Prague City Report. Trh s nemovitostmi v Praze Q / 4. čtvrtletí 2014

Transkript

1 Prague City Report Trh s nemovitostmi v Praze Q / 4. čtvrtletí 2014 CZ Q4

2

3 Prague City Report Q Economy/Investment Economy (based on Oxford Economics) The outlook for the Czech economy remains solid. GDP is expected to grow by 2.8% in 2015, helped by lower oil prices, which should reduce inflation and support households real incomes and corporate profits. However, foreign demand will expand more slowly than in 2014 mainly due to the recession in Russia. Export growth is expected to slow to 5.8% in 2015 from 7.5% last year. Inflation should pick up slightly in Q1, however, it should average only 0.4% in There is also a risk of deflation if oil prices fall further or, if inflation in the Eurozone surprises on the downside. Investment Market The second half of 2014 provided transactional volumes of 1.28 billion; a 52% increase on the same period in the previous year and 78% above H This takes the total annual investment volume to just over 2 billion, i.e. the third most active year in the history of the market, only 2.5% behind 2011 with its transaction volume of 2.07 billion. Demand-side pressure caused by the weight of international capital seeking core CEE opportunities has provided liquidity for large lot-size properties and portfolios, while their continued limited availability has driven yield compression. The substantial pipeline carried into 2015 demonstrates that healthy competition for prime assets across all sectors and lotsizes is set to continue. Additionally, non-core and opportunistic activity registered a significant increase as the pricing delta to compressed prime yields improved the relative value of those assets. While the prime end of the market remains the focus of the international institutions, the non-core properties started to be the domain of an increasing amount of domestic capital. In agreement with the broader European trend, major logistics operators continued to consolidate their holdings in the Czech Republic over H2. The sale of the Tristan/VGP portfolio to P3/TPG represents the country s largest investment transaction to date at 523 million, while Prologis purchase of Rudna Business Park was the largest ever single-asset logistics purchase. Smaller lot-sizes continue to prove attractive to a broad range of purchaser groups. The retail sector accounted for 21% of overall volumes and displayed increased breadth and depth as transactions involving portfolios, regional centres, non-core properties and an outlet concept were traded in H2. The largest deal concerned Futurum Hradec Kralove and was purchased for 87.6 million by Meyer Bergman who also acquired, as part of a wider portfolio, Freeport Fashion Outlet, complimenting their H1 purchase of Fashion Arena. ING Real Estate Finance sold Galerie Butovice to Valad, notable due to its position as a value-add asset and signifying the broadening of International capital s risk appetite. Office activity was proportionally lower than historic levels due to constrained supply and larger deals elsewhere. The largest transaction was the 50 million sale of River Gardens I from HB Reavis to IAD; H2 s only core office deal. Elsewhere 6 properties, including Prague 5 neighbours, Perkarska & Technopark and BB Centrum Alpha and Polygon House in Prague 4, transacted. These further confirmed the liquidity of non-institutional product; something significantly aided by the sustained appetite of local funds and developers. Regarding mixed-use assets, Invesco s sale of Slovansky Dum to a private investor for ca. 90 million and Muller/Erste Bank s disposal of the Diamant Building to GLL for ca 70 million, showed continued strong interest in properties occupying trophy locations as new yield benchmarks were established. Our views on prime office yields are at 6.00% (heading sub 6.00%), prime logistics are at 7.00% (heading sub 7.00%), whilst prime retail yields are at 5.50% with a significant premium for trophy, and regionally significant assets. We anticipate large lot-size purchases by international capital, including that from non-traditional investor nationalities, to drive continued high investment volumes in Reduced bank margins and low interest rates are supportive while increased fund allocation towards real estate provides a weight of capital and illustrates its attractiveness relative to other asset classes. Prime Yields Výnosy z nejlepších nemovitostí Sector Yield (%) Changes on previous quarter Sektor Výnos (%) Změna oproti předchozímu čtvrtletí Offices Kanceláře Shopping Centres Nákupní centra High Street 5.00 Nákupní třídy Warehouses 7.00 Sklady Source/Zdroj: JLL, January / leden 2015 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 2

4 Prague City Report Q Ekonomika/Investice Ekonomika (na základě Oxford Economics) Výhlídky české ekonomiky zůstávají stále dobré. V roce 2015 očekáváme 2,8% růst HDP podpořený současnými nízkými cenami ropy, které by mohly snížit inflaci a zvýšit tak reálné příjmy domácností i firemní výnosy. Míra zahraniční poptávky bude na druhou stranu oslabena ekonomickou recesí v Rusku. V roce 2015 se tak očekává zpomalení tempa růstu vývozu na 5,8 % oproti 7,5 % v roce V 1. čtvrtletí by se mohla inflace mírně zvednout, ačkoli v průměru 2015 by se měla pohybovat okolo 0,4 %. Navíc stále existuje riziko deflace, pokud by ceny ropy či inflace v Eurozoně klesly ještě níže. Trh realitních investic Ve 2. polovině roku 2014 byly uzavřeny investiční transakce v objemu 1,28 miliardy eur, což představuje 52% nárůst oproti stejnému období roku 2013 a 78% nárůst oproti 1. pololetí roku Celkový roční investiční objem přesáhl 2 miliardy eur. Rok 2014 se tak stal co do objemu investic třetím nejúspěšnějším obdobím když zaostal pouze o 2,5 % za rokem 2011, kdy byly uzavřeny transakce v objemu 2,07 miliardy eur. Poptávka tažená značným množstvím zejména mezinárodního kapitálu cílícího na prémiové nemovitosti v zemích střední Evropy poskytla likviditu trhu s velkými nemovitostmi a významnými portfolii. Převaha poptávky nad nabídkou vedla ke snížení výnosů, tedy zvýšení cen těchto nemovitostí. Značný objem investičních transakcí, které jsou v pokročilých fázích jednání a uzavřou se až v roce 2015, poukazuje na pokračující zájem o prémiová (core) aktiva. Díky poklesu výnosů prémiových aktiv se navíc zvedl zájem o více riziková neboli non-core aktiva, která při aktuálních cenách začínají nabízet zajímavou příležitost. Zatímco prémiové produkty zůstávají v hledáčku mezinárodních investorů, o non-core segment je zájem zejména mezi narůstajícím množstvím domácích investorů. V souladu s celoevropským trendem pokračovali nejvýznamnější majitelé logistických portfólií ve 2. pololetí v konsolidaci svých aktiv v České republice. Prodej Tristan/VGP portfolia společnosti P3/TPG za 523 milionů eur představoval prozatím největší tuzemskou investiční transakci vůbec, zatímco prodej Business Parku Rudná, který koupila společnost Prologis, představoval vůbec největší investici v rámci jednoho logistického projektu v roce Menší investiční objemy pak zůstávají atraktivní pro široké spektrum investorů. Sektor maloobchodních nemovitostí se na celkovém investičním objemu podílel 21 % a transakce demonstrovaly šířku a hloubku trhu. Objem byl tvořen nákupy širokého spektra nemovitostí od portfolií, přes nákupní centra v regionech, menší nemovitosti druhořadé kvality či outletové centrum. Největší transakcí byl prodej centra Futurum Hradec Králové, které koupila společnost Meyer Bergman za 87,6 milionů eur. V rámci jiného portfolia získal Meyer Bergman rovněž Freeport Fashion Outlet, což doplnilo jeho koupi Fashion Areny z 1. pololetí. ING Real Estate Finance prodal Galerii Butovice firmě Valad. Tato transakce z kategorie takzvaných value-add aktiv značí vzrůstající apetit mezinárodního kapitálu pouštět se do rizikovějších investic. Prodeje v sektoru kanceláří byly relativně nižší než historické průměry. Hlavní vinu na tom nese zejména omezená nabídka. Největší transakcí 2. pololetí 2014 byl prodej River Gardens I, kterou koupil IAD od HB Reavis za 50 milionů eur. To byl jediný prodej kancelářské nemovitosti kategorie core ve 2. pololetí. Dále byly zobchodovány budovy Pekařská a Technopark na Praze 5, anebo budovy BB Centrum Alpha a Polygon House na Praze 4. To potvrzuje likviditu trhu i mimo prémiová aktiva a poukazuje na investiční apetit domácích fondů a developerů. Z polyfunkčních nemovitostí proběhl prodej Slovanského domu, který koupil privátní investor za cca 90 milionů eur a prodej budovy Diamant, kterou koupilo GLL od Muller/Erste Bank za cca 70 milionů eur. Tyto transakce potvrdily velký zájem o nemovitosti v klíčových lokalitách v pražském centru a stanovily pro ně novou hladinu dosažitelných výnosů (prime yield). Dle našeho názoru dosahují v současnosti výnosy u nejlepších kanceláří 6,0 % (s dalším možným poklesem) u nejlepších industriálních nemovitostí 7,0 % (rovněž s možným poklesem). Výnosy u nejlepších maloobchodních nemovitostí dosahují 5,5 %. U trofejních maloobchodních aktiv a center regionálního významu lze očekávat výnos i výrazně nižší. V nadcházejícím roce 2015 očekáváme opět velmi vysoké investiční objemy podpořené některými výjimečnými nákupy realizovanými zahraničními investory, mnohdy i z exotických zemí. Snižující se bankovní marže a nízké úrokové sazby společně se zvyšujícími se podíly, které investiční fondy alokují do nemovitostí přinášejí obrovské množství kapitálu a ilustrují atraktivitu nemovitostí v porovnání s ostatními investičními aktivy. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 3

5

6 Prague City Report Q Office Market Supply In Q4 2014, seven office schemes with a total leasable area of 71,226 m 2 were added to the Prague office market. New supply included ArtGen in Prague 7, The Blox in Prague 6, Riverview in Prague 5, Quadrio and the refurbishment of Jungmannova 15 in Prague 1 and two small office buildings - K71 in Prague 8 and Centrum Chodov administrative building in Prague 4. The Prague office market reached another milestone by exceeding the 3 million m 2 mark. Altogether, almost 149,000 m 2 of office space was completed throughout 2014 which represents the strongest annual supply since 2009 and a ca. 90% increase in comparison to last year s volume. Currently, there is almost 213,000 m 2 of office space under construction. Out of this number, approximately 181,500 m 2 is scheduled for completion during Total Stock (m 2 ) Celkový objem kancelářských ploch v m 2 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, January / leden 2015 Demand In Q4 2014, we recorded the strongest ever quarterly demand on the Prague office market. In Q4, gross take-up reached 111,518 m 2 which represents q-o-q and y-o-y increases of 21% and 40% respectively. The share of renegotiations decreased from 55.0% in Q3 to 32.2%. The cumulative gross take-up for 2014 reached 332,820 m 2 which represents a 12% y-o-y increase and it is the highest ever take-up in the history of Prague s modern office market. In 2014, the share of renegotiations remained significantly below the level from 2013, reaching 39.5%. In 2014, Prague 4, Prague 8 and Prague 5 were the most active districts recording ca. 64% of all take-up volume in Prague. Q4 net take-up has also been quite strong as five out of the six largest deals were new occupations or pre-leases. Net take-up in Q amounted to 75,587 m 2, overall net take-up in 2014 reached 201,294 m 2 which is the fourth highest result since Gross Take-up (m 2 ) Hrubý objem pronájmů v m Source/Zdroj: JLL, Prague Research Forum, January / leden 2015 Vacancy As predicted, the vacancy rate has significantly increased. Due to strong, mainly speculative supply, the vacancy rate increased in Q4 by 122 basis points to its current 15.26%. A vacancy rate increase is expected to continue in H with possible stabilization starting during H In Q4, the lowest vacancy rate was recorded in Prague 10 (6.3%), followed by Prague 4 (6.7%) and Prague 3 (11.8%). Conversely, the largest share of available space remained in Prague 7 (34.4%) and was newly followed by Prague 2 (23.6%). Rents During Q4 2014, prime headline rents in the city centre remained stable in the range of m 2 /month. Inner city rents were at m 2 /month in Pankrác (Prague 4) and at m 2 /month in Smíchov (Prague 5) and Karlín Florenc (Prague 8). Rents in the Outer City remained at m²/month. Net Absorption and Forecast In Q4 2014, net absorption recorded a positive figure reaching ca. 24,900 m 2. Despite the negative result from Q1, the overall absorption for 2014 was positive and reached 59,974 m 2. We expect the market to absorb even more vacant space in 2015 and net absorption could reach around 100,000 m 2. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 4

