Prague City Report č Q1

Transkript

1 Prague City Report č Q1

2

3 Prague City Report Q Economy/Investment Economy (based on Oxford Economics) The Czech Republic is finally emerging from recession. According to revised national accounts, GDP grew q-o-q by 1.9% in Q4 2013, up from the 1.6% reported initially. The PMI rose to 56.5 in February, indicating solid ongoing expansion in key manufacturing sectors. Moreover, new orders rose at their fastest rate since February 2011, suggesting a robust industrial outlook. Despite worse than expected overall Czech economic performance in 2013, a GDP growth of 2.6% is expected in It will be mainly a result of less restrictive fiscal policy, rising demand for exports and currency intervention by the CNB, that could underpin the recovery this year. The positive outlook is threatened by a new downside risk to the Czech and EU economic performance which has emerged in the last few months. The deteriorating relationship between the EU and Russia could result in Russia cutting its imports from EU countries or, cutting its supply of oil and gas, resulting in price jumps of these raw materials. Under this scenario, the Czech Republic could experience further recession both this year and in 2015, accompanied by relatively high inflation. Investment Market The first quarter of 2014 continued to show increasing levels of investor activity that follows on from the second half of Although the total level of year-on-year investment volume transacted in 2014 presents only a marginal increase, the activity of investors and the weight of capital attempting to force itself in to the Czech real estate market is promising substantially increased volumes over the coming quarters. As some predict, possibly a record year in terms of transactional volumes. The total investment volume recorded in Q amounted to approximately 230 million (up 0.5% y-o-y), compared to the 229m achieved in Q The majority of deals unsurprisingly took place within the city of Prague. The largest transaction of Q was the sale of Praha City Centre, a multi-leased office building located in the Prague 1 district, from GLL to Tristan Capital in the region of 50m. This was complemented by two significant office acquisitions by Czech Open Ended Investment Funds - namely the acquisition of Florenc Office Centre (aka KPMG building) by ZFP Invest from DEKA for ca. 34m and the acquisition of Qubix Building in Prague 4 by REICO České Spořitelny, from Austrian Developer S+B for ca. 34.5m. Other notable transactions included CBD high street property disposals; City Palais (ca. 46.5m) and ARA Building (ca. 18m) both acquired by private Austrian investors. Core CBD properties remain the focus of established core buyers and private investors active on the Czech market and we expect further transactions to be announced in this segment over the coming quarters. The industrial sector recorded a number of smaller transactions such as a Sale and Leaseback of Bang & Olufsen s production facility in Kopřivnice to Palmer Capital for ca. 11.5m and the acquisition of D1 Zone Nupaky by CTP from Mosaic for approximately 9.5m. Based on the unprecedented amount of capital available for the Czech Market and the large number of transactions under offer and in various stages of marketing, we believe that 2014 has the chance to record a similar volume of transaction activity to 2011 ( 2.06bln) or, even 2007 ( 2.89bln). The pricing at the institutional end of the market continues to show yield compression with the delta on secondary and value add assets also beginning to show signs of reduction. Our views on prime office yields are at 6.00%, prime logistics are at 7.50%. Prime retail yields are expected to re-benchmark in 2014 at sub 6.00%. Prime Yields Q Výnosy z nejlepších nemovitostí v 1.čtvrtletí 2014 Sector Yield (%) Changes on previous quarter Sektor Výnos (%) Změna k předchozímu čtvrtletí Offices Kanceláře Shopping Centres 6.25 Nákupní centra High Street Nákupní třídy Warehouses Sklady Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 2

