ZNALECKÝ POSUDEK č.3679-502/2013 O ceně rodinného domu v obci Skotnice č.p.194, včetně příslušenství a pozemků p.č.641, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1098 m 2, p.č.642, zahrada, o velikosti 327 m 2 a p.č.643, zahrada, o velikosti 1559 m 2, vše zapsáno na LV č.290 pro k.ú.skotnice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 12.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Skotnice č.p.194, včetně příslušenství a pozemků p.č.641, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1098 m 2, p.č.642, zahrada, o velikosti 327 m 2 a p.č.643, zahrada, o velikosti 1559 m 2, vše zapsáno na LV č.290 pro k.ú.skotnice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Skotnice 194 742 58 Skotnice Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Skotnice Katastrální území: Skotnice Počet obyvatel: 739 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.290 pro k.ú.skotnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 390313/444, Pan Jaroslav Zlý, Okružní 2774, 73801 Frýdek-Místek, vlastnictví: výhradní 390313/444, Pan Jaroslav Zlý, Okružní 2774, 73801 Frýdek-Místek, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky chybí. Fasáda je chybějící. V přízemí jsou nedokončené místnosti, užívané jako skladiště. V podkroví je pak byt dispozice 1+1. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je lokální elektrickými přímotopy. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Podlahy jsou z palubek, betonu, dlažeb a koberců. Okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová. Schody jsou dřevěné, standardní. K domu náleží stavba stodoly s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům a stodola jsou z roku 1900, v roce 2008 byla provedena přestavba domu, když z původní stavby zůstaly pouze základy (dodatečně podřezané) a zdivo 1.NP. Přízemí je ve fázi hrubé stavby, v podkroví je byt v dobrém stavu a půda. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizace do jímky, elektřinu. U domu je dále vlastní studna. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou, výrazně nadstandardní velikost Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9840 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6888-5 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 5,1*8,9 = 45,39 přízemí 8,9*24,3 = 216,27 podkroví 14,1*8,9 = 125,49 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 45,39 m 2 2,40 m přízemí 216,27 m 2 3,10 m podkroví 125,49 m 2 2,81 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 45,39*2,4 = 108,94 m 3 vrchní stavba 216,27*4,1 = 886,71 m 3 zastřešení 216,27*4,5/2 = 486,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 108,94 m 3 vrchní stavba NP 886,71 m 3 zastřešení Z 486,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 482,26 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo smíšené zdivo P 100 3. Stropy rovné S 100-6 -
4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 30 7. Vnitřní omítky C 70 8. Fasádní omítky C 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady C 70 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 30 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře náplňové S 30 12. Dveře C 70 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 30 14. Podlahy obytných místností C 70 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 30 15. Podlahy ostatních místností C 70 16. Vytápění přímotopy P 30 16. Vytápění C 70 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 30 17. Elektroinstalace C 70 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 30 19. Rozvod vody C 70 20. Zdroj teplé vody bojler S 30 20. Zdroj teplé vody C 70 21. Instalace plynu zemní plyn S 30 21. Instalace plynu C 70 22. Kanalizace plastové potrubí S 30 22. Kanalizace C 70 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 30 23. Vybavení kuchyně C 70 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 30 24. Vnitřní vybavení C 70 25. Záchod splachovací S 30 25. Záchod C 70 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40-7 -
6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 30 1,00 1,74 7. Vnitřní omítky C 5,80 70 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 70 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 30 1,00 0,69 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 30 1,00 0,96 12. Dveře C 3,20 70 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 30 1,00 0,66 14. Podlahy obytných místností C 2,20 70 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 30 1,00 0,30 15. Podlahy ostatních místností C 1,00 70 0,00 0,00 16. Vytápění P 5,20 30 0,46 0,72 16. Vytápění C 5,20 70 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 30 1,00 1,29 17. Elektroinstalace C 4,30 70 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 30 1,00 0,96 19. Rozvod vody C 3,20 70 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 30 1,00 0,57 20. Zdroj teplé vody C 1,90 70 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 30 1,00 0,15 21. Instalace plynu C 0,50 70 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 30 1,00 0,93 22. Kanalizace C 3,10 70 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 0,50 30 1,00 0,15 23. Vybavení kuchyně C 0,50 70 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 30 1,00 1,23 24. Vnitřní vybavení C 4,10 70 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 30 1,00 0,09 25. Záchod C 0,30 70 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,76 Koeficient vybavení K 4 : 0,4876 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 7,73 113 150 75,33 5,8230 2. Zdivo P 21,20 70,00 0,46 6,83 14,00 113 150 75,33 10,5462 2. Zdivo P 21,20 30,00 0,46 2,93 6,00 5 42 11,90 0,7140 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 16,20 5 42 11,90 1,9278-8 -
4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 14,97 5 70 7,14 1,0689 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 6,97 5 40 12,50 0,8713 7. Vnitřní omítky S 5,80 30,00 1,00 1,74 3,57 5 50 10,00 0,3570 10. Vnitřní obklady S 2,30 30,00 1,00 0,69 1,41 5 30 16,67 0,2350 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 2,05 5 80 6,25 0,1281 12. Dveře S 3,20 30,00 1,00 0,96 1,97 5 50 10,00 0,1970 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 10,66 5 50 10,00 1,0660 14. Podlahy obytných místností S 2,20 30,00 1,00 0,66 1,35 5 15 33,33 0,4500 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 30,00 1,00 0,30 0,62 5 15 33,33 0,2066 16. Vytápění P 5,20 30,00 0,46 0,72 1,48 5 20 25,00 0,3700 17. Elektroinstalace S 4,30 30,00 1,00 1,29 2,65 5 25 20,00 0,5300 19. Rozvod vody S 3,20 30,00 1,00 0,96 1,97 5 20 25,00 0,4925 20. Zdroj teplé vody S 1,90 30,00 1,00 0,57 1,17 5 20 25,00 0,2925 21. Instalace plynu S 0,50 30,00 1,00 0,15 0,31 5 20 25,00 0,0775 22. Kanalizace S 3,10 30,00 1,00 0,93 1,91 5 30 16,67 0,3184 23. Vybavení kuchyně S 0,50 30,00 1,00 0,15 0,31 5 15 33,33 0,1033 24. Vnitřní vybavení S 4,10 30,00 1,00 1,23 2,52 5 30 16,67 0,4201 25. Záchod S 0,30 30,00 1,00 0,09 0,18 5 30 16,67 0,0300 Opotřebení: 26,2252 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4876 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6888 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 532,06 Plná cena: 1 482,26 m 3 * 1 532,06 Kč/m 3 = 2 270 911,26 Kč Opotřebení analytickou metodou: 26,2252 % - 595 551,02 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 675 360,24 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6888 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1500 0,6888-7,00 48,20 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1500 0,6888-7,00 19,28 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 641 1 098,00 48,20 52 923,60 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 642 327,00 20,00 6 540,- 28 odstavec 5 zahrada 643 1 559,00 20,00 31 180,- Stavební pozemky - celkem 90 643,60 Pozemky - zjištěná cena = 90 643,60 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 270 911,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 270 911,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 90 643,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 90 643,60 Kč Celkem 2 361 554,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 361 554,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 675 360,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 675 360,20 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 90 643,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 90 643,60 Kč Celkem 1 766 003,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 766 003,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 766 000,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetšedesátšesttisíc Kč - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.440.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 1.440.000,- Kč - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 120.000,- Kč s příslušenstvím - ZLT a.s., Zámecké náměstí 1/13, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej samostatně stojícího zděného rodinného domu, který se nachází ve velmi pěkné a klidné lokalitě města Příbor na ulici Zahradní. Zahájení stavby domu proběhlo v roce 1989, zkolaudován byl v roce 1997. Z obývacího pokoje je vstup na zasklenou lodžii, která je po celé jeho délce a zaručuje tak dostatek světla a slunečního svitu. Je zde vybudován funkční krb. Střecha domu je sedlová, střešní krytinou je Satjam. V I. NP se nachází vstupní hala se schodištěm do II. NP, dále 2 pokoje, prádelna, garáž, malá dílna a kotelna. V II. nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka 4+1 se samostatnou koupelnou a WC.. V celém domě jsou dřevěná okna a betonové podlahy, na kterých jsou položeny lina nebo koberce. Dům je možno vytápět jak plynovým kotlem tak i kotlem - 13 -
na tuhá paliva. Je napojen na obecní kanalizaci i vodovod, el. je zde 230/400 V. Zastavěná plocha domu je 142 m2, obytná pak 200 m2. Pozemek je oplocen a jeho celková výměra i se zastavěnou plochou a nádvořím činí 600 m2. Na pozemku stojí malý zahradní domek, který je částečně podsklepen. Požadovaná cena 1.790.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Rodinný dům se nachází na velice klidném, nezáplavovém místě v obci Sedlnice. Patrový rodinný dům lze využít s ohledem na nadstandardní zastavěnou plochu a nádvoří jako vesnické sídlo větší rodiny nebo chalupu k rekreaci s veškerým standardem bydlení. K domu náleží celooplocená zahrada s místem pro odpočinek, zděným jezírkem a dílnou. Požadovaná cena 1.580.000,- Kč včetně provize. - 14 -
samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Sedlnice (okres Nový Jičín). Nemovitost je situována v centru obce, v klidné části. V obci Sedlnice se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: z chodby nalevo se nachází garáž a vstup do půdních prostor s možností půdní vestavby. Z chodby rovně vede vchod do zahrady a z chodby napravo vcházíme do kuchyně a do koupelny s toaletou. Kuchyně s koupelnou jsou průchozí. Z kuchyně vstupujeme do dalších 4 obytných místností. Všechny místnosti jsou průchozí. Garáž v domě je prostorná. Lze zde vybudovat dílnu nebo v případě zájmu i další obytné místnosti. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2002 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: střechy, venkovních omítek, odpadů, kuchyně, osazení nových plastových oken. V roce 2009 byla zrekonstruována koupelna. O vytápění domu se starají krbová kamna a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do jímky s trativodem. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 1 619 m2 s ovocnými stromy. Další: garáž, kůlna. Požadovaná cena 1.599.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Obvyklou cenu hospodářské budovy určuji částkou 50.000,- Kč - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 12.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3679-502/2013 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 290 ze dne 27.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -