ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/6630/2014 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinného domu č.p. 160 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 60/6630/2014 LV no.: 67 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinný dům č.p. 160 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Mladoboleslavská č.p. 160, 190 17 Praha-Vinoř GPS: 50.15169N, 14.58987E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 7.458.257 Kč Market value Tržní hodnota 3.400.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 3.400.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 3.393.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 3 (rodinný dům, 2 stavby dílen) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 1381; 1382; 1383; 1384 Other constructions: Další stavby: 2 stavby dílen, studna a venkovní úpravy (oplocení, přípojky IS apod.) Size: Velikost celkem 1 733 m 2 Location in the town: Poloha v obci: městská část Praha-Vinoř Type: Druh 1x zast. plocha a nádvoří 3x ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura: úplná Unit price: Jednotková cena 3.480 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 128 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad 955 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1925 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 67 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Zdeňka Mouchy, bytem Mladoboleslavská 160, Vinoř, 190 17 Praha. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 - souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990), - nařízení výkonů rozhodnutí prodejem nemovitosti, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášky (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 67. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 67 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 67 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 - souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 160 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům i další stavby jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, stavby nejsou ve stavu schopném užívání Strong points / silné stránky: - dobře dostupná lokalita na severovýchodním okraji hlavního města Prahy - rodinný dům s 2 stavbami s původním využitím ke komerčním účelům - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku se stavbami (ce1kem 1 733 m 2 ) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Vinoř a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 19.2.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vinoř, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ cenová mapa stavebních pozemků v Hlavním městě Praze d/ informace sdělené uživatelem sousedního rodinného domu e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 3.3.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 782378 Název katastrálního území: Vinoř Kód obce: 554782 Název obce: Praha Počet obyvatel obce: 1 246 780 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ0100 Název okresu: Hlavní město Praha Název kraje: Hlavní město Praha Poloha v obci: severovýchodní okraj hl. města Infrastructure / infrastruktura: Město Praha je hlavním městem Česká republiky, podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 1 246 780 obyvatel. Infrastruktura města je úplná. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodním okraji hlavního města Prahy, v městské části Vinoř, v prostru mezi ulicemi Mladoboleslavská a Rosická, z nichž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 160: Rodinný dům č.p. 160 je řadová koncová stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla ověřena vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení uživatele sousedního rodinného domu je oceňovaný rodinný dům částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkrovní pokoj v části zastřešení, dispozice domu je tvořena bytem pravděpodobně o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založení na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná dvojitá, vnější povrchy tvoří břízolitová fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Podle sdělení uživatele sousedního rodinného domu pochází oceňovaný rodinný dům z roku 1925, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 89 roků. Dům je delší dobu neužívaný a je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, při pohledu okny do části interiéru přízemí je patrné, že v dům není v důsledku svého stavebně technického stavu ve stavu schopném užívání. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou dále 2 stavby s původním využitím jako autodílny. Stavby nejsou evidovány v katastru nemovitostí a nejsou zakresleny ani v katastrální mapě. Stavba situovaná částečně na pozemku čís. parcely 1381 a částečně na pozemku čís. parcely 1383 vznikla podle údajů sdělených uživatelem sousedního rodinného domu na počátku 90. let minulého století přestavbou a přístavbou původní vedlejší stavby užívané k chovu domácích zvířat. Stavba situovaná částečně na pozemku čís. parcely 1382 a částečně na pozemku čís. parcely 1383 vznikla podle údajů sdělených uživatelem sousedního rodinného domu na počátku 90. let minulého století. Obě stavby byly podle dostupných užívané jako autodílny, nyní jsou však již delší dobu neužívané a jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu, jejich vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích, stavby nejsou na základě těchto skutečností ve stavu schopném užívání. Součástí oceňovaných pozemků je dále studna a venkovní úpravy minimálního rozsahu a provedení, užívané společně s rodinným domem, jedná se především o oplocení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 1381, k.ú. Vinoř, o výměře 307 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 160 a částí stavby s původním využitím jako autodílna, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely 1382, k.ú. Vinoř, o výměře 20 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek zastavěný částí stavby s původním využitím jako autodílna. Pozemek čís. parcely 1383, k.ú. Vinoř, o výměře 628 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 160 a stavebním pozemkem čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Část pozemku je zastavěna částmi staveb s původním využitím jako autodílny. Pozemek čís. parcely 1384, k.ú. Vinoř, o výměře 778 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 160 a stavebním pozemkem čís. parcely 1381, k.ú. Vinoř. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z Mladoboleslavské ulice z pozemku čís. parcely 1576/1, k.ú. Vinoř (ostatní plocha - silnice, vlastník Hlavní město Praha), z Rosické ulice z pozemku čís. parcely 1362/1, k.ú. Vinoř (ostatní plocha - silnice, vlastník Hlavní město Praha). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 1381, 1382, 1383 a 1384, rodinného domu č.p. 160 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Vinoř, v ulici Mladoboleslavská v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. března 2014 Slovy: Třimilionyčtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 3.400.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 67 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - Pohledávka ve výši 5 800 000,- Kč - právní účinky vkladu 24.4.1996, pův. PVZ 105/96 - souhlasné prohlášení ze dne 28.3.2000, oprávnění pro společnost Davuri Holding B.V., Amsterdam, Nizozemsko, (id.č. 34129990), - nařízení výkonů rozhodnutí prodejem nemovitosti, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhlášky (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 67. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 60/6630/2014. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 6. března 2014-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 60/6630/2014 LV no.: 67 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 160 955 4 450 4 249 750 85,0 637 463 2 stavba dílny 1 320 3 751 1 200 320 85,0 180 048 3 stavba dílny 2 1050 3 751 3 938 550 85,0 590 783 4 ostatní stavby 127 493 85,0 19 124 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 427 417 Item no. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 1381 zastavěná plocha a nádvoří 307 3 480 1 068 360 2 1382 ostatní plocha - jiná plocha 20 3 480 69 600 3 1383 ostatní plocha - jiná plocha 628 3 480 2 185 440 4 1384 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet ostatní plocha - jiná plocha 778 3 480 2 707 440 6 030 840 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 7 458 257 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 3 4 Rodinný dům v Praze- Kbelích, ulice Mladoboleslavská, okr. Hlavní město Praha Rodinný dům v Praze- Kbelích, ulice Semilská, okr. Hlavní město Praha Rodinný dům v obci Podolanka, ulice 1. máje, okr. Praha-východ 2 rodinné domy v obci Podolanka, ulice 1. máje, okr. Praha-východ Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), 2 790 000,00 III-14 nestanoven 388 4 160 1 614 080 1 175 920,00 1,20 RD o dispozici 3+1, 3 348 000 špatný stav, vedlejší stavby nabídka RK *2), 5 800 000,00 III-14 nestanoven 559 4 160 2 325 440 3 474 560,00 0,60 RD o dispozici 5+kk, 3 480 000 uspokojivý stav, vedlejší stavby nabídka RK *2), 3 500 000,00 III-14 nestanoven 766 1 700 1 302 200 2 197 800,00 0,90 RD o dispozici 5+1, 3 150 000 uspokojivý stav, vedlejší stavby nabídka RK *2), 2x RD, 5 990 000,00 III-14 nestanoven 1802 1 700 3 063 400 2 926 600,00 0,60 disp. 4+kk a 3+kk, 3 594 000 uspokojivý stav, zahradní domek, terasa 1) nabídka realitní kanceláře Develop reality, Kolín 2) nabídka realitní kanceláře AKRO REALITY, s.r.o., Praha 2) nabídka realitní kanceláře PATOMA reality, Praha 3) nabídka realitní kanceláře Black House, s.r.o., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 7,458 mil.kč nebyla stanovena 3,393 mil.kč 3,400 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 160 a 2 stavby dílen v Mladoboleslavské ulici v Praze-Vinoři, okr. Hlavní město Praha Jihovýchodní pohled na rodinný dům z pozemku čís. parcely 1384, k.ú. Vinoř Severozápadní pohled na rodinný dům Jihovýchodní pohled na stavbu dílny 1 Jihovýchodní pohled na rodinný dům Severní pohled na rodinný dům Východní pohled na stavbu dílny 1
Severozápadní pohled na stavbu dílny 1 Vnitřní prostory stavby dílny 1 Jihovýchodní pohled na stavbu dílny 2 Východní pohled na stavbu dílny 2 Severovýchodní pohled na stavbu dílny 2 Vnitřní prostory stavby dílny 2