Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 27/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Marcel Čermák se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na stavebním úřadu městyse v Křivoklátu, informací získaných od majitelů sousedních nemovitostí. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 1769/14. Obvyklá cena nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 3.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 4.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Roztoky 270 23 Roztoky Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Roztoky Katastrální území: Roztoky u Křivoklátu Počet obyvatel: 1 123 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn III 0,70-2 -
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V 0,85 nebo služby základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 341,86 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.2.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1107; - kopie katastrální mapy; - informace získané z částečné projektové dokumentace získané na stavebním odboru úřadu městyse v Křivoklátu; - informace získané od majitelů sousedních nemovitostí; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Roztoky, okr. Rakovník. Povinný se na místní šetření nedostavil. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě městase Křivoklát byla dohledána stavební projektová dokumentace k objektu rozestavěného rodinného domu a stavební povolení ze dne 15.9.2008. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě této projektové dokumentace. Další informace byly získány od majitelů sousedních nemovitostí. Oceňovaná nemovitost je ke dni místního šetření nabízena realitní kanceláří k prodeji - část informací bylo převzato z realitní inzerce a z fotodokumentace interiérů. Tyto informace nebylo možné ověřit. Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 - jedná se o samostatně stojící objekt bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a dle projektové dokumentace s částečně využitým podkrovím. Dle získaných informací není objekt zcela dokončen - podkroví objektu není provedeno (ke dni místního šetření jen půda), z vnějšího pohledu není dokončeno zateplení fasády a vnější omítky, zcela chybí střešní okna (dle projektové dokumentace). Stavba oceňovaného objektu byla započata v roce 2008. Objekt je napojen na ing. sítě - voda, elektro, kanalizace. V 1.NP objektu se nachází dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 a 2+kk se samostatnými vchody. Podkroví objektu není dle získaných informací provedeno. Zastavěná plocha objektu cca 176m2, obestavěný prostor cca 944m3, užitná plocha dokončeného 1.NP je 136,34m2. Popis konstrukcí a vybavení - svislé konstrukce jsou zděné, střecha šikmá sedlová, krytina z betonových tašek, klempířské prvky z poplastovaného plechu (část chybí); vnější omítky chybí, vnější zateplení provedeno jen z části, okna plastová, dveře dřevěné, podlahy plovoucí nebo ker.dlažby, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody v plastu studené a teplé, kanalizace svedena ze soc. zařízení a kuchyní, vytápění ústřední na tuhá paliva se zplyňovacím kotlem. Příslušenství - rozestavěného objektu rodinného domu tvoří: - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda, elektro, kanalizace) zpevněné plochy, oplocení - 3 -
pozemků. Pozemky parc.č. St. 705, 180/24 - tvoří s rozestavěnou stavbou rodinného domu s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rozestavěný rodinný dům na pozemku b) Venkovní úpravy c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - rozestavěný I -0,20 nezkolaudovaný objekt rodinného domu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,700 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-4 -
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,735 11 i = 2 a) Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 705 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 18,5*9,5 = 175,75 Podkroví 18,5*9,5 = 175,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 175,75 m 2 2,90 m Pokroví 175,75 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] - 5 -
1.NP (18,5*9,5)*(2,90) = 509,68 m 3 Pokroví+zastřešení (18,5*9,5)*(0,5+3,95/2) = 434,98 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 509,68 m 3 Pokroví+zastřešení Z 434,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 944,66 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,59 100,00 8,59 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 22,20 80,00 17,76 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,28 100,00 8,28 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,64 100,00 7,64 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,56 100,00 3,56 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,94 80,00 0,75 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 6,07 50,00 3,04 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,93 40,00 1,17 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,41 50,00 1,21 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,05 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,35 50,00 1,68 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,45 70,00 3,82 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,30 50,00 1,15 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,05 50,00 0,53 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,45 50,00 2,73 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,50 50,00 2,25 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,35 50,00 1,68 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,99 100,00 1,99 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,25 50,00 1,63 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 100,00 0,52 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,29 50,00 2,15 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,31 50,00 0,16 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 95,50 Rozestavěnost: 72,24 Koeficient vybavení K 4 : 0,9550-6 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9550 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 537,52 Plná cena: 944,66 m 3 * 4 537,52 Kč/m 3 = 4 286 413,64 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7224 Nedokončená stavba = 3 096 676,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 80 = 8,8 % Koeficient opotřebení: (1-8,8 % / 100) * 0,912 Nákladová cena stavby CS N = 2 824 169,12 Kč Koeficient pp * 0,735 Cena stavby CS = 2 075 764,30 Kč Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 705 - zjištěná cena = 2 075 764,30 Kč b) Venkovní úpravy Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl umožněn vstup na nemovitost a nebylo možné zjistit přesný rozsah všech venkovních úprav je zjištěná cena stanovena zjednodušeným způsobem dle 18 vyhl. procentem z ceny stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům na pozemku parc.č. St. 705 Celkem: Cena stavby 2 075 764,30 Kč 2 075 764,30 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 2 075 764,30 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 62 272,93 Kč - 7 -
