million over 6 individual transactions ranging from 6 million to almost 100 million. This demonstrates the depth and liquidity of the current investment market. It also illustrates how smaller and domestic investors are following the example set by large international investors. The largest transaction of the quarter was the long-awaited sale of Heitman s Rudná Business Park for an undisclosed amount to Prologis. This was followed by another logistics transaction closed between Logicor (the industrial platform owned by another North American investment giant, Blackstone) and Panattoni; namely the property known as Panattoni Park Prague Airport which changed hands in July as part of a larger, cross-border Panattoni portfolio. The largest office transaction of the third quarter was the sale of River Gardens I, a recent development in Prague 8 which changed hands between 2 Slovak firms, the developer HB Reavis and investor IAD Investments. The property sold for approximately 50 million. A similar volume was also recorded for the largest High Street/CBD sale of the quarter, where the mixed-use, Wenceslas square development known as Diamant Building, was acquired by GLL. Going forward, the outlook for the market is positive with a significant amount of large volume transactions scheduled to close in Q and an even greater amount scheduled to exchange in early We are registering continuous interest in prime product across the sectors and across CEE; we expect that interest will focus not only on large industrial portfolios but also on retail (high street and shopping centres) in late 2014 and early The prime office sector will continue to attract the interest of traditional sector investors, with investment volumes largely dependent on the availability of prime product. Over the forthcoming quarters we expect the core-plus segment to follow the prime end of the market, where the continuing weight of capital and yield compression will lead to improved liquidity for core-plus and secondary property. Our views on prime office yields are at 6.00% (heading sub 6.00%), prime logistics are at 7.00%, whilst prime retail yields are expected to re-benchmark in 2014 at significantly below 6.00%. We expect continuous yield compression over the next 12 months. Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí Sector Yield (%) Changes on previous quarter Sektor Výnos (%) Změna oproti předchozímu čtvrtletí Offices Kanceláře Shopping Centres Nákupní centra High Street Nákupní třídy Warehouses Sklady Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 2

