ZNALECKÝ POSUDEK č. 4077-172/15 O ceně podílu 1/4 stavebního pozemku č. 28/1 zastavěná plocha a nádvoří se součástí - rodinným domem č.p.8, stavebního pozemku č. 28/2 zastavěná plocha - společný dvůr, pozemků č. 27/1 a 27/2 zahrada včetně příslušenství, vše v k.ú. Rokle, v obci Rokle. Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. Dukelská 15Dukelská 15 500 02 Hradec Králové Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu na vyžádání objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Ústí nad Labem 17.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí sestávající se z 1/4 celku tvořícího pozemky a rodinný dům v obci Rokle, katastrální území Rokle, který si vyžádal objednatel posudku 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Rokle 8 432 01 Rokle Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Rokle Katastrální území: Rokle Počet obyvatel: 300 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 131,09 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.9.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 120 pro obec Rokle, katastrální území Rokle - snímek katastrální mapy - aktuální informace z KN - informace objednatele - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 665421/0453, pan Tomáš Vecko, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: 665421/0453, pan Tomáš Vecko, Chomutovská 1288, 43201 Kadaň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 dle LV č. 120 pro k.ú. Rokle ke dni ocenění: - 2 -
bez omezení, které by ovlivnlo cenu nemovitostí 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. S ohledem na prohlídku objektů nemá znalec pochybnosti o jejím účelu či charakteru. Ocenění pozemků vychází ze stavu záznamových listin a ocenění ostatních částí vychází z nálezu na základě prohlídky. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rodinný dům s jednou bytovou jednotkou bez nebytových prostor. Užíván je v souladu s právním stavem - k bydlení. Rokle je obec s minimálním vybavením. Současný počet obyvatel dle Lexikonu měst a obcí je 300. Je zemědělského charakteru. Je lokalizována 3 km jižně od Kadaně.. Vlastní nemovitosti jsou při místní komunikaci v oblasti obdobných domů a rekreačních objektů, a to mimo zátopovou zónu. Dům je oceněn dle platné vyhlášky porovnávací metodou, tzn. včetně venkovních úprav - přípojek vody, kanalizace, oplocení, vrat a vrátek, zpevněných ploch. Zvlášť jsou oceněny porosty zjednodušeným způsobem a pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,931 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. rodinný dům č.p. 8 Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Obsahuje jednu bytovou jednotku. Přístup je řešen přes vlastní pozemek vstupem z jižní strany objektu ze silnice. Založení objektu na betonových pasech, půdorys rodinného domu je obdélníkový. Obvodové a vnitřní zdivo je zděné. Stropní konstrukce nad 1.NP dřevěná, s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný, krytina živičný šindel. Klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, úplné. Vnitřní úpravy povrchů vápenné, štukové. Vnější rovněž. Vnitřní obklady starší keramické, dveře náplňové, okna plastová, podlahy v obytných místnostech dřevěné palubky kryté PVC nebo textíliemi. Ostatní podlahy betonová mazanina, dlažba. Vytápění ústřední, kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod studené vody. Zdroj TUV bojler. Vnitřní kanalizace svedena do septiku. Vybavení kuchyně, WC, koupelny je zastaralé. Dispozice: 1:PP sklepní místnosti, 1.NP vstupní prostor, chodba, kuchyň, pokoj, soc. zařízení, v 2.NP dvě místnosti. Technický stav Dům bez izolací, vzlíná vlhkost. Vybavení zastaralé. Ke zvýšení standardu bydlení nutná rekonstrukce i prvků dlouhodobé životnosti /izolace, vybavení apod./. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 654,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 11,60*8,60 = 99,76 m 2 1.NP: 11,60*8,60+1,80*1,00 = 101,56 m 2 podkroví: 11,60*6,80 = 78,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 99,76 m 2 2,40 m 1.NP: 101,56 m 2 2,60 m podkroví: 78,88 m 2 2,60 m Obestavěný prostor spodní stavba: 99,76*2,40 = 239,42 m 3 vrchní stavba: 101,56*2,60 = 264,06 m 3 zastřešení: 99,76*(1,20+2,20/2) = 229,45 m 3-5 -
Obestavěný prostor - celkem: = 732,93 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,56 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 280,20 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,76 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,750 = 0,478 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 654,- Kč/m 3 * 0,478 = 790,61 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 732,93 m 3 * 790,61 Kč/m 3 * 0,940 * 0,990= 539 247,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 539 247,14 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky - 6 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,990 = 0,931 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 131,09 0,931 122,04 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 28/1 241,00 122,04 29 411,64 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 28/2 120,00 122,04 14 644,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 27/1 260,00 122,04 31 730,40 4 odst. 1 zahrada 27/2 393,00 122,04 47 961,72 Stavební pozemky - celkem 1 014,00 m 2 123 748,56 Pozemky - zjištěná cena = 123 748,56 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Porosty tvoří dva ovocné starší stromy, listnaté keře a jeden jehličnan. - 7 -
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 123 748,56 Celková výměra pozemku m 2 1 014,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 150,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 18 306,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 189,89 Porosty - zjištěná cena = 1 189,89 Kč - 8 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům č.p. 8 539 247,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 539 247,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 123 748,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 123 748,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty 1 189,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 189,90 Kč Celkem 664 185,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 664 185,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 664 190,- Kč slovy: Šestsetšedesátčtyřitisícjednostodevadesát Kč - 9 -
Cena obvyklá Cena obvyklá je stanovena porovnáním s nabídkami prodeje v okolí a to metodikou pro ČS a.s. Tři vybrané porovnávané nemovitosti a jejich ceny jsou úpravovány dle polohy, stavu, velikosti a pozemku. č. Lokalita Počet podlaží dopravní dostupnost Jiné Oceňovaný objekt Rokle č.p. 8 s pozemky 2 průměrná průměrný stav Cena požadovaná, resp. zaplacená K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC poloha velikost dostupnost stav jiné - pozemek apod. pramen Cena po redukci v Kč 1 RD Radonice 2 průměrná k rekonstrukci 549 000 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90 610 000 2 RD Radonice 2 průměrná průměrný 1 000 000 1,00 1,30 1,00 1,00 0,90 0,90 1,30 769 231 3 RD Kadaň 1 dobrá průměrný 840 000 1,20 0,90 1,20 1,00 0,90 0,90 1,30 648 148 Celkem průměr Kč 675 793 Minimum Kč 610 000 Maximum Kč 769 231 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 651 908 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na dopravní dostupnost objektu, možnost parkování K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy jiné K6 - Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC - Koeficient celkový KC = (K1*K2*K3*K4*/K5)/K6 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno) Porovnávací hodnota: 651 908 Kč Obvyklá cena zjištěná porovnáním odpovídá zbruba i ceně vyhláškové zjištěné porovnávacím způsobem. - 10 -
C. REKAPITULACE Cena obvyklá po zaokrohlení: 652 000,- Kč slovy: Šestsetpadesátdvatisíc Kč Cena obvyklá podílu ¼ na nemovitostech: 163 000,- Kč slovy: Jednostošedesáttřitisíce Kč V Ústí nad Labem 17.9.2015 Mgr. Ota Zeman Hoření 3 400 11 Ústí nad Labem telefon: 602 461820 e-mail: reality.zeman@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.května 2001 pod č.j. Spr. 3533/2001 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4077-172/15 znaleckého deníku. - 11 -