Ocenění c) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - trojůhelníkový tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 0,970 * 1,050 = 0,713 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 341,86 0,713 243,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 705 177,00 243,75 43 143,75 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 180/24 1 154,00 243,75 281 287,50 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 324 431,25 Pozemky - zjištěná cena = 324 431,25 Kč - 8 -
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rozestavěný objekt rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705= 2 075 760,- Kč b) Venkovní úpravy = 62 270,- Kč b) Pozemky = 324 430,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 2 462 460,- Kč - 9 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost je ke dni místního šetření nabízena realitní kanceláří k prodeji (RK MT- Progress) s nabízenou kupní cenou 2.750.000,- Kč. Dle sdělení realitního makléře zajišťujícího prodej je oceňovaná nemovitost k prodeji nabízena cca 3 měsíce. Nabízena kupní cena byla pro nezájem kupujících postupně snižována až na výše uvedenou částku. 1. srovnatelná nemovitost K prodeji rodinný dům 4 + 1, bazén, Roztoky u Křivolátu. Prostorný rodinný dům z roku 1940, který prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2012 (nová fasáda, zateplení, elektrické rozvody, okna, interiéry, nová koupelna s pěknými obklady a dlažbou -sprchový kout i vana). Dispozice domu: v prvním podlaží dva pokoje plus kuchyně a sociální zařízení. Nahoře pak najdeme dvě ložnice, velkou obytnou halu a toaletu. Připojení na vodovod i vlastní studnu, podlahy krásná dřevěná prkna a dlažba. Celý dům podsklepen (další úložné prostory). Rovinatý pozemek, bazén na zahradě. Zastavěná plocha: 80m2, užitná plocha (bez sklepů): 130m2, plocha pozemků: 650m2. Nabídková cena RK: 2.490.000,- Kč. (19.154,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Roztoky); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.962,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
2. srovnatelná nemovitost Roztoky- prodej zrekonstruovaného domu 5+1 s pozemkem o výměře 510m2. Zastavěná plocha 105m2. Starší dům je částečně podsklepen(20m2), v suchém podsklepení se nachází kotelna s elektrokotlem (2005) a kotlem na pevná paliva(2005). V přízemí domu se nachází velká hala se dvěma šatnami, koupelna, sam.wc, kuchyně(20m2) a velký obývák(45m2) s krbem(teplovodní vložka napojená na UT). V patře jsou 3 ložnice, koupelna s WC, kancelář. V roce 2005 byl dům celkově zrekonstruován. V rámci rekonstrukce byly provedeny nově veškeré rozvody elektřiny (měď), vody a kanalizace (PVC), snížení stropů, okna (plastová), nová střecha, podlahy (dlažby+plovoucí), veškeré dveře, vnitřní omítky, ústřední topení vč. kotlů, vodovodní přípojka z vlastní studny. V roce 2012 bylo provedeno zateplení fasády(polystyren 10 cm) vč. vnější omítky. Voda z vlastní studny, stáří domácí vodárny 2 roky. Před domem vede veřejný vodovodní řad. Veřejná kanalizace. El.220/380V. Na dům navazuje velká garáž s průjezdem na pozemek a vedlejší stavba. Zastavěná plocha: 105m2, užitná plocha (bez sklepů): 165m2, plocha pozemků: 510m2. Nabídková cena RK: 3.300.000,- Kč (20.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Roztoky); uvedená nemovitost je v mírně lepším technickém stavu (dokončeny kompletní rekonstrukce celého objektu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.810,- Kč/m2 užitné plochy. - 11 -
3. srovnatelná nemovitost Dům na klidném místě u lesa v obci Branov, okr. Rakovník. Dispozice 3+1, spíž, 2x lodžie. Ve sklepě prádelna, kotelna, dílna a místnost - lze využít jako posilovna, domácí vinotéka apod.). V roce 2009 nová okna, dveře, střecha, fasáda, 2013 vyvložkovaný komín. Nový plot. Na zahradě posezení s grilem, zahradní domek, jezírko, přístřešek pro auto, kůlna. Zastavěná plocha: 82m2, užitná plocha obytné části (bez sklepů): 100m2, plocha pozemků: 518m2. Nabídková cena RK: 2.300.000,- Kč (23.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v sousední obci Branov, okr. Rakovník); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (dokončeny kompletní rekonstrukce celého objektu, rekonstrukce ve vyšším standardu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 20.493,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 18.810,- až 20.493,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 19.422,- Kč/m2 užitné plochy 136,34m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 19.422,- Kč/m2 = 2.647.995,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 2.650.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 2.462.460,- Kč 2.650.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 3.2.2015 po zaokrouhlení na: 2.650.000,- Kč. - 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 3.2.2015 po zaokrouhlení na: 2.650.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství rozestavěného objektu rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 705, 180/24 vše v katastrálním území Roztoky u Křivoklátu, obec Roztoky, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 1107, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 3.2.2015 po zaokrouhlení na: 2.650.000,- Kč. Slovy : dvamilionyšestsetpadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 4.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 14 -
Fotodokumentace pořízená dne 3.2.2015 Foto interiérů převzato z realitní inzerce (vstup neumožněn) - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Ozn.: Rozestavěná stavba rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705, Roztoky, okr. Rakovník Ozn.: Rozestavěná stavba rodinného domu na pozemku parc.č. St. 705, Roztoky, okr. Rakovník - 21 -