Prague City Report Q Trh s nemovitostmi v Praze. 1. čtvrtletí 2012

Transkript

1 Prague City Report Q1 212 Trh s nemovitostmi v Praze 1. čtvrtletí 212

2 2 On Point Prague City Report Q1 212 Economy/Investment Economy The Czech economy gradually slowed down quarter-by-quarter in 211, both in year-on-year and quarter-on-quarter comparisons. The quarter-on-quarter slowdown occurred sooner than in the EU economy. The loss of dynamics was affected only partially by external demand, however the major cause for slowdown is a slowdown in both household and governmental consumption, which form 7% of the Czech GDP. Furthermore, investment also decreased throughout the year. Foreign trade thus represented the only growth factor in 211, yet was affected by the fluctuation of the exchange rate. In 211, GDP grew by 1.7 %, year-on-year compared to 2.6 % in 21. Slow down of the growth rate was gradual throughout the year, similarly to the European economy, with an increased pace in the second half of the year. GDP Growth and forecast (%) Source/Zdroj: Oxford Economic Forecast Růst HDP a předpověď(%) F 213F 214F 215F Industry The industrial production in 211 increased by 6.9 % with a significant slow down of the growth rate during the year. The production of motor vehicles formed half of this growth, which confirms the dependence of the Czech Republic on the automotive industry. Construction has continued to decline for three years in a row, with a negative outlook for 212 and onwards. Retail sales were driven mainly by the sale of motor vehicles and petrol prices, otherwise they were stable in 211. In Q1 212, a minor increase in expenditures in both retail and services was recorded, however consumers remain cautious. CPI Consumer prices went up by 1.9 % ranging significantly in growth rates for individual consumption items (the price of food went up by 4.6 %). This is mainly a result of VAT changes, where reduced rate was increased by 4 basis points to 14%. An increase of 1 basos points for both VAT rates is expected in 213, which will further contribute to CPI growth. Employment The labour market in the Czech Republic remains relatively stable. By the end of Q1 212, the unemployment rate reached 8.9%. In Q2 and Q3 we expect to see a decline in unemployment with the start of seasonal work in agriculture and to lesser extent in construction. According to Eurostat, which uses the unified methodology, the unemployment rate in the Czech Republic in March 212 was only 6.7%, 35 bps below EU level and the fifth lowest within the Union. Investment Climate After a very active 211 when investment volumes exceeded 2 billion, the start of 212 was slow with only one transaction closing. This was sale of office project 4D Kodanská Office Center by Orco s Endurance Fund. There are however currently more than 1 billion in real estate investment product currently being marketed in the Czech Republic. The more active investors are relatively busy reviewing new opportunities and undertaking due diligence. The limited activity in Q1 has been a result of a number of factors including the fact that the banks are highly selective and conservative on who they will finance, on which projects and on the terms / levels of debt. Projects without any transferable debt or where new financing is required are more difficult to win investor focus unless absolutely prime. Investors are extremely selective on what they will seriously consider and revert to the fundamentals of location, location, location. Unemployment rate 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% Source/Zdroj: CZSO, MPSV Míra nezaměstnanosti Q1

3 On Point Report Title 9 May Ekonomika/Investice Ekonomika V průběhu roku 211 česká ekonomika postupně stále více zpomalovala, a to jak v meziročním, tak i v mezičtvrtletním srovnání. Mezičtvrtletní zpomalení se objevilo dříve než v ekonomice EU. Ztráta dynamiky byla částečně ovlivněna externí poptávkou, ale hlavní příčinou poklesu bylo omezení výdajů domácností i vlády, které tvoří 7 % českého HDP. Navíc v průběhu roku klesaly investice. Zahraniční obchod tak představoval jedíný růstový faktor, navíc ovlivněný kurzovými změnami. V roce 211 rostlo HDP o 1,7 % v meziročním srovnání oproti 2,6 % v roce 21. Zpomalování růstu postupně v průběhu roku gradovalo, společně s evropskou ekonomikou, a v druhé polovině roku byla rychlost poklesu ještě patrnější. Průmysl V roce 211 rostla průmyslová výroba o 6,9 %, rovněž s výrazným zpomalením v průběhu roku. Výroba motorových vozidel tvořila polovinu tohoto růstu, což jen potvrzuje závislost České republiky na automobilovém průmyslu. Stavebnictví je v poklesu již tři roky po sobě a rovněž pro rok 212 a dále u něj přetrvává negativní výhled. Maloobchodní statistiky táhnul prodej motorových vozidel a ceny benzínu, jinak v roce 211 maloobchodní trh stagnoval. V 1. čtvrtletí 212 se objevilo mírné zvýšení ve výdajích jak v maloobchodě, tak i ve službách, spotřebitelé však nadále zůstávají opatrní. Consumer Price Index (% change) Index spotřebiteslkých cen (%změna) F 213F 214F 215F 216F Source: IHS Global Insight Inflace Spotřebitelské ceny vzrostly o 1,9 %, přičemž míra růstu cen se značně liší dle skupin zboží (cena potravin vzrostla o 4,6 %). To je dáno zejména nárůstem nižší sazby DPH, která vzrostla z 1 % na 14 %. Další zvýšení obou sazeb DPH o jeden procentní bod, je navíc očekáváno v roce 213, což přispěje k dalšímu růstu inflace. Zaměstnanost Trh práce v České republice je relativně stabilní. Na konci 1. čtvrtletí dosahovala míra nezaměstnanosti 8,9 %. Ve 2. a 3. čtvrtletí očekáváme pokles nezaměstnanosti, a to díky začátku sezónních prací v zemědělství a v menší míře i ve stavebnictví. Podle Eurostatu, který používá unifikovanou metodologii, byla nezaměstnanost v České republice v březnu pouhých 6,7 %, což je 3,5 procentního bodu pod průměrem EU a zároveň pátá mejmižší nezaměstnanost v rámci EU. Investiční prostředí Po velmi aktivním roce 211, kdy celková výše investic do realit přesáhla 2 miliardy, byl začátek roku 212 velmi pomalý s pouhou jednou uzavřenou transakcí. Jednalo se o prodej projektu 4D Kodaňská Office Center od Endurance Fund firmy Orco. Na trhu v České republice jsou však momentálně v jednání nemovitosti v investiční hodnotě více než 1 miliardy. Aktivnější investoři jsou tak zaneprázdněni zhodnocováním nových příležitostí a procházejí tzv. due dilligence. Omezená aktivita na trhu v 1. čtvrtletí je souhrn několika faktorů, včetně skutečnosti že banky jsou velmi vybíravé a konzervativní při rozhodování, komu poskytnou financování, na které projekty a za jakých podmínek či výše dluhu. Projekty bez jakéhokoliv převoditelného dluhu nebo takové, které vyžadují nové financování, obtížněji získají pozornost investorů, pokud nejsou opravdu nejlepší (tzv. prime). Investoři jsou rovněž extrémně vybíraví v tom, jaké přiležitosti budou vážněji zhodnocovat a vrací se ke starému základu investic do nemovitostí: lokalita, lokalita, lokalita. Prime Yields Sector Sektor Offices Kanceláře Retail Maloobchod Warehouses Sklady Yield (%) Výnos (%) Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Výnosy z nejlepších nemovitostí Changes on previous quarter Změna oproti předchozímu čtvrtletí

4 4 On Point Prague City Report Q1 212 Office Stock and Supply In the first quarter of 212, two new office buildings were completed with an area of ca. 28,919 m 2. These office completions included; project Keystone, located in the emerging Prague 8 submarket and the B3 Pankrác scheme, which is situated in Prague 4 at the Pankrác metro stop. At the end of the first quarter of 212, a total of ca. 178, m 2 was under construction. Out of this number, approximately 83,5 m 2 should be completed within the next 9 months. We estimate that in 212 a total of 112, m 2 of modern office space will be completed in Prague. This represents an approximate 12% increase in comparison to last year. The majority of new office space in 212 will be delivered to Prague 4 (34% of the 212 estimated supply in 2 projects), Prague 8 (33% of total supply in 4 projects) and Prague 5 (21% of total supply in 3 projects). Total Stock Celkový Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum Objem kancelářských ploch Q1 m2 thousands/tisíce m2 Demand In Q1 212, gross take-up once again remained very strong, with 79,746 m 2 of leasing transactions closed. In Q1, approximately 47.7% of all transactions were renegotiations of contracts. In comparison to last year s annual rate of 29.7%, this is quite a significant increase. Net take-up in Q1 212 amounted to 41,7 m 2. This might be considered as a slightly worse result compared to average volumes from last year. Vacancy As predicted at the beginning of this year, the Q1 212 vacancy rate has experienced a slight increase compared to the end of 211. The average vacancy rate in Prague increased by 25 bps to the current level of 12.26%. The largest and most active submarkets, i.e. Prague 4 and Prague 5 have a long term vacancy below 1% in spite of new completions within the submarkets. Rental levels The highest rents achieved in prime office buildings in the city centre remain in the range of 2 to 21 /m 2 /month. Inner city rents were also stable: Pankrác (Prague 4) at 15 to 16 /m 2 /month and Smíchov (Prague 5) and Karlín (Prague 8) at 16 to 17.5 /m 2 /month. Rents in the Outer City are at 13 to 14.5 /m²/month. Gross Take-Up Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum Hrubý objem pronájmů Q1 m2 thousands / tisíce m2 Net Absorption In Q1 212, net absorption was again positive at 4,467 m 2. Positive net absorption has been recorded on the Prague market for the last seven consecutive quarters. However, in the first quarter of this year we have recorded a slow-down of net absorption compared to the previous quarter (-75%) as well as y-o-y (-77%). We believe net absorption will remain in positive figures during 212 and due to significant pre-leases we estimate the volume to be stronger in the remaining quarters of 212. Forecast With increased levels of completion in Q2 212 we expect the vacancy to increase further, peaking up to 12.35%. However, in the remainder of 212, the market will continue to absorb the vacant space and the vacancy should start to decrease. Over the course of 212, we believe that net absorption could reach approximately 1, m 2 in comparison to 11, m 2 of expected office completions. Thanks to that, the vacancy rate is predicted to reach 1.75% at the end of 212. In terms of rents, we do not expect prime rent to grow before the end of 213.

5 On Point Report Title 9 May Kanceláře Objem ploch a nová nabídka V prvním čtvrtletí 212 byly dokončeny dvě nové kancelářské budovy s celkovou plochou cca m 2. Jsou to budovy Keystone v dynamicky rostoucí kancelářské lokalitě Prahy 8 - Karlín a B3 Pankrác v Praze 4 v blízkosti metra Pankrác. Na konci 1. čtvrtletí 212 bylo ve výstavbě cca 178 m 2 kanceláří. Z tohoto objemy by mělo být téměř 83 5 m 2 dokončeno v dalších devíti měsících. Celkový objem dokončených moderních kanceláří v Praze v roce 212 by tak podle našich odhadů měl dosáhnout 112 m 2. Ve srovnání s rokem 211 se jedná o 12% nárůst. Většina těchto prostor bude dokončena v Praze 4 (34 % z celkového objemu plánovaného na 212 ve 2 projektech), Praze 8 (33 %ve 4 projektech) a Praze 5 (21 % ve 3 projektech). Vacancy and prime rents Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory Q1 Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory /m2 Vacancy rate / Míra neobsazenosti Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Praha 4 a Praha 5 mají dlouhodobě neobsazenost pod úrovní 1 %, a to i přesto, že jsou v těchto částech dokončovány nové prostory. Cena pronájmů Nejvyšší dosahované nájemné v kancelářích v centru města zůstává nezměněné na úrovni 2-21 /m 2 /měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy rovněž stabilní: na Pankráci (Praha 4) v úrovni /m 2 /měsíc a na Smíchově (Praha 5) a v Karlíně (Praha 8) v úrovni 16-17,5 /m 2 /měsíc. Ve Vnějším městě jsou nájmy na úrovni 13-14,5 /m 2 /měsíc. Čistá absorpce ploch V prvním čtvrtletí 212 byla absorpce kancelářských ploch kladná na úrovni m 2. Pozitivní absorpci jsme tak zaznamenali v Praze již sedm po sobě jdoucích čtvrtletí. V 1. čtvrtletí však došlo ke zpomalení absorpce ve srovnání s předchozím čtvrtletím (-75 %), a stejně tak i meziročně (-77 %). Věříme však, že absorpce zůstane v kladných číslech i během roku 212 a vzhledem k výrazným objemům předpronájmů odhadujeme ve zbývajících čtvrtletích i vyšší objem absorpce. Vacancy Forecast 15% 13% 11% 9% 7% 5% Předpověď vývoje neobsazenosti Poptávka V 1. čtvrtletí byl hrubý objem pronájmů opět relativně vysoký, s celkovým objemem transakcí m 2 uzavřených transakcí. V 1. čtvrtletí tvořily cca 47,7 % z celkového objemu přejednané smlouvy. Ve srovnání s průměrnem loňského roku ve výši 29,7 % jde o výrazný nárůst. Čistý objem pronájmů za 1. čtvrtletí 212 dosáhnul 41 7 m 2, což je ve srovnání s průměrem čtvrtletí v minulém roce mírné zhoršení. Neobsazenost Jak jsme předpovídali na počátku roku, v prvním čtvrtletí 212 došlo k mírnému zvýšení neobsazenosti ve srovnání s koncem roku 211. Průměrná výše neobsazensto v Praze vzrostla o,25 procentního bodu na 12,26 %. Největší a nejaktivnější městské části, tedy Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Vacancy/Neobsazenost Optimistic forecast/optimistická předpověď Pesimistic forecast/pesimistická předpověď Předpověď Se zvýšeným objemem dokončených prostor ve 2. čtvrtletí 212 očekáváme další nárůst neobsazenosti až na úroveń cca 12,35 %. Ve zbytku roku 212 však bude trh absorbovat volné prostory a neobsazenost by měla klesat. V průběhu roku 212 podle našich odhadů dosáhne absorpce 1 m 2 ve srovnání se 11 m 2 očekávaných nově dokončených prostor. Díky tomu očekáváme pokles neobsazenosti na cca 1,75 % ke konci roku 212. Do konce roku 213 neočekáváme žádný růst u nájemného za nejlepší kancelářské prostory.

6 6 On Point Prague City Report Q1 212 Retail Supply The total shopping centre stock in Prague remains unchanged at 778,9 m 2, while in other regions of the Czech Republic we have seen new completions. The most significant new completions were in Ostrava: first, an extension of Avion Shopping Park Ostrava opened to confirm its position as the largest regional shopping destination. Later, Forum Karolina opened and with its 58, m 2, it is the largest shopping centre built in a single phase in the country. Other completions in Q1 212 include a small retail park by CPI in Beroun and new hypermarkets by Tesco in Ivančice near Brno and in Nový Jičín. Together with Albert Hypermarket in Forum Nová Karolína, the total number of hypermarkets increased to 284. There are prospects of new high street units coming to the market in 212 on Na Příkopě Street, where UniCredit has left the old bank building and CPI as the new owner is likely to dedicate the space to prime retail. Similarly, Lordship proceeds with its Na Příkopě 14 building, also formerly a bank, which will supply additional prime retail space. Together with the space in the ČNB building, which is now waiting for new tenants and the planned openings of Carpisa and Pandora, 212 is going to be a year of significant changes for Prague s prime high street tenant mix. Wenceslas Square is not lagging behind, with the recent opening of the flagship store of Polish brand Reserved Demand Prague s prime high street and luxury high street remain the most sought after locations from both new market entries and established brands without flagship stores in downtown Prague, however we have recorded new market entries even outside of the prime locations. New comers alongside the high street remain focussed on Prague s top performing shopping centres. The most notable market players in terms of new brands or flagship stores on the market is Centrum Chodov, which saw the opening of Aldo Footwear, Karen Millen, the return of Palmers to the market and Crocs brand store. T.M.Lewin has selected Myslbek for their first store in the country, while Pietro Brunelli opened in Platnéřská Street. British frozen goods retailer, Iceland, is testing the market with an opening in Plzeň. Ostrava has seen new openings of brands such as Reserved, Mohito, Home&You and House. Rents Prime shopping centre rents in Prague remain unchanged at a level of 95 m 2 /per month (for a 1 m 2 unit). Other well performing shopping centres have rents ranging between 7 and 8. Weaker performing schemes may achieve rents 3 to 5% lower to maintain and attract tenants. The trend of large fit-out contributions continues with key anchor tenants and well recognised brands, together with requirements for step-rents or pure turnover rents. In the case of non-performing centres, turnover rents are becoming a necessity. Prime High street rents in Prague are stable at a level of 18 m 2 /month. However, demand levels combined with an undersupply of suitable space is in favour of a rental increase. Forecast In spite of new completions planned for the remainder of 212, the development pipeline remains constrained. New projects are scarce, especially in larger cities, where extensions are now more common. In spite of the recently recorded new market entries and the expected store openings in Q2 and onwards, retailer demand will continue to be limited. Due to the expected economic development in the EU in 212, retailers are cautious and are postponing expansions to the East, with the exception of more rapidly developing markets such as Romania and Turkey. Household Disposable Income (% y-o-y change) Disponibilní příjmy domácností (% meziroční změna) F 213 F 214 F 215 F Source/Zdroj: Oxford Economic Forecast

7 On Point Report Title 9 May Maloobchod Nabídka Celková plocha obchodních center v Praze zůstává nezměněná na 778 9m 2, zatímco v regionech České republiky jsme zaznamenali nově dokončené budovy. Nejvýraznější nárůst byl v Ostravě: nejdříve bylo otevřeno rozšíření Avion Shopping Parku Ostrava, což dále posílilo jeho pozici největší regionální nákupní lokality. Později otevřelo Forum Nová Karolina, které je se svými 58 m 2 největší nákupní centrum v republice postavené v jediné fázi. Další dokončené maloobchodní nemovitosti byly menší nákupní park firmy CPI v Berouně a nové hypermarkety firmy Tesco v Ivančicích u Brna a Novém Jičíně. Společně s Albert Hypermarketem v Nové Karolině narostl jejich celkový počet na 284. Pokud jde o hlavní obchodní ulice, jsou vyhlídky že na trh přijdou v roce 212 nové jednotky Na Příkopě, kde UniCredit opustili své bývalé sídlo a CPI jako nový vlastník pravděpodobně věnuje část prostor pro maloobchod. Stejně tak Lordship rekonstruuje budovu bývalé banky Na Příkopě 14, kde rovněž vzniknou nové obchodní prostory. Společně s prostory v budově ČNB, které čekají na nového nájemce a s plánovaným otevřením jednotek firem Carpisa a Pandora bude rok 212 znamenat významné změny pro skladbu nájemců na hlavní obchodní ulici. Václavské náměstí nezůstává pozadu a nedávno se zde otevřel vlajkový obchod polské značky Reserved. Supply Comparison m 2 per 1, inhabitants Porovnání obchodních ploch v nákupních centrech v m 2 na tisíc obyvatel 1,8 1,6 1,4 1,2 1, Poptávka Hlavní obchodní ulice a luxusní nákupní třída v Praze zůstávají nejvyhledávanější lokalitou jak pro nové vstupy na trh, tak i pro otevírání vlajkových obchodů jinak zavedených značek, které je ještě nemají. I tak jsme zaznamenali nové vstupy na trh mimo tyto lokality. Nově příchozí značky se soustředí kromě hlavních ulic i na nejlepší centra v Praze. Nejvýznamnějším hráčem na trhu je v tomto ohledu Centrum Chodov, kde došlo k otevření jednotek Aldo Footwear, Karen Millen, návratu Palmers na trh či otevření značkového obchodu Crocs. T.M.Lewin si vybrali pro svůj první obchod v zemi Myslbek, zatímco Pietro Brunelli otevřeli v Platnéřské. Britský řetězec mražených potravin Iceland testuje trh otevřením obchodu v Plzni. V Ostravě byly otevřeny nové jednotky značek jako je Reserved, Mohito, Home&You či House. Nájemné Nájemné za jednotky v nejlepších pražských obchodních centrech bylo stabilní a je na úrovni 95 /m 2 /měsíc (za 1 m 2 jednotku). Ostatní dobře fungující centra mají nájmy v rozmezí 7-8. Hůře fungující centra mohou dosahovat nájmů i o 3-5 % nižší, aby si udržela či přilákala nájemce. Přetrvává tlak od kotevních nájemců a silných značek pro poskytování příspěvků na vybavení jednotek nebo na platbu skokového či obratového nájemného. U center, jež se potýkají s problémy, je čisté obratové nájemné nutností. U nejlepších obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na 18 /m 2 /měsíc. Kombinace úrovně poptávky a omezené nabídky by však mohly vést k dalšímu nárůstu nájemného. Předpověď vývoje trhu I přes nově dokončované prostory ve zbytku roku 212 bude nová vystavba spíše omezená. Nové projekty jsou výjimkou, zejména ve větších městech, kde bude docházet spíše k rozšiřování stávajících center. I přes nedávno zaznamenané vstupy na trh a očekávané otevření nových jednotek ve 2. čtvrtletí a dále, poptávka ze strany obchodníků bude omezená. Vzhledem k očekávanému ekonomickému vývoji v EU v roce 212 jsou obchodníci opatrní a expanzi směrem na východ odkládají, s výjimkou rychleji se rozvíjejících trhů jako je Rumunsko nebo Turecko Existing / Stávající plochy Under Construction / Ve výstavbě Source/Zdroj: CZSO, Consensus Economic Forecast

8 8 On Point Prague City Report Q1 212 Industrial Supply The total stock of modern A class industrial premises (excluding ancillary office space and owner occupiers) in the Czech Republic as at Q1 212 totalled 3,927,872 m 2. The largest industrial region remains to be Greater Prague with 42% of the total stock, followed by the Brno region (17%) and the Pilsen region (15%). In the first quarter of 212, a total of 75,551 m 2 was completed in six industrial parks in the Czech Republic. This represents an increase of 265% y-o-y in development activity. All completed schemes were built on a pre-let basis. In respect to regional distribution, the largest supply was delivered to the Prague market (38.6%), the Liberec market (22.5%) and the Central Bohemian market (17.4%). Currently, there is almost 132,5 m 2 of industrial space under construction with expected completion in 212. This also includes several speculative developments where it is expected that construction will not be completed without securing a major tenant. Czech Industrial Supply and Vacancy Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen % 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% After ten consecutive quarters of decline, the vacancy rate in the Czech Republic experienced a slight increase in the first quarter of 212. While at the end of 211 we had an average vacancy rate of 6.72%, at the end of Q1 212 it was almost 5 bps higher at 7.29%. The largest proportion of available space remains in the Central Bohemian region (16.8%), in Brno (9.8%), expected to be only temporary and in Prague (8.4%). Demand For the first quarter of 212, gross take-up reached over 127,743 m 2. Nearly 44% of the gross take-up was leased in the Central Bohemian region due to two large transactions in Mladá Boleslav. The second most active region in terms of take-up was Greater Prague with 25%, followed by the Brno region in third place with 15%. The largest leasing transaction in Q1 212 was the renegotiation of 33, m 2 in Škoda Parts Centrum Plazy owned by D+D Real and leased by Škoda Auto. The second largest deal was a pre-lease to SAS Autosystemtechnik in Goodman s Mladá Boleslav Plazy, totalling almost 22, m 2. Net take-up, excluding renegotiations, amounted to ca. 86, m 2 (67% of total take-up). Approximately 6% of net leases were signed by manufacturing tenants. Rents Prime headline rents traditionally achieved in Prague, are currently at 3.8 to 4.5 m 2 /month and at 4. to 4.5 m 2 /month in Brno. Rents of up to 5. m 2 /month might be achieved in some regions under specific market conditions due to the predominance of built to suit projects. As the balance of the market is turning in favour of landlords, we expect to see a pressure on rental levels through the decreased number of incentives offered and increased pressure for longer term leases. Forecast We revised our forecast for the year end and expect to see the vacancy rate fall to a level of 6.5% within the next 3 quarters. Take-up by Type of Deal Realizovaná poptávka podle typu transakce 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 New Lease / Nová smlouva Prelease / Předpronájem Q1 211 Q2 211 Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 212 Q3 211 Q4 211 Renegotiation / Renegociace Expansion / Expanze Q1 212

9 On Point Report Title 9 May Průmysl a logistika Nabídka Celková nabídka moderních skladových a průmyslových prostor (vyjma kanceláří a budov ve vlastnictví samotných uživatelů) dosáhla na konci první čtvrtletí roku 212 celkem m 2. Nejvíc průmyslových ploch třídy A se nachází v hlavním městě Praze (42 %). Na druhém místě je brněnský región se 17 % následován Plzeňským krajem (15 %). Za první tři měsíce roku 212 bylo v České republice dokončeno v rámci šesti průmyslových parků celkem m 2 nových ploch. Jde o 265% více než za stejné období minulého roku. Všechny nové budovy byly dokončeny na základě předpronájmu. Nejvíce nových ploch bylo dokončeno v Praze (38,6 %), na druhém místě se umístil Liberec (22,5 %) a třetí byl Středočeský kraj (17,4 %). Ve výstavbě s plánovaným dokončením na rok 212 se v současné době nachází přibližně m 2. V rámci této výstavby je také několik projektů, které byly započaty na spekulativní bázi, ale budou dokončeny až poté, co bude podepsána nájemní smlouva. Czech Industrial Supply by Region Objem průmyslových ploch podle krajů 2% % Greater Prague 3% South Moravia region 5% 42% Pilsen region Moravia-Silesia region Central Bohemia region 8% Usti nad Labem region Pardubice region Liberec region Vysocina region 15% Olomouc region Hradec Králové region 17% Zlín region South Bohemia region Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 212 Po deseti po sobě jdoucích čtvrtletích poklesu míry neobsazenosti došlo na začátku roku 212 k jejímu mírnému růstu. Zatímco na konci roku 211 byly průměrná míra neobsazenosti 6,72%, koncem prvního čtvrtletí se vyšplhala o 5 bazických bodů výše na 7,29 %. Nejvíc volných ploch se nachází ve Středočeském kraji (16,8 %), dále dočasně v Brně a okolí (9,8 %) a v Praze (8,4 %). Poptávka Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v prvním čtvrtletí m 2. Nejvíce, celkem 44 %, bylo pronajato ve Středočeském kraji a to díky dvěma velkým transakcím v Mladé Boleslavi. Druhým nejaktivnějším regionem byla Praha s 25 % všech transakcí a třetí se umístilo Brno a okolí s 15 %. Největší nájemní transakcí prvního čtvrtletí 212 byla renegociace 33 m 2 Škody Auto v průmyslovém parku společnosti D+D Real, Škoda Parts Centrum Plazy. Druhou největší transakcí byl předpronájem 22 m 2 společnosti SAS Autosystemtechnik v industriálním parku Goodman Mladá Boleslav Plazy. Čistá realizovaná poptávka bez renegociací dosáhla za první tři měsíce roku 212 celkem 86 m 2 (67 % hrubé poptávky). Přibližně 6 % z tohoto objemu si pronajali výrobní společnosti. Prime Rent and Mid-point Yield Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů Q1 212 Prime Annual Rent Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, March / březen 212 Mid-Point Yield 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% Nájemné Nejvyšší nominální nájemné je tradičně dosahováno v Praze, kde se v současnosti pohybuje mezi 3,8 až 4,5 /m 2 /měsíc a v Brně 4, až 4,5 /m 2 /měsíc. V regionech se specifickými tržními podmínkami, zejména s převažující výstavbou na míru, dosahují nájmy až 5, /m 2 /měsíc. S klesajícím počtem volných skladů dochází pozvolna ke snižování počtu pobídek ze strany pronajímatelů a tlaku na delší nájemní smlouvy. Předpověď Zrevidovali jsme předpověď vývoje míry neobsazenosti a předpokládáme, že se tato do konce roku 212 stabilizuje na 6,5 %.

10 1 On Point Prague City Report Q1 212 Residential market Supply Construction statistics for 211 reveal that new housing supply in Prague remained at a similar level to 21. The number of dwellings started in new constructions amounted to 2,313 units and, thus, was only half the volume of 29 and one third of what was supplied to the market in 27. However, these statistics do not show the strong market sentiment that dominated the first half of the year. Encouraged by improving sales and anticipating the impact of the announced VAT change, developers commenced to introduce a fairly large number of new projects. Yet, these projects were overall small in size, seldomly surpassing 15 apartments per phase. New investments were largely price-wise better adjusted to contemporary demand patterns. Also, new developments essentially focused on small residential floor spaces. H2 211 saw lesser supply dynamics. Results of REAS market monitoring in Q1 212 indicate renewed investment spirits, with more than 1,8 flats launched for sale. Number of dwellings started in new constructions in Prague Počet zahájených obytných jednotek v Praze 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Source/Zdroj: CZSO Jan-Nov 211 Demand In terms of sales, Prague revealed a strong performance in 211 compared to the past two years. Year on year, the sales volume noted a remarkable growth rate of 32%. However, the market offering remained high and the overall sales performance unequally affected particular projects. In other words, there are still many developers that face troubles due to unsatisfying sales levels. Homebuyers demand focused on apartments of the low-end market segment and relatively inexpensive units of the lower-middle market segment with smaller floor spaces, which were not available in all developments. In contrast, sales in the pricier upper-middle market segment were particularly problematic. Buyers were not willing to pay above-average prices and indebt themselves, given uncertain economic prospects. Against worse expectations, the sales result of Q1 212 was relatively good, though partly due to lowered margins. Development of the average interest rate Vývoj průměrné úrokové míry u hypoték 5% 4% 3% Source/Zdroj: Hypoindex Pricing The price development in Q1 212 continued the stabilizing trend that started at the end of 211. For the second time in a row, the average price recorded positive growth, though at a insignificantly high level. The development of prices was chiefly attributable to price corrections that happened earlier and to a statistical effect rather than real increases. Since sales were mainly noted in lowprice segments, more expensive apartments remained in the market offering which in turn heaved the average price slightly up. These two effects saw the average price balance again at around CZK 62, per m 2, while the median was at CZK 58, per m 2. Forecast Due to the fact that the offering still holds a large number of units that do not match current demand patterns, it can be expected that there is still room for price corrections in projects which are available for sale. At the same time, some developers were successful in introducing new supply and might continue to follow their strategy, thus putting very competitive products on the marketplace. So far, the beginning of 212 was not as bad as expected for the market as a whole, in spite of meagre macroeconomic growth prospects. Supply and demand remained in a balance on a fairly high level, and even prices remained stable. This trend may well continue through Q2 212, though a slight worsening of the situation in the next few months would not be unlikely. Dwelling completions for 212 are expected to reach the 21 level above 5, units

11 On Point Report Title 9 May Rezidenční trh Nabídka Podle statistik výstavby za rok 211 byl objem nově dokončených jednotek stejný jako v roce 21. Počet nově zahájených jednotek v nových projektech dosáhnul hodnoty 2 313, tedy jen poloviny objemu z roku 29 a třetiny toho, co było dodáno na trh v roce 27. Statistiky však neodrážejí pozitivní náladu, která na trhu převládala v první polovině roku. Povzbuzení zlepšujícími se prodeji a v očekávání dopadu změn DPH představili na trhu developeři relativně velký počet nových projektů. Tyto projekty jsou ve velké většině menší, zřídkakdy obsahující více jak 15 bytů v jedné fázi. Tyto nové investiční záměry jsou lépe cenově přizpůsobeny současné poptávce. Nové projekty se rovněž zaměřují na menší byty z hlediska celkové velikosti. V druhém pololetí nová výstavba zpomalovala. Podle výsledků průzkumu trhu firmy REAS došlo v 1. čtvrtletí 212 ke zlepšení nálady na trhu a k prodeji bylo uvolněno 1 8 bytů. Poptávka Z hlediska prodejů był výkon trhu v Praze v roce 211 lepší než v předchozích dvou letech. Meziročně jsme zaznamenali silný nárůst prodejů o 32%. Celkový počet nabízených jednotek však zůstává vysoký a celkové prodeje byly nerovnoměrně ovlivněny některými projekty. Jinak řečeno je zde stále mnoho developerů, kteří mají problémy kvůli neuspokojivým prodejům. Average gross asking price development Vývoj průměrné nabídkové ceny Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 211 Q1 212 Source/Zdroj: REAS 1% % -1% -2% -3% -4% -5% Ze strany kupujících přetrvává poptávka po nižším segmentu trhu a relativně levných jednotkách nižšího středního segmentu s malými plochami, které však nejsou k dispozici ve všech projektech. Oproti tomu je prodej výše naceněných jednotek z vyššího středního segmentu trhu problematický. Vzhledem k ekonomickým předpovědím nejsou kupující ochotni platit nadprůměrné ceny a zadlužovat se. Oproti špatným očekáváním byly prodejní výsledky v 1. čtvrtletí 212 relativně dobré, zejména díky cenovým úpravám v neprospěch provizí. Ceny Vývoj cen v 1. čtvrtletí ukázal pokračující stabilizaci, která byla nastartována na konci roku 211. Podruhé za sebou jsme u průměrných cen zaznamenali růst, i když jen nepatrný. Vývoj cen lze připisovat spíše úpravám cen, ke kterým došlo již dříve a ke statistickému efektu spíše než reálnému růstu. Jelikož k prodejům docházelo zejména v nižším cenovém segmentu, dražší byty zůstávají i nadále v nabídce, což má vliv na mírný nárůst průměrných cen. Tyto dva efekty způsobily, že průměrná cena se pohybuje kolem 62 Kč/m 2, zatímco cenový median je na 58 Kč/m 2. Předpověď Vzhledem k tomu, že na trhu je stále velké množství neprodaných jednotek, které nesplňují očekávání současné poptávky, lze předpokládat, že u nabízených projektů je stále ještě prostor pro korekci cen. Někteří developeři byli úspěšní v představení nových projektů na trhu a mohou tak pokračovat ve své strategii a dodávat na trh další konkurenční produkty. Prozatím se zdá, že výsledky za 1. čtvrtletí 212 nedopadly tak špatně, jak se původně očekávalo, a to i přes nepříznivé makroekonomické předpovědi. Nabídka a poptávka zůstaly v rovnováze a oboje na relativně vysoké úrovni, a rovněž ceny zůstaly stabilní. Tento trend lze očekávat i ve 2. čtvrtletí, i když mírné zhoršení situace v dalších několika měsících není stále nereáalné. Celkově očekáváme pro rok 212, že počet nově dokončených bytů dosáhne úrovně roku 21 a překročí tak 5 jednotek. Number of dwellings completed vs. forecast* Počet dokončených jednotek a předpověď vývoje 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Source: CZSO; * units in multi-dwelling buildings

12 12 On Point Prague City Report Q1 212 Market Practice Leasing Market Practice Obvyklé nájemní podmínky Lease Length The average lease length is 5 years. 3-5 years are common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a few cases longer leases can be agreed. 3 year break options are becoming more common Payment Terms Rents are quoted in or CZK and paid quarterly in advance in either or CZK Rental Deposit It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee equal to 3 months rent. (office and industrial) The Deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit or bank guarantee (retail) Indexation is annually in line with European CPI. Other Charges Other charges consist of Service and energy charges. (Utilities and direct consumption are paid separately)(offices and industrial) Other charges consist of Service charges and marketing Costs (retail) Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises, contents and civil liabilities. Incentives Incentives may be offered by the landlord. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out contributions. Doba nájmu Průměrná doba nájmu je 5 let. U kanceláří v centru města je standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah. Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech. Platební podmínky Nájmy jsou uváděné buď v nebo Kč a placené čtvrtletně předem buď v nebo Kč. Záloha na nájemné Poměrně běžná je záloha v bance ve výši nájemného na 3 měsíce (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Záloha může být nájemné za 3 nebo 6 měsíců složené v bance nebo bankovní záruka (maloobchod) Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (úroveň CPI) Další poplatky Další poplatky se skládají ze Servisních poplatků a spotřeby energií (přímá spotřeba je hrazena zvlášť) (kanceláře a průmyslové nemovitosti) Další poplatky sestávají ze Servisních poplatků a nákladů na propagaci (maloobchod) Pojištění Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy (zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti. Zvýhodnění Pronajímatel může nabízet i další výhody. Tyto jsou obecně ve formě nájemních prázdnin nebo příspěvkem na dovybavení interiéru.

13 Contacts Tewfik Sabongui Managing Director Jones Lang LaSalle Czech Republic Ondřej Novotný Head of Research Czech Republic & Slovakia Jones Lang LaSalle Czech Republic Paweł Sztejter Partner REAS Residential Advisors Poland Prague City Report - Q1 212 OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects, based in Poland. In January 27 Jones Lang LaSalle and REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.