4 Prague City Report Q Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě Oxford Economics) V krátkodobém horizontu zůstává výhled pro českou ekonomiku pozitivní. Data poukazují především na solidní ekonomický růst ve 3. čtvrtletí. I přesto byla revidována předpověď růstu HDP pro letošní rok z původních 2,6 % na 2,5 %. Po červencovém meziročním nárůstu průmyslové produkce o 8,6 % došlo k překvapivému srpnovému poklesu o 5,2 %. Pokles byl dán především značným zpomalením růstu českého průmyslového exportu a slabé průmyslové produkci v Německu. Jednou z hlavních brzd růstu HDP zůstává nezaměstnanost, která negativně ovlivňuje disponibilní důchod domácností i jejich spotřebu. Podle předpovědi by měla nezaměstnanost výrazněji poklesnout pouze pokud meziroční růst HDP dosáhne 3 %, což není dříve než v roce 2015 pravděpodobné. Trh realitních investic Trh realitních investic naplnil ve 3. čtvrtletí původní očekávání a trh tak směřuje i nadále k tomu stát se co do objemu investic druhým nejúspěšnějším rokem, po předkrizovém roce Bereme-li v úvahu transakce v pokročilém stádiu jednání, jejichž uzavření je plánováno na 4. čtvrtletí (včetně prodeje VGP portfolia za 523 mil eur, který je často nesprávně zařazován do 3. čtvrtletí), můžeme očekávat, že celkový objem investic přesáhne v roce 2014 dvě miliardy eur. Nepočítáme-li prodej portfolia VGP, který by měl být dokončen až ve 4. čtvrtletí, dosáhl celkový objem realitních investic ve 3. čtvrtletí 2014 přibližně 336,5 milionů eur. I bez prodeje VGP portfolia byl sektor logistiky a skladových nemovitostí nejaktivnějším segmentem a hlavní hnací silou investičních objemů. Tento sektor zaznamenal nákupy v objemu více jak 173 milionů eur v rámci 6 individuálních transakcí v rozmezí 6 až téměř 100 milionů eur, což demonstruje hloubku a likviditu současného trhu realitních investic. Je patrné jak menší a domácí investoři následují příkladu zahraničních investorů. Největší transakcí 3.čtvrt. byl dlouho očekávaný prodej Business parku Rudná, který koupil Prologis od společnosti Heitman. Další významná transakce na trhu průmyslových nemovitostí byla uzavřena mezi Panattoni a Logicor (industriální platforma vlastněná dalším severoamerickým gigantem společností Blackstone), která koupila v červenci od prvně jmenované nemovitost známou jako Panattoni Park Prague Airport. Prodej byl součástí většího zahraničního prodeje Panattoni portfolia. Největší transakcí na trhu kancelářských nemovitostí byl prodej nedávno dokončené administrativní budovy River Garden I na Praze 8, kterou od slovenského developera HB Reavis koupil rovněž slovenský investor IAD Investments. Nemovitost byla prodána přibližně za 50 milionů eur. Největší transakce uzavřená v rámci high street/cbd trhu, dosáhla přibližně stejného investičního objeu. Prodán byl multifunkční projekt na Václavském náměstí známý jako Diamant, který koupila společnost GLL. I do budoucna je výhled investičního trhu pozitivní, jelikož je zde stále velké množství transakcí, které by měly být uzavřeny ve 4. čtvrtletí a dokonce ještě větší množství transakcí, jejichž uzavření je plánováno na začátek roku Stále registrujeme nepřetržitý zájem o prime produkty napříč všemi sektory i napříč celou střední Evropou. Rovněž očekáváme, že koncem roku 2014 a začátkem roku 2015 bude zájem nejen o velká industriální portfolia, ale rovněž o retail, a to jak v rámci nákupních tříd tak nákupních center. Sektor nejlepších kancelářských nemovitostí bude i nadále přitahovat zájem tradičních investorů s tím, že investiční objemy budou značně závislé na dostupnosti prime produktů. V následujících čtvrtletích očekáváme, že core plus segment bude postupně následovat vývoj na trhu prime produktů. Pokračující přiliv kapitálu a jeho narůstající objem doprovázený postupným poklesem yieldů povede k zlepšující se likviditě právě core plus produktů a postupně i secondary produktů. V následujících 12-ti měsících očekáváme souvislý tlak na snižování výnosů. Dle našeho názoru dosahují v současnosti výnosy z nejlepších kanceláří 6,00 % (s dalším možným poklesem) a z nejlepších industriálních nemovitostí 7,00 %. Výnosy z nejlepších maloobchodních nemovitostí se v roce 2014 dostanou díky chystaným transakcím výrazně pod 6,00 %. Czech Investment Volumes (in mil EUR) / Objem investic v ČR (v mil EUR) 1,200 1, Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 3

5

6 Prague City Report Q Office Market Supply Following a strong second quarter, with completions exceeding 73,000 m 2, no new office buildings were completed within the Prague office market in Q Currently, there is almost 290,000 m 2 of office space under construction. Out of this number, approximately 70,300 m 2 is scheduled for completion during Q4. Altogether, approximately 147,000 m 2 of office space should be completed in 2014, representing a ca. 88% increase in comparison to last year s volume and the strongest result since The share of A class projects stood at 67%. Top quality projects on the market, i.e. AAA class buildings, reached approximately 9% of the total stock, calculated in square meters, and 3% based on the number of buildings. Total Stock (m 2 ) Celkový objem kancelářských ploch v m 2 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014 Demand Q In Q3 2014, we have recorded very strong demand. Despite the generally weaker third quarter results, Q3 gross take-up reached 92,445 m 2 which represents q-o-q and y-o-y increases of 54% and 76% respectively. Such a result has been possible largely thanks to the large renegotiations of Česká Pojišťovna in CPI s premises in Pankrác which exceeded 32,000 m 2. In Q3, we have therefore recorded an increase in the share of renegotiations as approximately 55.7% of all transactions were renewals of contracts. The majority of leases in Q were signed by insurance companies (34.9% of all transactions, but again strongly influenced by the ČP deal), followed by manufacturing companies (14.6%) and professional services (14.5%). New leases were strongest in Prague 8 (31.5% of net take-up in Prague) and Prague 1 (30.5%). Gross Take-up (m 2 ) Hrubý objem pronájmů v m Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, October / říjen 2014 Vacancy As predicted, the vacancy rate has decreased. Thanks to zero completions in Q3 2014, the market absorbed some vacant space and the vacancy rate in Prague declined by 58 basis points to its current 14.04%. A bigger hike of vacancy is expected in the three upcoming quarters with the completion of more, mainly speculative projects on the market. In Q3, the lowest vacancy rate remained in the biggest office district of Prague 4 (6.3%), followed by Prague 10 (7.3%) and Prague 3 (11.9%). Conversely, the largest share of available space remained in Prague 7 (26.6%) and Prague 9 (24.4%). Rents Q1-Q Due to strong competition, the perception of the highest achievable rents in Prague registered a mild drop over the last 12 months. During Q3 2014, prime headline rents in the city centre remained stable in the range of m 2 / month. Inner city rents were at m 2 / month in Pankrác (Prague 4) and at m 2 / month in Smíchov (Prague 5) and Karlín Florenc (Prague 8). Rents in the Outer City remained at m² / month. Net Absorption and Forecast In Q3, the Prague office market absorbed 17,149 m 2 of office space. After a negative result from the first quarter, net absorption returned to positive figures. Between Q1 Q3 2014, absorption reached ca. 35,000 m 2. We expect net absorption to remain positive and to reach ca. 45,000 55,000 m 2 in COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 4

