ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 240/7330/2015 o obvyklé ceně podílu o velikosti 3/8 na pozemku čís. parcely 2337/10, k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 240/7330/2015 LV no.: 254 Name of subject / Předmět ocenění: Podílu o velikosti 3/8 na pozemku čís. parcely 2337/10, k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Markvartice, 407 42 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Nemovité příslušenství: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 2.952 nebyla stanovena 3.690 nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 3/8 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 3/8 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 parcela LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 4.000 1.000 4.000 1.000 nestanoveno 2337/10 podíl o velikosti 3/8 z 369, tj. cca 138 Location in the town: Poloha v obci: mimo zastavěné území obce Type: Druh trvalý travní porost Infrastructure: Infrastruktura základní občanská vybavenost v Markvarticích Unit price: Jednotková cena viz. analýza / MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitá věc: Built-up area: Zastavěná plocha: Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: / m 3 Income: Příjem: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: V části A listu vlastnictví č. 254 je duplicitní zápis vlastnictví. Oceňované nemovité věci jsou ve vlastnictví: - Zděnky Bečkové, bytem Na Hřebenkách 737/5, Smíchov 15000 Praha - v podílovém spoluvlastnictví Vladimíra Musila (podíl 3/8) Evy Puldové (podíl 3/16), Jana Vebera (podíl 7/32) a Blanky Veberové (podíl 7/32). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 254 je evidována následující omezující podmínka: - nařízení exekuce, listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Děčíně, sp. zn. 7Nc-3088/2004-6 ze dne 27.1.2004; uloženo na prac. Děčín Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 254, neboť dražbou zanikne. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 254 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 254 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jde o pozemek mimo zastavěné území obce. Pozemek v současné době slouží jako pastvina pro hospodářská zvířata. Na pozemku hospodaří Zdeňka Nováková, která provozuje blízkou farmu v Markvarticích. Pozemek není veřejně přístupný, jako součást většího celku je oplocen a ohrazen elektrickými ohradníky. K užívání pozemku není podle dostupných informací právní podklad. Weak points / slabé stránky: - není možný přístup k pozemku Strong points / silné stránky: - Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 254 pro k.ú. Markvartice u Děčína a obec Markvartice, prokazující stav evidovaný k datu 12.8.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Markvartice u Děčína a obec Markvartice, prokazující stav k datu 26.8.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace od provozovatelů farmy v Markvarticích Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí měla být provedena dne 25.8.2015. Od provozovatele farmy v Markvarticích bylo zjištěno, že pozemek není veřejně přístupný a nebylo umožněno místní šetření. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 691780 Název katastrálního území: Markvartice u Děčína Kód obce: 545678 Název obce: Markvartice Počet obyvatel obce: 659 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Mimo zastavěné území obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Markvartice (659 obyvatel) se nachází v severní části Ústeckého kraje v okrese Děčín. Vzdálenost do bývalého okresního města Děčína je cca 12 km. Obec se nachází v blízkosti silnice I. třídy Liberec Jablonné v Podještědí Nový Bor - Děčín. Při jižním okraji obce se nachází železniční stanice Markvartice. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské školy, zubaře, knihovny, sportoviště, obchodů a restaurací. V obci jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody a kanalizace. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňovaný pozemek se nachází severozápadně od obce Markvartice uprostřed pastvin. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 2337/10 je v katastru nemovitostí evidován v druhu trvalý travní porost se způsoby ochrany chráněná krajinná oblast II.-IV. zóna a zemědělský půdní fond. Podle dostupných informací je pozemek užíván jako pastvina pro hospodářská zvířata. Pozemek není veřejně přístupný. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemku z kopie katastrální mapy v příloze posudku. - 4 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 3/8 na pozemku čís. parcely 2337/10, k.ú. Markvartice u Děčína, okres Děčín, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 3/8 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 3/8 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na tisíce) 4.000 4.000 x 3/8 = 1.500 1.500 x 70 % = 1.000-5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu o velikosti 3/8 na pozemku čís. parcely 2337/10, k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 254 pro k.ú. Markvartice u Děčína, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. srpna 2015 Slovy: Jedentisíc Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 1.000,- Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 254 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 254, neboť dražbou zaniknou. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle40/7330/2015 Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. srpna 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 240/7330/2015 LV no.: 254 Item no. Pol.č. 1 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnoce ní Časová cena HIM m 3 /m 3 / % 0 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1/1 Comments Komentář / 1 2337/10 trvalý travní porost 369 8 2 952 podle oceňovací vyhlášky 2 3 Lands total - Pozemky celkem 2 952 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 952 Item no. Pol.č. 1 2 3 Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalizatio n rate Kapitalizačn í míra Yield value Výnosová hodnota / /year/rok /year/rok % 0 Comments Komentář Item no. Pol.č. 1 2 Comparative value - Porovnávací hodnota Unadjusted Rate of price Name Realized price Date Acreage Druh pozemku Total price Price price adjustment Koeficient Realizovaná/ Neupravená Celková cena Jednotková Název Datum nabídky Výměra Druh pozemku cenové nabídková cena cena pozemku cena úpravy / mil. / Pozemek v k.ú. Dolní Křečany, okres Děčín Pozemek v k.ú. Těchlovice, okres Ú.n.L. 189 060,00 26.8.2015 9 453 orná půda 20 0,50 94 530,00 10 270 000,00 26.8.2015 11 228 TTP 24 0,50 135 000,00 12 Comments Komentář 3 Pozemek v k.ú Podmokly, okres Děčín Price / Výsledná jednotková cena 493 236,00 26.8.2015 27 402 TTP 18 0,50 246 618,00 9 10 1) Soukromá inzerce na serveru www.farmy.cz 2) Nabídka společnosti M&M reality holding, a.s. 3) Nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku podle KN Výměra Cena Cekem Comments Komentář / 1 2337/10 trvalý travní porost 369 10 3 690 Total price / Výsledná cena za oceňované pozemky 3 690 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,003 mil. 0,000 mil. 0,004 mil. 0,004 mil.
Mapa širších vztahů pozemek čís. parcely 2337/10 v k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace pozemek čís. parcely 2337/10 v k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, Ústecký kraj Uzavřený areál farmy Markvartice Náhled z ortofoto mapy