TRH KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU 1.POLOLETÍ 2011 PRAGUE COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET

Transkript

1 C O N S U L T I N G M A R K E T R E P O R T TRH KOMERČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU 1.POLOLETÍ 211 PRAGUE COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET SUMMARY REPORT 1H 211

2 Vážení obchodní přátelé, dovolujeme si Vám nabídnout pokračování naší zprávy o stavu komerčních realit, především na území hlavního města Praha, za 1. pololetí 211. Veškeré ve zprávě publikované informace jsou výsledkem našeho sledování trhu nebo pocházejí z veřejně dostupných zdrojů. Přinášíme Vám tuto zprávu v dobré víře, že Vám poskytne právě ty informace, které hledáte. Dear business friends, We offer you our continued report on the state of commercial real estate in 1H 211. This report focuses Prague as a location of interest. All information published in the report is result of our market monitoring or come from publicly available sources. We bring you this report in the hope that it will provide just the information you are looking for. 1. MAKROEKONOMICKÁ SITUACE MACROECONOMIC SITUATION HDP V prvním čtvrtletí roku 211 uveřejnil Český statistický úřad výsledné HDP pro rok 21. Tento dosáhl po propadu z roku 29 (-4,1 %) opět nárůstu a to ve výši 2,2 %. Pro rok 211 je dle prognózy České národní banky pak očekáván růst HDP ve výši 2,1 %, pro rok 212 je očekáván růst o 2,2 % a pro rok 213 pak již ve výši 3,8 %. V prvním čtvrtletí došlo k růstu HDP o 2,8 %, ve druhém čtvrtletí pak o 2,2 %. GDP In the first quarter of 211, Czech Statistical Office published a final GDP for 21. After the decline from 29 (-4.1%) GDP again increased at a rate of 2.2%. The Czech National Bank expects GDP growth of 2.1% for 211, growth by 2.2% in 212 and 3.8% growth in 213. In the first quarter of 211 GDP growth by 2.8% in the second quarter by 2.2% % ,3 6,8 6,1 HDP GDP 2,5-4,1 2,2 2,1 2,2 3, * 212* 213* 7, 6, 5, 4, % 3, 2, 1,, Vývoj inflace CPI 6,3 2,8 2,5 1,9 1,9 1,5 1, * Zdroj / Source: ČSÚ * září / september 211 Zdroj / Source: ČSÚ Strana 2 z 15

3 INFLACE Index spotřebitelských vzrostl ke konci roku 21 na 1,5 % (z úrovně 1, % v prosinci roku 29). V první polovině letošního roku pak inflace postupně nadále rostla, ke konci prvního čtvrtletí dosáhla úrovně 1,7 %, ke konci prvního pololetí pak úrovně 1,9 %. NEZAMĚSTNANOST Po stabilním poklesu nezaměstnanosti v letech následoval prudký nárůst nezaměstnanosti v letech 29 a 21. V prvním pololetí roku 211 pak nezaměstnanost v celorepublikovém průměru poklesla na úroveň 8,9 %. Hlavní město Praha bylo již tradičně regionem s nejnižší mírou nezaměstnanosti v rámci ČR, nicméně míra nezaměstnanosti vzrostla na úroveň 4,2 %. INFLATION CPI at the end of 21 reached 1.5% (increased from 1.% in December 29). In the first half of year 211, inflation continued to rise gradually, at the end of the first quarter inflation reached 1.7%, at the end the second quarter inflation reached 1.9%. UNEMPLOYMENT A steady decline of unemployment in the years was followed by a sharp increase of unemployment between 29 and 21. In the first half of 211, the national average unemployment rate fell to 8.9%. The City of Prague has been traditionally the region with the lowest unemployment rates in the Czech Republic, but the unemployment rate rose to the level of 4.2%. 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 3,43 8,93 2,94 8,8 Nezaměstnanost Unemployment 2,43 6,57 2,9 5,43 3,3 8,13 9,2 8,9 3,97 4, pol. 211* Zdroj / Source:MPSV Praha CR VÝVOJ KURZU USD, EURO / KČ V prvním čtvrtletí 211 si koruna udržovala stabilní pozici vůči Euru, na průměrné úrovni 24,37 Kč/EUR avšak posilovala vůči americkému dolaru z 19,1 Kč / USD v prosinci 21 až na 17,4 Kč/USD v březnu 211. Ve druhém čtvrtletí nedošlo k výraznějším změnám kurzu koruny vůči euru. Vůči americkému dolaru koruna nadále posilovala až na 16,88 Kč / USD v červnu 211. USD, EUR / CZK In the first quarter of 211 the CZK remained stable position against the Euro, the average level of CZK / EUR but strengthened against the U.S. dollar from 19.1 CZK / USD in December 21 to 17.4 CZK / USD in March 211. In the second quarter there were no significant changes of the CZK against the euro. CZK against the U.S. dollar continued to strengthen up to CZK / USD in June 211. Strana 3 z 15