4 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Prague City Report Q Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě Oxford Economics) Česká republika se konečně začíná vymaňovat z recese. Na základě revidovaných účtů vzrostlo HDP ve 4. čtvrtletí 2013 mezi čtvrtletně o 1,9 % oproti původně očekávaným 1,6 %. Index PMI narostl v únoru na 56,6, což naznačuje pokračující solidní expanzi ve výrobním průmyslu. Počet nových zakázek v průmyslu navíc rostl nejrychleji od února 2011, což naznačuje dobré vyhlídky do budoucnosti. I přes horší výkonnost české ekonomiky v roce 2013, než byla původně predikována, očekáváme v roce 2014 nárůst HDP o 2,6 %. Bude to zejména méně restriktivní fiskální politika, rostoucí poptávka po vývozu a měnová intervence ČNB, která by mohla být základem oživení ekonomiky v letošním roce. Pozitivní výhled pro českou i evropskou ekonomiku je však ohrožen novým rizikem, které se objevilo v posledních měsících. Zhoršující se vztahy mezi EU a Ruskem by mohly vést Rusko k pozastavení dovozu ze zemí EU či k přerušení dodávek plynu a ropy, což by se projevilo výraznějším zvýšením cen těchto surovin. Podle nastíněného scénáře by se Česká republika v letošním i následujícím roce mohla ocitnout v recesi doprovázené relativně vysokou inflací. Trh realitních investic První čtvrtletí 2014 vykázalo rostoucí investiční aktivitu a navázalo tak na úspěšné druhé pololetí loňského roku. Přestože celkový objem investic meziročně vzrostl pouze nepatrně, slibuje investorská aktivita a množství kapitálu na českém realitním trhu nárůst objemu investic v průběhu následujících čtvrtletí a jak někteří předpovídají, možná i rok s rekordním objemem investic. V 1. čtvrtletí 2014 dosáhl celkový objem investic přibližně 230 milionů eur, což představuje nárůst o 0,5 % oproti 1. čtvrtletí 2013, kdy bylo dosaženo 229 milionů eur. Většina transakcí byla uzavřena v Praze. Největší transakcí 1. čtvrtletí byl prodej kancelářské budovy Prague City Centre v Praze 1, kterou koupila společnost Tristan Capital od GLL přibližně za 50 milionů eur. Tato transakce byla dále doplněna dvěma významnými akvizicemi českých otevřených investičních fondů, a to prodej Florenc Office Centre (budova KPMG), kterou koupila ZFP Invest od společnosti DEKA za cca 34 milionů eur a prodej budovy Qubix v Praze 4, kterou koupila REICO České Spořitelny od rakouského developera S+B za cca 34,5 milionů eur. Další významné transakce zahrnují prodej City Palais (cca 46,5 milionů eur) a Paláce ARA (cca 18 milionů eur) situovaných na obchodních třídách v centru města. Obě dvě budovy byly koupeny soukromými rakouskými investory. Budovy v centru města zůstávají v hledáčku klíčových investorů působících na českém trhu, a proto očekáváme, že i v následujících čtvrtletích budou v této lokalitě uzavřeny další transakce. V sektoru skladových nemovitostí bylo zaznamenáno několik menších transakcí jako např. prodej a následní pronájem produkční haly v Kopřivnici, kterou koupila společnost Palmer Capital od Bang & Olufsen za cca 11,5 milionu eur a prodej D1 Zóny Nupaky, kterou koupilo CTP od společnosti Mosaic za přibližně 9,5 milionů eur. Czech Investment Volumes (in mil EUR) Objem investic v ČR (v mil EUR) 1,200 1, Source / Zdroj: JLL, Q Vzhledem k nebývalému množství kapitálu na českém trhu a velkému množství transakcí pod nabídkou nebo v různém stádiu rozjednání věříme, že by se v roce 2014 mohla zaznamenat obdobná investiční aktivita jako v roce 2011 (2,06 miliardy euro) nebo dokonce v roce 2007 (2,89 miliardy eur). Objem volného kapitálu bude i nadále působit na snižování yieldů. Sekundární nemovitosti a nemovitosti s možností přidané hodnoty již rovněž začínají naznačovat možný pokles výnosů. Podle našeho odhadu dosahují výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí 6,00 %, z nejlepších industriálních nemovitostí 7,50 %. Výnosy z nejlepších maloobchodních nemovitostí se v roce 2014 dostanou díky chystaným transakcím pod 6,00 %. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 3

5

6 Prague City Report Q Office Market Supply In Q1 2014, one office building was completed. The reconstruction of the Drtinova Office Project situated in Prague 5 added ca. 3,850 m 2 of leasable area to the Prague office market. In 2014, a total of approximately 157,300 m 2 of modern office space is expected to be delivered to Prague market which represents an approximate 100% y-o-y increase and a ca. 8% increase on the 10 year average. The majority of new office space will be almost evenly distributed between Prague 8 (25% of the 2014 estimated supply), Prague 1 (24%) and Prague 5 (22%). Thanks to the large prelease of Avast in Q1, the construction of Enterprise Office Centre in Prague 4 was commenced. Due to the first phase of office reclassification (by the Prague Research Forum), which excluded a few small, inadequate projects with less than 1,000 m 2, the modern office stock in Prague slightly decreased and at the end of Q and stood at 2,902,738 m 2. The new division of A and B class stock will shortly will be introduced to correspond with current requirements for modern office buildings. Total Stock (m 2 ) Celkový objem kancelářských ploch v m 2 strongest in Prague 4 (36.3% of net take-up in Prague) and Prague 8 (26.0%). Gross Take-Up (m 2 ) Hrubý objem pronájmů v m Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, April / duben 2014 Vacancy As predicted, the vacancy rate has started to increase. The Q1 vacancy rate in Prague increased by 52 bps to its current 13.67%. The lowest vacancy rate was recorded in the biggest office district of Prague 4 (6.1%), followed by Prague 10 (6.7%) and Prague 5 (9.5%). Conversely, the largest share of available space remained in Prague 7 (31.5%) and Prague 9 (24.7%). Rents Q ,000 2,500 2,000 1,500 1, Q After the slight drop in prime headline rents in Q3 2013, another mild drop was observed in Q1. The highest achievable rents in prime office buildings in the city centre are currently oscillating in the range of m 2 /month. Inner city rents remained stable: Pankrác (Prague 4) at m 2 /month and Smíchov (Prague 5) and Karlín Florenc (Prague 8) at m 2 /month. Rents in the Outer City are at m 2 /month. Net Absorption and Forecast Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, April / duben 2014 Demand In Q1 2014, gross take-up reached 67,372 m 2 which represents a decline of 19.2% on the previous quarter. In Q1, pre-lease deals were strong with pre-completion and pre-construction deals representing almost 30% of the gross take-up. The level of renegotiations therefore reached only 28.1%. Net take-up amounted to 48,434 m 2 representing a q-o-q increase of ca. 68%. Similarly to the gross take-up figures, new leases in Q1 were In Q1, net absorption recorded a negative figure of -6,862 m 2. Despite the first quarter result, we expect that the overall absorption for 2014 should be positive and reach ca. 50,000 60,000 m 2. Due to new, predominantly speculative office schemes coming to the market, we expect a significant increase of vacancy in 2014 and the first half of 2015, with a possible decline in H As net-take up is driven mainly by relocations of tenants into modern premises within the current stock, vacancy will increase mainly in lower quality buildings. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 4

7 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 Q2-14 (f) Q3-14 (f) Q4-14 (f) Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f) Prague City Report Q Kancelářský trh Objem ploch a nová nabídka V 1. čtvrtletí 2014 byla dokončena jedna kancelářská budova. Rekonstrukce projektu Drtinova v Praze 5 přidala na pražský kancelářský trh cca m 2 pronajímatelné plochy. V roce 2014 by mělo být v Praze dokončeno cca m 2 kancelářských ploch, což představuje přibližně 100% meziroční nárůst a cca 8% nárůst oproti 10-ti letému průměru. Většina kancelářských ploch bude téměř rovnoměrně rozdělena mezi Prahu 8 (25 % z celkového objemu očekávané nabídky v roce 2014), Prahu 1 (24 %) a Prahu 5 (22 %). Díky značnému předpronájmu společnosti Avast byla v 1. čtvrtletí zahájena výstavba projektu Enterprise Office Centre v Praze 4. Vzhledem k první fázi reklasifikace kancelářských budov připravované Prague Research Forem, během níž byly vyloučeny neodpovídající budovy či projekty menší než m 2, došlo k mírnému poklesu celkového objemu kancelářských ploch v Praze na m 2. V blízké době bude představeno rovněž nové rozdělení budov třídy A a B tak, aby odpovídalo požadavkům kladeným na moderní kancelářské projekty. Neobsazenost Podle očekávání začala míra neobsazenosti růst. V 1. kvartále narostla o 52 bazických bodů na 13,67 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána v největším kancelářském distriktu v Praze 4 (6,1 %), dále potom v Praze 10 (6,7 %) a Praze 5 (9,5 %). Naopak největší podíl volných kancelářských ploch zůstává i nadále v Praze 7 (34,5 %) a v Praze 9 (24,7 %). Cena pronájmů Po mírném poklesu nejvyššího dosahovaného nájemného ve 3. čtvrtletí 2013, jsme v 1. čtvrtletí 2014 zaznamenali opět mírný pokles. Nejvyšší dosahované nájemné na budovách nejvyšší kvality v centru města se tak v současné době pohybuje v rozmezí /m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě zůstaly nájmy stabilní: na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 16, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni Ve vnějším městě jsou na úrovni 13 14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch a předpověď Vacancy and Prime Rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Q Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Source/Zdroj: JLL, April / duben % 10% 5% 0% V 1. čtvrtletí zaznamenala čistá absorpce ploch negativní výsledek. Dosáhla m 2. I přes záporný výsledek očekáváme, že by celková absorpce ploch v roce 2014 měla být kladná a dosáhnout cca m 2. Vacancy Forecast 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% Předpověď vývoje neobsazenosti Poptávka Celkový objem pronájmů dosáhl v 1. čtvrtletí m 2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 19,2 %. V 1.čtvrtletí byly hojně zastoupeny předpronájmy, které tvořily téměř 30 % hrubé realizované poptávky. Výše renegociací klesla na pouhých 28,1 %. Čistý objem pronájmů dosáhl m 2, což představuje 68% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Stejně jako v případě výše hrubé realizované poptávky, bylo v i nejvíce nových smluv uzavřeno v Praze 4 (36,3 % z čistého objemu pronájmů) a v Praze 8 (26,0 %). Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014 Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď Vzhledem k nové, zejména spekulativní výstavbě očekáváme v roce 2014 a v první polovině roku 2015 větší nárůst neobsazenosti. K poklesu neobsazenosti by mohlo dojít ve 2. polovině S tím, jak je poptávka tažena převážně relokacemi stávajících nájemců do moderních projektů, poroste míra neobsazenosti zejména v méně kvalitních projektech. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 5

8

9 Prague City Report Q Retail Market Supply In the first quarter of 2014, Dandreet s Galerie Teplice with approximately 21,890 m 2 was opened. In addition, Olympia Brno finalised its expansion which added ca. 2,500 m 2 of retail space and several new shop units. Peek & Cloppenburg, Cropp Town and an extended Reserved can be found in Olympia Brno thanks to the extension. Currently, there are more than 155,000 m 2 of retail schemes under construction, predominantly in shopping centres and retail parks. The largest portion of space is being prepared for Prague (35% of the total space under construction), the South Moravia region (26%) and the Central Bohemia region (17%). Existing Shopping Centre Stock per Capita City Level Hustota nákupních center v m 2 na tisíc obyvatel v městech ČR Jihlava Děčín Teplice Karlovy Vary Opava Karviná Most Kladno Zlín Havířov Pardubice Hradec Králové České Budějovice Ústí nad Labem Olomouc Liberec Plzeň Ostrava Brno Praha Source/Zdroj: JLL, April / duben ,000 1,200 1,400 1,600 Existing Under construction In the following 9 months, we expect ca. 56,800 m 2 of new shopping centres, 43,000 m 2 in retail parks and 9,500 m 2 in reconstructed department stores to be delivered to the Czech retail market. The major schemes to be opened in the remainder of 2014 are: CTP Retail Park Brno (35,000 m 2 ), Centrum Pivovar in Děčín (17,500 m 2 ) and OC Lužiny in Prague (16,000 m 2 ). In 2014, a total of ca. 134,000 m 2 of retail space should be delivered to Czech retail market which is a similar figure to last year s volume representing a y-o-y decline of 7%. The highest density of modern retail space per capita remains in Liberec where the shopping centre density reaches 1,484 m 2 per one thousand inhabitants. Due to the recent completion of Galerie Teplice, Liberec is closely followed by the city of Teplice with shopping centre density also exceeding 1,400 m 2 per thousand inhabitants. New additions have appeared or, are about to be delivered to Prague s city centre. Along the high street, the remodelling of City Palais with anchor tenant Julius Meinl has been completed and in H1 2014, the refurbishment of the former ČSOB building at Na Příkopě 14 is about to be completed. On top of this, CPI s mix-used project Quadrio situated at Vladislavova/Spálená is expected to add an additional ca. 8,500 m 2 of retail space to Prague s city centre by the end of As the city centre is perceived by retailers as an attractive location, several new projects are planned including The Cross between Na Příkopě and Václavské Náměstí. Demand The Czech Republic remains the 2nd most sought after market in CEE after Poland. It registers a healthy retail demand which is focused on Prague, its high street and the best performing shopping centres with a proven track record. For the vast majority of new markets entries, franchising remains the preferred business model. The number of retailers having opened direct operation remained limited to brands such as Tosca Blu and Gerry Weber to mention a few, whilst franchising remains attractive for smaller concepts as it requires a lower initial input of capital. While the steady inflow of new brands have enabled leading shopping centres in Prague to refresh their tenant mix, the High Street and Pařížská Street remain high on retailers shopping lists, whether established or, entering the market. The latest additions to the city centre are Tommy Hilfiger and Deichmann on Na Příkopě, C&A flagship store on Václavské Náměstí, Harmont & Blaine and Julius Meinl flagship store on 28 Října and Tods on Pařížská Street. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of 95 m 2 / month (for a 100 m 2 unit). Prime High street rents in Prague are stable at a level of 180 m 2 / month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 6

10 Prague City Report Q Trh maloobchodních ploch Nabídka V 1. čtvrtletí 2014 byla otevřena Galerie Teplice společnosti Dandreet o pronajímatelné ploše m 2. Navíc bylo dokončeno rozšíření Olympie Brno o několik nových obchodních jednotek na maloobchodní ploše dosahující cca m 2. Díky rozšíření tak můžeme v Olympii Brno nově najít obchody jako např. Peek & Cloppenburg, Cropp Town či rozšířený Reserved. V současné době je ve výstavbě více jak m 2 maloobchodních ploch s převahou obchodních center a retail parků. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Praze (35 % z celkové maloobchodní výstavby), Jihomoravském kraji (26 %) a Středočeském kraji (17 %). Regional distribution of Retail Space in the Czech Republic Regionální rozdělení retailových ploch v ČR under construct % 20% 40% 60% 80% 100% Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014 Cities < Cities Cities > Prague excluded Do konce roku by mělo být v České republice dokončeno přibližně m 2 nových nákupních center, m 2 retail parků a m 2 ve zrekonstruovaných obchodních domech. Mezi největší projekty, které by měly být otevřeny, patří: CTP Retail Park Brno ( m 2 ), Centrum Pivovar v Děčíně ( m 2 ) a OC Lužiny v Praze ( m 2 ). Celkem by v roce 2014 mělo být dokončeno přibližně m 2 maloobchodních ploch, což představuje meziroční pokles o 7 %. Největší hustota moderních maloobchodních prostor v přepočtu na obyvatele zůstává v Liberci, kde celková hustota nákupních center dosahuje m 2 na tisíc obyvatel. Díky dokončené Galerii Teplice je Liberec následován Teplicemi, kde hustota nákupních center rovněž přesahuje m 2 na tisíc obyvatel. Nové projekty byly dokončeny, anebo budou brzy otevřeny rovněž v centru Prahy. Na obchodní třídě byla dokončena přestavba City Palais s nájemcem Julius Meinl a během 1. poloviny 2014 by měla být dokončena rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na Příkopě 14. Navíc by koncem roku 2014 měl být dokončen multifunkční projekt Quadrio společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená, který do centra Prahy přidá dalších cca m 2 maloobchodních ploch. Jelikož je centrum města považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu, je zde plánováno několik nových projektů jako např. The Cross mezi obchodními ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Poptávka Česká republika zůstává 2. nejvyhledávanějším trhem ve Střední Evropě hned po Polsku. Zaznamenává zdravou maloobchodní poptávku, která se soustředí zejména na Prahu, její obchodní třídy a přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Pro valnou většinu nově příchozích obchodníků zůstává preferovaným obchodním modelem franšízing. Počet obchodníků, kteří otevřeli své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např. Tosca Blu nebo Gerry Weber. Franšízing je naopak atraktivní zejména pro menší koncepty, jelikož nevyžaduje tak velký počáteční vklad. Zatímco stálý příliv nových značek umožnil předním nákupním centrům v Praze obnovit mix svých nájemců, obchodní třídy a ulice Pařížská jsou i nadále v hledáčku nově příchozích i zavedených značek. Nově byly v centru města otevřeny Tommy Hilfiger a Deichmann v ulici Na Příkopě, vlajková prodejna C&A na Václavském Náměstí, Harmont & Blaine a vlajková prodejna Julius Meinl v ulici 28. Října a Tods v Pařížské. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na úrovni 95 /m 2 /měsíc (za 100 m 2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 180 /m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 7

11

12 Prague City Report Q Industrial Market Supply The total modern A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic was 4.53 million m 2 at the end of Q In the first quarter of 2014, eight new projects totalling approximately 63,000 m 2 were completed. This represents a 77% increase q-o-q and a 33% increase to the same period of last year. The highest levels of completions were delivered to three regions: Greater Prague, Pilsen and Mladá Boleslav in the Central Bohemia region. The largest new project includes the final building of Prologis Park Prague D1 West of 22,000 m 2 built for DHL. Approximately 86% of new supply was built on a pre-let basis. At the end of Q1 2014, the total amount of space under construction reached over 210,000 m 2. It includes 19 different schemes in 7 regions; the highest share of space under construction is currently in Greater Prague with over 60,000 m 2, followed by the Central Bohemia, Brno and Pilsen regions. Out of six newly commenced projects in Q1 2014, the largest are an additional building in D+D Park Kosmonosy and a new project in Panattoni Park Stříbro for Ideal Automotive. By the end of June 2014, we expect a further 120,000 m 2 of industrial space to be completed. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR m 2 140, , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Q Q Q Q Q Q Q Q Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014 Q In Q1 2014, the country vacancy rate increased by 22 bps to 8.2%. Year on year, the increase was 10 bps. In Greater Prague, the vacancy rate decreased both quarterly, by 121 bps, and annually to 7.8% (- 97 bps y-o-y.). In Brno, quarterly vacancy 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% increased to the same level of 7.8%, however, compared to Q1 last year, it decreased by 160 bps. In the Pilsen region, a minor increase of 23 bps pushed the vacancy rate to 5.0%. The highest vacancy rate, of above 15%, is currently registered in the South Bohemian, Pardubice and Hradec Králové regions. Demand In Q1 2014, gross take-up amounted to 227,500 m 2, which reflected a decrease of 43% on the previous record quarter and - 7% y-o-y. The top three regions in both gross and net take-up activity were Greater Prague, followed by the Ostrava and Pilsen regions. The highest activity was registered in Business Park Rudná with 28,500 m 2 of gross lettings, followed by Prologis Park Ostrava and Prologis Park Prague D1 East. The largest net transaction was a sale and lease back to Bang & Olufsen in their manufacturing plant in Kopřivnice, in the Ostrava region. The deal comprises approximately 14,800 m 2 of production space. During Q1 2014, manufacturers continued to be the leading sector in both net and gross industrial take-up. They leased almost 41% of net and 39% of gross take-up. Logistics operators were close behind with 33% of net and 35% of gross lettings. Retailer and wholesaler companies accounted for approximately 24% of both gross and net take-up. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce m 2 450, , , , , , , ,000 50,000 0 Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014 Rents Q Q Q Q Q New Lease / Nová smlouva Expansion / Expanze In Q1 2014, prime headline rents in Prague remained stable at m 2 /month. Prime rents in the Brno region are currently at m 2 /month. Built-to-suit developments command higher rents than those quoted, especially when situated in locations with limited competition. Prelease / Předpronájem Renegotiation / Renegociace COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 8

13 Prague City Report Q Trh průmyslových a logistických parků Nabídka V České republice bylo na konci 1. čtvrtletí m 2 skladových a průmyslových prostor třídy A ve vlastnictví developerů a investorů. V 1. čtvrtletí bylo nově dokončeno osm projektů s celkovou velikostí m 2. To je zhruba o 77 % více než se postavilo v předchozím čtvrtletí a o 33 % více než v Q Nejvíce nových skladových hal bylo za uplynulé čtvrtletí dokončeno v Praze, na Plzeňsku a také ve Středočeském kraji v Mladé Boleslavi. Největším dokončeným projektem je poslední budova v areálu Prologis Park Prague D1 West o rozloze m 2 postavená pro společnost DHL. Přibližně 86 % nových ploch bylo vybudováno na základě předpronájmu. Ve výstavbě se ke konci Q nacházelo dalších 19 projektů s celkovou plochou m 2. Staví se celkem v 7 krajích a největší objem výstavby je momentálně v Praze, kde vzniká m 2 nových ploch. Čilý stavební ruch také panuje v kraji Středočeském, Jihomoravském a Plzeňském. Ze šesti nových projektů, jejichž výstavba započala v 1. čtvrtletí 2014, je největším čtvrtá hala v D+D Parku v Kosmonosech a nová budova v Panattoni Parku ve Stříbře stavěná pro společnost Ideal Automotive. Odhadujeme, že do konce června 2014 přibyde na trhu dalších přibližně m 2 nových průmyslových hal. tam neobsazenost 5 %. Nejvyšší míra neobsazenosti nad 15 % je v současné době registrována v Jihočeském, Pardubickém a Královehradeckém kraji. Poptávka Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v 1. čtvrtletí 2014 objemu m 2, což představuje o 43 % méně ve srovnání s předchozím rekordním kvartálem. Meziročně jde o 7 % pokles. Nejvíce hrubé a čisté realizované poptávky se uskutečnilo v Praze, na Ostravsku a Plzeňsku. Mezi logistickými areály nejvíce hrubé realizované poptávky se uskutečnilo v Business Parku Rudná ( m 2 ), a dále v Prologis Parku v Ostravě a Prologis Parku Prague D1 East. Jedna z největších nových transakcí uplynulého čtvrtletí zahrnuje prodej a zpětný pronájem m 2 industriálních ploch pro společnost Bang & Olufsen ve výrobním závodě v Kopřivnici. Během 1. čtvrtletí 2014, výrobní společnosti byly nadále nejaktivnějším sektorem jak z hlediska hrubé, tak čisté realizované poptávky. Pronajmuly si 41 % čisté a 39 % hrubé poptávky. Logistické společnosti si nově pronajaly 34 % ploch. Jejich podíl včetně renegociací činil 35 %. Maloobchodní a velkoobchodní společnosti stály za přibližně 24 % jak hrubé, tak čisté poptávky. Czech Industrial Supply by Region Objem skladových ploch podle krajů 7% 4% 14% 3% 2% 1% Greater Prague Brno region Pilsen region 39% Ostrava region Central Bohemia region Ústí nad Labem region Liberec region Pardubice region Olomouc region Jihlava region Hradec Králové Zlín region 16% South Bohemia region Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, May / květen 2014 V 1. čtvrtletí 2014 vzrostla míra neobsazenosti v ČR o 22 bazických bodů čtvrtletně a o 10 b.b. meziročně na 8,2 %. V Praze a okolí míra neobsazenosti poklesla jak čtvrtletně (o 121 b.b.), tak meziročně (o 97 b.b.) na úroveň 7,8 %. V Brně se neobsazenost mezikvartálně zvýšila na 7,8 %, ve srovnání se stejným obdobím minulého roku je ale o 160 bazických bodů nižší. V Plzni došlo k mírnému nárůstu o 23 b.b. a momentálně je Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Source/Zdroj: JLL, May / květen 2014 Nájemné Q Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu V průběhu 1. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za nejkvalitnější prostory v Praze na 3,80 4,25 m 2 /měsíc a v Brně na 3,90 4,25 m 2 /měsíc. Za vyšší nájmy, než zde uvedené, se nadále pronajímají projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší konkurence. 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 9

14

15 2007/1 2007/6 2007/ /4 2008/9 2009/2 2009/7 2009/ /5 2010/ / / / / / / / /02 Prague City Report Q Residential Market Supply In 2013, only 3,602 apartments in 58 projects were commenced in Prague. This represents an approximate 13% decline compared to 2012, therefore, the trend of subdued new development continues. From a location perspective, the strongest supply was recorded in Prague 10, Prague 5 and Prague 9. These 3 markets record more than a 75% share of the total volume of commenced units. Currently, there are more than 5,500 apartments under construction in Prague, with completion mainly expected in 2014 and Once again, Prague 10, Prague 9 and Prague 5 are dominating these statistics with 70% of all apartments under construction being located in these three districts. Apartment Construction in Prague 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014 Výstavba bytů v Praze In 2013, we have recorded the completion of 3,950 units in apartment buildings and villa houses in Prague. Compared to the previous year, this is a decrease of 10%. This completion activity follows a slightly weaker trend of commencements in 2010 and In 2014, we expect over 4,500 apartments to be completed Sales and Loan market Completed apartments / Dokončené byty Commenced apartments / Zahájené byty In 2013, the mortgage market continued to strengthen. According to Fincentrum Hypoindex, a total of ca. CZK billion of mortgages has been granted to households in Compared to 2012, this represents an almost 27% increase. Moreover, it is a slightly higher figure than the record result from In the first quarter of 2014, a similar trend remained with more than CZK 30 billion in mortgages granted which represents a 4% increase y-o-y. Record low interest rates for mortgages throughout 2012 and 2013 were mirrored by increasing sales on the residential market. In total, 2,577units were sold in new apartment buildings and villa houses in the second half of The overall annual result represents more than a 13% increase on 2012 s total sales. The positive trend is that more than 2,500 units were sold in new developments in Prague in each of the last three half year periods. Volume of Granted Mortgages (in ths CZK) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (v tis. Kč) 20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 Source/Zdroj: Fincentrum Hypoindex, April / duben 2014 The majority of apartments were sold in relatively cheap projects, located mainly on the outskirts of Prague, such as Horní Měcholupy (Prague 10), Libeň (Prague 8 and Prague 9), Letňany (Prague 9), Vysočany (Prague 9), Hostivař (Prague 10) and Kyje (Prague 9). The dominance of these locations has been apparent for the past few quarters and is driven by the current major development spots of the largest local developers. Price levels At end of 2013, the average price of available apartments in new apartment buildings and villa housing developments in Prague was at ca. CZK 51,393 per m 2 (excl. VAT). This represents just a 0.1% decrease in comparison to mid This confirms our previous thoughts, that the market has entered the phase of stabilisation / stagnation where we expect only minor changes on sales as well as price levels over the mid-term horizon. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 10

16 Prague City Report Q Rezidenční trh Nabídka V roce 2013 bylo v Praze zahájeno pouhých bytových jednotek v rámci 58 projektů, což představuje cca 13% pokles ve srovnání s rokem Trend utlumené výstavby tak pokračuje. Z pohledu lokality byla většina zahájených bytů zaznamenána v Praze 10, Praze 5 a Praze 9. Tyto tři lokality se na celkovém objemu zahájené výstavby podílely více jak 75 %. V současné době je v Praze ve výstavbě více jak bytových jednotek, jejichž dokončení je očekáváno zejména v letech 2014 a Praha 10, Praha 9 a Praha 5 opět dominují těmto statistikám, jelikož téměř 70 % ze všech bytových jednotek, které jsou ve výstavbě, je lokalizováno právě v těchto distriktech. Average Pricing in Prague Prague 10 Prague 9 Prague 8 Prague 7 Prague 6 Prague 5 Prague 4 Prague 3 Prague 2 Prague 1 Source/Zdroj: JLL, October / říjen 2013 Průměrné ceny v Praze V roce 2013 bylo v Praze dokončeno přibližně bytových jednotek v rámci bytových domů a viladomů. Toto číslo představuje 10% pokles ve srovnání s loňským rokem. Počet dokončených bytů odráží slabší zahájenou výstavbu v letech 2010 a V roce 2014 očekáváme dokončení více jak bytů. 0 50, , , ,000 Average price in Prague / Průměrná cena v Praze Average price in districts / Průměrná cena v pražských obvodech Prodeje a hypoteční trh Hypoteční trh v roce 2013 nadále posiloval. Podle Fincentrum Hypoindex dosáhl celkový objem nových poskytnutých hypoték v roce 2013 výše 156,1 miliard Kč. To představuje meziroční nárůst o téměř 27 % a navíc jde o mírně lepší výsledek, než jaký byl zaznamenán v rekordním roce V 1. čtvrtletí 2014 zmíněný trend pokračoval. V 1. čtvrtletí dosáhla výše celkového objemu poskytnutých hypoték více jak 30 miliard Kč, což představuje 4% meziroční nárůst. Rekordně nízké hypoteční úroky v letech 2012 a 2013 se odrazily ve zvýšení prodeje nových bytů. Celkově bylo v průběhu 2. pololetí prodáno bytových jednotek v bytových domech a viladomech. Celkový výsledek za rok 2013 tak představuje více jak 13% nárůst oproti celkovému objemu loňských prodejů. Pozitivní je, že v posledních třech pololetích bylo vždy prodáno více jak bytových jednotek v rámci nových rezidenčních projektů v Praze. Volume of Sold Apartments Objem prodaných bytů 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, April / duben 2014 Většina prodaných bytů se nacházela v relativně levných projektech umístěných především na okraji Prahy, v lokalitách jakými jsou Horní Měcholupy (Praha 10), Libeň (Praha 8 a Praha 9), Letňany (Praha 9), Vysočany (Praha 9), Hostivař (Praha 10) a Kyje (Praha 9). Dominance těchto lokalit je patrná v posledních několika čtvrtletích a je dána umístěním současných významných rozvojových oblastí vlastněných největšími tuzemskými developery. Ceny Na konci roku 2013 dosahovala v Praze průměrná cena volných bytů v bytových domech a viladomech přibližně Kč/m2 (bez DPH), což představuje pokles o pouhé 0,1 % oproti pololetí roku To potvrzuje náš původní předpoklad, že trh vstoupil do fáze stabilizace/stagnace, kdy můžeme očekávat pouze nepatrné změny v průměrné ceně prodaných a nabízených bytových jednotek.. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 11

17

18 Prague City Report Q Market Practice Leasing Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Lease Length Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common, mainly in case of renegotiations. Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break options are becoming more common especially in the secondary locations. Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases. Payment Terms Doba nájmu Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací. Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv. Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Platební podmínky Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Rental Deposit Indexation is annually in line with European CPI. In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI. (office) It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3 months rent or, a parent company guarantee. (office and industrial) The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Other Charges Other charges consist of service and energy charges. Utilities and Tato záloha může být rovněž ve výši 3 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) direct consumption are paid separately. (offices and industrial) Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Další poplatky Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 12

19 Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research Jones Lang LaSalle Czech Republic Prague City Report Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.