1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1263/33/2011 o ceně rodinného domu č.p. 100 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 174, zahradě číslo parcelní 221/2, včetně zemědělského pozemku číslo parcelní PK 590/4, v katastrálním území obce Kasejovice, okres Plzeň-jih. Objednatel posudku: JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční 28 381 01 Český Krumlov Účel posudku: podklad pro exekuční řízení č.j. 125 EX 508/10. Podle stavu ke dni 10.2.2011 posudek vypracoval: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třemošné - Záluží, 14.2.2011
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 100 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 174, zahradě číslo parcelní 221/2, včetně zemědělského pozemku číslo parcelní PK 590/4, v katastrálním území obce Kasejovice, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 508/10, k datu 10.2.2011. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 100 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 174 a zahradě č. parcelní 221/2, včetně zemědělského pozemku č. parcelní PK 590/4, v kat. území obce Kasejovice. Kasejovice č.p. 100 335 44 Kasejovice Region: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Katastrální území: Kasejovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.2.2011 za přítomnosti vlastnice nemovitosti, paní Zdeňky Dardové, bytem Kasejovice č.p. 100. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 178 pro kat. území obce Kasejovice, vyhotovený dne 25.1.2011 - kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Kasejovice - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, sepsané v Českém Krumlově dne 26.1.2011 pod č.j. 125 EX 508/10-58 - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 10.2.2011, kdy bylo provedeno za přítomnosti spoluvlastnice nemovitosti, ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě 5. Použitá literatura: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ze dne 17.6.1997, platnost od 1.1.1998 - vyhláška Ministerstva financí č. 540 ze dne 10.12.2002, kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb., vyhlášky č. 76/2007 Sb., vyhlášky č. 3/2008, vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011 - publikace - Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, autorů Ross -
3 Brachmann - Holzner - ukazatele průměrné orientační ceny, ÚRS Praha 1993 6. Vyjádření realitních kanceláří: V rámci obchodování s nemovitostmi, se jedná o segment trhu staveb rodinných domů střední velikosti, pokročilého stáří a průměrné údržby. V tomto segmentu trhu se jeví v dané oblasti rovnováha nabídky s poptávkou. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 100 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše č. parcelní 174, zahradě č. parcelní 221/2, včetně zemědělského pozemku č. parcelní PK 590/4, je zapsána na LV.č. 178 pro kat. území obce Kasejovice, jako výlučné vlastnictví pro: - Dardová Zdeňka, nar. 11.5.1933, bytem Kasejovice č.p. 100. 8. Dokumentace a skutečnost: Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti a informací získaných při ohledání nemovitosti znalcem dne 10.2.2011 za účasti vlastnice nemovitosti. 9. Celkový popis nemovitosti: 1) Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 100 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována ve střední části intravilánu obce Kasejovice, na zastavěné ploše č. parcelní 174. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z východu, přímo z přilehlé frekventované státní silnice směr Plzeň - České Budějovice. V dané části obce je dle zjištěných informací, zaveden veřejný rozvod vody, kanalizace, rozvod zemního plynu a veřejný rozvod elektro. Obec Kasejovice čítá cca 1 310 obyvatel, je vybavena základní občanskou vybaveností, ovšem omezenou možností kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí veškeré vyšší úřady a instituce a lukrativnější pracovní příležitosti. Obec je dobře přístupna autobusovou a vlakovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími prcovními příležitostmi, je nutno cestovat do spádové obce Nepomuk, vzdálené cca 12 km, obce Blatná vzdálené cca 12 km a zejména krajského města Plzeň, vzdáleného cca 42 km. Rodinný dům č.p. 100 je postaven jako řadový vnitřní, podélnou osou ve směru jihovýchod - severozápad, rovnoběžně s přilehlou ulicí, vstupem obráceným na severovýchod průjezdem. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného stylu, stáří a údržby jako oceňovaná nemovitost. Vlastní rodinný dům je střední velikosti se zastavěnou plochou 110 m 2, stáří dle získaných informací cca 100 let. Dům je v současné době trvale obýván, průměrně vybaven a udržován. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu. Užívání nemovitosti je ovšem rušeno intenzivním provozem na přímo přilehlé státní silnici. Celkově je poloha oceňované nemovitosti hodnocena jako vhodná pro trvalé bydlení v rámci daného katastrálního území, dále pak polohu vlastního sídelního celku jako dobrou, vzhledem k poměrně dobré dostupnosti kompletní nabídky občanské vybavenosti a služeb. S nemovitostí rodinného domu je užívána též stodola, domácí dílna, garáž, dřevník, chlívek pro domácí zvířectvo, dále pak studna, venkovní úpravy (přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace,
4 zemního plynu, přípojka elektro, zpevněná plocha, oplocení, skleník), pozemek užívaný s rodinným domem v jednotném funkčním celku s neudržovanými ovocnými trvalými porosty. 2) Zemědělský pozemek číslo parcelní PK 590/4 je situován v katastrálním území obce Kasejovice. Pozemková parcela je dle zjištěných informací zemědělsky obdělávána. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. 10. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem b) Pozemky b 1 ) Zemědělský pozemek PK 590/4. 11. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek PK 590/4. Dle údajů na LV.č. 178 pro kat. území obce Kasejovice se jedná o zemědělský pozemek číslo parcelní PK 590/4 o výměře 3597 m 2.
5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: a) Pozemky a 1 ) Zemědělský pozemek PK 590/4. Zemědělský pozemek. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná PK 590/4 73214 3597 2,49 2,49 8 956,53 Výměra celkem 3597 Mezisoučet 8 956,53 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek - celkem 8 956,53 Zemědělský pozemek PK 590/4. - zjištěná cena = 8 956,53 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělský pozemek PK 590/4. = 8 960,- Kč Cena pozemků činí celkem 8 960,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům č.p. 100. Přízemní, částečně podsklepený rodinný dům č.p. 100 s částečným podkrovím a sedlovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 174, v kat. území obce Kasejovice. Situování nemovitosti je patrno z kopie snímku katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je stáří dle zjištěných informací od vlastnice nemovitosti, cca 100 let, byl přestavěn z bývalého řeznictví. Rodinný dům obsahuje v přízemí průjezd do dvora, dále pak vstupní chodbu se schodištěm, kuchyni, obývací pokoj, ložnici a koupelnu s WC. V podkroví se nachází jeden pokoj bez jakéhokoliv dalšího příslušenství. Ve sklepu se nachází sklad potravin, ovoce a zeleniny. Obvodové zdivo je vyzděno z klasických zdících materiálů na tl. cca 75 cm bez jakékoliv izolace proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou rovné a klenbové s omítnutým podhledem, střešní konstrukce je sedlová, zakrytá osinkocementovými šablonami s osazenými úplnými klempířskými konstrukcemi, bez bleskosvodu. Fasádní omítka je vápenná, vnitřní omítky jsou rovněž vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností betonové s
6 položenými finálními podlahovými konstrukcemi, dlažby keramické. Vytápění domu je ústřední s kotlem na zemní plyn, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna pojistkovými automaty. Rodinný dům je pokročilého stáří, standardně vybaven a trvale obýván. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 805 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 515 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,56 Výtah: ne Přípojky: přípojka vody, kanalizace, zemního plynu a přípojka elektro. Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: stodola, daráž, domácí dílna, dřevník, chlívek pro domácí zvířectvo, studna, venkovní úpravy. Garáž: mimo objekt Stáří objektu: 100 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 110,00 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0,950 2. Správní funkce 0,97 1,03 0,980 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 6. Školství 0,94 1,06 0,990 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 0,980 8. Kultura, sport 0,94 1,06 0,980 9. Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,980 11. Životní prostředí 0,94 1,06 0,990 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,040 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 0,990 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,020 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000
7 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,100 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0,800 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,020 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 29. Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 0,950 Výsledný koeficient: 0,377 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům - Kasejovice I. Adresa: Kasejovice, 335 44 Kasejovice Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 85 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1411 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektro. Příslušenství: garáž, vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 399 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 329 050,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 120,00 m 2 11 075,42 Kč/m 2 29 069,34 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,95 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 0,99 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,98 11. Životní prostředí 0,99 12. Poloha k centru 1,03 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 0,99 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,99 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,10 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovitosti 1,01 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,05 31. Názor odhadce 0,96 Součin dílčích koeficientů - Is 0,381 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům - Kasejovice II. Adresa: Kasejovice, 335 44 Kasejovice Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 8559 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne
8 Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektro. Příslušenství: garáž, kůlna, pergola, zahradní krb, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 999 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 899 050,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 120,00 m 2 15 825,42 Kč/m 2 29 198,19 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,95 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 0,99 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,98 11. Životní prostředí 0,99 12. Poloha k centru 1,01 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 0,99 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,04 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,10 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovitosti 1,02 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,15 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,542 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům - Újezd. Adresa: Újezd, 335 44 Kasejovice Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 85 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 2282 m 2 Zastavěná plocha: 109 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, elektro. Příslušenství: vedlejší stavby, venkovní úpravy. Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 590 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 510 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Zastavěná plocha podlaží celkem: 109,00 m 2 13 857,80 Kč/m 2 67 599,02 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 0,97 3. Poptávka nemovitostí 0,93 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 0,96 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0,98 10. Struktura zaměstnanosti 0,97 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 0,95 13. Dopravní podmínky 0,97 14. Orientace ke světovým stranám 1,01 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,03 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,80 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,10 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 0,80 26. Příslušenství nemovitosti 1,01 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 0,50 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,10 31. Názor odhadce 0,92 Součin dílčích koeficientů - Is 0,205
9 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů ZP 1. Rodinný dům - Kasejovice 29 069,34 I. 2. Rodinný dům - Kasejovice 29 198,19 II. 3. Rodinný dům - Újezd. 67 599,02 SJC minimum 29 069,34 SJC průměr 41 956,00 SJC maximum 67 599,02 Index oceňovaného objektu 0,377 JCO minimum 10 959,00 JCO průměr 15 817,00 JCO maximum 25 485,00 Výměry oceňované stavby 110,00 CO minimum 1205490 CO průměr 1739870 CO maximum 2803350 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: 1 205 490,- Kč Průměrná: 1 739 870,- Kč Maximální: 2 803 350,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 1739870 - [0,15 * (2803350-1205490)] = 1 500 191,- Kč Rodinný dům č.p. 100. - výsledná cena = 1 500 191,- Kč
10 C. Rekapitulace Cena zemědělského pozemku: Porovnávací cena: 8 960,- Kč 1 500 190,- Kč Obvyklá cena: 1 509 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsetdevěttisíc Kč V Třemošné - Záluží, 14.2.2011 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1263/33/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/2011.