4 Kč 6, 55, 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 24, 29,8 22,6 28,3 Vývoj kurzu USD a EUR 25-1q 211 USD / CZK and EUR / CZK 25-1q 211 2,3 17,1 27,8 25, 19,1 19,1 26,5 25, * 17,4 24,3 Zdroj / Source ČNB USD EUR VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ V roce 21 jsme byli svědky pokračujícího propadu výkonu českého stavebnictví, který v celoročním průměru indexu při meziročním srovnání dosáhl úrovně -8,6 %. V prvním pololetí roku již vykazoval výkon českého stavebnictví pozitivní růst na úrovni 1,1 %. CZECH CONSTRUCTION OUTPUT In 21 we witnessed the continued decline in the Czech construction output, when the annual average index compared to previous year reached a level of minus 8.6%. In the first half of the year the Czech construction output has already shown a positive growth of 1.1%. 15, 1, 5,, -5, -1, Index stavební produkce Construction production index 1,2 5, 5, , , ,9-8,6 ÚROKOVÉ SAZBY Česká národní banka již od května 21 udržuje úrokové sazby na rekordně nízké úrovni, ve výši,75 %. V druhém pololetí roku 211 je nicméně očekáván nárůst sazeb v reakci na růst úrokových sazeb Evropské centrální banky. INTEREST RATES Since May 21 the Czech National Bank keeps interest rates at a record low level of.75%. However in the second half of 211 exchange rates are expected to grow in response to rising interest rates by the European Central Bank. Strana 4 z 15

5 6, 5, 2T Repo,PRIBOR 6M, EURIBOR 6M 4, 3, 2, 1,, 2T PRIBOR 6M Euribor 6M Zdroj: ČNB Source: CNB Strana 5 z 15

6 % 2. KANCELÁŘSKÉ PROSTORY OFFICE SPACES NABÍDKA Na konci prvního pololetí roku 211 dosáhl celkový objem kancelářských ploch v Praze výše 2,71 mil. m 2. V prvním pololetí roku 211 jsme zaregistrovali přírůstek pouze 19 6 m 2, tvořených jedinou dokončenou budovou, kterou zůstává Harfa Office Park, budova Amadeus. Ve zbytku roku 211 očekáváme dokončení dalších 14 m 2 nových kancelářských ploch, které jsou nyní ve výstavbě. Nově zahájená výstavba je v prvním pololetí reprezentována jediným významným projektem, druhou fází projektu Classic 7. Výstavba tohoto projektu byla zahájena spekulativně a po dokončení poskytne přibližně 1 5 m 2 pronajímatelné plochy. SUPPLY At the end of the first half of 211, the total amount of office space in Prague reached 2.71 million m 2. In the first half of 211 we registered delivery of only 19,6 square meters, consisting of the only finished building, Harfa Office Park, Building Amadeus. In the rest of 211 we expect additional 14, square meters of new office space to be completed. The newly started construction in the first half of the year was represented by the only major project, the second phase of the project Classic 7. Construction of this project was started speculatively and after completion will provide approximately 1,5 square meters of leasable space. Největším očekávaným projektem roku zůstává administrativní budova Budějovická 3 na Praze 4, která přinese na trh přibližně 23 m 2 nových kancelářských ploch. Druhým největším projektem je pak Main Point Karlín s 22 m 2 pronajímatelných kancelářských ploch. The largest anticipated project remains the office building Budějovická 3, Prague 4, which will provide the market with approximately 23 m 2 of new office space. The second largest project is the Main Point Karlin with 22, square meters of leasable office space. 35 Nabídka nových kancelářských prostor a nejvyšší dosažitelné výnosy Office supply and prime yields 12 x1 m * Nabídka (m2) Office supply (m2) Výnosy (%) Prime yield(%) Strana 6 z 15

7 Z hlediska jednotlivých lokalit očekáváme, že nejvíce nových kancelářských ploch bude dokončeno v Praze 8, jedná se o projekty Main Point Karlín, druhá fáze projektu Futurama a budova Keystone. Dohromady tyto projekty přinesou na trh téměř 44 m 2 nových kancelářských ploch. Lokalitou s druhým nejvyšším přírůstkem kancelářských ploch se pak stane Praha 4 s budovami Budějovická 3, Qubix a South Point, které dohromady poskytnou přibližně 42 m 2 nových kancelářských ploch. In terms of individual locations, we expect that most of new office space will be completed in Prague 8, these are projects Main Point Karlin, the second phase of the Keystone Building and Futurama. Together these projects will bring to market nearly 44, square meters of new office space. Location with the second highest increase in office space then becomes Prague 4 with buildings Budějovická 3, Qubix and South Point, which will together provide approximately 42, square meters of new office space. Tab. Projekty plánované pro rok 211/ Projects scheduled for completion in 211 Projekt Project Lokalita District m2 sq. m Budějovická 3 P4 23 Main Point Karlin P8 22 Futurama Business Park A3, A4 P8 16 Qubix P South Point P4 7 3 Lyra Office Building P5 6 5 Keystone P8 5 9 Václavské náměstí 3 P1 5 Administrativní centrum Strakonická P5 3 Václavské náměstí 9 P1 2 3 Ehlenův Dům P1 9 POPTÁVKA V prvním pololetí roku dosáhla hrubá realizovaná poptávka výše m 2, z toho 69 4 m 2 realizované poptávky připadá na první čtvrtletí roku a 96 1 m 2 na čtvrtletí druhé. Nejaktivnější lokalitou byla jak co do počtu, tak do celkového objemu pronajatých ploch, Praha 4 s celkovým objemem 88 5 m 2 pronajatých kancelářských ploch. Průměrná velikost těchto nájemních transakcí vzrostla ze 765 m 2 v roce 21 na 1 19 m 2, lokalitami s nadprůměrnou průměrnou velikostí uzavřených nájemních transakcí byla Praha 4 (2 395 m 2 ) a Praha 7 (1 923 m 2 ). TAKE UP In the first half of 211 the gross take-up reached 165,5 square meters, 69,4 square meters in the first quarter and 96,1 square meters in the second quarter. The most active location with both number and the total volume of leased space was Prague 4 with a total take-up of 88,5 square meters of leased office space. The average size of these lease transactions increased from 765 m 2 in 21 to 119 square meters. Locations with above-average size of an average lease transaction was Prague 4 (2395 m 2 ) and Prague 7 (1923 m 2 ). Strana 7 z 15

8 Tab. Realizovaná poptávka 1.pol. 211 / Gross take up 1h 211 Lokalita Počet transakcí Celková pronajatá plocha (m 2 ) Průměrná pronajatá plocha (m 2 ) Location No. of transactions Total leased area (sq. m) Average leased area (sq. m) Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Celkem / Total Strana 8 z 15

9 EUR/m 2 /pa NÁJEMNÉ Nájemné za nejlepší prostory v centru města zůstalo v průběhu roku prakticky beze změny a to na úrovni 2-21 Euro / m 2 / měsíc. Ve vnitřním městě zůstalo nájemné také prakticky beze změny, na úrovni od 15,5 do 17, Euro / m 2 / měsíc. V okrajových částech jsme pak zaznamenali průměrnou hodnotu nájemného ve výši od 13 do 14,5 Euro / m 2 / měsíc. Po zbytek roku 211 neočekáváme ve výši nájemného žádné výraznější změny. RENTS Prime rents in the city centre during the year remained virtually unchanged at the level of 2 to 21 / m2 / month. In the inner city rents also remained virtually unchanged at the level from 15.5 to 17. / m2 / month. In the outer parts, we then saw average rents ranging from 13 to 14.5 / m2 / month. For the remainder of 211 we do not expect any significant changes in the rent level ,9 2,5 16 Nájemné v euro Rents in EUR ,5 22, , , , h 211 Prime City Center Rent Prime Outer City Rent Prime Inner City Rent Nájemné v korunách Rents in CZK h 211 Prime City Center Rent Prime Inner City Rent Prime Outer City Rent Hrubá realizovaná poptávka a prime rents Office take up and prime rents x1.m H 211 Hrubá poptávka (m2) / Gross take up (m2) Nejvyšší roční nájemné (v EUR/m2/pa) / Prime rents (in EUR/m2/pa) 225 Strana 9 z 15

10 ČISTÁ POPTÁVKA Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v prvním pololetí roku 211 výše m 2, což představuje výrazně lepší výsledek v porovnání s rokem 21, ve kterém bylo za celý rok pronajato m 2. V porovnání s rokem 21 došlo také k výraznému poklesu objemu renegociací, jejich podíl na celkovém objemu pronájmů poklesl v pololetním průměru na 23 % (ve druhém čtvrtletí dokonce na 9,8 %). Přitom v roce 21 představovaly v celoročním průměru 44 % celkového objemu pronajatých kancelářských ploch. NET TAKE UP Gross take-up in the first half of 211 reached 165,5 square meters, which represents a significantly better result compared with the year 21, when 188,878 square meters were rented during the entire year,. Compared with 21 there was also a remarkable decline in renegotiations, their share of total rents dropped in half-year average to 23% (even to 9.8% in the second quarter). In 21 renegotiations represented 44% of the total leased office space Čistá poptávka a renegociace Nett take up and renegotiations 7% 6% m % 4% 3% 2% 1% Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 % Hrubá poptávka / Gross Take up Renegociace / Renegotiations Čistá poptávka / Net Take Up NEJVÝZNAMNĚJŠÍ TRANSAKCE 1 POL. 211 První pololetí roku bylo ve znamení velkých transakcí. Jednalo se především o pronájem prostor v BB Centru Filadelfie společnosti Unicredit Group (26 5 m 2 ), přesun kanceláří Komerční banky do budovy City West (18 m 2 ), předpronájem prostor v projektu City Green Court společnosti Price Waterhouse Coopers (12 m 2 ), nebo renegociace pronájmu kancelářských prostor v budově Tokovo pro Nejvyšší kontrolní úřad (1 2 m 2 ). THE MOST SIGNIFICANT TRANSACTIONS 21 The first half of the year was typical by large transactions. These were mainly lease of office space in the BB Centre, Philadelphia (26,5 m 2 ) by Unicredit Group, relocation of Commercial Bank offices to City West (18 m 2 ), prelease of City Green Court by Price Waterhouse Coopers (12 m 2 ) or renegotiation of office space in the building Tokovo for the Supreme Audit Office (1,2 m 2 ). Strana 1 z 15

11 POPTÁVKA DLE SEKTORU Nejaktivnějšími nájemci z hlediska zaměření společnosti byly v prvním pololetí roku 211 banky a pojišťovny s 34% podílem na celkovém objemu realizovaných transakcí. Na druhém místě se umístily společnosti poskytující profesní služby s 2% podílem na celkovém objemu transakcí. Třetí v pořadí jsou, s 18% podílem na celkovém objemu pronajatých kancelářských ploch, IT společnosti. TAKE UP BY SECTORS In the first half of 211the most active tenants in terms of the company's focus were banks and insurance companies with 34% share of the total volume of executed transactions. The second place took companies providing professional services with a 2% share of the total volume of transactions. The third with 18% share in total leased office space were IT companies. 4% 6% 4% 7% Hrubá poptávka dle oboru činnosti Gross take up by sectors 34% Finance/Banking/Insurance Professional Services IT 7% Public Consumer Goods Manufacturing / Construction Advertisement 18% Other 2% NEOBSAZENOST Po období růstu neobsazenosti v letech jsme byli v prvním pololetí svědky poklesu neobsazenosti z 13 % na konci roku 21 až na 11,8 % na konci prvního pololetí. Této hladiny dosahovala celková neobsazenost kancelářských ploch v Praze na počátku roku 21. To představuje celkem 32 m 2 volných kancelářských ploch. V průběhu pololetí tak trh absorboval přibližně 3 m 2 kancelářských ploch. I díky dokončení budovy Harfa Office Park - Amadeus a jejímu nízkému procentu pronajatosti byla v uplynulém VACANCY After a period of vacancy growth in the years there was a decline in vacancy rate from 13% at the end of 21 up to 11.8% at the end of the first half of 211. The total vacancy rate of office space in Prague was at the same level at the beginning of 21. This represents a total of 32, square meters of vacant office space. Over six months the market absorbed approximately 3 m 2 of office space. Even through the completion of the building Harp Office Park - Amadeus and its low prelease percentage, Strana 11 z 15

12 tis.m2 % pololetí Praha 9 lokalitou s nejvyšší neobsazeností v Praze (neobsazenost dosáhla úrovně 3 %). Vzhledem k předpokládanému stavu dodávek nových kancelářských prostor na pražský trh, v kombinaci s rostoucí poptávkou, očekáváme pro druhé pololetí roku 211 mírné pokračování poklesu míry neobsazenosti a to pod hranici 11 %. Prague 9 was the location with the highest vacancy in Prague (vacancy rate reached 3%). Given the projected state of supply of new office space on the Prague market, combined with growing demand, we expect continued decline in vacancy rate to level below 11% the second half of Objem kancelářských ploch a míra neobsazenosti Total office stock and vacancy rate H Objem kancelářských ploch Total office stock Míra neobsazenosti Vacancy rate 3. PRŮMYSLOVÉ NEMOVITOSTI INDUSTRIAL PROPERTY NABÍDKA Na konci prvního pololetí roku 211 dosáhl trh skladových areálů kategorie A v České republice celkové velikosti 3,6 milionu m 2. Respektive 1,7 milionu m 2 skladových ploch na území hlavního města Praha. V průběhu prvního pololetí bylo dokončeno 5 m2 nových skladových hal. Z toho 2 m 2 bylo dokončeno v prvním čtvrtletí roku. Na území hlavního města byla dokončena pouze jediná nová skladová hala, a to v rámci VGP Parku Horní Počernice (1 9 m 2 ). Ve výstavbě se v současné době nachází přibližně dalších 25 m 2 skladových hal na území celé ČR, především pak v Brně a okolí. SUPPLY At the end of the first half of 211 reached a market of category A warehouse space in the Czech Republic, the overall size of 3.6 million square meters. Respectively, 1.7 million square meters of warehouse space in the capital city of Prague. During the first half of year 5, square meters of new warehouses was completed. 2, square meters was completed in the first quarter. In the capital city there was finished only one new storage hall, in the VGP Park Horní Počernice (19 m2). Another approximately 25, square meters of warehouses throughout the Republic, especially in Brno and its surroundings are under construction. Strana 12 z 15

13 POPTÁVKA Celková realizovaná hrubá poptávka po skladových plochách dosáhla za první pololetí výše 4 m 2. Čistá poptávka dosáhla úrovně 21 m 2. Z hlediska lokalizace realizovaných poptávek dominovalo celému prvnímu pololetí hlavní město Praha, následně pak Brno a Plzeň. TAKE UP Total realized gross demand for storage space in first six months achieved 4, square meters. Net demand reached 21, square meters. In terms of localization of demand the capital city of Prague, followed by Brno and Plzen were the most active locations. NEOBSAZENOST Díky rostoucí poptávce a nebývale nízkým dodávkám nových skladových ploch jsme byli svědky setrvalého poklesu neobsazenosti skladových ploch napříč českou republikou. Ke konci prvního pololetí jsme registrovali celkovou neobsazenost skladových ploch ve výši 9 %. Na území hlavního města Praha se neobsazenost pohybovala mírně nad celorepublikovým průměrem, ve výši 9,8 %. VACANCY With growing demand and unusually low supply of new warehouse space, we have witnessed a steady decline in the vacancy of warehouse space across the Czech Republic. At the end of the first half of the year, we registered a total warehouse space vacancy rate of 9%. In the capital city of Prague vacancy rate was slightly above the national average of 9.8%. x1 m Nabídka, realizovaná poptávka a neobsazenost skladových prostor Supply, take up and vacancy of industrial property 2,% 18,% 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Nabídka / Supply Hrubá poptávka / Gross take up Míra neobsazenosti / Vacancy rate NÁJMY Výše průměrného nájemného závisela značně na lokalitě, nicméně nedošlo k výraznějším změnám a výše nájmů se nadále pohybovala v rozmezí 3,5 4,5 Euro/m2/měsíc. Nejvyšších nájmů je již tradičně dosahováno v Praze a jejím okolí a dále pak v Brně a jeho okolí. RENTS Average rents heavily depended on location but generally remained between 3.5 4,5 Euro / m 2 per month. The highest rents are traditionally achieved in Prague and its surroundings, and then in Brno and its surroundings. Strana 13 z 15

14 4. INVESTICE INVESTMENT V prvním pololetí roku 211 došlo k realizaci realitních In the first half of 211 real estate investments totaling investic v celkové výši 65 mil. eur. Došlo tak 65 million euros were done. There was thus a significant k významnému nárůstu objemu těchto investic increase in the volume of these investments compared to v porovnání s rokem 21, kdy realitní investice dosáhly výše pouze 67 mil. eur. Hlavním cílem investic se staly především kancelářské budovy. Z hlediska objemu realizovaných investic bylo výrazně aktivnější první čtvrtletí roku, kdy objem investic dosáhl výše 465 mil. eur. 21, when the real estate investment amounted to only 67 million euros. The main objective of investment has become primarily an office buildings. In terms of volume of the investment the first quarter was significantly more active, the volume of investment amounted to 465 million euros. Tab. Významné investice do komerčních budov realizované v 1. pol. 211 Important investments in commercial property in 1 st H. 211 Datum Date Budova Property Prodávající Seller Kupující Buyer Země původu kupce Buyer`s country of origin Cena Price Q1 VGP portfolio VGP EPISO 3 mil. eur. Q1 Europolis portfolio Europolis CA Immo Austria 234 mil. eur. Q1 Keystone Karlin Group Q2 Family Centers Penny Markets GLL Real Estate Germany 22 mil. eur. Real4You CPI Group Czech Republic 64 mil. eur. Q2 Pfizer building Pfizer IVG AG Austria 14,5 mil. eur. Q2 Q2 Olympia Mladá Boleslav Palác Anděl CA Immo CPI Group Czech Republic 96 mil. eur. Aberdeen Immobilien Kallisto Germany 52,4 mil. eur. Strana 14 z 15

15 5. ZÁVĚR CONCLUSION Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. The information presented in this report is general in nature, in the case of your interest we will prepare a report focusing on the segment of the market of your choice. Our long-term and comprehensive observation of the market can help you decide on the planned investment, rental of new premises or other decisions relating to commercial real estate market. Věříme, že námi uváděné informace jsou pravdivé a poskytnou Vám informace, které hledáte. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme. We believe that our reported information is true and will provide you with the information you need. If you have any questions or need clarification, please contact us, we will do our best to fully answer all your questions. PROFESSIONALS s.r.o V CELNICI 4 / 131, 11 PRAHA 1 T: , E:info@professionals.cz NAME POSSITION DEPARTMENT Tel. Ondřej Kadlec Analyst Research Department Ondrej.Kadlec@professionals.cz Strana 15 z 15