ZNALECKÝ POSUDEK č. 5150-95/2017 O ceně pozemku p.č.1350/49, zahrada, o velikosti 924 m 2, v ulici Čičákova, Šumperk, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.8213 pro k.ú.šumperk Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-2131/16-45 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 18.4.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1350/49, zahrada, o velikosti 924 m 2, v ulici Čičákova, Šumperk, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.8213 pro k.ú.šumperk 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Čičákova 787 01 Šumperk Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk Počet obyvatel: 26 478 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 305,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.4.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8213 pro k.ú.šumperk - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Paní Iva Bencová, Bratrušovská 2727/11, 78701 Šumperk, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v souvisle zastavěném území města. Je přibližně trojúhelníkového tvaru. Pozemek je oplocen. Na pozemku se nachází porosty, studna a vedlejší stavby, vše s pozitivním vlivem na obvyklou cenu. Pozemek z hlediska platného územního plánu zastavitelný objektem bydlení. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní - 3 -
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 4 -
9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č.1350/49 Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno 2. Věcné břemeno - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č.1350/49 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,01 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - výhodná poloha pozemku III 0,30 s možností okamžitého zastavění, možnost napojení na kompletní infrastrukturu 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95 100-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00-6 -
9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,283 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-7 -
3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,283 * 1,000 * 1,090 = 1,398 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 1 305,- 1,398 0,300 547,32 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zastavěná plocha a nádvoří 1350/49 924,00 547,32 505 723,68 Stavební pozemek - celkem 924,00 505 723,68 Pozemek p.č.1350/49 - zjištěná cena = 505 723,68 Kč - 8 -
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno Věcné břemeno průchodu po pozemku za účelem oprav garáže pro pozemek p.č.st.1155 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2. Věcné břemeno Věcné břemeno průchodu po pozemku za účelem oprav garáže pro pozemek p.č.st.4629 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č.1350/49 505 723,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Pětsetpěttisícsedmsetdvacet Kč 505 723,70 Kč 505 720,- Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno 10 000,- Kč 2. Věcné břemeno 10 000,- Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně - celkem: 20 000,- Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno - průchod po pozemku. Toto břemeno je zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zahájení exekuce 185EX-2131/2016-13 ze dne 2.12.2016 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 185EX-2131/2016-14 ze dne 2.12.2016, Zahájení exekuce 185EX-2130/2016-14 ze dne 2.12.2016 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 185EX-2130/2016-17 ze dne 2.2.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) K prodeji slunný pozemek určený pro výstavbu rodinného domu v Šumperku - Temenici. Jedná se o stavební parcelu s výměrou 714m2. Na hranici pozemku inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace). Plyn. přípojka v dosahu. Ideální místo pro klidné rodinné bydlení s velmi dobrou dostupností do města. Požadovaná cena 1.150,- Kč/m2. 2) prodej stavebního pozemku v Šumperku. Pozemek o výměře 1318 m2 se nachází na atraktivním místě mezi starší zástavbou nad ulicí Anglická. Slunný pozemek je orientovaný na jihozápad, na pozemku je přípojka obecní splaškové kanalizace, je přivedena elektrika (vč. elektroměru) a přípojka vody (vč. vodoměru). Součástí nabídky je projektová dokumentace na výstavbu moderního nízkoenergetického rodinného domu. Požadovaná cena 1.275,- Kč/m2 včetně provize. 3) stavební pozemek 729 m2, pro výstavbu RD ve městě Šumperk, lokalita Vyhlídka Skalka. IS na hranici pozemku - voda, plyn, elektro, kanalizace, veřejné osvětlení, asfaltová komunikace. Pozemek se nachází na jihozápadním svahu s výhledem na Háj. Požadovaná cena 1.350,- Kč/m2. - 11 -
S ohledem na výše uvedené stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 1.300,- Kč/m2. Za celý pozemek 1.201.200,- Kč/m2, po zaokrouhlení pak 1.200.000,- Kč. Obvyklou cenu příslušenství venkovních úprav, vedlejších staveb a porostů stanovuji na 170.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.370.000,- Kč Obvyklá cena závad : 20.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.350.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč V Tršicích 18.4.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5150-95/2017 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8213 ze dne 10.1.2017 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -