Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1883/158/2015 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, RD č.p. 151 Adresa nemovitosti: Alšova 151, Benešov nad Ploučnicí Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Benešov nad Ploučnicí, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, kód k.ú. 602451, LV 569 Ostatní stavby: Pozemky: st. 295/2, 858/3 Vlastník stavby: Šárka Kožová, Alšova 151, Benešov nad Ploučnicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Šárka Kožová, Alšova 151, Benešov nad Ploučnicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 662/2014-D IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 27.11.2015 Datum zpracování : 27.11.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 27.11.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1850 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2002 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: 3 832 (pokles) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Vytápění: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 0 / 0 1 072 500 119 100,00 / 1 072 0 0 ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 506 807 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 534 750 Kč 0 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 50 420 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 260 163 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 260 163 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, stejně jako k atraktivnosti lokality. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 569 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Benešov nad Ploučnicí je obec s 3832 obyvateli cca 10 km jihovýchodně od okresního města Děčín. Pracovní příležitosti jsou omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo III Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: zástavní práva a exekuce zaniknou dražbou a proto nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový koncový rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1850. RD má sedlovou střechu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. v RD je jeden byt 3+1. Objekt byl v roce 2002 zasažen povodní - zatopení do cca 150cm. Klientka se nedostavila a neumožnila řádné místní šetření. Pro ocenění byly použity údaje z místního šetření z roku 2014. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva- potrhané. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová, okna jsou plastová. Vnitřní omítky vápenné, podlahy plovoucí, schody dřevěné, vytápění ústřední s plynovým kotlem, vodoinstalace studená i teplá, TUV - plynový kotel, v koupelně je vana, bidet a umyvadlo, standardní WC, sporák plynový, elektroinstalace třífázová. Příslušenství stavby Venkovní úpravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy viditelné trámy 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna plastová - 3 -
14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, bidet, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 295/2 o velikosti 161m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 858/3 o velikosti 911m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou rovinaté. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč až do 600,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze, přístupu a charakteru pozemku stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. U zahrady 20,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 295/2 161 200 32 200 zahrada 858/3 911 20 18 220 Celková výměra pozemků 1 072 Hodnota pozemků celkem 50 420 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva- potrhané. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová, okna jsou plastová. Vnitřní omítky vápenné, podlahy plovoucí, schody dřevěné, vytápění ústřední s plynovým kotlem, vodoinstalace studená i teplá, TUV - plynový kotel, v koupelně je vana, bidet a umyvadlo, standardní WC, sporák plynový, elektroinstalace třífázová. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 118,65 m 2 0,00 m 2 podkroví 79,65 m 2 0,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 79,65x3,40+39,00x2,25 = 358,56 m 3 zastřešení 79,65x3,40 2+39,00x0,30 2 = 141,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 499,81 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 119 Obestavěný prostor [m 3 ] 499,81 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 522 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 260 163 Stáří roků 165 Další životnost roků 45 Opotřebení % 78,57 Věcná hodnota (VH) Kč 484 330 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Benešov nad Ploučnicí 816,00 299 1 199 000 1 469 0,68 993 Zděný samostatný dům s plochou střechou, 3. NP, stáří cca 80 let, dobrý technický stav. Benešov nad Ploučnicí, Valkeřická 481,00 880 440 000 915 1,00 917 Řadový rodinný dům stáří cca 80 let, 1.NP, podkroví, dobrý stav, 2.NP a podkroví po rekonstrukci., 3 byty Benešov nad Ploučnicí, Palackého 936,00 286 2 500 000 2 671 0,42 1 132 Řadový rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP+1.PP, velmi dobrý stav. Stáří cca 80 let.dva byty + nebytové prostory. Variační koeficient před úpravami: 43,50 % Variační koeficient po úpravách: 8,78 % Průměrná cena 1 014 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 499,81 m 3 Porovnávací hodnota 506 807 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 50 420 Kč Upravená obvyklá cena: 449 580 Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 449 580 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -