Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 4196-105/2015 130 EX 1043/15-58/E 1 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka - byt, č.2383/17 Adresa nemovitosti: Vodárenská 2383, 272 01 Kladno - Kročehlavy Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy, kód k.ú. 665126, LV 25917 Ostatní stavby: Pozemky: 3754 Vlastník jednotky: Miroslav Král, Spojenců 884, 73514 Orlová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Král, Spojenců 884, 73514 Orlová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Most; č. obj.:, 1.10.2015 Adresa objednatele: Jaroslava Seiferta 2159 / 7, 434 01 Most telefon: 476700465 e-mail: urad@exekucemost.cz IČ: 75066033 DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249, 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 IČ: 629 73 967 e-mail: kolouch.a@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: 130 EX 1043/15-58/E 1 (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné 8 OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 050 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 12.10.2015 Datum zpracování : 12.10.2015 Počet stran: Stran 8 Počet příloh: 3 V Kladně, dne 12.10.2015 Otisk razítka Antonín Kolouch
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 68 519 (pokles) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 8 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 127/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2383/17 5. NP 2+kk 38,87 0,00 0,96 39,83 39,35 4 031 / 755 863 25 921 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 074 255 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 1 009 967 Kč 0 Kč Věcná hodnota 550 900 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 050 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Srovnatelné nemovitosti se v dané lokalitě nabízejí za ceny od 980 tis. do 1,2 mil. Kč. Nemovitost v panelovém typovém domě se zatepleným vnějším pláštěm ( zateplená fasáda, plastová okna i vchodové dveře), po rekonstrukci standardně vybavená. Na přiložených listech vlastnictví je uvedeno, zástavní právo smluvní pro Wüstenrot hypoteční banku a.s. ve výší 1 450 000,- Kč a zástavní právo exekutorské. Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25. Podíly těchto nebytových jednotek nemají vliv na ocenění. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba Na základě níže uvedeného doporučuji obvyklou cenu 1 050 000,- Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kladno je statutárním městem Středočeského kraje, má 68 519 obyvatel a jsou v něm všechny důležité úřady včetně finančního a katastrálního, kompletní síť obchodů a služeb, MHD, všechny typy škol, nemocnice a poliklinika a síť kulturních, sportovních a ubytovacích zařízení, rozvody všech inženýrských sítí a kabelové televize. Město leží asi 15 km severozápadně od Prahy s přístupem 7 km po silnici I. třídy č.61 a 8 km po rychlostní komunikaci R7 - dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Bytová jednotka se nachází v panelovém domě v sídlištní zástavbě v městské části Kročehlavy Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti Předmětný byt je umístěn v 5 podlaží typového, zatepleného panelového domu, který má osm nadzemních podlaží se 127 bytovými jednotkami. Dům je rozdělen na sekce čp. 2380, 2381, 2382, 2383 a 2384. Byl kolaudován v roce 1971 v ulici Vodárenské v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě je osobní výtah. Byt č. 2383/17 je byt 2+KK. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba. Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25 Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 8 Počet bytových/nebytových jednotek: 127 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3740/4 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3740/4 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Kladno, náměstí Starosty Pavla 44, 27252 Kladno Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní pro Wüstenrot hypoteční banku a.s. ve výší 1 450 000,- Kč a zástavní právo exekutorské. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0203 Kladno Obec: 532053 Kladno Katastrální území: 665126 Kročehlavy Ulice: Vodárenská č.o.: Vlastníci FO RČ: 700406/2032 Miroslav Král Spojenců 884, 73514 Orlová 1 / 1 Stavby na LV 23249 část obce Kročehlavy Bytový dům č.p. 2380,2381,23 83,2384 Podíl stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. 3754 NE Jednotky na LV 25917 Číslo jednotky: 2383/17 Spoluvlastnický podíl: 4 031 / 755 863 Byt Pozemky na LV 23249 3754 Pozemková parcela Parcela KN 1 322 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Předmětný byt je umístěn v 5 podlaží typového, zatepleného panelového domu, který má osm nadzemních podlaží se 127 bytovými jednotkami. Dům je rozdělen na sekce čp. 2380, 2381, 2382, 2383 a 2384. Byl kolaudován v roce 1971 v ulici Vodárenské v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě je osobní výtah. Byt č. 2383/17 je byt 2+KK. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do domu, je uvažováno standardní vybavení a standardní údržba. Součástí bytové jednotky je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku č. parc. 3754 a nebytových jednotkách č. Prodejna č. 2380/25,Prodejna č. 2380/26, Prodejna č. 2382/25, Prodejna č. 2382/26,Prodejna č. 2383/25,Prodejna č. 2383/26,Prodejna č. 2384/25-4 -
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj byt 14,78 m 2 1,00 14,78 m 2 ložnice byt 9,85 m 2 1,00 9,85 m 2 kuchyň byt 4,68 m 2 1,00 4,68 m 2 chodba byt 6,40 m 2 1,00 6,40 m 2 koupelna byt 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 WC byt 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 komora byt 0,96 m 2 0,50 0,48 m 2 Celková podlahová plocha 39,83 m 2 39,35 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové železobetonový montovaný svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová běžná keramická dlažba ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC Podlahová plocha [m 2 ] 40 Započitatelná plocha [m 2 ] 39,35 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 983 750 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 44,00 Věcná hodnota (VH) Kč 550 900 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jde o rovinatý pozemek s přístupem po zpevněné komunikaci a s možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a el. energii. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 3754 1 322 4 031 / 755 863 Celková výměra pozemků: 1 322-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Bytová jednotka č. 2437/129 v Kladně, ulice Holandská Předmětný byt je umístěn v typovém domu, který má osm nadzemních podlaží se 826 bytovými jednotkami. Byl kolaudován v roce 1973 v Holandské ulici u bývalého nákupního centra Bajkal v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody. V bytě jsou dveře plné a prosklené, okna plastová. Vybavení kuchyně elektrický sporák. Údržba bytu je průměrná. Kladno -Kročehlavy Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost - stejná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - kupní smlouva realizovaná - koeficient 1,00; Panelový dům 39,34 8 2+kk 1 050 000 26 690 1,00 26 690 Bytová jednotka č. 2473/2 Předmětný byt je umístěn v typovém panelovém domě, který má sedm nadzemních podlaží se 72 bytovými a 1 nebytovou jednotkou. Byl kolaudován v roce 1980 v Holandské ulici u nákupního centra TESCO v sídlištní zástavbě Kročehlavy. Byt je situován ve 2 nadzemním podlaží. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody, dveře prosklené, okna dřevěná, zdvojená, podlahy vpichované a PVC.Údržba bytu je průměrná, odpovídá stáří, byl stavebně upraven. Kročehlavy - Bažantnice Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost - srovnatelná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - kupní smlouva realizovaná v r. 2015 - koeficient 1,00; Panelový dům 38,10 4 1+kk 980 000 25 722 1,00 25 722 Bytová jednotka 2473/16 v Kladně, Předmětný byt je umístěn ve 3 nadzemním podlaží typového panelového domu, který má suterén a 8 nadzemních podlaží. Dům má 190 bytových jednotek a je rozdělen do dvou sekcí.k. Byl postaven v osmdesátých letech minulého století v ulici Holandská. Nosné konstrukce jsou montované, střecha je rovná s živičnou krytinou. V domě jsou osobní i nákladní výtahy. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje, rozvod teplé i studené vody, dveře prosklené, podlahy plovoucí a keramické, okna plastová, vnitřní omítky štukové, venkovní hrubé. Byt nebyl celkově stavebně upravován a zrekonstruován. Byt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Údržba bytu je průměrná. Jedná se o průměrný byt. Kladno Kročehlavy, ulice Holandská Hodnocení: Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Typ stavby - srovnatelná - koeficient 1,00; Stáří - srovnatelná - koeficient 1,00; Garáž - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost - srovnatelná - koeficient 1,00; Vybavení - srovnatelná - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - kupní smlouva realizovaná v r. 2015 - koeficient 1,00; Panelový dům 38,20 3 2+kk 1 130 000 29 581 1,00 29 581-6 -
Variační koeficient před úpravami: 6,00 % Variační koeficient po úpravách: 6,00 % Započitatelná plocha: 39,35 m 2 Minimální jednotková cena: 25 722 Kč/m 2 Minimální cena: 1 012 161 Kč Průměrná jednotková cena: 27 331 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 075 475 Kč Maximální jednotková cena: 29 581 Kč/m 2 Maximální cena: 1 164 012 Kč Stanovená jednotková cena: 27 300 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 074 255 Kč Výpočet výnosové hodnoty Byt je pronajatý na dobu neurčitou,a nájemné ve výší 110,- Kč/m 2. Celkové nájemné + služby a energie činí 5 957,- Kč/měs. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Obytné prostory 9.NP 39,35 2 300 7 542 90 505 Celkový výnos za rok: 90 505 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 39 Reprodukční cena RC Kč 983 750 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 2 300 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 90 505 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 90 505 Náklady (za rok) Opravy a údržba Jedná se o celkově zrekonstruovaný, nově zateplený, obytný dům, který nepotřebuje velké náklady na údržbu 3.00 % z RC Kč/rok 29 513 Správa nemovitosti 0.11 % z výnosů Kč/rok 100 Pojištění 0.00 % z RC Kč/rok 0 Daň z nemovitosti Kč/rok 295 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 29 907 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 60 598 Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč 1 009 967 Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 1 074 255 Kč Výnosová hodnota 1 009 967 Kč Věcná hodnota 550 900 Kč Obvyklá cena 1 050 000 Kč Silné stránky nemovitosti Silná stránka je lokalita, kde je v docházkové vzdálenosti les a areál koupaliště - Bažantnice, žádaná lokalita s dobrou dostupností Prahy s přístupem 7 km po silnici I. třídy č.61 a 8 km po rychlostní komunikaci R7. Dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Z místa je velmi dobrá dostupnost okolních měst a obcí, zejména Prahy, kam dojíždí za prací velké procento občanů Kladna. Slabé stránky nemovitosti Špatná možnost parkování. - 7 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 020 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 1 020 000 Kč Započitatelná plocha: 39,35 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 25 921 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.35353 2 Fotodokumentace nemovitosti. 0 Mapa oblasti. 1 Souhlas s oceněním nemovitosti zvenku, ze dne 7.10.2015 1 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě a na Stavebním bytové Družstvu Ocelář Kolaudační rozhodnutí na stavbu domu z roku 1971 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4196-105/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 105. - 8 -