7 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 Q2-14 Q3-14 Q4-14 (f) Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f) Prague City Report Q Kancelářský trh Objem ploch a nová nabídka Po silném 2. čtvrtletí, kdy bylo dokončeno více jak m 2, nebyla ve 3. čtvrtletí v Praze dokončena žádná kancelářská budova. V současné době je ve výstavbě téměř m 2 kanceláří. Z nich by mělo být přibližně m 2 dokončeno v průběhu 4. čtvrtletí. Celkově by tak v roce 2014 mělo být dokončeno cca m 2, což představuje meziroční nárůst přibližně o 88 % a nejvyšší novou nabídku od roku Podíl kanceláří třídy A dosahuje 67 %. Nejlepší budovy na trhu tj. budovy třídy AAA představují přibližně 9 % z celkového objemu kanceláří a přibližně 3 % z celkového počtu moderních kancelářských budov v Praze. Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Poptávka Q Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali silnou poptávku. I přes obecně slabší výsledky třetích čtvrtletí, dosáhla hrubá realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí m 2, což představuje jak mezičtvrtletní, tak meziroční nárůst o 54 %, respektive o 76 %. Tento dobrý výsledek byl umožněn zejména renegociacemi České Pojišťovny ve dvou budovách CPI na Pankráci, které přesáhly m 2. Ve 3. čtvrtletí jsme tudíž zaznamenali nárůst renegociací, které tvořily přibližně 55,7 % z celkového objemu transakcí. Většina smluv byla podepsána společnostmi z oblasti pojišťovnictví (34,9 % z celkového objemu, což bylo silně ovlivněno renegociacemi České Pojišťovny), výrobními firmami (14,6 %) a poradenskými společnostmi (14,5 %). 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Neobsazenost Míra neobsazenosti podle očekávání poklesla. Díky tomu, že ve 3. čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova trh absorboval volné místo a míra neobsazenosti klesla o 58 bazických bodů na současných 14,04 %. K většímu nárůstu neobsazenosti by podle očekávání mělo dojít v následujících třech čtvrtletích, a to kvůli většímu množství nových, zejména spekulativních, projektů, které mají být dokončeny. Nejnižší míra neobsazenosti zůstala v největším kancelářském distriktu v Praze 4 (6,3 %), dále potom v Praze 10 (6,6 %) a Praze 3 (11,9 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch zůstává i nadále v Praze 7 (26,6 %) a v Praze 9 (24,4 %). Cena pronájmů V důsledku silné konkurence jsme v posledních 12-ti měsících zaznamenali mírný pokles nejvyššího dosahovaného nájemného. Ve 3. čtvrtletí zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v rozmezí 18,5 19,5 /m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy na úrovni: na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 16, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni Ve vnějším městě zůstávají v rozmezí 13 14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch a předpověď Ve 2. čtvrtletí absorboval pražský kancelářský trh m 2 kancelářských ploch. Po negativním výsledku z 1. čtvrtletí se čistá absorpce ploch vrátila do kladných čísel. Za první tři čtvrtletí roku 2014 dosáhla přibližně m 2. Očekáváme, že i nadále zůstane absorpce kladná. V roce 2014 by mohla dosáhnout cca m 2.acancy Forecast Psazenosti 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 5

8

9 Prague City Report Q Retail Market Supply In Q3, we registered the opening of a small retail park in Mohelnice, operating under the brand name Vendo Park. This park with approximately 4,000 m 2 of leasable area was developed by TREI Real Estate. A larger amount of retail space should be delivered in the last quarter of 2014 when shopping cente Quadrio in Prague and OC Frýda in Frýdek Místek will open. The highest shopping centre density of 1,440 m 2 per thousand inhabitants is currently in Teplice. This is followed by Liberec where the shopping centre density also exceeds 1,400 m 2 per thousand inhabitants. Existing Shopping Centre Stock per Capita City Level Hustota nákupních center v m 2 na tisíc obyvatel v městech ČR Teplice Liberec Zlín Olomouc Plzeň Hradec Králové Karlovy Vary Brno České Budějovice Opava Ostrava Jihlava Praha Ústí nad Labem Kladno Pardubice Děčín Karviná Most Frýdek-Místek Havířov Source/Zdroj: JLL, September / září 2014 Currently, there is more than 110,000 m 2 of retail space under construction, predominantly in shopping centres and retail parks. The largest portion of space is being prepared in the South Moravian region (36% of the total space under construction), Prague (26%) and the Central Bohemian region (25%). Despite the new completions planned for 2014 and 2015, the development pipeline remains constrained. With the exception of Prague and some regional cities, such as Brno, new larger projects are scarce Existing Under construction For the remainder of this year and during 2015, we expect ca. 49,400 m 2 of new shopping centres and 42,600 m 2 in retail parks to be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be opened are: CTP Retail Park Brno (35,000 m 2 ), Crestyl s Central Kladno (26,000 m 2 ) and OC Frýda (15,000 m 2 ) by TK Development. New additions are also about to be delivered to Prague s city centre. Along the high street, CPI s mix-used project, Quadrio, situated at Vladislavova/Spálená, is expected to add an additional ca. 8,500 m 2 of retail space to Prague s city centre. Quadrio will open at the end of October. Over the last few years, we have seen a gradual change in regional retail space distribution in the Czech Republic. While in 2000 the market was dominated by Prague and regional cities with population s exceeding 100,000 inhabitants (recording a ca. 65% share of the total retail stock), the current stock and supply is more in favour of smaller regional cities. As the larger cities become more saturated, new opportunities are opening for cities with less than 50,000 inhabitants, whose importance and share on total stock is growing. Demand The Czech Republic remains the 2 nd most sought after market in CEE after Poland. It registers a healthy retail demand, which is focused on Prague, its high street and the best performing shopping centres with proven track records. For the vast majority of new markets entries, franchising remains the preferred business model. The number of retailers having opened direct operations remained limited to brands such as Tosca Blu and Gerry Weber, just to mention a few. Franchising remains attractive for smaller concepts as it requires a lower initial input of capital. The Golden Cross and Pařížská Street remain high on retailers shopping lists, whether already established or entering the market. Retailers are actively monitoring Na Příkopě or the lower part of Václavské Náměstí for the mainstream brands whilst the luxury brands remain faithful to Pařížská. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of 95 m 2 / month (for a 100 m 2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of 180 m 2 / month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 6

10 Prague City Report Q Trh maloobchodních ploch Nabídka Ve 3. čtvrtletí jsme zaznamenali otevření menšího retail parku v Mohelnici spadajícího do sítě Vendo Parků. Tento retail park s pronajímatelnou plochou cca m 2 byl postaven společností TREI Real Estate. Větší objem nově dokončených ploch očekáváme v následujícím čtvrtletí, kdy budou otevřeny nákupní centra Quadrio v Praze a OC Frýda ve Frýdku Místku. Největší hustota nákupních center v přepočtu na obyvatele je v současnosti v Teplicích, kde hustota dosahuje m 2 na tisíc obyvatel. Teplice jsou následovány Libercem, kde hustota nákupních center rovněž přesahuje m 2 na tisíc obyvatel. Regional distribution of Retail Space in the Czech Republic Regionální rozdělení retailových ploch v ČR under construc 2013 Mezi největší projekty, které by měly být otevřeny, patří: CTP Retail Park Brno ( m 2 ), Central Kladno ( m 2 ) společnosti Crestyl a OC Frýda ( m 2 ) společnosti TK Development. Nové projekty budou dokončeny také v centru Prahy. Poblíž obchodních ulic bude otevřen multifunkční projekt Quadrio společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená, který do centra Prahy přidá dalších cca m 2 retailových ploch. Otevření Quadria je plánováno na konec října. V průběhu posledních let jsme zaznamenali postupnou změnu rozložení maloobchodních ploch v České republice. Zatímco v roce 2000 dominovala trhu Praha a regionální města s populací přesahující obyvatel (představující cca 65 % z celkové nabídky maloobchodních ploch), je současné rozložení spíše ve prospěch menších regionálních měst. S postupnou saturací větších měst se nové možnosti otevírají pro menší města s méně jak obyvately, jejichž důležitost a podíl na celkové maloobchodní nabídce narůstá % 20% 40% 60% 80% 100% Cities < Cities Cities > Prague excluded Prague Source/Zdroj: JLL, Setpember / září 2014 V současné době je ve výstavbě více jak m 2 obchodních ploch s převahou nákupních center a retail parků. Největší část maloobchodních ploch se připravuje v Jihomoravském kraji (36 % z celkové maloobchodní výstavby), v Praze (26 %) a Středočeském kraji (25 %). I přes plánované projekty pro rok 2014 a 2015, zůstává plánovaná nabídka omezená. S výjimkou Prahy a dalších regionálních měst jako např. Brno jsou větší plánované projekty spíše výjimečné. Do konce roku 2014 a v průběhu roku 2015 očekáváme dokončení m 2 nákupních center a m 2 retail parků. Poptávka Česká republika zůstává 2. nejvyhledávanějším trhem ve Střední Evropě hned po Polsku. Zaznamenává zdravou maloobchodní poptávku, která se soustředí zejména na Prahu, její obchodní třídy a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Pro valnou většinu nově příchozích obchodníků zůstává preferovaným obchodním modelem franšízing. Počet obchodníků, kteří otevřeli své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např. Tosca Blu nebo Gerry Weber. Franšízing je naopak atraktivní zejména pro menší koncepty, jelikož nevyžaduje tak velký počáteční vklad. Tzv. Zlatý kříž (lokalita mezi Muzeem, Můstkem a Náměstím Republiky) a ulice Pařížská zůstávají v hledáčku zavedených i nově příchozích maloobchodníků. Ti aktivně monitorují ulici Na Příkopě a spodní část Václavského náměstí pro mainstreamové značky, zatímco ty luxusní zůstávají věrné ulici Pařížská. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 /m 2 /měsíc (za 100 m 2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 180 /m 2 /měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 7

11

12 Prague City Report Q Industrial Market Supply The total, modern, A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic reached 4.79 million m 2 at the end of Q Strong construction activity also continued in the third quarter when new completions amounted to 103,500 m 2, out of which, 66% were let at the time of completion. For the first three quarters of 2014, new supply reached almost 278,300 m 2, which is 20% stronger than the same period in the record year of The market is still driven by non-speculative construction, although the number of speculatively built spaces is increasing. Out of all of the premises delivered between January and October 2014, ca. 80% were leased prior to completion. The highest levels of completions were delivered to the Greater Prague area with a 26% share of the total, followed closely by Central Bohemia and the Pilsen regions.the largest new delivery in Q includes the fourth building of D+D Park Kosmonosy with 26,000 m 2, partially let to Škoda Auto. In Q3 2014, space under construction increased to over 221,300 m 2. Approximately 35,000 m 2 of this space is due in Q The rest will be delivered during the first nine months of Almost 83% of the projects are being built non-speculatively. One of the few speculative projects is the first building of Prologis Park Prague Airport (29,900 m 2 ). Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR m 2 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Q Q Q Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014 The largest project under construction is a new warehouse for Amazon which is being built near to Prague Airport and will comprise ca.100,000 m 2. Q Q Q Q Q Q In Q3 2014, the vacancy rate in the Czech Republic registered a decrease, both at a country level and in Prague. Pushed by strong take-up, the average vacancy rate for the country Q % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% decreased to 7.5% (-53 bps q-o-q and -98 bps y-o-y), the lowest rate in the last eight quarters. In Greater Prague, vacancy declined even more sharply, from 8.1% in Q2 to 6.4% in Q3. On annual terms, the decrease is 356 bps. It is the lowest recorded vacancy rate in Prague in the last nine years. In Brno, the vacancy rate is currently stable at 7.5%. After an increase in Q2, vacancy in the Pilsen region slightly decreased to 6.7%. Demand Q was one of the strongest quarter in the market s history in take-up terms. Gross take-up, which includes renegotiations, amounted to 357,200 m 2. This is up 39% on Q2 levels and a 31% increase on the same period of last year. The highest leasing activity was registered in Prague and the Pilsen region. Prague also recorded the largest transaction of the quarter; when almost 30,000 m 2 were pre-let to Červa in Prologis Park Prague Airport. Net take-up reached 219,100 m 2 and surpassed the last quarter results by a robust 72%. Year-on-year it rose by 20%. The highest share of Q3 net take-up was accounted for by retail and wholesale companies who leased nearly 35% of the total volume. During Q1 Q3 2014, gross take-up reached 875,200 m 2 and is approximately 13% higher in comparison to the same period of last year. Therefore, we expect that 2014 is set to attack last year s record take-up of 1,176 million m 2. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce m 2 450, , , , , , , ,000 50,000 0 Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October / říjen 2014 Rents Q Q Q Q Q Q Q New Lease / Nová smlouva Expansion / Expanze In Q3 2014, prime headline rents in Prague remained stable at m 2 / month. Prime rents in the Brno region are also stable at m 2 / month. Prelease / Předpronájem Renegotiation / Renegociace COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 8

13 Prague City Report Q Trh průmyslových a logistických parků Nabídka Celkový objem skladových a průmyslových prostor třídy A určených k pronájmu v České republice dosáhl na konci 3.čtvrt m 2. Také v Q3 pokračovala velká stavební aktivita a nově bylo uvedeno na trh m 2, z čehož 66% bylo v době dokončení pronajato. Za první tři čtvrtletí letošního roku bylo postaveno m 2, což ve srovnání se stejným obdobím zatím rekordního roku 2013 představuje nárůst o 20 %. Na trhu nadále převládá výstavba na základě předpronájmu, ikdyž objem spekulativní výstavby pozvolna roste. Od ledna do října 2014 bylo z celkové nové nabídky 80 % pronajato před dokončením. Nejvíc ploch bylo ve třetím kvartále dokončeno v Praze (26%). V těsném závěsu následují Středočeský a Plzeňský kraj. Největším dokončeným projektem 3. čtvrtletí je čtvrtá budova logisticko-výrobního areálu, D+D Park Kosmonosy. Část haly, která celkově nabízí m 2, si pronajala Škoda Auto. Současný objem ploch ve výstavbě vzrostl na m 2. Z toho přibližně m 2 bude dodáno na trh v posledním čtvrtletí 2014 a zbylé prostory budou postupně dokončeny v prvních devíti měsících následujícího roku. Téměř 83 % ploch ve výstavbě se staví pro konkrétního nájemce. Jedním z mála oficiálně oznámených spekulativních projektů je první budova Prologis Parku Prague Airport se skladovou plochou m 2. Czech Industrial Supply by Region Objem skladových ploch podle krajů 8% 4% 14% 3% 2% 1% Greater Prague Brno region Pilsen region 39% Ostrava region Central Bohemia region Ústí nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc region Vysočina region Hradec Králové region Zlín region 16% South Bohemia region Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, October/ říjen 2014 Největším projektem ve výstavbě je hala pro Amazon u pražského letiště, která po dokončení nabídne cca m 2. Míra neobsazenosti poklesla v průběhu Q jak v ČR, tak i v Praze. Podporovaná silnou poptávkou, se neobsazenost v ČR snížila mezičtvrtletně o 53 bazických bodů na 7,5 %. Meziročně poklesla o 98 b.b. a dosáhla nejnižší úroveň za posledních osm čtvrtletí. Ještě k výraznějšímu poklesu neobsazenosti došlo v Praze, kde z červnových 8,1 % klesla na současných 6,4 %. Oproti Q je pokles ještě výraznější, o 356 b.b. Jedná se o nejnižší míru neobsazenosti, která byla za posledních devět let v Praze zaznamenána. V Brně a okolí zůstala neobsazenost na úrovni 7,5 %. V Plzeňském kraji došlo po zvýšení, které proběhlo v Q2, k jejímu mírnému poklesu na 6,7 %. Poptávka Uplynulé čtvrtletí zaznamenalo jednu z nejvyšších realizovaných poptávek v historii českého trhu skladových prostor. Hrubá realizovaná poptávka, která zahrnuje renegociace, dosáhla v Q objemu m 2, což představuje 39 % nárůst ve srovnání s předchozím kvartálem. Meziročně se poptávka zvedla o 31 %. Nejvíce prostor se pronajalo v Praze a Plzeňském kraji. Praha si také připsala největší transakci uplynulého čtvrtletí. Společnost Červa podepsala předpronájem cca m 2 v Prologis Parku Prague Airport. Čistá realizovaná poptávka se vyšplhala na m 2 a překonala tak předchozí čtvrtletí o výrazných 72 %. Meziročně vzrostla o 20 %. Nejvyšší podíl na čisté realizované poptávce připadá maloobchodním a velkoobchodním firmám, které si pronajaly 35 % z celkového objemu pronájmů. Za prvních devět měsíců roku 2014 bylo v ČR celkem pronajato m 2, což je zhruba o 13 % více než v minulém roce. Z tohoto důvodu se očekává, že rok 2014 pravděpodobně atakuje loňský rekordní výsledek milionů m 2. Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Nájemné Q Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu V průběhu 3. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za nejkvalitnější prostory v Praze na 3,80 4,25 /m 2 /měsíc a v Brně na 3,90 4,25 /m 2 /měsíc. 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 9

14

15 2007/1 2007/6 2007/ /4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/ /5 2010/ / / / / / / / / /07 Prague City Report Q Residential Market Supply In H1 2014, a total of 1,653 apartments in 33 projects were commenced in Prague. This represents an approximate 9% increase compared to the same period of Comparing this to the very high sales volumes, we believe that the development pipeline is still rather conservative, but reflects the fact that the economy is still in a recovery period. From a location perspective, the strongest supply was once again recorded in Prague 10 and Prague 9. These 2 markets combined recorded more than a 60% share of the total volume of commenced units. There are currently more than 6,300 apartments under construction in Prague, with completion expected mainly in 2014 and Once again, Prague 10 and Prague 9 dominate these statistics with 51% of all apartments under construction being located in these two districts. Apartment Construction in Prague 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Výstavba bytů v Praze F In H1 2014, we have recorded the completion of 1,322 units in apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is a decrease of 12%. In 2014, we expect over 4,400 apartments to be completed. Sales and loan market In H1 2014, the mortgage market continued its strong results. According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK billion of mortgages has been granted to households between Q1 and Q Compared to the same period of 2013, this represents a 4.4% decrease. From the perspective of the total number of granted mortgage loans, Fincentrum Hypoindex recorded a 7% decline. Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty Record low interest rates for mortgages in the past few years were mirrored by increasing sales on the residential market. In total, 2,768 units were sold in new apartment buildings and villa houses in the first half of This represents an increase compared to the first, as well as the second half of the previous year. Since mid-2012, more than 2,500 units were sold in new developments in Prague in every half year period. Volume of Granted Mortgages (in ths CZK) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč) 20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, October / říjen 2014 The majority of apartments were sold in relatively cheap projects, located mainly on the outskirts of Prague, such as Horní Měcholupy (Prague 10), Hrdlořezy, Kyje (both Prague 9), Stodůlky and Hlubočepy (Prague 5). The dominance of the outskirt locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers. Price levels At the end of H1 2014, the average price of available apartments in new apartment buildings and villa housing developments in Prague was at ca. CZK 49,424 per m 2 (excl. VAT). This represents a 3.7% decrease in comparison to Overall, pricing has been very stable for the last 3 years. The price development in particular districts is also relatively stable. Over the past six months we have recorded an increase of average price levels for available apartments in Prague 4 and Prague 5 in the range of 5% 6%. On the other hand, we have recorded a decrease of average prices in Prague 7. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 10

16 Prague City Report Q Rezidenční trh Nabídka V prvním pololetí 2014 bylo v Praze zahájeno pouze bytových jednotek v rámci 33 projektů, což představuje cca 9% nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku V porovnání s vysokými prodeji nových bytů zůstává výstavba stále relativně konzervativní, částečně i proto, že ekonomika se zatím nachází ve fázi zotavování. Z pohledu lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 10 a Praze 9. Tyto dvě lokality se na celkovém objemu zahájené výstavby podílely více jak 60 %. V současné době je v Praze ve výstavbě více jak bytových jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejména v letech 2014 a Praha 10 a Praha 9 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 51 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech. Average Pricing in Prague Prague 10 Prague 9 Prague 8 Prague 7 Prague 6 Prague 5 Prague 4 Prague 3 Prague 2 Prague 1 Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Průměrné ceny v Praze 0 50, , , ,000 Average price in Prague / Průměrná cena v Praze Average price in districts / Průměrná cena v pražských obvodech V první polovině 2014 bylo v Praze dokončeno přibližně bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 12% pokles ve srovnání s loňským rokem. V roce 2014 očekáváme dokončení více jak bytů. Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh v prvním pololetí 2014 zůstal i nadále velice silný. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem nových poskytnutých hypoték v prvních třech čtvrtletích 2014 výše 109,96 miliard Kč. To představuje meziroční pokles o 4,4 %. Z hlediska počtu vydaných hypoték pak došlo za stejné období dle dat Fincentrum Hypoindex k poklesu o 7%. Rekordně nízké hypoteční úroky v posledních letech se odrazily ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 1. pololetí prodáno bytových jednotek v bytových domech a viladomech. Tento výsledek tak představuje nárůst jak oproti prodejům v prvním pololetí tak i ve druhém pololetí Od poloviny roku 2012 tak na pražském trhu nebylo za jednotlivá pololetí prodáno méně než bytových jednotek. Volume of Sold Apartments Objem prodaných bytů 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2014 Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Horní Měcholupy (Praha 10), Hrdlořezy, Kyje (oboje Praha 9), Stodůlky a Hlubočepy (oboje Praha 5). Dominance těchto lokalit na krajích města je patrná v posledních několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery. Ceny Na konci prvního poleletí letošního roku dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně Kč/m 2 (bez DPH), což představuje pokles o pouhé 3,7 % oproti roku Cena je tak v posledních letech relativně stabilní. Rovněž vývoj cen v jednotlivých městských distriktech je víceméně stabilní. V posledních šesti měsících jsme zaznamenali nárůst průměrných cen nabízených nových bytů na Praze 4 a Praze 5 (šlo o nárůst o 5 6 %). Naopak k poklesu průměrných cen došlo například na Praze 7. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 11

17

18 Prague City Report Q Market Practice Leasing Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Lease Length Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common, mainly in case of renegotiations. Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break options are becoming more common especially in the secondary locations. Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases. Payment Terms Doba nájmu Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací. Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv. Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Platební podmínky Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Rental Deposit Indexation is annually in line with European CPI. In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI. (office) It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3 months rent or, a parent company guarantee. (office and industrial) The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Other Charges Other charges consist of service and energy charges. Utilities and Tato záloha může být rovněž ve výši 3 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) direct consumption are paid separately. (offices and industrial) Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Další poplatky Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 12

19 JLL Office Myslbek Na Prikope 21 Praha 1 Czech Republic Contacts Tewfik Sabongui Managing Director JLL Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research JLL Czech Republic tewfik.sabongui@eu.jll.com ondrej.novotny@eu.jll.com Prague City Report Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.