Znalecký posudek číslo 2025/246/2009

Znalecký posudek číslo 2025/246/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 215, nacházejícího se na pozemku parc.č. st. 36 a pozemků parc.č. st. 36 a parc.č. 50, vše se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Rohozná u Poličky, obec Rohozná, okres Svitavy, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 253. Objednatel: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem Příkop 6 604 25 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 8653/07-37 Oceněno ke dni: 2.12.2009 Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 17 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 18.12.2009

OBSAH: Zadání strana 1. Nález 3 1.1. Podklady pro ocenění nemovitosti 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 7 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 11 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 12 2.4. Závěrečná rekapitulace 14 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 15 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace ze dne 2.12.2009 Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 253) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty rodinného domu Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 253, k.ú. Rohozná u Poličky, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, KP Svitavy, ze dne 26.1.2009, řízení PÚ: 420/2009. 1.b.: Kopie katastrální mapy pro k.ú. Rohozná u Poličky v měřítku 1 : 2 880 ze dne 26.1.2009, mapový list č. XVII-21-15, řízení PÚ: 420/2009. 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele znaleckého posudku a matky paní Fučíkové, majitelky oceňovaných nemovitostí (tel.: +420 732347672). Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 2.12.2009 za účasti znalce a matky paní Fučíkové (tel.: + 420 732347672) 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 2.12.2009. 1.ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.severoceskereality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 8653/07-37 ze dne 17.3.2009. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 215, nacházející se na pozemku parc.č. st. 36 a pozemky parc.č. st. 36 a parc.č. 50, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Rohozná u Poličky, obec Rohozná, okres Svitavy, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 253. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 253 pro k.ú. Rohozná u Poličky ze dne 26.1.2009 a to k datu místního šetření, tj. k 2.12.2009. Informace o nemovitosti Vlastník Fučíková Marie (606031/0267), Rohozná 215, 569 72 Rohozná u Poličky LV č. 253 Katastrální území Rohozná u Poličky (kód 740471) Obec, okres Rohozná (578673), Svitavy (CZ 0533) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Rohozná, č.p. 215, bydlení, st.36, 266 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St.36, 266 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 50, 2306 m 2, zahrada Ochrana Parc.č. 50 zemědělský půdní fond (BPEJ 73014) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací získaných od matky paní Fučíkové a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 2.12.2009 za účasti znalce a matky paní Fučíkové. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele znaleckého posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá matka paní Fučíkové. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 26.1.2009 pro k.ú. Rohozná u Poličky v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 253 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Rohozná u Poličky. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 253 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Rohozná u Poličky bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů klientem pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Rohozná, ve které se nachází oceňované nemovitosti, leží severním směrem od města Brna, ve vzdálenosti asi 66 km a jihozápadním směrem od města Svitavy, ve vzdálenosti přibližně 17 km. Jedná se o obec místního významu, se základní občanskou vybaveností, za kompletními službami se dojíždí do Svitav nebo Poličky. Dopravní dostupnost je průměrná, hromadnou dopravu zajišťuje autobus, automobilem je obec přístupná po silnicích I., II. a III. třídy (od Brna i Svitav po rychlostní komunikaci R43). Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 215, který je situován při severním okraji obce Rohozná, na nároží zpevněné a nezpevněné komunikace. Jedná se o řadový koncový objekt nepravidelného půdorysného tvaru, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou pod sedlovou střechou. Za domem je usazena vedlejší stavba kůlna a malý dvůr, před domem se v předzahrádce nachází studna, vedle domu oplocená menší zahrádka. Okolí rodinného domu je tvořeno zástavbou starších rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn z místní zpevněné komunikace na parc.č. 1840 ve vlastnictví Pardubického kraje, správa nemovitostí ve vlastnictví kraje Správa a údržba silnic Pardubického kraje, způsob využití - silnice. Garáž v domě je přístupná po nezpevněné komunikaci na parc.č. 1833/4 (navazuje na parc.č. 1840), ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s majetkem státu Lesy České republiky s.p., způsob využití silnice. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 215 na pozemku parc.č. st. 36, vedlejší stavbou kůlnou na parc.č. st. 36, studnou, venkovními úpravami (zpevněné plochy, oplocení, branka a brána, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. st. 36 a parc.č. 50. Objekt je napojen na tyto IS elektroinstalaci a vodovod, plynovod v obci, kanalizace do žumpy s přepadem. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 215 na pozemku parc.č. st. 36, 2. Vedlejší stavba kůlna na pozemku parc.č. st. 36, 3. Studna na pozemku parc.č. st. 36, 4. Venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, branka a brána, přípojky inženýrských sítí), 5. Pozemky parc.č. st. 36 a parc.č. 50. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Rodinný dům č.p. 215 na pozemku parc.č. st. 36 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový koncový objekt nepravidelného půdorysného tvaru, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažním a půdou pod sedlovou střechou. Za domem se nachází dvůr s vedlejší stavbou. V zadní části domu se nachází garáž, která je zapuštěná 1m do hloubky. Garáž byla zbudována v původní stodole. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou smíšené s částečnou izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel a kamene, vnější fasáda je vápenná, bez obkladů. Krov je dřevěný sedlový, z části pultový, krytinou sedlové střechy je pálená taška a eternitové šablony, pultová střecha má krytinu plechovou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné plné, vrata dřevěná dvoukřídlá. Podlahy jsou v obytných místnostech prkenné, kryté kobercem, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Obklady jsou keramické a jsou provedeny na WC, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC samostatně umístěné, splachovací. V kuchyni se nachází elektrický sporák. Vytápění je ústřední, ohřev vody zajištěn elektrickým bojlerem. Dům je napojen na elektroinstalaci 220/380 V, veřejný vodovod (rozvody pouze studené vody), kanalizace je svedena do žumpy s přepadem. Plynovod se v obci nachází, do domu však nevede přípojka. Na objektu není instalován bleskosvod. Dispoziční řešení: 1.NP vstupní chodba, 4x pokoj, kuchyně, WC, koupelna, garáž a místnost před garáží, přístavba skladu na dřevo. Půda v domě je nevyužitá. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP: (4,56*3,67)+(8,68*17,35)+(4,32*3,68) +(2,16*3,68)+(2,56*3,42) = 199,93 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,56*3,67*3,00)+(8,68*17,35*3,00)+ (8,68*6,48*1,00)+(4,32*3,68*3,00)+ (2,16*3,68*3,50)+(2,56*3,42*2,40) Zastřešení: (4,56*3,67*2,44/2)+(8,68*17,35*3,94/2)+ (4,32*3,68*1,94/2) = 654,77 m 3 = 332,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 987,29 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je, dle sdělení matky paní Fučíkové, 80 roků. V 60. letech minulého století byla započata rekonstrukce, která trvala až do roku 1990. Stavebně technický stav domu je průměrný, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 60 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 851,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 987,29 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 851,- Kč 987,29 m 3 = 4 789 344,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = - 2 873 606,- Kč Součet = 1 915 738,- Kč Časová cena, CČ 1 915 738,- Kč 2.1.2. Vedlejší stavba kůlna na pozemku parc.č. st. 36 2.1.2.1. Popis Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím, umístěný za rodinným domem, v objektu jedna místnost. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová, krytinou eternitové šablony, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dvojitá, podlaha betonová, dveře jsou dřevěné. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.NP: 4,05*4,88 = 19,76 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP se zastřešením: (4,05*4,88*2,40)+(4,05*4,88*2,00/2) = 67,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 67,20 m 3 2.1.2.3. Stáří a opotřebení Objekt pochází, dle sdělení matky paní Fučíkové, z roku 1990, objekt je v původním stavu bez rekonstrukcí. Stavebně technický stav je dobrý, opotřebení stanoveno odborným odhadem na 30 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 67,20 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 500,- Kč 67,20 m 3 = 168 000,- Kč Odpočet opotřebení 30 % = - 50 400,- Kč Součet = 117 600,- Kč Časová cena, CČ 117 600,- Kč 2.1.3. Studna na pozemku parc.č. st. 36 Jedná se o kopanou studnu s ručním čerpadlem, hloubky 9 m. Čerpadlo není funkční. Studna je umístěna v předzahrádce před domem. Komentář: věcná hodnota studny je započata do věcné hodnoty rodinného domu. 2.1.4. Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy ve dvoře, oplocení, branku před domem a bránu před garáží a přípojky inženýrských sítí. Komentář: věcná hodnota venkovních úprav je započtena do věcné hodnoty rodinného domu. 2.1.5. Pozemky parc.č. st. 36 a parc.č. 50 2.1.5.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 253. Pozemek parc.č. st. 36 je zastavěný rodinným domem, vedlejší stavbou, dvorem a tvoří část předzahrádky. Pozemek parc.č. 50 slouží jako část předzahrádky a boční zahrada s vjezdem do garáže. 2.1.5.2. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St.36 266 50 230 Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 253 z Katastru nemovitostí činí celkem 496 m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

2.1.5.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, velikosti a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 350,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 350,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 253 496 m 2 Obecná cena stavebních pozemků 350,- Kč/m 2 496 m 2 = 173 600,- Kč Celková obecná hodnota pozemků 173 600,- Kč 2.1.6. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 215 s vedlejší stavbou a příslušenstvím Pozemky Celkem HV 2 033 338,- Kč 173 600,- Kč 2 206 938,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 206 940,- Kč (slovy: dvamilionydvěstěšesttisícdevětsetčtyřicet korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Dům užívá matka paní Fučíkové. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v okrese Svitavy jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Velikost Garáž Oceň. objekt Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Užitná plocha domu (m2) Rohozná 4+1 ano 160 Popis Rodinný dům řadový koncový, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s kůlnou, dvorem a předzahrádkou. 1 Březová nad Svitavou 2+1 ne 85 Rodinný dům samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, dvorem a zahradou, po rekonstrukci. 2 Hartmanice - ne 141 3 Bohuňov 2+1 ano 139 4 Vítějeves 5+1 ano 120 5 Banín 5+1 ano 150 6 Rohozná 4+1 ano 92 Původní zemědělská usedlost, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, hospodářskými objekty, s velkou zahradou. Rodinný dům samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími, garáží a se zahradou. Rodinný dům samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím, s garáží a s velkou zahradou. Rodinný dům samostatně stojící, částečně podsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími, s garáží, dílnou, sklepem a se zahradou. Rodinný dům samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s garáží a se zahradou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Jednotková cena Kč/m2 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC poloha velikost stav a vybavení jiné (pozemek) úvaha znalce Cena oceň objektu. Kč 1 699 000 8 224 0,90 7 401 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,10 6 728 2 999 000 7 085 0,90 6 377 0,99 1,00 0,98 1,07 0,99 1,03 6 191 3 1 160 000 8 345 0,90 7 511 1,01 1,00 1,00 1,02 1,01 1,04 7 222 4 879 000 7 325 0,90 6 593 1,01 0,99 1,00 1,08 0,99 1,07 6 162 5 1 225 000 8 167 0,90 7 350 0,99 1,00 0,98 1,07 1,01 1,05 7 000 6 900 000 9 783 0,90 8 804 1,00 1,02 1,02 1,05 1,02 1,11 7 932 Celkem průměr Kč 6 873 Minimum Kč 6 162 Maximum Kč 7 932 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 tohoto znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6 162,- až 7 932,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - klidná lokalita vhodná k bydlení nebo rekreaci - dům je po částečné rekonstrukci Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - standard vybavení domu - lokalita s nižší občanskou vybaveností - k objektu nenáleží zahrada Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu a stavebně technický stav, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. po zaokrouhlení na 7 000,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu. Výpočet obvyklé hodnoty nemovitostí srovnávací metodou Jednotková cena za 1m 2 užitné plochy 7 000,- Kč/m 2 Užitná plocha rodinného domu (po zaokrouhlení) 160 m 2 Obecná hodnota 7 000,- 160 = 1 120 000,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí 1 120 000,- Kč (slovy: jedenmilionjednostodvacettisíc korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená: 1. Věcnou hodnotou 2 206 940,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou 1 120 000,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

4. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 26.1.2009 pro k.ú. Rohozná u Poličky v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 253 ze dne 26.1.2009 pro k.ú. Rohozná u Poličky v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele znaleckého posudku, není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva, rodinný dům užívá matka paní Fučíkové. Příjezd ke garáži je po nezpevněné komunikaci. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití řadového koncového rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 215, nacházejícího se na pozemku parc.č. st. 36 a pozemků parc.č. st. 36 a parc.č. 50, vše se všemi součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Rohozná u Poličky, obec Rohozná, okres Svitavy, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 253, vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 2.12.2009, na: 1 120 000,- Kč (slovy: jedenmilionjednostodvacetticíc korun českých). V Brně, dne 18. prosince 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2025/246/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 18. prosince 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17