7 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q3-13 Q4-13 Q1-14 Q2-14 Q3-14 Q4-14 Q1-15 (f) Q2-15 (f) Q3-15 (f) Q4-15 (f) Prague City Report Q Kancelářský trh Objem ploch a nová nabídka Ve 4. čtvrtletí přibylo na pražský kancelářský trh 7 kancelářských projektů o celkové pronajímatelné ploše 71,226 m 2. Nová nabídka zahrnovala ArtGen v Praze 7, The Blox v Praze 6, Riverview v Praze 5, Quadrio a rekonstrukce Jungmannovy 15 v Praze 1 a dvě menší kancelářské budovy K71 v Praze 8 a administrativní budovu Centrum Chodov v Praze 4. Pražský kancelářský trh dosáhl milníku 3 milionů m 2 kanceláří. Celkem bylo v průběhu roku 2014 dokončeno téměř m 2 kancelářských prostor, což představuje nejvyšší roční nabídku od roku 2009 a cca 90% nárůst oproti loňskému objemu. V současné době je ve výstavbě téměř m 2 kanceláří. Z nich by mělo být přibližně m 2 dokončeno v průběhu roku acancy and Prime Rents Prime Rent ( / m²) & Vacancy Rate (%) Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Source/Zdroj: JLL, January / leden 2015 Poptávka Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Ve 4. čtvrtletí jsme zaregistrovali nejvyšší poptávku, která kdy byla na pražském kancelářském trhu zaznamenána. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla m 2, což představuje mezičtvrtletní a meziroční nárůst o 21 %, respektive o 40 %. Podíl renegociací poklesl z 55,0 % dosažených ve 3. čtvrtletí na 32,2 %. Za celý rok 2014 dosáhla celková hrubá realizovaná poptávka m 2, což představuje 12% meziroční nárůst a nejvyšší objem uzavřených transakcí v historii moderního pražského kancelářského trhu. Podíl renegociací dosáhl v roce 2014 přibližně 39,5 % a zůstal tak značně pod úrovní renegociací z roku Praha 4, Praha 8 a Praha 5 byly pak v roce 2014 nejaktivnějšími distrikty, které se na celkové realizované poptávce podílely 64 %. Ve 4. čtvrtletí byla silná i 20% 15% 10% 5% 0% čistá realizovaná poptávka, kdy 5 z 6-ti největších transakcí byly nové smlouvy či předpronájmy. Čistá realizovaná poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí m 2, celkově v roce 2014 potom m 2, což představuje 4. nejlepší výsledek od roku Neobsazenost Míra neobsazenosti podle očekávání značně narostla. Kvůli silné, zejména spekulativní výstavbě vzrostla míra neobsazenosti ve 4. čtvrtletí o 122 bazických bodů na současných 15,26 %. Očekáváme, že míra neobsazenosti nadále poroste i v průběhu prvního pololetí Ke stabilizaci neobsazenosti by mohlo dojít v průběhu druhého pololetí Ve 4. čtvrtletí byla nejnižší míra neobsazenosti zaznamenána v Praze 10 (6,3 %), dále potom v Praze 4 (6,7 %) a Praze 3 (11,8 %). Naopak největší podíl volných ploch zůstává i nadále v Praze 7 (34,4 %), nově následován Prahou 2 (23,6 %). Cena pronájmů Ve 4. čtvrtletí zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v rozmezí 18,5 19,5 /m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy na úrovni: na Pankráci (Praha 4) na úrovni 15 16, na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni Ve vnějším městě zůstávají v rozmezí 13 14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch a předpověď Ve 4. čtvrtletí 2014 dosáhla čistá absorpce ploch cca m2 a zůstala tak v kladných číslech. I přes negativní výsledek z 1. čtvrtletí zůstala celková absorpce ploch za rok 2014 pozitivní a dosáhla m 2. Pro rok 2015 očekáváme, že by trh mohl absorbovat dokonce více volného místa a čistá absorpce by tak mohla atakovat hranici m 2. Vacancy Forecast 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% Source/Zdroj: JLL, January / leden 2015 ast Předpověď vývoje neobsazenosti Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď Psazenosti COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 5

8

9 Prague City Report Q Retail Market Supply In the fourth quarter of 2014, we registered the opening of 4 retail schemes with a total leasable area of ca. 29,000 m 2. New supply included TK Development s OC Frýda in Frýdek Místek, adding approximately 15,000 m 2 to the Czech retail market, CPI s shopping centre Quadrio and Retail Park Čáslav and the first phase of Brno Retail Park occupied by Decathlon. Over the course of 2014, approximately 99,000 m 2 of shopping centres and retail parks was opened. This represents a ca. 49% decrease to 2013 supply when more than 190,000 m 2 of retail space was added to the Czech market. In 2014, the largest portion of retail space was delivered to Ústecký region (41% of the 2014 supply), Prague (23%) and Moravia-Silesia region (15%). Existing Shopping Centre Stock per Capita City Level Hustota nákupních center v m 2 na tisíc obyvatel v městech ČR Liberec Teplice Hradec Králové Zlín Olomouc Plzeň Karlovy Vary Brno České Budějovice Opava Ostrava Jihlava Praha Ústí nad Labem Kladno Pardubice Děčín Karviná Most Frýdek-Místek Havířov Source/Zdroj: JLL, January / leden ,000 1,500 2,000 Existing Under construction Despite several projects being under construction, the Average density: 250 m 2 GLA/1,000 inhabitants development pipeline remains constrained. With the exception of Prague and some regional cities, new larger projects are scarce. As of Q4, there was approximately 73,000 m 2 of retail space under construction, predominantly in shopping centres and factory outlets. Out of this number, approximately 46,800 m 2 is scheduled for opening throughout The largest projects to be completed in 2015 includes Central Kladno and The Prague Outlet. In 2014, new additions were also delivered to Prague s city centre. Along the high street, the remodelling of City Palais and the refurbishment of Na Příkopě 14, both of them currently waiting for tenants, have been completed in H On top of this, CPI s mix-used project, Quadrio, situated at Vladislavova and Spálená, which added an additional ca. 8,500 m 2 of retail space to Prague s city centre, was opened in Q As the city centre is perceived by retailers as an attractive location, several new projects are planned there including The Cross between Na Příkopě and Václavské Náměstí. Demand The Czech Republic remains an active market with the majority of the retail demand concentrated on Prague, its high street and the leading shopping centres. The high street, Palladium and Centrum Chodov are currently the locations managing to secure the most new market entries. Franchising remains the preferred business model for the majority of new comers such as Superdry, The North Face, Tiger, Minelli, Woolrich, Pennyblack and le Temps des Cerises. Retailers opening direct operations are still in the minority led by brands such as Michael Kors, Khiels, Sizeer, Dermacol and Neo. In 2014, established retailers have pursued expansion i.e. H&M and Sports Direct opening stores mostly outside of Prague, C&A with the opening of their flagship store in downtown Prague, Mango with the opening of new large store in Palladium and Inditex enhancing its presence in Ostrava with he introduction of Bershka and Pull & Bear in Avion. Retailers have a focused and selective expansion strategy, impacting on the overall retail demand and benefiting the leading shopping centres whether in, or outside of Prague. Rents Prime shopping centre rents in Prague reached a level of 100 m 2 / month (for a 100 m 2 unit). Prime high street rents in Prague are stable at a level of 180 m 2 / month. However, demand levels, combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a rental increase. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 6

10 Prague City Report Q Trh maloobchodních ploch Nabídka Ve 4. čtvrtletí 2014 jsme zaznamenali otevření 4 maloobchodních projektů o celkové pronajímatelné ploše cca m 2. Nová nabídka zahrnovala OC Frýdu ve Frýdku-Místku společnosti TK Development, díky jejímuž otevření přibylo na český trh přibližně m 2, Quadrio a Retail Park Čáslav společnosti CPI a první fázi Brno Retail Parku, ve kterém otevřel další prodejnu řetězec Decathlon. V průběhu roku 2014 bylo otevřeno přibližně m 2 nákupních center a retail parků. To představuje cca 49% pokles oproti nové nabídce v roce 2013, kdy bylo v České republice dokončeno více jak m 2 obchodních ploch. Je zde zcela patrný trend klesající výstavby. V roce 2014 byla největší část maloobchodních ploch otevřena v Ústeckém kraji (41 % z celkové maloobchodní nabídky v roce 2014), v Praze (23 %) a v Moravskoslezském kraji (15 %). Selection of Recent Market Entries in Prague Výběr značek, které nedávno vstoupily na pražský trh Shopping Centre Atrium Flora Centrum Chodov Palladium Nový Smíchov Myslbek Quadrio Arkády Pankrác High Street Železná Na Příkopě Široká Pařížská Retailers Sinéquanone Pennyblack, Superdry, Neo Tosca Blu, Dermacol, Mango, North Face, Sinéquanone Gerry Weber, Tosca Blu, Gino Rossi, Kiehl s since 1851 Minelli, UGO Dermacol, 5áSec, Sanetta Le temps des Cerises Retailers Woolrich Michael Kors Boucheron Moncler Source/Zdroj: JLL, January / leden 2015 I přes projekty, které jsou ve výstavbě, zůstává plánovaná nabídka omezená. S výjimkou Prahy a některých regionálních měst jsou větší plánované projekty spíše výjimečné. Ke konci 4. čtvrtletí bylo ve výstavbě přibližně m 2 obchodních ploch s převahou nákupních center a outletů. Z toho by přibližně m 2 mělo být otevřeno v průběhu roku Největšími projekty, které by měly být v roce 2015 dokončeny, jsou Central Kladno a The Prague Outlet. V roce 2014 byly realizovány nové projekty také v centru Prahy. Na obchodních třídách byla v prvním pololetí 2014 dokončena přestavba City Palais a rekonstrukce objektu Na Příkopě 14. Oba projekty v současnosti čekají na nájemce. Kromě těchto projektů byl ve 4. čtvrtletí 2014 otevřen multifunkční projekt Quadrio společnosti CPI situovaný mezi ulicemi Vladislavova a Spálená, který do centra Prahy přidal cca m 2 obchodních ploch. Jelikož je centrum města považováno za atraktivní maloobchodní lokalitu, je zde plánováno několik nových projektů jako např. The Cross mezi ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím. Poptávka Česká republika zůstává atraktivním trhem pro maloobchodní poptávku, která je soustředěná především na Prahu. Centra Palladium a OC Chodov či přední nákupní třídy si zajistily nejvíce nově příchozích značek. Franšízing zůstává preferovaným obchodním modelem pro většinu nově příchozích značek jako např. Superdry, The North Face, Tiger, Minelli, Woolrich, Pennyblack a le Temps des Cerises. Počet obchodníků, kteří otevřeli své obchody napřímo, zůstává omezený na značky jako např. Michael Kors, Khiels, Sizeer, Dermacol and Neo. Zavedení obchodníci v roce 2014 expandovali. H&M a Sport Direct otevíraly nové prodejny zejména mimo Prahu, C&A otevřelo novou vlajkovou prodejnu v centru Prahy, Mango otevřelo novou velkou jednotku v Palladiu a Inditex posílil svoje působení v Ostravě představením značek Bershka a Pull & Bear, které otevřely v Avionu. Obchodníci jsou i nadále při expanzi vybíraví, z čehož těží přední nákupní centra v Praze i mimo ni. Nájemné Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze se pohybuje na úrovni 100 /m 2 /měsíc (za 100 m 2 jednotku). U prvotřídních obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni 180 /m 2 /měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 7

11

12 Prague City Report Q Industrial Market Supply The total, modern, A-class industrial stock (owned by developers and investors) in the Czech Republic stood at 4. 9 million m 2 at the end of Q The strong construction activity of the previous three quarters was concluded in Q with an additional 75,400 m 2 being delivered to the market. For the entire year, 2014 new supply amounted to a post crisis record level of 356,000 m 2. This reflects a 31% increase on 2013 levels and is 37% above the 5-year average. The trend of non-speculative construction continues; all Q4 new supply was 100% let at the time of completion. For full year 2014, the share of nonspeculatively built space reached almost 85%. Greater Prague accounted for the highest levels of completions with a 52% share in Q The largest new scheme completed during the period includes the sixth building of P3 Prague D8 with 39,000 m 2, a BTS for VF Corporation. Greater Prague, followed by the Central Bohemian and Pilsen regions, were on the top of new supply deliveries for the entire year High construction activity will continue in In Q4 2014, space under construction reached 384,000 m 2. It includes the 133,000 m 2 which are being built for Amazon by Panattoni near to Prague Airport and ca. 60,000 m 2 being developed for Primark in CTPark Bor. Almost 90% of the space under construction is being built on pre-let basis. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR m 2 400, , , , , , ,000 50, Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, January / leden 2015 In Q4 2014, the vacancy rate in the Czech Republic reached 8.2%, registering a slight increase from 7.9% in Q Year on year it rose by 26 bps. In Greater Prague, vacancy remained relatively stable between the quarters rising 7bps to 7.1%. In the last twelve months it decreased by 194 bps. In Brno, the vacancy rate went down to 7.0% from 7.5% in Q3. In the Pilsen region, 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% the vacancy rate is currently at 11% whilst in Ostrava vacancy is at 9.5%. At the end of Q4 2014, zero level vacancy rates were registered in the Liberec and Jihlava regions. Demand In Q4 2014, another record take-up was registered with 413,800 m 2 being transacted. This is 13% more than the previous quarter of Q and 2.5% stronger than the same period of last year. Net take-up reached 356,200 m 2 surpassing the Q3 figures by 165% and Q by almost 192%. The highest leasing activity was registered in Prague, both in gross and net take-up terms, with the same share of 56%. The second most active region was that of Pilsen with a 27% share on gross and 31% on net takeup. The two largest deals of the quarter and the year include the Amazon pre-letting of 133,000 m 2 in an industrial park developed by Panattoni and Primark pre-leasing almost 60,000 m 2 in CTPark Bor in the Pilsen region. For full year 2014, gross take-up amounted to 1,295,800 m 2, a new record in the history of the Czech market. It beat last year s record by 11%. Net take-up reached 827,500 m 2 and surpassed last year s results by more than 34%. Take-up was driven by companies from the distribution sector with 55% of all net deals being concluded by representatives of retail, wholesale and e- commerce. Manufactures accounted for 28% and 3PLs for 17% of all net deals in Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce m 2 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , ,000 0 Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, January / leden 2014 Rents New Lease / Nová smlouva Expansion / Expanze In Q4 2014, prime headline rents in Prague remained stable at m 2 / month. Prime rents in the Brno region are also stable at m 2 / month. Prelease / Předpronájem Renegotiation / Renegociace COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 8

13 Prague City Report Q Trh průmyslových a logistických parků Nabídka Celkový objem skladových a průmyslových prostor třídy A určených k pronájmu v České republice dosáhl na konci 4. čtvrtletí m 2. Velká stavební aktivita prvních devíti měsíců roku 2014 byla završena v posledním kvartále, kdy bylo dokončeno dalších m 2. Za celý rok 2014 tak objem nově dokončených prostor dosáhl rekordních m 2, což představuje nový pokrizový rekord. Je to o 31 % více než v roce předchozím a o 37 % více než představuje pětiletý průměr. Na trhu nadále převládá výstavba na základě předpronájmu. Veškeré prostory, jež byly dokončeny ve 4. čtvrtletí, byly v době uvedení na trh 100% pronajaty. Celoročně podíl nespekulativní výstavby dosáhl objemu téměř 85 %. Nejvíce ploch bylo v Q postaveno v Praze (52 %). Největší dokončenou průmyslovou halou uplynulého čtvrtletí je šestá budova logistického areálu P3 Prague D8 s velikostí m 2, která byla postavena na míru pro VF Corporation. Kromě Prahy se v uplynulém roce nejvíce stavělo ve Středočeském a také Plzeňském kraji. Čilý stavební ruch potrvá také v roce Na konci roku 2014 dosáhl objem ploch ve výstavbě celkem m 2. Toto číslo zahrnuje rovněž m 2 skladových prostor, které staví pro Amazon nedaleko pražského letiště společnost Panattoni a také cca m 2 stavěných pro společnost Primark v CTParku Bor. Czech Industrial Supply by Region Objem skladových ploch podle krajů 7% 5% 14% 3% 2% 1% Greater Prague Brno Pilsen 39% Ostrava Central Bohemia Ústí nad Labem Liberec Pardubice Olomouc Vysočina Hradec Králové Zlín 16% South Bohemia Source/Zdroj: JLL, Industrial Research Forum, January/ leden 2015 Míra neobsazenosti v ČR v průběhu Q vzrostla z 7,9 % na současných 8,2 %. Meziročně se zvýšila o 26 b.b. Neobsazenost v Praze zůstala téměř beze změny, kdy se zvýšila o pouhých 7 b.b. na 7,1 %. Oproti roku 2013 ale zaznamenala pokles o 194 b.b. V Brně došlo v průběhu Q4 k poklesu z původních 7,5 % na 7 %. V Plzeňském kraji dosáhla neobsazenost 11 % a na Ostravsku 9,5 %. Nulová míra neobsazenosti byla na konci roku ve dvou lokalitách, v Libereckém kraji a na Vysočině. Poptávka V uplynulém čtvrtletí došlo k překonání dalšího rekordu v objemu uzavřených transakcí, kdy bylo celkem pronajato m 2. To je o 13 % více než v předchozím kvartále a o 2,5 % více než za stejné období roku Čistá realizovaná poptávka dosáhla m 2 a mezičtvrtletně vzrostla o celých 165 %. Meziroční nárůst dosáhl 192 %. Nejvíce se pronajímalo v Praze, kde byl zaznamenán 56% podíl jak na hrubé, tak na čisté realizované poptávce. Druhým nejvíce poptávaným krajem bylo Plzeňsko s 27 % z celkové hrubé a 31 % z celkové čisté realizované poptávky. Největší transakcí jak uplynulého čtvrtletí, tak celého roku 2014 je pak předpronájem společnosti Amazon zahrnující m 2 v logistickém areálu, který staví společnost Panattoni. Druhou největší transakcí je předpronájem společnosti Primark o velikosti m 2 v CTParku Bor v Plzeňském kraji. Za celý rok 2014 dosáhla hrubá realizovaná poptávka m 2, což představuje nový rekord v historii českého trhu průmyslových nemovitostí. Překonala tak loňský rekord o 11 %. Čistá realizovaná poptávka meziročně vzrostla o 34 % na m 2. Nejvyšší podíl na čisté realizované poptávce připadl firmám z oblasti maloobchodu, e-commerce a distribuce, které si dohromady pronajaly 55 % z celkového objemu. Výrobní společnosti stály za 28 % a 3PL firmy za 17 % čisté poptávky. Prime Rent and Mid-Point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Source/Zdroj: JLL, January/ leden 2014 Nájemné Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu V průběhu 4. čtvrtletí 2014 zůstalo nominální nájemné za nejkvalitnější prostory v Praze na 3,80 4,25 /m 2 /měsíc a v Brně na 3,90 4,25 /m 2 /měsíc. 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 9

14

15 Prague City Report Q Market Practice Leasing Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Lease Length Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common, mainly in case of renegotiations. Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5 years. Longer leases are common for big size retailers. Break options are becoming more common especially in the secondary locations. Industrial - The average lease length is 5 years. Manufacturing tenants are usually requested to sign longer leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years, usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5 year leases, 5 year break for 10 year leases. Payment Terms Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are available for some properties owned by local investors. Rents are paid quarterly in advance. Rental Deposit Indexation is annually in line with European CPI. In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use Czech CPI. (office) It is common to agree on a cash deposit / bank guarantee equal to 3 months rent or, a parent company guarantee. (office and industrial) The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Other Charges Other charges consist of service and energy charges. Utilities and direct consumption are paid separately. (offices and industrial) Other charges consist of service charges and marketing costs (retail) Service charges are carried out on fixed price or open book policy (industrial) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Doba nájmu Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech, zejména v případě renegociací. Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách. Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10 letých smluv. Platební podmínky Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou požadovány u některých nemovitostí, které mají českého vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi. Záloha na nájemné Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI). U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace. (kanceláře) Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši 3 měsíčních nájmů nebo či zároveň i garance mateřské společnosti. (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Tato záloha může být rovněž ve výši 3 6 měsíčních nájmů. (maloobchod) Další poplatky Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a průmyslové nemovitostí) Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené s propagací a marketingem (maloobchod) Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 10

16 JLL Office Myslbek Na Prikope 21 Praha 1 Czech Republic Contacts Tewfik Sabongui Managing Director JLL Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research JLL Czech Republic tewfik.sabongui@eu.jll.com ondrej.novotny@eu.jll.com Prague City Report Q COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.